Rivalutazione rendita catastale 2024: perché effettuarla?

Come funziona la rivalutazione della rendita catastale? Per chi è proprietario o affittuario di un immobile comprendere i valori ad esso collegati è di particolare rilievo ai fini fiscali. Rendita Catastale e Valore Catastale sono i due concetti da cui partire per poter calcolare la base imponibile e le tasse sugli immobili. Questi valori devono essere aggiornati al costo della vita, per cui si ha una generalizzata crescita, tanto della base imponibile, quanto del prelievo fiscale. Vi sono tuttavia delle precise eccezioni nelle quali si può avere una riduzione di questi valori. Per ottenere una revisione della Rendita Catastale al ribasso è necessario eseguire precise procedure presso il Catasto degli immobili grazie alle quali è possibile ridurre il prelievo fiscale. Vediamo pertanto cos’è e come si calcola la Rendita Catastale. 

Rendita catastale: che cos’è?

La Rendita Catastale è una stima del reddito che un immobile è in grado di produrre ai fini fiscali. L’Agenzia delle Entrate calcola la Rendita Catastale per determinarne il contributo al reddito dei soggetti che godono della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili.

Il valore della Rendita Catastale è un valore medio per categoria di immobile: la stima ha come scopo quello di individuare un valore centrale, rappresentativo dell’intera categoria, trascurando l’effettivo reddito che il singolo immobile produce. È importante precisare che quando si parla di immobili si fa riferimento tanto ai fabbricati quanto ai terreni. In questo articolo ci limiteremo a considerare gli immobili che sono fabbricati.

Rendita Catastale: come si compone

Più in dettaglio, la Rendita Catastale è definita da due elementi: la dimensione dell’immobile e il valore di estimo catastale.

Nel caso dei fabbricati, la dimensione dell’immobile può essere misurata in vani o in metri quadri, mentre il valore di estimo è ricavato dalla posizione dell’immobile nella zona urbana o rurale e dalla tipologia: case di dimensione simile possono avere valori di estimo molto differenti a seconda che siano posizionati in una zona centrale di una città o in aperta campagna; oppure se si confrontano un’abitazione signorile con una popolare.  

Per avere nozione della Rendita Catastale di un immobile è sufficiente consultare una Visura Catastale. Nella terza sezione della Visura Catastale è possibile trovare i dati identificativi, che servono a localizzare l’immobile, e i dati di classamento e di Rendita Catastale.

Classificazioni Catastali

Ai fini fiscali, gli immobili sono distinti in differenti gruppi, divisi per destinazione d’uso e caratteristiche edili. La distinzione in gruppi serve per definire il corretto valore della Rendita Catastale. I gruppi degli immobili sono i seguenti:

• Gruppo A: immobili ad uso abitativo o similari
• Gruppo B: immobili per uso di alloggi collettivi
• Gruppo C: immobili a destinazione commerciale ordinaria e varie
• Gruppo D: immobili a destinazione speciale
• Gruppo E: immobili a destinazione particolare
• Gruppo F: entità urbane

Del gruppo A fanno parte tutti gli immobili a uso abitativo a diverso livello qualitativo, dalle abitazioni signorili, a quelle ultrapopolari, fino ai castelli e ai rifugi di montagna. Nel gruppo B fanno parte i magazzini, le biblioteche e gli uffici pubblici. Il gruppo C comprende negozi, botteghe, stabilimenti balneari o autorimesse. Tra gli immobili del gruppo D ci sono i fabbricati industriali i fabbricati per attività agricole e i teatri. Infine, nel gruppo E rientrano le stazioni di trasporto, i ponti, i fabbricati religiosi, mentre nel gruppo F ci sono i lastrici solari e le unità in corso di costruzione.   

Rendita Catastale e Valore Catastale

La Rendita Catastale è connessa al Valore Catastale, che esprime il valore dell’immobile ai fini fiscali. Il rapporto tra Rendita Catastale e Valore Catastale è concettualmente lo stesso che intercorre tra il reddito prodotto da un immobile e il suo valore di mercato: il valore del bene è definito dalla sua capacità di produrre un flusso economico. 

Il Valore Catastale costituisce la base imponibile su cui si applicano differenti tipologie di imposte. Come tale, il Valore Catastale e la connessa Rendita Catastale devono essere ben compresi al fine di calcolare l’opportunità delle operazioni di compravendita e della stipula di tutta la gamma di contratti che hanno come oggetto i diritti reali sugli immobili. Le imposte possono essere così distinte:

• Imposte di Successione
  Le imposte di successione sono un prelievo fiscale che si origina al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili dal titolare de cuius ai suoi successori.

