Vendita casa con mutuo in corso: ecco come funziona

Spesso sentiamo dire sarcasticamente che un mutuo è peggio di un matrimonio: una volta stipulato, non è così immediato liberarsene; a maggior ragione se parliamo di vendita casa con mutuo in corso. Infatti, nell’arco della vita ci può succedere la qualunque: le nostre esigenze cambiano, perdiamo il lavoro, desideriamo creare una famiglia e quindi necessitiamo di più spazio, vogliamo cambiare vita o semplicemente città. D’altra parte i mutui al giorno d’oggi, seppur con molte agevolazioni incluse, durano in media 20 o 30 anni. In questo lungo arco di tempo è assolutamente plausibile l’ipotesi di vendere una casa che prima ci sembrava perfetta per noi, ma ora non lo è più. Ma quindi, come si fa con il finanziamento? È proprio quello che andremo a scoprire oggi, grazie a questo approfondimento su come riuscire con la vendita di casa con mutuo in corso.

Vendita casa con mutuo in corso: si può?

Nonostante il mutuo sia ancora in corso, possiamo affermare con certezza che sì, la vendita di una casa è sempre possibile. Infatti, di base, la banca non ha voce in capitolo per quanto riguarda la titolarità del bene, nonché sulla possibilità di trasferirlo, ad esempio attraverso testamento, cessione oppure donazione. Tuttavia, l’istituto bancario assicura il credito erogato al debitore attraverso delle garanzie, prima fra tutte l’ipoteca. Dunque, il mutuatario dovrà farsi carico di alcune specifiche procedure per poter effettivamente passare alla vendita della casa con mutuo in corso. Detto ciò, appurata questa facoltà, una volta che prendiamo la decisione di vendere la nostra abitazione, è importante conoscere il suo valore di mercato. Perché? Come molti sapranno, l’andamento del mercato varia all’ordine del giorno; dunque, c’è la possibilità che il ricavato della vendita risulti inferiore rispetto alla quota di mutuo ancora da saldare. In questo caso il debitore ha a disposizione 3 soluzioni:

1. Estinguere la quota restante del finanziamento con i propri soldi.
2. Non vendere la casa, aspettando quindi una situazione più favorevole.
3. Cercare un punto di incontro con la banca, dunque negoziare.

Conoscere con largo anticipo il valore effettivo dell’immobile che andremo a vendere è di enorme importanza. Infatti, questo ci consente di capire se vale davvero la pena iniziare una vendita della casa con il mutuo ancora in corso o meno. Al fine di comprendere meglio questo criterio, puoi dare un’occhiata al nostro articolo circa le valutazioni immobiliari. Quindi, come procedere per vendere la propria casa con un finanziamento ancora attivo? Per esempio, si potrebbe procedere con la prima soluzione, ovvero estinguendo in anticipo il mutuo. Vediamo di cosa si tratta nel nel prossimo paragrafo.

Estinzione mutuo casa venduta: è obbligatorio?

Premettiamo che in qualsivoglia contratto di mutuo, indipendentemente dal tasso con il quale viene sottoscritto, è compresa una specifica clausola che consente al mutuatario di attuare l’estinzione anticipata del suo debito; ma ciò non significa che sia obbligatorio farlo: la scelta resta a discrezione del proprietario intenzionato a vendere. A tal proposito, questa risulta essere l’opzione più semplice, nonché quella più utilizzata dai mutuatari che vogliono vendere casa con il mutuo ancora da pagare. Ma come procedere per estinguere il finanziamento? 

