Scia commerciale: a cosa serve e quando?

Effettuare lavori edili richiede la produzione di numerosi documenti per ciascuna tipologia e fase di intervento. La materia è in continua evoluzione ed è buona norma affidarsi a dei consulenti abilitati competenti. Questo è in particolare vero nel caso in cui le manutenzioni e le ristrutturazioni siano eseguite per preparare i locali commerciali per un’attività economica. La SCIA Commerciale è il documento da considerare e redigere attentamente in questi casi.  

SCIA commerciale: che cos’è?

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) è una dichiarazione edilizia con la quale si auto dichiara l’inizio delle manutenzioni straordinarie su un immobile al Comune di appartenenza. L’atto, introdotto con la legge 122 del 2010, è necessario per le opere edili che prevedano modifiche strutturali o per l’aumento delle unità immobiliari qualora permesso da una modifica dei parametri urbanistici.

La SCIA può essere presentata tanto per i lavori che interessano gli immobili a uso abitativo, quanto per quelli ad uso commerciale, industriale o artigianale. Si distinguono quindi le fattispecie di SCIA Abitativa e SCIA Commerciale. Quest’ultima è una documentazione necessaria per le pratiche di inizio attività o per la sua modifica.

In una SCIA Commerciale, il rappresentante legale o una persona delegata dichiara che i lavori edili che si appresta ad apportare all’immobile sono propedeutici all’attività che l’impresa vi ci intende svolgere. Pertanto, ogni attività che inizi o cambi sostanzialmente propria attività economica è tenuta a presentare questa autodichiarazione.  

Il documento deve essere presentato in via telematica allo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP) a cui può far direttamente seguito l’inizio della progettazione degli interventi da parte del tecnico abilitato; e solo in seguito alla protocollazione è possibile l’inizio dei lavori edili. Come tale, la SCIA rientra nel processo di semplificazione amministrativa per agevolare la burocrazia necessaria allo svolgimento dell’attività di impresa. L’autocertificazione e gli allegati hanno come scopo comprovare il possesso di attributi oggettivi e soggettivi per lo svolgimento dell’attività: tra i primi vi sono i requisiti di legge, come le conformità sanitarie, ambientale, edile e urbanistica; tra i secondi vi sono i requisiti morali e professionali in capo ai soggetti che redigono e presentano la documentazione.

Quando è obbligatoria?

Secondo l’articolo 22 del Testo Unico sull’Edilizia DPR 380/01, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) sia presentata al Comune di appartenenza per i seguenti interventi:

• Manutenzione straordinaria inerenti alle parti strutturali o ai prospetti dell’edificio
• Restauro e risanamento conservativo 
• Ristrutturazione edilizia che non richieda il rilascio di un Permesso di Costruire (PdC)

L’articolo 23 del TUE prevede poi che la SCIA possa essere richiesta in alternativa al PdC in caso di:

• Nuove costruzioni o ristrutturazioni urbanistiche disciplinati da piani attuativi
• Nuove costruzioni, esecutivi di strumenti urbanistici generali
• ristrutturazioni che comportino una modifica alle volumetrie, alla sagoma o alla destinazione d’uso degli edifici

SCIA abitativa e SCIA commerciale: differenze e caratteristiche

Come detto, la SCIA può essere presentata per i lavori che interessano tanto le abitazioni quanto gli immobili produttivi. Per meglio comprendere la differenza tra SCIA Abitativa e SCIA Commerciale è necessaria una breve introduzione alle autorizzazioni edili e alle tipologie di interventi che le richiedono.

