Scrittura privata accollo debito: è valida legalmente? Ecco come farla

Ogni qualvolta ci si interroga su come fare l’accollo del mutuo, la risposta più immediata che si ottiene è che si tratta di un accordo bilaterale tra venditore e compratore; ma poi, nel concreto, non si sa bene come muoversi. Per ovviare a questo piccolo problema, ecco qui una soluzione: una guida alla scrittura privata dell’accollo del debito.

Le circostanze in cui potrebbe servirti la scrittura privata sono diverse, considerando i molteplici contesti in cui può verificarsi l’accollo del mutuo tra venditore e acquirente, dalla costruzione di nuove unità immobiliari sino alla compravendita privata. Dal momento che l’accollo è una pratica che potrebbe apportare dei vantaggi economici rispetto all’accensione di un mutuo standard, capita sovente che venditori e acquirenti procedano per questa strada. E allora, come si fa la scrittura privata accollo debito? si può scrivere da soli l’accordo o esiste un modello precompilato della scrittura privata?

Cerchiamo di scoprirlo lungo la lettura di questo articolo dedicato interamente alla scrittura privata per l’accollo del mutuo nelle diverse tipologie di accordo.

Cos’è l’accollo del debito 

L’accollo del debito è un accordo con cui un acquirente o “accollante” si obbliga a pagare le rate del finanziamento acceso dal venditore o “accollato” ad una banca “accollataria”. Ad esempio, con l’accollo del mutuo è possibile acquistare una casa già ipotecata e con il debito da estinguere, subentrando nel contratto al posto del contraente originario.  Disciplinato dall’art.1273 del Codice Civile, l’accollo non è altro che una dichiarazione, una scrittura privata che viene autenticata dal notaio. Esistono due tipologie di accollo:

• accollo interno, dove il creditore viene a conoscenza dell’accordo, ma ne resta estraneo;
• accollo esterno, dove, invece, il creditore entra nell’accordo.

Se l’accollo è esterno, la proposta può avere due esiti: l’accollo cumulativo o l’accollo liberatorio. Il primo prevede che il contraente originario non venga “liberato” dagli obblighi bancari, mentre l’accollo liberatorio svincola il contraente originario. Queste sono le due tipologie di accollo che sottostanno ad ogni accordo, sia si acquisti da un privato che da costruttore. Tuttavia esistono diversi contesti in cui può avvenire un accollo; di seguito, abbiamo raccolto e descritto alcuni esempi di accollo del mutuo.

Accollo del mutuo liberatorio

L’accollo del mutuo liberatorio è la soluzione migliore perché “libera” il debitore originario dal contratto. Infatti, vendendo casa con il mutuo da estinguere mediante accollo liberatorio, il venditore può liberarsi sia di casa che del contratto bancario. Tuttavia, la liberatoria non sempre viene concessa: è la banca a scegliere se svincolare il venditore, sulla base della solvibilità del nuovo subentrante. Il motivo è semplice: la banca cerca una garanzia di pagamento e, se l’acquirente non risulta un pagatore costante, mantiene in rapporto anche il contraente originario come seconda garanzia.

Accollo del mutuo cumulativo

L’accollo del mutuo cumulativo, molto più diffusa nel nostro Paese, è il contrario dell’accollo liberatorio. Infatti, in questo caso, la banca mantiene in obbligo di pagamento il contraente originario, ottenendo maggiore garanzia. Così facendo, qualora l’accollante non dovesse pagare le rate, il venditore sarebbe obbligato a pagare al suo posto. Dunque, il debito resta obbligato in solido sia a chi lo ha contratto originariamente, sia a chi lo ha sostituito.

Accollo del mutuo costruttore

Se l’accollo si distingue tra liberatorio e cumulativo, un’altra importante distinzione riguarda il contesto di applicazione, ed è quella tra privato e costruttore. L’accollo del mutuo da costruttore consente ad un’impresa di accendere un finanziamento per la realizzazione dell’immobile e di vendere successivamente immobile e mutuo al futuro acquirente, rientrando così delle spese effettuate. Ed è qui che il costruttore può proporre l’accollo all’acquirente, il quale potrebbe contrarre una quota di mutuo sorvolando le spese di accensione di un nuovo finanziamento.

Ma la differenza tra accollo da privato e accollo da costruttore riguarda il ruolo dell’accollato, quantomai decisivo per il debito residuo da rimborsare. Infatti, se l’accollato è un privato, il subentrante può accollarsi il debito per intero. Invece, se l’accollato è un’impresa costruttrice, l’accollante può accollarsi un importo non superiore all’80% del valore immobile.

