Sale and Lease-Back immobiliare: cos’è? Come funziona?

Si sa, molto spesso essere imprenditori o lavoratori autonomi non è un mestiere facile, specie se si deve mantenere anche l’immobile in cui si lavora. L’esperienza del covid-19 ha certamente sovrapposto queste due crisi, immobiliare e imprenditoriale. In situazione di rischio, come risolvere questo problema? Il sale and lease back immobiliare potrebbe essere un ottimo alleato, nonché soluzione per salvare l’impresa. 

Si tratta di uno strumento innovativo e che sta facendo parlare di sé in giro per il mondo, sebbene in Italia è conosciuto da pochi. Letteralmente, questo contratto significa “locazione finanziaria di ritorno”, e cioè un contratto di locazione che però consente di vendere l’immobile a delle società di leasing. Per molte piccole e medie imprese, messe in ginocchio dalla crisi economica, è stato un vero e proprio sostegno, garantendo una continuità produttiva ai lavoratori indipendenti nei momenti più bui, tra calo degli introiti e ritardi degli aiuti statali. In questo scenario, molte aziende si son trovate costrette a chiudere, nonostante il governo sia intervenuto direttamente con la sospensione straordinaria di contratti di locazione finanziaria già attivi (decreto Cura Italia 2020). 

Tuttavia, ciò che stiamo per introdurvi può funzionare come soluzione alternativa per contrastare la crisi con il leasing back immobiliare. Ma cos’è e come funziona? È proprio quello che andremo ad approfondire oggi, con una pratica guida informativa.

Sale and leaseback: cos’è?

Il sale and lease-back è un particolare contratto di finanziamento con cui un proprietario vende un bene ad una società di leasing o ad una banca, senza tuttavia privarsi del suo utilizzo. In altre parole, il proprietario originario può continuare a beneficiare dell’immobile ceduto, pagando un canone mensile al nuovo proprietario, con la garanzia di poterne riscattare la proprietà al termine del contratto e ad un prezzo pre-stabilito. Una tipologia di leasing come questo rappresenta un’ottima possibilità per il richiedente di passare dallo status di proprietario a quello di semplice utilizzatore, pagando una sorta di affitto periodico. 

C’è una sostanziale differenza tra leasing immobiliare abitativo e lease-back: mentre la prima prevede che un soggetto usufruisca dell’immobile pagando una quota periodica alla banca o alla società, la “vendita con patto di locazione” prevede che il proprietario originario usi l’immobile e abbia la facoltà di riscatto dell’immobile venduto. Dunque, l’ex proprietario ottiene liquidità liberando un capitale altrimenti immobilizzato con la vendita dell’immobile in leasing. Ma in pratica come funziona tutto questo?

Come funziona?

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, il sale and lease-back non prevede la cosiddetta “cessione di beni”, in quanto il soggetto che vende l’immobile non cessa di possederlo, ma smette soltanto di esserne il proprietario. È proprio questo aspetto che bisogna approfondire, dal momento che si tratta di un contratto atipico di finanziamento. Per fare chiarezza, dividiamo il processo di lease-back in tre fasi: 

1. Vendita dell’immobile
   Il primo step della procedura è la compravendita o cessione del bene da parte di un soggetto proprietario che, come abbiamo visto in precedenza, molto spesso è un imprenditore o un lavoratore autonomo. Dunque, di fronte a problemi logistici o alla mancanza di liquidità, un proprietario individua una banca o una società di leasing a cui vendere l’immobile.
2. Locazione finanziaria (leasing)
   Dopo aver venduto l’immobile, si può passare alla cosiddetta locazione finanziaria, ovvero l’attività di leasing del bene in questione con cui l’ex proprietario può continuare ad utilizzarlo, pagando un canone periodico al nuovo possessore. Tale canone potrà essere fisso o variabile, a seconda di quanto sottoscritto nel contratto.
3. Riscatto della proprietà
   Al termine del contratto di leasing c’è infine il patto di riscatto, con il quale il temporaneo affittuario ha la possibilità di tornare ad essere il proprietario dell’immobile, pagando una maxi quota finale, sempre a favore di una banca o finanziaria.

Come abbiamo potuto constatare, questo contratto di leasing ha un iter atipico, sul quale ci sono ancora molti dubbi da parte degli organi giuridici, scettici soprattutto in quanto alla gestione burocratica. A tal proposito, è opportuno riflettere sui reali benefici di questo strumento. Dunque, ad oggi quali rischi o vantaggi comporta il lease-back? Scopriamo nel prossimo paragrafo.