Passaggi da seguire per la vendita di casa con mutuo

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1 Controllo valore di vendita	Come citato qualche paragrafo fa, controllare il valore di vendita della propria casa è essenziale. La valutazione immobiliare riveste i panni del primo step in questo iter, soprattutto nel caso in cui stiamo cercando di vendere un’abitazione al fine di aquistarne un’altra. A maggior ragione dunque, dovremmo avere la certezza che questa vendita ci frutti il denaro sufficiente ad estinguere il nostro debito preesistente. Indubbiamente, per la valutazione è possibile orientarsi autonomamente attraverso le tabelle OMI. È anche vero però, che una perizia, ovvero la valutazione immobiliare per antonomasia, sarà sempre la modalità di stima più precisa ed affidabile. Ecco perché dovresti approfondire l’argomento leggendo il nostro articolo in merito a chi sono i periti banche e cosa controllano con la perizia.
2 Conteggio estintivo	Una volta appurato il valore del nostro immobile, è fondamentale procedere con il conteggio estintivo. Tradotto, si tratta di un documento rilasciato dalla banca nel quale vengono esplicitati i seguenti dettagli: data del rogito notarile; ammontare del debito residuo; somma da versare per poter estinguerlo; la specifica della causale da citare per il versamento del saldo in favore dell’istituto di credito. A questo punto, il venditore sarà al corrente delle cifre di suo interesse e di come procedere per l’estinzione del suo debito, che andrà comunque aggiornato il giorno prima del rogito.
3 Cancellazione ipoteca	Estinguere il mutuo non è sufficiente: bisogna procedere alla cancellazione dell’ipoteca, in favore della banca che ci ha erogato il mutuo. Di base, l’iscrizione dell’ipoteca su un’abitazione ha durata ventennale, lasso di tempo entro il quale, se non viene rinnovata, decade in automatico, dunque si estingue da sola. Ma estinguere il mutuo non corrisponde anche a cancellare l’ipoteca. In linea generale, quest’ultima si può ottenere attraverso due modalità: Semplificata Con l’atto notarile Illustriamo tutto ciò che c’è da sapere in proposito, nell’articolo quando e come si può fare la cancellazione ipoteca mutuo.
4 Trovare l’acquirente	Il mutuo è estinto, l’ipoteca è cancellata, non ci resta che trovare un compratore! La ricerca di un’acquirente può velocizzarsi molto grazie all’aiuto delle agenzie immobiliari. In alternativa, puoi sempre cercarne uno autonomamente, postando annunci nei siti online specializzati nelle compravendite.
5 Stipula atto di vendita	Infine, l’ultimo step riguarda la stipula del compromesso, fase antecedente al rogito notarile. Quest’ultimo, corrisponde alla fase precedente alla reale stipula di atto di vendita, in cui il proprietario dell’abitazione dichiara che suddetta non appartenga a terzi, tantomeno vi siano problematiche di qualsivoglia genere, come ad esempio abusi edilizi. Affinché il rogito notarile abbia validità, è necessario che vengano sottoscritti i seguenti dati al suo interno: valore effettivo della casa; modalità con cui avverrà il pagamento; le ipotetiche attività di mediazione.

Come vendere casa con mutuo senza prima estinguerlo

Finora, abbiamo focalizzato la nostra attenzione solamente sull’estinzione del finanziamento come soluzione al nostro problema. Ma esistono altre valide alternative, che ci consentono comunque un lieto fine per la nostra vendita casa con mutuo in corso. Vediamole tutte nella seguente tabella esplicativa.