CIL, CILA, DIA, SCIA, PdC: facciamo chiarezza

La Scia è un atto amministrativo necessario per alcune attività edili. È importante chiarire che non è l’unico. Si distinguono i seguenti documenti, a seconda del tipo di lavori edili:

• La Comunicazione di Inizio Lavori (CIL)
• La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)
• La Dichiarazione di Inizio Attività (DIA)
• Il Permesso di Costruire (PdC)
• La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)

La Comunicazione di Inizio Lavori (CIL) è la dichiarazione più semplice, richiesta in caso di opere di manutenzione ordinaria in edilizia libera di un immobile. L’articolo 6 bis del TUE stabilisce che la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è richiesta in caso di opere di manutenzione straordinaria che non prevedano interventi strutturali, come le ristrutturazioni semplici. La principale differenza tra CIL e CILA è che la seconda deve essere redatta assieme a una relazione di un tecnico abilitato che asseveri il documento. La semplificazione amministrativa in materia ha escluso le opere in edilizia libera, tra cui gli abbattimenti delle barriere architettonica, dalle attività che richiedono una CILA per iniziare. La Denuncia di Inizio Attività (DIA) era fino al 2010 l’autodichiarazione per l’inizio delle manutenzioni straordinarie. Con la legge 122 del 2010 la DIA ha perso la sua motivazione a favore della SCIA. Infine, il Permesso di Costruire (PdC) è un’autorizzazione amministrativa necessaria per lavori di trasformazione urbanistica ed edilizia come nuove costruzioni o riconversioni di aree industriali disciplinata dall’articolo 20 del TUE. 

La principale differenza amministrativa tra CIL, CILA e SCIA, da un lato, e PdC, dall’altro è che le prime sono delle autodichiarazioni, eventualmente munite di asseverazione redatta dal progettista, grazie alle quali è possibile iniziare i lavori di cantiere contestualmente alla presentazione in Comune. Il secondo è un provvedimento amministrativo con il quale si concede un’autorizzazione a iniziare i lavori, che non possono essere iniziati prima del rilascio del documento.

SCIA Abitativa e SCIA Commerciale

La principale differenza tra la SCIA Abitativa e la SCIA Commerciale è connessa al tipo di immobile su cui sono effettuati gli interventi edili. Il D.lgs. 222/16 individua le seguenti attività economiche tra categorie interessate dalla SCIA Commerciale:

• Commercio su area privata
• Esercizi di somministrazione di alimenti e bevande
• Strutture ricettive e stabilimenti balneari
• Sale giochi
• Autorimesse
• Distributori di carburante
• Officine di autoriparazione
• Acconciatori ed estetisti
• Panifici
• Tintolavanderie

Nella tabella allegata al D.lgs. 222/16 sono specificate le attività che richiedono una SCIA Unica, e quelle che invece richiedono una SCIA Condizionata ad atti di assenso. Nel primo caso, è sufficiente presentare al SUAP un unico documento, anche in caso di altre SCIA, comunicazioni o notifiche, in accordo con l’articolo 19-bis, comma 2 della legge 241/90. Sarà compito dello sportello a cui è stata depositata la pratica trasmettere alle altre amministrazioni interessate i documenti a loro competenti. Nel secondo caso, l’attività oggetto di SCIA è condizionata all’acquisizione di autorizzazioni o atti di assenso, l’interessato presenta l’istanza al SUAP, contestualmente alla SCIA. In accordo all’articolo 19-bis, comma 3, della legge 241/90, l’avvio delle attività è subordinato al rilascio delle autorizzazioni.

Restano escluse dalla SCIA Commerciale i piccoli laboratori artigianali, che non producano emissioni e abbiano al massimo tre addetti. L’assenza di rifiuti speciali e lo scarso impatto acustico permettono a queste attività di derogare dalla presentazione dell’apposita dichiarazione.

Tra le differenze tra le due SCIA spicca l’asseverazione del tecnico abilitato sul rispetto delle norme in materia di prevenzione degli incendi, obbligatoria in caso di SCIA Commerciale.

