Spese notarili per acquisto seconda casa

Tempo fa abbiamo affrontato un simile argomento, andando a vedere quanto costa il notaio quando si acquista la prima casa. La procedura d’acquisto, come è noto, è piuttosto lunga e onerosa, se si considera l’impegno del mutuo a medio o lungo termine. Ma con la giusta costanza e consapevolezza è possibile acquistare il primo immobile e saldare il proprio debito. A partire da queste premesse, c’è chi arriva a realizzare un ulteriore acquisto e a diventare proprietario di un secondo immobile. Oggi è arrivato il momento di dedicare il nostro focus proprio a chi si appresta ad acquistare casa una seconda volta, e di concentrarci sui costi che si devono affrontare in fase preliminare al mutuo. In termini più specifici, andremo a scoprire insieme quali sono le spese notarili per acquisto seconda casa.
Abbiamo conosciuto diverse modalità di agevolazione, almeno per quanto riguarda la concessione di un mutuo per chi acquista la prima casa, ovvero, la famosa detrazione del 19% per chi destina l’immobile a prima abitazione. Tuttavia la stessa cosa non si può dire per la seconda casa, per la quale non spetta lo sgravio fiscale dall’imposta. Ad ogni modo non importa se prima, seconda o terza casa: la posizione del notaio resta invariata e fondamentale all’ottenimento di casa e mutuo. Quel che cambia, sono le imposte statali.
In Italia, infatti, esiste una differenza sostanziale tra l’acquisto della prima o della seconda casa. Se per comprare la vostra prima abitazione avete dovuto affrontare tassi e costi ben precisi, per la seconda casa esiste una tassazione diversa; ma questo probabilmente lo sapete già. Pertanto, abbandoniamo i convenevoli e andiamo subito a vedere nel concreto come funzionano l’atto di compravendita e di mutuo per la seconda casa, e quanto andrà a costare il notaio in questa seconda fase di acquisto.

Quali spese affrontare con il notaio?

Quando si parla di spese notarili ci si riferisce ad una spesa complessiva e che si costituisce sì, del pagamento che andremo a fare al professionista, ma anche delle imposte che dobbiamo per legge allo Stato, e di un rimborso che lo stesso notaio andrà a spendere per conto del cliente. Infatti, quando si acquista una casa, vi sono diverse fasi quante sono le spese che si andranno ad affrontare col notaio.

Partiamo proprio dal conteggiare le imposte statali, quindi, che prescindono dal lavoro del notaio. Chi si appresta ad acquistare una seconda abitazione deve sapere innanzitutto che andrà a pagare una tassazione più alta per la seconda casa. La tassazione, oltretutto, dipende se la seconda casa la si acquista da un soggetto privato o un soggetto costruttore. E come affrontare questa spesa e quanto, lo vediamo in seguito.

Per quanto riguarda il costo notarile, la prima fase da mettere in conto è la verifica dell’immobile: la cosiddetta visura. Le visure catastale ed ipotecaria è la fase preliminare all’atto di compravendita. Il notaio non può redigere il documento che attesta l’acquirente come nuovo proprietario-mutuatario, se prima non certifica su carta scritta che il bene è libero da pignoramenti o abusi edilizi. Insomma, spetta al notaio, sulla base della documentazione ricevuta dal venditore ma soprattutto sul lavoro di visura, decretare la casa libera da vincoli e illeciti, e che tale può quindi essere ufficialmente venduta e riacquistata. Ovviamente la fase preliminare di verifica prevede dei costi di visura, che andranno calcolate nelle spese notarili.

Ci sono poi i costi di studio, tra bolli e certificazioni, sostenuti durante la redazione del rogito o atto di compravendita, con il consequenziale atto di mutuo. Queste spese di rimborso vanno affiancate al compenso per il professionista, ovvero, la parcella notarile. 

Andiamo a vedere nello specifico in cosa consistono queste spese.

Atto compravendita e atto di mutuo…

Il notaio è il Pubblico ufficiale chiamato a redigere l’atto di compravendita e di mutuo. Ma cosa sono?