OPZIONI	INFORMAZIONI AGGIUNTIVE
Estinzione mutuo subordinata alla vendita	Una delle opzioni più utilizzate dopo l’estinzione del mutuo anticipata è indubbiamente quella subordinata alla vendita della casa. In questo senso, estingueremo il nostro debito contestualmente al rogito: così facendo, il finanziamento viene estinto al verificarsi del rogito, dunque grazie al ricavato della vendita. Al momento del rogito, il compratore consegna un assegno circolare intestato alla banca del venditore, avente un importo pari alla somma restante del mutuo da estinguere. Di conseguenza, una volta che l’assegno viene versato in banca, verrà rilasciata la quietanza che attesta l’estinzione ufficiale del debito. Pertanto, l’estinzione del mutuo subordinata alla vendita della casa potrebbe essere un’ottima opzione. In linea generale, nel panorama dei mutui, la subordinazione è sempre una valida alleata: ad esempio, subordinare la proposta d’acquisto di una casa all’ottenimento del mutuo. Trovi tutto ciò che c’è da sapere in proposito direttamente da qui.
Accollo del  mutuo	Un’altra valida alternativa, altrettanto diffusa, è quella del cosiddetto accollo del mutuo. Quest’ultimo, prevede appunto che il compratore si accolli il restante del finanziamento, ovvero l’originario debito appartenente al venditore. Inoltre, chi vende l’abitazione, ha la facoltà di farlo con un’ipoteca che grava ancora su di essa, ovviamente in accordo sia con l’acquirente che con la propria banca. In tal caso, il proprietario avrà due vantaggi al prezzo di uno: si libera del mutuo e anche dell’annessa ipoteca. Dal canto suo, invece, l’acquirente avrà il vantaggio di ottenere un finanziamento senza dover sostenere le spese di istruttoria e perizia. Ciò detto, resterebbe il rischio per l’acquirente di ereditare un mutuo che risultava vantaggioso al tempo della stipula e ad oggi non lo è più, o molto più semplicemente, si adattava alle esigenze dell’ex proprietario ma non alle sue. Ecco perché a volte potrebbe capitare che un compratore rifiuti l’accollo a priori. Magari preferendo effettuare una surroga del mutuo, a patto che l’importo del saldo residuo sia superiore a quello della garanzia data dall’ipoteca che grava sull’abitazione.
Surroga del mutuo	Come citato poc’anzi la surroga del finanziamento, molto spesso, fornisce la soluzione perfetta per concludere in bellezza una vendita casa con mutuo in corso. Infatti, in tal caso il nuovo proprietario avrà la facoltà di subentrare a nuove condizioni, accollandosi ad ogni modo l’estinzione del debito contratto in precedenza. Questo può avvenire soltanto se la banca dà il proprio consenso. La buona notizia è che la maggior parte degli istituti non ha problemi a consentirlo, una volta ottenute le giuste garanzie. A tal proposito, esiste anche un’altra tipologia: la surroga più liquidità. In questo caso, però, parliamo di sostituzione del finanziamento: viene eliminato il vecchio per uno nuovo. Questa soluzione potrebbe fare gola all’acquirente semplicemente perché richiedendola otterrebbe anche una quota di liquidità. Vuoi sapere qual è la miglior surroga del momento? scarica un preventivo gratis direttamente da QUI.
Sostituzione  bene ipotecato	Ultima, ma non meno importante, troviamo la possibilità di iscrivere un’ipoteca su un’altra abitazione, al posto di quella precedente; dunque, una sostituzione del bene ipotecato. Di fatto, la prima casa con mutuo in corso verrebbe slegata dal vincolo di garanzia posto dalla banca e, di conseguenza, diventerebbe vendibile dal proprietario senza troppe complicazioni. Ad ogni modo, per procedere in questo senso bisognerà prima ottenere il consenso dell’istituto bancario. Di base, ciò viene dato quando l’importo dell’ipoteca che grava sulla casa è pari a quella che grava su quella che dovrà sostituirla. In extremis, vedendosi negata la concessione in questo frangente, il venditore potrebbe anche ricorrere alla fideiussione: un terzo soggetto garantisce con il proprio patromonio economico l’estinzione del debito, nel caso in cui il proprietario si riveli insolvente.

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Siamo arrivati alla conclusione del nostro approfondimento dedicato alla vendita casa con mutuo in corso, auspicando di avervi fornito gli strumenti necessari per passare all’azione in tutta serenità. Noi di Simulatori Mutuo restiamo a vostra disposizione: nel caso in cui aveste ancora dubbi in merito contattateci via email per domande o curiosità. In alternativa, potete sempre lasciare un commento qui sotto, raccontandoci se siete riusciti a vendere casa con il mutuo in corso. A presto!