La SCIA Commerciale rientra nella lista di documenti da preparare in caso di avvio di un’attività di impresa. Questo può generare confusioni semantiche circa il documento: l’inizio dell’attività a cui si riferisce l’acronimo SCIA riguarda i lavori edili; l’avvio dell’attività di impresa è invece vincolato al deposito al SUAP del documento. una buona pratica procedurale per l’avvio di una nuova attività economica consiste del presentare in sequenza i seguenti documenti:

• Partita iva e codice Ateco dell’impresa, preparati dal commercialista
• SCIA Commerciale, redatta dal tecnico abilitato
• Iscrizione alla Camera di Commercio di pertinenza
• L’apertura effettiva dell’attività di impresa

Data la complessità dei documenti e i diversi soggetti a cui richiederli e presentarli è molto importante procedere con adeguato ordine, in modo da minimizzare i tempi di attesa e ridurre i costi prima dell’avvio commerciale.

La SCIA Abitativa è invece limitata alle manutenzioni straordinarie, al restauro e alla ristrutturazione, eseguite in appartamenti a uso abitativo. Riguarda i lavori che il privato cittadino intenda apportare a un suo immobile, per i quali non vi sia attività economica connessa. 

In entrambi i casi di SCIA Commerciale e SCIA Abitativa, è necessario presentare al SUAP del proprio Comune un Modulo Unico Titolare in cui devono essere inseriti i dati del titolare o del procuratore/delegato alla presentazione della pratica, come eventuali altri soggetti titolari coinvolti e le figure di progettisti o tecnici incaricati e le imprese a cui sono affidati i lavori. Nel documento deve essere indicata la titolarità dell’intervento: sono infatti abilitati a presentare la SCIA il proprietario e il comproprietario dell’immobile, l’usufruttuario e il nudo proprietario. Nella dichiarazione deve essere indicate anche la localizzazione dell’intervento, comprensiva delle coordinate catastali quali foglio, mappale o particella, subalterno e sezione. È necessario specificare se le opere riguardino o meno parti comuni dell’immobile e garantire il rispetto degli obblighi di sicurezza sul lavoro. Infine, nel quadro riepilogativo è presente una lista di controllo per i documenti allegati, tra cui: 

• Eventuali deleghe o procure
• Eventuali documenti di identità del delegante o rappresentato
• Eventuali ricevute del pagamento dei diritti di segretaria
• Elaborati grafici e relazione tecnica asseverata
• Elaborazioni progettuali sugli impianti da realizzare
• Relazioni sull’efficienza energetica
• Eventuali relazioni sulle opere strutturali
• Fotografie dei locali interessati dai lavori
• Il Documento Unico di Regolarità Contributiva (DURC) delle imprese appaltanti
• L’Estratto della mappa catastale 

Va specificato che seppure la presentazione del documento sia permessa alle categorie indicate sopra, la redazione e la protocollazione del documento spetta al consulente tecnico abilitato. Per la natura strutturale dei lavori interessati, la SCIA richiede che in allegato sia presentato il progetto, comprensivo dei calcoli strutturali, curato da un ingegnere e depositato presso il Genio Civile.    

Al fine di compilare al meglio il documento e per evitare eventuali contestazioni da parte degli incaricati del Comune, è buona norma effettuare una previa verifica della documentazione inerente allo stato di fatto degli immobili in cui effettuare i lavori edili. Questa verifica si espleta facilmente effettuando un accesso agli atti presenti nei registri del Comune, per un controllo iniziale sui titoli già depositati.

In funzione delle dimensioni del Comune, i tempi di protocollazione potevano arrivare fino ai 6/8 mesi. Attualmente, con la presentazione della SCIA attraverso il sito del Governo Impresa In un giorno, è possibile ottenere una ricevuta immediata che sostituisce il titolo abilitativo in conformità dell’articolo 5 commi 4 e 6 del DPR 160/10. I lavori in cantiere possono iniziare contestualmente alla protocollazione. Entro 60 giorni dall’inizio dei lavori, il Comune può effettuare le verifiche opportune e decidere di:

• Bloccare i lavori per irregolarità
• Richiedere un’integrazione della documentazione presentata
• Non modificare il normale svolgimento dell’attività di cantiere

Oltre a questa scadenza, il Comune mantiene comunque la facoltà di intervento in autotutela, motivando il potenziale grave danno al pubblico interesse. La SCIA ha una validità di tre anni dalla presentazione, con la possibilità di richiedere un eventuale rinnovo prima della scadenza. 