Accollo del mutuo cointestato

Infine, un altro contesto particolare in cui avviene sovente l’accollo è quando c’è in ballo un mutuo con più intestatari. Infatti, l’accollo del mutuo cointestato si verifica quando uno degli intestatari trasferisce all’altro l’onere del rimborso del debito residuo. L’esempio più banale è il matrimonio, dove due persone decidono di cointestarsi il finanziamento. Ma se ad un certo punto il rapporto finanziario dovesse interrompersi, ad esempio in seguito ad una separazione, i due cointestatari dovrebbero ricorrere ad una soluzione. Una di queste è proprio l’accollo che, in caso di mutuo cointestato, consentirebbe di uscire dal contratto e lasciare così il debito ad un solo intestatario, senza necessariamente vendere l’immobile.

Come si fa l’accollo del debito?

La proposta di accollo avviene generalmente tra venditore e acquirente mediante una scrittura privata di accollo del debito. Dopodiché, se la proposta dovesse convincere entrambi e si decidesse a procedere con l’operazione, bisogna presentarsi in un ufficio notarile per formalizzare la dichiarazione. Infatti, l’accollo per essere formalizzato pubblicamente necessita di un notaio che firma il documento. Questo documento può essere scritto dalle due parti o direttamente dal notaio (previo pagamento). Vediamo un esempio di redazione del documento per l’accollo del mutuo.

Modello fac simile scrittura privata accollo debito

CONTRATTO SCRITTURA PRIVATA DI ACCOLLO DI DEBITO

Con la presente scrittura, fra le parti sottoindicate:

– il sig. ________, C.F. ________, nato a ________, il ________, residente a ________, [eventualmente: nella sua qualità di legale rappresentante della società ________, con sede in ________]

–                     il sig. ________, C.F. ________, nato a ________, il ________, residente a ________, [eventualmente: nella sua qualità di legale rappresentante della società ________, con sede in ________]

PREMESSO CHE:

–                     il sig. ________ [ovvero la società ________] è debitore del sig. ________ [ovvero della società ________] della somma complessiva di € ________ in forza del contratto di ________, stipulato in data ________, che viene allegato alla presente scrittura privata sub all. A divenendo parte integrante ed essenziale della stessa;

– la predetta obbligazione scadrà in data ________ [ovvero dovrà essere così adempiuta ________];

–                     il sig. [ovvero la società ________] intende assumere il debito contratto dal sig. ________ [ovvero la società ________].

Tutto ciò premesso le parti

STIPULANO E CONVENGONO QUANTO SEGUE:

–                     il sig. [ovvero la società ________], quale terzo accollante ai sensi dell’art. 1273, 1° comma, cod. civ., dichiara espressamente di assumere, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1333 c.c., il debito contratto dal sig. ________ [ovvero dalla società ________] mediante la stipulazione del contratto di ________ in data ________.

–                     le parti pattuiscono espressamente che il presente accordo ha efficacia  solo interna e non produrrà effetti nei rapporti con il cliente

*  *  *

Allegato:

A) contratto di ________ in data ________

Letto firmato e sottoscritto a ________

(accollo esterno – accollo novativo)

SCRITTURA PRIVATA

Con la presente scrittura, fra le parti sottoindicate:

– il sig. ________, C.F. ________, nato a ________, il ________, residente a ________, [eventualmente: nella sua qualità di legale rappresentante della società ________, con sede in ________]

– il sig. ________, C.F. ________, nato a ________, il ________, residente a ________, [eventualmente: nella sua qualità di legale rappresentante della società ________, con sede in ________]

– il sig. ________, C.F. ________, nato a ________, il ________, residente a ________, [eventualmente: nella sua qualità di legale rappresentante della società ________, con sede in ________]

PREMESSO CHE:

–                     il sig. ________ [ovvero la società ________] è creditore del sig. ________ [ovvero della società ________] della somma complessiva di € ________ in forza del contratto di ________, stipulato in data ________, che viene allegato alla presente scrittura privata sub all. A divenendo parte integrante ed essenziale della stessa;

–                     la predetta obbligazione scadrà in data ________ [ovvero dovrà essere così adempiuta ________];

–                     il sig. [ovvero la società ________] con scrittura privata in data ________, che viene allegata alla presente scrittura sub all. B, ha assunto, ai sensi dell’art. 1273, 1° comma, c.c., il debito contratto dal sig. ________ [ovvero la società ________];

–                     il sig. ________ [ovvero la società ________], quindi, intende aderire alla summenzionata convenzione di accollo sì da renderla irrevocabile .

