Quando e perché vendere casa ai russi? Consigli e indicazioni

Il secondo report di Nomisma sul mercato immobiliare parla chiaro: nonostante le previsioni fosche sulla tenuta della crescita economica, l’intenzione di acquisto di un immobile resta una priorità. La domanda è tuttavia fortemente influenzata dall’accesso al credito bancario. Come si può muovere allora un proprietario di immobile che volesse mettere sul mercato la sua proprietà? Una soluzione è rivolgersi alla domanda estera, ma per questa sono necessari dei requisiti precisi. gli stranieri che comprano casa in Italia sono spinti da motivazioni diverse rispetto ai nostri connazionali. Tra questi, i cittadini russi hanno delle precise esigenze che vanno comprese prima di cercare un possibile accordo. 

Gli acquirenti esteri: ogni caso fa scuola a sé

Prima di ragionare su come vendere casa ai russi bisogna fare alcune considerazioni. 

Innanzitutto, è necessario considerare le differenze tra le motivazioni della domanda nazionale ed estera di immobili. Storicamente, la casa è sempre stato il bene per definizione nel portafoglio delle famiglie italiane. Infatti, quasi tre famiglie su quattro sono proprietarie di un’abitazione. Il dato è di poco sopra la media europea, che nel 2020 si attestava al 70% della popolazione. È indicativo osservare che, salvo qualche eccezione, esiste una correlazione inversa tra reddito pro capite e proprietà. Negli Stati europei più ricchi, la proprietà di case è più bassa: si oscilla da un 70% della Finlandia fino a poco più del 50% per la Germania; viceversa, nei paesi più poveri, la casa è il bene di proprietà per la quasi totalità dei cittadini, con un massimo in Romania, in cui il 96% dei nuclei familiari possiede un immobile. Le motivazioni possono essere diverse per ciascun Paese; nel nostro, essere proprietari dell’immobile in cui si vive è motivato dal risparmio sull’aumento dell’affitto nel lungo periodo e nella generalizzata convinzione che il mattone resti in ogni caso l’investimento più stabile nel tempo. Quest’ultima convinzione, che ha un fondamento di verità nel lungo periodo, non tiene conto dei crolli durante le fasi di recessione. In più, questa convinzione si è formata in un periodo storico – tra il dopo guerra e gli anni Ottanta -, in cui la dinamica sociale di fondo era motivata dallo spostamento nei centri urbani per le migliori opportunità di lavoro. Questo fenomeno, se resta valido per alcuni centri urbani come Milano, si è in parte modificato per il telelavoro e i minori tassi di crescita economica e occupazionale. 

Orbene, queste considerazioni possono essere importanti per riflettere sull’andamento della domanda nazionale ma possono essere meno indicative se si parla di domanda estera, per due motivi: in primo luogo, la minor incidenza dei trasferimenti nel nostro paese da parte dei cittadini stranieri rispetto al totale della domanda di immobili venduti; in secondo luogo, le possibili diverse motivazioni, che possono spaziare dal trasferimento dall’estero, all’acquisto di un immobile come seconda casa da usufruire per i periodi di vacanza. A questi si può aggiungere il caso di acquisto da parte di uno straniero che già viva nel nostro Paese. Come si vede, una nicchia di mercato eterogenea nelle motivazioni e, in ultima istanza, nel budget a disposizione.

Vendere ai cittadini stranieri: cosa dice la legge

Per capire se e come convenga vendere casa ai cittadini russi è utile ragionare su una procedura generale per la vendita di un immobile agli stranieri. In sequenza, è necessario chiedersi:

• Chi può acquistare casa in Italia
• Quali sono i documenti necessari per acquistare casa
• Come risolvere il pagamento e un eventuale finanziamento

I cittadini russi possono acquistare un immobile in Italia?

