Sismabonus nuove costruzioni: casa, aziende e capannoni

Con la proroga del Sismabonus al 31 dicembre 2024, i privati possono disporre di più tempo per beneficiare delle agevolazioni fiscali. Oltre al caso delle ristrutturazioni, queste sono destinate anche a chi acquisti una nuova casa, a patto che l’immobile sia stato eretto in sostituzione di una demolizione precedente. Edifici ad uso abitativo e capannoni industriali sono oggetto di questo bonus. Ecco qui di seguito una guida al sismabonus nuove costruzioni, aziende e capannoni.

Sismabonus: cos’è

Che nel nostro Paese siano presenti zone a rischio sismico non è una novità. Terremoti di intensità devastante si sono succeduti nel corso degli anni. Per rendersi conto dell’ubiquità del pericolo è sufficiente consultare la mappa redatta dall’Istituto Nazionale di Geofisica e Vulcanologia. Le zone a più alta pericolosità sono quelle del Friuli centrale, dell’arco appenninico centro meridionale e del Siracusano. Da questi punti caldi, il pericolo digrada fino ad un grado trascurabile nelle zone centro padane, della Puglia meridionale e della Sardegna. 

Nel complesso, circa il 35% dei comuni italiani è in una zona ad elevato rischio sismico, per un totale di 22 milioni di abitanti in 6 milioni di edifici. Con questi dati alla mano è più facile comprendere come il Sismabonus sia un aiuto economico pensato per agevolare l’adeguamento al rischio sismico del patrimonio immobiliare italiano. Grazie al Sismabonus, i proprietari e gli acquirenti di immobili possono ottenere l’adeguamento o la costruzione in accordo alle più efficaci norme e tecniche di costruzione antisismiche.

Previsto dall’Articolo 16 del Decreto-legge 63/2013, il Sismabonus permette dal primo gennaio 2017 di portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi le spese sostenute per gli interventi antisismici. Il bonus è stato rinnovato fino al 31 dicembre 2024.

I destinatari del Sismabonus sono tanto le persone fisiche soggette all’Irpef, l’imposta sui redditi delle persone fisiche, quanto le società sottoposte all’Ires. Gli interventi possono essere realizzati sugli immobili di tipo abitativo e su quelli impiegati nelle attività produttive: le spese sono ammesse per un ammontare massimo di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare. La detrazione è ripartita in parti uguali su un arco di cinque anni.

Per gli interventi che permettono una riduzione del rischio sismico, la detrazione può arrivare al 70 o 80 percento a seconda che il miglioramento nelle Classi di Rischio sia di uno o due livelli. Queste detrazioni sono maggiorate all’80 o 80 percento in caso di lavori realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali. La normativa prevede un elenco delle spese ammesse alla detrazione illustrate in questo articolo.

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Sismabonus per le nuove costruzioni

Il contributo del Sismabonus non si esaurisce nei soli interventi di adeguamento degli edifici esistenti. Pur con un patrimonio immobiliare consistente e diffuso sul territorio che necessita di ristrutturazione, la domanda di nuovi edifici spinge il settore edile a produrre qualcosa come 15 mila nuovi edifici residenziali all’anno. Progettare e costruire ex novo un immobile che sia conforme ai dettami antisismici può essere più efficiente rispetto ad adeguarne uno già esistente. 

Il Sismabonus contempla anche le detrazioni in caso di compravendita. L’agevolazione fiscale è concessa solo nel caso in cui la nuova unità immobiliare sia stata edificata solo in seguito alla demolizione e ricostruzione di un intero edificio. L’Agenzia delle Entrate ha specificato che per ottenere il diritto al Sismabonus nuove costruzioni per acquisti la demolizione dell’edificio non conforme sia un requisito essenziale: l’interpello numero 423 del 12 agosto 2022 esclude l’ipotesi che la compravendita di edifici successivamente ristrutturati possa dare diritto al Sismabonus acquisti.

Il nuovo edificio deve presentare un miglioramento di almeno una classe nella scala di valutazione del rischio sismico e deve essere venduto entro un termine di trenta mesi dalla data di costruzione. Soddisfatti questi requisiti, la detrazione è concessa fino ad un ammontare massimo di 96 mila euro, ripartiti equamente su un periodo di cinque anni. 

La proroga per il Sismabonus comprende anche le detrazioni per gli acquisti. Fino al 31 dicembre 2024 è possibile ottenere detrazione del 75 e 85 percento a seconda che le classi di merito guadagnate nella scala di valutazione del Rischio Sismico siano una o due. Al contrario, non è stata prorogata la detrazione del 110 percento del Super Sismabonus, scaduto lo scorso 30 giugno 2022. 

Quest’ultima opzione poteva ancora essere disponibile al 31 dicembre 2022 per quegli acquirenti che avessero stipulato un preliminare di acquisto prima della data di scadenza del Super Sisma Bonus e abbiano versato gli acconti tramite il meccanismo dello sconto in fattura, con maturazione del relativo credito di imposta. Queste indicazioni sono espresse nella risoluzione n° 77/E dell’Agenzia delle Entrate 

Dal 1° gennaio 2023 quindi, le uniche detrazioni disponibili sono quelle del 75 e 85%, per le quali non è richiesta la presentazione dello Stato Avanzamento Lavori (SAL), né l’asseverazione per la congruità delle spese.