Vantaggi e rischi del lease-back immobiliare

Come ogni prodotto finanziario a questo mondo anche il lease-back immobiliare non è esente dall’avere aspetti positivi e negativi. Perciò, abbiamo riassunto i suoi principali vantaggi e rischi, nella seguente tabella esplicativa:

VANTAGGI  SALE AND LEASE-BACK IMMOBILIARE	INFORMAZIONI AGGIUNTIVE
Immediata liquidità	Stipulare un contratto di finanziamento come quello del sale and lease back, significa ottenere una notevole liquidità, pressoché immediata. Tale quota, permette all’impresa di fare un investimento, di procedere nella sua attività con una maggiore tranquillità economica, ma soprattutto di non gravare come debito sulle spalle dell’azienda. Cosa che un prestito in banca (magari l’ennesimo) farebbe indubbiamente.
Riduzione dei costi	Di sicuro, imprenditori e lavoratori autonomi sapranno cosa significa sostenere i costi di manutenzione, nonché le tasse che provengono dalla proprietà di un immobile. Questo contratto, permette di beneficiare dell’utilizzo di un bene, senza però dover far fronte alle consuete spese che ne derivano. Al contrario, i costi saranno interamente a carico del nuovo possessore. Ne consegue, quindi, un’enorme riduzione dei costi, che solitamente gravano sul bilancio di qualsiasi azienda.
Meno spese impreviste	Cedere la proprietà di un bene, o in questo caso di un immobile, vuol dire anche avere meno spese extra. Non essendo più proprietari ma possessori, non dobbiamo affrontare economicamente tutta una serie di inconvenienti: si rompe qualcosa, ristrutturazioni improvvise, infiltrazioni, ecc. Tutti gli imprevisti sono a carico dei nuovi proprietari.
Benefici fiscali	Inoltre, potrai ottenere importanti vantaggi inerenti al fisco. Infatti, i canoni di leasing periodici sono oggetto di detrazione fiscale, in riferimento al reddito d’impresa o a quello del lavoro indipendente.
Patto marciano	Infine, ecco l’ultimo beneficio: una clausola tutela debitore che, qualora si riveli insolvente, impedisce al creditore di appropriarsi di una quota superiore a quella del suo patrimonio. Nel caso in cui il patto marciano non venga sottoscritto nel contratto, quest’ultimo sarà nullo.

RISCHI  SALE AND LEASE-BACK IMMOBILIARE	INFORMAZIONI AGGIUNTIVE
Indice del canone	Quando il tasso periodico del contratto di leasing supera il massimo stabilito dalla legge, parliamo di usura. Dunque, è sempre bene accertarsi sulla quota relativa al canone, per non correre il rischio di pagare, negli anni, una somma maggiore rispetto al valore effettivo dell’immobile. Ad ogni modo, il Codice civile stabilisce che, in comprovata presenza di interessi usurari, il contratto sarà a titolo gratuito: nessun canone da pagare.
Patto commissorio	Una delle clausole che spesso rende irregolari i contratti è quella del patto commissorio. Quest’ultimo, infatti, prevede che il venditore si impegni a cedere la proprietà dell’immobile, nel caso in cui venga meno ad un solo obbligo sottoscritto nel contratto. Tale pratica è severamente vietata dal nostro ordinamento giuridico, in quanto obbligherebbe l’ex proprietario a rinunciare alla possibilità di riscatto finale e, quindi, al suo maggior beneficio.
Pubblicità ingannevole	In generale, è cosa buona e giusta leggere con cura ogni dettaglio dei contratti che firmiamo. Ma, ahinoi, può capitare che questo non basti, perché anche nel mondo del leasing esistono le truffe. In questo caso parliamo di false promesse pubblicitarie, dove il tasso periodico viene indicato con un valore molto più basso rispetto a quello che in realtà verrà applicato. Nell’eventualità che vi capiti, analogamente a quanto succede per il tasso di usura, non ci sarà alcun canone da pagare.

Lease-back: esempio di contratti

Oramai, analizzando entrambi i lati della medaglia, abbiamo compreso quali siano le caratteristiche e i fini di un contratto lease-back. Esempio di contratto, quale potrebbe essere? Per provare a rispondere a questa domanda, possiamo innanzitutto affermare che in circolazione esistono quattro modalità che si differenziano per una diversa tipologia di cessione. Ecco, dunque, quattro esempi di contratti lease-back.

1. Lease-back immobili.
   Esempio. Il capo di un’azienda di elettronica, per finanziare la propria attività produttiva, sceglie di vendere un’immobile alla società di leasing, continuando ad usufruire della sede e disfacendosi dei costi che ne derivano. 

2. Lease-back impianti.
   Esempio. Un imprenditore, proprietario di un’industria alimentare, ha la necessità di continuare ad utilizzare i suoi impianti produttivi, ma la loro manutenzione inizia a costare troppo: li vende ad una banca, la quale glieli affitterà.

3. Lease-back automezzi.
   Esempio. Un lavoratore autonomo gestisce i suoi campi di mais, ma utilizzando ogni giorno gli automezzi di sua proprietà, riscontra notevoli spese extra che derivano dall’usura degli stessi. Sceglie di venderli ad una società finanziaria, che glieli concederà in affitto.