In tre casi un cittadino straniero può acquistare casa in Italia:

• Se è un cittadino comunitario o dell’area EFTA
• Se è uno straniero regolarmente soggiornante nel nostro Paese o cittadino apolide, con carta o permesso di soggiorno attualmente validi
• Se tra i due Paesi vige un trattato internazionale che preveda la compravendita o se nel suo Paese è garantita la reciprocità all’acquisto per un cittadino italiano

Queste le norme di legge. Consideriamo adesso la loro applicazione teorica nel caso di vendita a un cittadino russo. Se il cittadino ha origini russe ma nazionalità comunitaria o dei Paesi Efta (Svizzera, Liechtenstein, Norvegia e Islanda), nessun problema. Discorso simile in caso di soggiorno regolare o nel caso in cui l’acquirente sia apolide, anche se la questione si complica nella terza ipotesi. A fine luglio 2022, non vi è un divieto vigente nell’Unione europea diretto all’acquisto di immobili da parte dei cittadini di nazionalità russa in genere. I divieti possono riguardare solo alcuni soggetti determinati. Quindi, salvo successive modifiche ai trattati internazionali o alle normative europee, un cittadino russo può acquistare una casa in Italia, in accordo col Trattato sulla reciproca promozione e reciproca protezione degli investimenti, in vigore da luglio 1997.

Quali documenti sono necessari per acquistare casa in Italia

Non ci sono requisiti eccezionali circa i documenti che un cittadino russo debba presentare per acquistare casa. Sono necessari i regolari documenti che comprovino l’identità dell’acquirente: è richiesto il Passaporto o un documento di viaggio equivalente. A questi si aggiungono il Permesso di soggiorno o la Carta di soggiorno e il Codice Fiscale, rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Il rilascio del Codice Fiscale è propedeutico alla procedura notarile di registrazione dell’atto di compravendita. L’acquirente deve quindi munirsi di questo documento prima di perfezionare l’acquisto.

Il problema dei Pagamenti

Dunque, verificato che un cittadino russo può acquistare un immobile in Italia, stanti le attuali condizioni, ed elencati i documenti richiesti per perfezionare l’acquisto, rimane il nodo del pagamento. Come illustrato anche in dal Sole24Ore, le banche Europee non possono accettare depositi superiori a 100 mila euro da qualunque cittadino di nazionalità o residenza russa. La ragione è impedire che si aggirino i divieti alle sanzioni o vi siano pratiche di money laundering (riciclaggio di denaro). Pertanto, un cittadino russo che risieda legalmente in Italia può ottenere da parte di una banca appartenente al circuito europeo l’apertura di un conto corrente semplice. Questo diritto non si applica ad altri tipi di conto bancario come in conti di risparmio. Quindi, ci si trova di fronte a un possibile dilemma: un cittadino russo che rispetti i requisiti di residenza o cittadinanza, e non rientri nelle liste di interdizione, può acquistare un immobile (come anche partecipazioni societarie), ma per farlo non può trasferire fondi superiori alla soglia dei 100 mila euro nelle banche europee.

Ad ogni modo, due soluzioni sembrano esserci. L’immobile acquistato potrebbe avere un valore inferiore alla soglia, per essere finanziato con fondi di provenienza russa; tuttavia, l’importo esiguo restringe di molto il campo degli immobili. Si aggiunga anche che questo non è il tipico segmento di mercato che ha attratto gli investimenti russi, storicamente più interessati alle residenze di pregio se non proprio di alto livello di lusso. In alternativa, i fondi devono già essere presenti nei conti europei. La normativa non sembra esprimersi circa i conti che fossero ad essa preesistenti. Ad esempio, il cittadino russo potrebbe aver usufruito del visto per investitori per il cui ottenimento i requisiti di impegno richiedono:

• Un investimento di almeno due anni in titoli di stato per almeno 2 milioni di euro
• Un investimento di due anni in titoli azionari per un valore di 500 mila euro, ribassati a 250 mila euro in caso di startup
• Una donazione di almeno 1 milione di euro a titolo filantropico

Salvo il caso della donazione, un eventuale disinvestimento potrebbe generare un capitale da investire nell’acquisto di un immobile in Italia.