Apertura e chiusura della SCIA commerciale

Apertura Scia Commerciale

I costi della SCIA variano in funzione della tipologia degli interventi, delle attività svolte dai tecnici abilitati nelle relazioni asseverate. In generale, queste sono le voci di costo di una SCIA:

• I compensi pattuiti con i tecnici abilitati
• I diritti di segreteria e istruttoria
• Eventuali oneri di urbanizzazione

Sono previste sanzioni in caso di mancata presentazione della SCIA. Si configurano le fattispecie di SCIA Tardiva, in caso di presentazione a lavori iniziati, e di SCIA in Sanatoria, se la presentazione avviene a lavori terminati.

Con la SCIA Tardiva viene presentata una documentazione in tutto e per tutto simile a quella originaria, a cui si somma il pagamento di una sanzione indicativamente di circa 500 euro. Diversamente, in caso di SCIA in Sanatoria, è necessario presentare un accertamento di conformità, in cui si verifica che il progetto è conforme tanto alle normative vigenti al momento in cui è stata presentata la SCIA in Sanatoria, tanto al momento in cui è stata presentata l’opera. La ratio di questa doppia conformità urbanistica è di evitare una sanatoria de facto di un progetto inizialmente o attualmente non conforme. Se è verificato questo requisito, la sanzione comminata è in relazione al valore dell’immobile e compresa tra un minimo di circa 500 euro e un massimo di circa 5 mila euro. È molto importante che il requisito della doppia conformità sia rispettato: in caso di non conformità con le normative al momento dei lavori, sarà necessaria la demolizione delle opere edili e la rimessa in pristino quo ante.

Chiusura Scia Commerciale

Anche per la fase di Chiusura della SCIA Commerciale è necessario presentare una documentazione apposita. Il tecnico abilitato o il progettista devono quindi produrre un certificato di collaudo finale e la ricevuta della presentazione della variazione catastale. Lo scopo del certificato è attestare la conformità dell’opera edile al progetto presentato con la SCIA. Infine, il proprietario o il professionista incaricato dalla direzione lavori devono presentare la Comunicazione di Fine lavori all’ufficio tecnico del Comune di riferimento. Queste, dunque, sono le documentazioni di apertura e chiusura di una SCIA Commerciale richieste per l’apertura di un’attività commerciale. 

Discorso differente nel caso in cui l’attività commerciale termini. Il Ministero dello Sviluppo Economico ha specificato con la Risoluzione 72134 del 29 aprile 2014, che per la chiusura delle attività economiche non è necessaria la presentazione di un’apposita SCIA Commerciale. Per perfezionare la procedura è quindi sufficiente presentare al Comune di riferimento una Comunicazione di cessazione entro 30 giorni dalla fine delle attività. La risoluzione chiarisce un’incertezza interpretativa per la quale, prima del pronunciamento del Ministero, le attività commerciali che richiedessero una SCIA Commerciale in apertura fossero soggette alla stessa comunicazione anche alla fine della gestione economica.

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Come visto, aprire un’attività economica è un processo complesso, che coinvolge più soggetti in più fasi. La mole di documenti deve essere attentamente prodotta e monitorata per evitare il dilungarsi dei tempi, che potrebbero portare un aggravio dei costi. Compilare e presentare la SCILA Commerciale nei tempi e nei modi richiesti è una procedura tanto delicata quanto necessaria che, se affrontata nel modo corretto, può aiutare a scadenzare tutte le altre.