4. Lease-back marchio.
   Esempio. Un giovane lavoratore indipendente si lancia nel mercato dell’abbigliamento, creando un suo marchio. In un periodo di crisi, la sua liquidità diminuisce improvvisamente, dunque vende ad una società di leasing la proprietà del suo brand, continuando ad avere il diritto di utilizzarlo.

Sebbene ogni causale del contratto di leasing sia diversa, tutti hanno in comune la natura finanziaria. Infatti, la cessione può essere diversa, ma il fine resta lo stesso: ottenere una vendita con patto di locazione e il riscatto finale.

Lease back immobiliare, quali banche lo concedono?

Negli ultimi tempi questo prodotto finanziario ha ricevuto una grossa percentuale di richiesta, soprattutto da parte degli imprenditori. Dinanzi a questa esigenza, le banche non sono certo rimaste a guardare. Anzi, si sono evolute in una nuova gestione del mercato immobiliare, traendone molti benefici; primo fra tutti, il canone periodico di leasing. Dunque, i contratti con patto di locazione non mancano sul mercato, ne da parte delle società di leasing, ne da parte delle banche. Ma quali banche italiane lo concedono? Vediamo qui di seguito alcune offerte bancarie di lease back.

INTESA SAN PAOLO

• Importo minimo: € 50.000,00;
• Anticipo minimo: un canone, con massimo 30% del valore dell’immobile;
• Durata minima e massima: 60 mesi e 216 mesi;
• Riscatto minimo e massimo: 1% e 20%;
• Periodicità canoni: mensili, oppure su richiesta bimestrali o trimestrali;
• Tasso fisso: 7.06%
• Tasso variabile: 6.27%

CRÉDIT AGRICOLE

• Anticipo minimo: un canone, con massimo 30% del valore dell’immobile;
• Durata: 6 anni;
• Riscatto: 1%;
• Periodicità canoni: mensili;
• Tasso fisso (rif. IRS di periodo + spread): tasso leasing massimo applicato 4,900%;
• Tasso variabile (rif. Euribor 360 3 mesi + spread): tasso leasing massimo applicato 4,900 %.

UNICREDIT

• Importo minimo: € 100.000,00;
• Anticipo minimo: variabile, a seconda della tipologia/utilizzo dell’immobile e patrimonio del cliente.
• Durata minima: non prevista, salvo quando dettato dalle normative fiscali;
• Riscatto minimo e massimo: 1% e 20%;
• Periodicità canoni: mensili, bimestrali o trimestrali;
• Modalità del pagamento al creditore: contestuale al rogito.
• Tasso Leasing Massimo Applicabile: 8,044%

Esistono altri istituti disposti a concedere il lease back immobiliare e, dal momento che questa pratica sta spopolando un po’ ovunque nel mondo, il consiglio è quello di tenersi aggiornati su nuove offerte di lease back più o meno vantaggiose, e che riporteremo non appena ve ne saranno di nuove.

A chi conviene fare il lease-back?

Indubbiamente, ogni situazione andrebbe esaminata singolarmente per decretare con certezza la convenienza o meno del sale and lease back. Ciononostante, in linea generale possiamo affermare che sia vantaggiosa soprattutto per le micro, piccole e medie imprese che puntano ad ottenere una liquidità immediata, senza dover attendere il ricavo dettato dalla classica compravendita. Inoltre, tale locazione finanziaria è un valida soluzione quando un’azienda in difficoltà necessita di continuare ad utilizzare lo spazio dell’immobile ceduto, con la facoltà di tornare ad esserne proprietari al termine del contratto di leasing. Dunque, che siate imprenditori, lavoratori autonomi, o proprietari di capitali immobilizzati, in una situazione di difficoltà economica la vendita con patto di locazione, può essere un vero tocca sana per le vostre finanze. 

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Ed eccoci giunti al termine della nostra guida informativa sul sale and lease back immobiliare, nella speranza di avervi fornito tutti gli strumenti per comprenderlo e sfruttarlo al meglio. Noterete come l’attività di leasing sia un’ottima opzione per affrontare un periodo di criticità economica, e a maggior ragione se siete a capo di un’azienda. Di certo, un immobile è una grande risorsa; ma anche macchinari, manutenzione, spese, tasse e dipendenti non si pagano da soli, dunque un aiuto finanziario di questo tipo, in molti casi potrebbe rivelarsi la luce in fondo al tunnel. 

Noi di Simulatori Mutuo vi salutiamo qui, ma nel caso in cui aveste ancora dubbi o curiosità in merito alla vendita con patto di locazione, non esitate a contattarci o a lasciare un commento nello spazio a voi dedicato, proprio qui di seguito. A presto!