I mutui ai cittadini russi

L’immobile può anche essere acquistato tramite prestito bancario, esattamente come nel caso delle compravendite tra cittadini italiani. A livello teorico, un cittadino straniero può scegliere se ottenere un mutuo dall’Istituto di credito del Paese in cui è sito l’immobile o in quello del Paese di origine. Nel caso dei cittadini russi che siano intenzionati ad acquistare casa in Italia, questi possono ottenere un mutuo per cittadini stranieri dalle banche autorizzate a operare in Italia. Le uniche differenze rispetto al finanziamento di cittadini italiani possono risiedere nel maggior numero di documenti richiesti dall’Istituto di credito e dalle eventuali condizioni più onerose del finanziamento. Al contrario, il caso del finanziamento da parte delle banche del Paese di origine non sembra essere fattibile.

Anche nel caso queste decidano di erogare il credito, il trasferimento dei fondi potrebbe non essere effettuato per due diversi motivi: molte delle banche russe sono state scollegate dal circuito Swift, che raggruppa le banche europee; il versamento, se superiore ai 100 mila euro, verrebbe bloccato.  Pertanto, anche le altre banche straniere autorizzate ad erogare finanziamenti in Italia dovrebbero rispettare queste restrizioni: ad esempio, nel caso delle banche cinesi, il limite in vigore resterebbe lo stesso. Altro discorso è poi osservare che queste banche cinesi, nel nostro paese, si occupano esclusivamente di finanziamento alle imprese e non operano nel mercato immobiliare residenziale.

Dunque, l’unica opzione realizzabile sarebbe quella di un cittadino russo, non presente nelle liste dei connazionali interdetti agli investimenti in Unione europea, che avesse fondi già presenti nel territorio o che si rivolgesse al sistema creditizio europeo. 

Conviene vendere casa ai russi?

La risposta a questa domanda non può che essere generale. Posto che indicativamente si parla di investimenti per l’utilizzo e non per il profitto – questo il trend storico negli investimenti dei cittadini russi -, resta da capire quali siano i valori e le tipologie che questo segmento di mercato potrebbe richiedere. L’esiguità e la contingenza non sembrano permettere un’adeguata speculazione su questo aspetto. In linea di massima si può assimilare questa tipologia di acquirente a quella degli altri investitori esteri e procedere per analogia. Il nostro Paese è in grado di offrire località attrattive per uno straniero. Ogni Regione ha i suoi tesori da scoprire e non è detto che, agli occhi di uno straniero, le località preferite dagli italiani o dal turismo di massa siano gli stessi nei quali possa essere interessante acquisire un immobile ad uso vacanza o come buen retiro. Al contrario, nel caso dei cittadini russi, alcune zone apparentemente più remote sono state negli anni meta preferita per l’acquisto di case. Zone come il sud della Toscana, tra il litorale grossetano, il Monte Argentario e l’interno della Maremma hanno visto alcuni tra gli acquisti di maggior pregio. Come cita anche Idealista.it, due sembrano essere le diverse tipologie di acquisto: da un lato, immobili di dimensioni intermedie, non superiori ai 2 milioni di euro, in zone non necessariamente alla moda; l’altra è quella dei super ricchi, che hanno negli anni alimentato le fantasie di ristoratori, albergatori e negozianti del lusso. La prima categoria sembra in grado di rimanere un acquirente potenziale nel mercato italiano; la seconda probabilmente no.

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Termina qui l’approfondimento su come e perché vendere casa ai russi, sperando di aver risposto a tutte le vostre domande. Ricordiamo che se state cercando un mutuo per acquisto potete sempre scaricare un preventivo gratuito a questo link o, in alternativa, richiedere una prima consulenza gratuita direttamente qui sul portale. Infine, se avete una qualche esperienza da raccontare in merito, non esitate a lasciare un commento sotto l’articolo. A presto.