L’atto di compravendita o rogito è il documento con cui la proprietà passa dalle mani del venditore a quelle dell’acquirente. La presenza del notaio in questa pratica conferisce imparzialità alle due parti e garantisce ad entrambe uguali diritti. La responsabilità del trasferimento di proprietà, infatti, ricade su di lui in qualità di garante. Questa fase è consequenziale alle visure catastale ed ipotecaria, ma precede l’attestazione relativa al rapporto tra acquirente e banca che eroga il mutuo, ovvero, l’atto di mutuo.

L’atto di mutuo è, invece, l’atto pubblico con cui il notaio formalizza la concessione del mutuo. Disciplinata dall’art. 1813 del Codice Civile, l’atto di mutuo è indispensabile all’ottenimento del prestito: la firma del notaio, in questo caso, va a garantire diritti e tutela sia alla banca che al mutuatario in caso di eventuali torti.

Questi due documenti costituiscono il lavoro del notaio, e le relative spese notarili fanno riferimento ad un tariffario che il professionista stila in base alla comprovata esperienza e alla mole di lavoro richiesta. È impossibile decretare una cifra esatta sul compenso del notaio per l’atto di compravendita e l’atto di mutuo, considerando che si tratta di una spesa complessiva e comprensiva di studio, visure e spese che il notaio deve affrontare per la redazione dei testi. Si stima che l’onorario dei notai si aggiri in percentuale ad uno 0,75% e un 1,10%. Su base esperienziale, questa percentuale corrisponderebbe ad 1.200-2.000 euro di compenso. 

Le precedenti sono da considerarsi cifre indicative: ogni professionista decreta la propria tariffa commisurandola alla quantità di lavoro richiesto, al tipo di immobile, e in base alla sua professionalità .

Tassazione e imposta sulla seconda casa

Come abbiamo potuto vedere, oltre all’atto di compravendita e all’atto di mutuo, le spese notarili si costituiscono principalmente di tassazioni che l’acquirente deve allo Stato. Ma quali sono i tassi per la seconda abitazione? per chiarire le differenze, elenchiamo qui di seguito le imposte statali per la seconda casa.

DA PRIVATO

• imposta di registro (valore catastale x 9);
• imposta ipotecaria fissa (50 euro);
• imposta catastale fissa (50 euro).

DA COSTRUTTORE

• IVA al 10% (22% per gli immobili di lusso);
• imposta di registro (200 euro);
• imposta ipotecaria (200 euro);
• imposta catastale (200 euro).

ESEMPIO se si acquista una seconda casa dal valore di 150.000 euro da un soggetto privato, con rendita catastale di 500 euro, e senza intermediazione immobiliare da calcolare nella spesa, si andrebbe a pagare:

• imposta di registro al 9% del valore catastale (che si calcola: rendita catastale x 126). Quindi: il 9% di 63.000 = 5.670 euro. Qualora il valore fosse risultasse inferiore a mille euro, ad esempio 950 euro, si andrebbe comunque a pagare il minimo per l’imposta ovvero 1.000 euro;
• imposta fissa ipotecaria di 200 euro;
• imposta fissa catastale di 200 euro;

I seguenti numeri fanno riferimento alle sole imposte delle spese notarili per l’acquisto della seconda casa. Alla somma va aggiunta la parcella notarile, quindi il guadagno del professionista in sé, e le spese che esso effettua per rogare l’atto di compravendita e di mutuo. Spesso queste spese sono incluse nella tariffa del notaio, presentandosi più alta. Qualora fossero distinte, andrebbe aggiunto il rimborso per le certificazioni, i bolli, le spese di visura e di studio, e l’iva.

Restando fedeli al nostro esempio, potremmo concludere che le spese notarili per l’acquisto di una seconda casa da 150.000 corrispondono indicativamente alla somma complessiva di 6.070 + 1.800 euro di onorario = 7.870.

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Se il vostro obiettivo è acquistare la seconda casa, il nostro è quello di offrirvi il maggior numero di informazioni possibili affinché vi apprestiate a farlo in modo più consapevole. Le spese notarili acquisto seconda casa è un approfondimento doveroso per chiarire la differenza tra prima e seconda casa dal notaio. E come abbiamo avuto modo di vedere, non si tratta di una differenza da poco conto. D’altronde non è una novità che l’acquisto di un immobile sia un impegno oneroso. Ma conoscere preventivamente le tassazioni e le spese notarili rappresenta il modo migliore per muovere il primo passo verso l’acquisto della seconda casa.

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