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Sismabonus per aziende e capannoni

Le agevolazioni del Sismabonus non si limitano alle persone fisiche. La proroga al 31 dicembre 2024 comprende anche i capannoni industriali le cui imprese proprietarie possono beneficiare delle detrazioni, qualora siano rispettati i requisiti di miglioramento della classe di rischio sismico.

La differenza principale rispetto al caso degli immobili ad uso abitativo è che per le imprese la detrazione ammessa è determinata dall’aliquota unica del 70 percento, indipendentemente dalla classe sismica raggiunta. Le spese ammesse in detrazione comprendono i costi di perizia e progettazione, gli esborsi per imposte e autorizzazione all’avvio dei lavori, oltre che all’effettiva spesa sui lavori edili.

La definizione di attività produttive svolte nei capannoni è interpretata con un accezione ampia: vi possono essere svolte le attività commerciali, produttive di beni o servizi, professionali o agricole. Per ottenere le agevolazioni, gli immobili devono essere localizzati nelle zone ad alto rischio sismico (zona 1), rischio medio alto (zona 2) e basso (zona 3). 

Le sismiche a rischio e il calcolo del rischio

Nel dettaglio, la distinzione delle zone a rischio sismico è così definita:

• Zona 1: rischio alto
• Zona 2: rischio medio alto
• Zona 3: rischio medio basso
• Zona 4: rischio basso

Nella Zona ad alto rischio sono elencate le Regioni di Friuli-Venezia Giulia, Abruzzo, Umbria, Molise, Campania e Sicilia. Nella zona a rischio medio alto vi sono l’Emilia-Romagna, il Lazio, le Marche, la Puglia e la Basilicata. Lombardia, Toscana, Liguria e Piemonte sono definite a rischio medio basso. Rischio minimo infine, per Sardegna, Trentino-Alto Adige e Valle d’Aosta.

La misurazione del rischio sismico segue una precisa quanto semplice formula matematica così composta:

rischio = pericolosità x vulnerabilità x esposizione

Il rischio misurato è frutto del prodotto di tre fattori distinti. La pericolosità stima la probabilità che si verifichi un terremoto ogni 50 anni, così come definita dalle mappe di pericolosità sismica del territorio nazionale. La pericolosità dipende dalla probabilità che si verifichi un terremoto e dall’intensità dello stesso. 

La vulnerabilità sismica valuta le conseguenze di un terremoto sugli edifici. Questa dipende dalle caratteristiche dell’edificio e dal modo in cui è stato costruito.

L’esposizione valuta le conseguenze sociali ed economiche di un terremoto. L’esposizione dipende dalla densità abitativa della zona in cui si potrebbe verificare un terremoto per cui, a maggiore densità abitativa corrisponde un danno potenziale maggiore, con ricadute negative sulla vita economica e sulla produzione, oltre che sul tessuto cittadino.

La formula del rischio permette di attribuire ad ogni edificio una valutazione circa la Classe di Rischio Sismico a cui appartiene. La Classe di Rischio Sismico può essere valutata con un metodo semplificato, nel caso di costruzioni industriali come i capannoni, gli edifici in calcestruzzo armato e alcuni edifici in muratura. In alternativa, è possibile utilizzare un metodo convenzionale di valutazione del Rischio Sismico, in accordo con le Norme Tecniche per le Costruzioni 2018.

Il risultato finale di questa stima produce una valutazione che varia da un livello G, di rischio massimo, a un livello A+, in cui la classe di rischio è minima. La scala riprende quella della valutazione dell’efficienza energetica.

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Con la proroga del Sismabonus al 31 dicembre 2024 sono state rinnovate le detrazioni a favore degli acquirenti di immobili costruiti secondo i criteri antisismici. Requisito essenziale per beneficiare dei contributi è che l’immobile sia stato costruito in seguito alla demolizione di un edificio preesistente. Le detrazioni così ottenute variano dal 75 all’85 percento a seconda che il beneficio nella classe di rischio sia di uno o due livelli. Le detrazioni comunicate nella dichiarazione dei redditi possono arrivare a un massimo di 96 mila euro, ripartiti equamente in un periodo di cinque anni. Non è stato rinnovato invece il contributo Super Sismabonus, che fino al 30 giugno permetteva una detrazione del 110 percento.

Il Sismabonus è disponibile anche per gli immobili produttivi. Le imprese possono acquistare o ristrutturare i capannoni industriali di cui sono proprietarie o che hanno in affitto, ottenendo un bonus unico del 70 percento, indipendentemente dal miglioramento nella classe di rischio. Per ottenere questi benefici è richiesto che l’immobile sia situato nelle zone a rischio almeno medio basso. Sono invece esclusi gli edifici nelle zone a rischio basso. 

Il calcolo del rischio sismico è un elemento molto importante per il Sismabonus proprio perché da questo si origina lo sgravio fiscale ottenuto. Una semplice equazione collega il rischio al prodotto della pericolosità della zona, della vulnerabilità dell’immobile e delle conseguenze economiche e sociali della zona colpita dal terremoto.