Tutto ciò premesso le parti

STIPULANO E CONVENGONO QUANTO SEGUE:

–                     il sig. [ovvero la società ________], quale creditore del sig. ________ [ovvero della società ________], dichiara espressamente di aderire all’accollo pattuito con scrittura privata in data ________ rendendo così, ai sensi dell’art. 1273, 1° comma, c.c., irrevocabile la stipulazione fatta in suo favore;

–                     il sig. [ovvero la società ________], quale creditore del sig. ________ [ovvero della società ________], dichiara altresì, ai sensi dell’art. 1273, 2° comma, c.c., di liberare il proprio debitore originario dall’obbligazione di pagamento assunta in data ________ [tale previsione può essere inserita allorché si voglia determinare una novazione oggettiva ex art. 1230 c.c.].

*  *  *

Allegato:

contratto di ________ in data ________

accollo in data ________

Letto firmato e sottoscritto a ________

Scrittura privata accollo debito, è valida?

Secondo l’art. 2702 del Codice Civile, la scrittura privata ha valore legale se:

• viene autenticata da un notaio;
• non viene disconosciuta esplicitamente in giudizio, sia dalla parte a cui viene attribuita sia dalla parte contro cui viene prodotta.

Infatti, esistono due tipologie di scrittura privata: quella “semplice”, ovvero senza intervento del pubblico ufficiale, e quella “autenticata”. Nel caso di una scrittura privata per accollo del debito è necessaria una scrittura privata autenticata dal notaio. Si tratta di un documento scritto dalle due parti ma che acquista validità legale se sottoscritto davanti ad un pubblico ufficiale o notaio.

Accollo mutuo: scrittura privata autenticata o atto pubblico?

Affinché la dichiarazione di accollo del debito sia valida è necessario che vi sia la firma del notaio, sia essa una scrittura privata autenticata, sia essa un atto pubblico. La differenza tra le due è molto semplice: mentre la scrittura privata autenticata riguarda un documento scritta dalle parti, a penna o al computer, e successivamente firmata dal notaio, l’atto pubblico è un documento redatto dal pubblico ufficiale, come ad esempio il notaio, attestando che le dichiarazioni presenti nel documento sono state fatte davanti a lui, in quella data precisa e dalle persone di cui lui stesso ne ha accertato l’identità. L’atto pubblico, dunque, avviene solamente in seguito all’adeguamento tra volontà di venditore e acquirente e le norme giuridiche, e attesta l’ufficialità del negozio tra le due parti e con le relative clausole. Dunque, per procedere con l’accollo del mutuo è sufficiente la scrittura privata o serve l’atto pubblico? 

In definitiva, va bene la semplice scrittura privata purché sia autenticata. Sebbene esistano entrambe le forme di ufficializzazione del documento, nel caso dell’accollo la forma privilegiata è la scrittura privata, considerando che non è obbligatorio l’atto pubblico notarile, e considerando soprattutto il risparmio che essa determina rispetto all’atto pubblico.

Costo scrittura privata accollo del debito

Veniamo ai numeri. La differenza sostanziale tra atto pubblico e scrittura privata autenticata è soprattutto una questione economica. Infatti, la scrittura privata autenticata può essere anche gratuita se scritta da un segretario comunale mentre può arrivare a costare 500 euro se fatta da un notaio. Al contrario, l’atto pubblico per la compravendita immobiliare costa migliaia di euro, a seconda del caso). Ad ogni modo, va ricordato che al documento va sempre aggiunta la marca da bollo di 16 euro.

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Eccoci al termine di questo approfondimento dedicato alla scrittura privata accollo debito, il documento che ti consentirebbe di vendere e acquistare un immobile con il mutuo ancora da estinguere, ufficializzando l’accollo. Come abbiamo visto, la scrittura privata autenticata è fondamentale per l’accollo del mutuo: che sia scritta dalle parti o da un notaio, essa formalizza la compravendita e il subentro nel contratto. E di certo, conviene molto di più rispetto all’atto pubblico, considerando che può essere gratuita o costare massimamente 500 euro se redatto da notaio.

Noi di simulatorimutuo salutiamo qui i nostri lettori, invitandovi a scriverci per qualsiasi dubbio o curiosità o, in alternativa, a lasciare un commento per condividere con noi e i nuovi utenti la propria esperienza personale con la scrittura privata per l’accollo del debito. Un semplice punto di vista può incrementare la conoscenza di tutti. A presto!