• Imposte di Donazione
  Le imposte di donazione sono una tassa che si genera nel momento in cui il diritto di proprietà o un altro diritto reale su un immobile sono trasferiti con un contratto di donazione tra il donante, titolare dei diritti, e il donatario. Tanto le imposte di donazione, quanto quelle di successione sono sottoposte allo stesso calcolo ai fini fiscali. Sulle due forme di trasferimento dei diritti sull’immobile insistono le stesse aliquote e le stesse franchigie: ad esempio, nel caso più semplice di un parente diretto – figlio o coniuge -, tanto le imposte di successione, quanto di donazione applicano un’aliquota del 4% sui beni immobili dopo una franchigia di un milione di euro.   

• Imposte di Registro Ipotecarie
  Le imposte di registro ipotecario, o tassa ipotecaria, sono un tributo indiretto che si genera al momento di registrare una variazione nell’apposito registro pubblico immobiliare quali: iscrizioni, trascrizioni, annotazioni, cancellazioni o rinnovazioni. Le imposte immobiliari si generano in caso di successione, donazione o compravendita dell’immobile: in ciascuno di questi casi, nel registro immobiliare dovranno essere cambiati gli estremi del titolare dei diritti di proprietà o altro diritto reale.

• Imposte Catastali
  L’imposta catastale è dovuta ogni volta che viene eseguita una voltura catastale, in seguito a donazione, successione, ipoteca o cessione. Con la voltura si comunica all’Agenzia delle Entrate ogni variazione delle intestazioni del dirotto di proprietà o altro diritto reale, avvenuta presso il registro immobiliare. Quindi, le imposte di registro hanno il loro presupposto fiscale nella modifica del registro, mentre quelle catastali nella successiva comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

• IMU
  L’Imposta Municipale Unica è la tassa patrimoniale sul possesso o la proprietà di un bene immobiliare: essa si applica su fabbricati quali, gli immobili a uso abitativo e gli immobili commerciali, e sui terreni. 

• TASI
  La Tassa sui Servizi Indivisibili è il prelievo fiscale originato per le voci di spese Comunali quali la pulizia stradale, la cura del verde e l’illuminazione. Il presupposto della TASI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo – proprietà, locazione, usufrutto, ecc. – di fabbricati o aree fabbricabili. I terreni agricoli non sono soggetti a TASI. Dal 2020 IMU e TASI sono state accorpate.  

Valore di Mercato

Il Valore di Mercato è distinto dal Valore Catastale. Il primo è una valutazione che il mercato, in genere, e le parti contrattuali, nello specifico, fanno dell’immobile in questione. Il secondo è una valutazione ai fini fiscali che l’Agenzia delle Entrate fa dell’immobile in quanto appartenente a una specifica categoria di immobili e in quanto soggetto a una precisa destinazione d’uso, ad esempio come prima o seconda casa.

Calcolo rendita catastale: come si calcola?

Come detto, Rendita Catastale e Valore Catastale sono due concetti connessi tra loro. Il Valore Catastale è rilevante ai fini fiscali in quanto costituisce la base imponibile per diverse imposte, come precedentemente illustrato. Per ricavare il Valore Catastale è necessario partire dalla Rendita Catastale e calcolare la rivalutazione della Rendita Catastale. Rendita catastale e valore catastale sono legate da questa formula:

Valore Catastale = Rendita Catastale * (1 + Tasso di Rivalutazione) * Coefficiente

La prima operazione da effettuare è la rivalutazione della Rendita Catastale. Questa rivalutazione si ottiene maggiorando la Rendita Catastale di un Tasso di Rivalutazione. Questo è pari al 5% per gli immobili appartenenti ai gruppi A, C, D ed E, mentre è del 40% per il gruppo B.

La seconda operazione consiste nel moltiplicare la Rendita Catastale rivalutata per un Coefficiente che varia a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e della categoria, ovvero in caso di abitazione, se questa è una prima o seconda casa, e a quale gruppo appartenga. A titolo di esempio, il coefficiente per la prima casa non di lusso (esclusione delle categorie A/1, A7, A/8) è pari a 110; seconde case o case di lusso hanno un coefficiente pari a 120; gli uffici (A/10) hanno un valore di 60, mentre per i negozi (C/1) è di 40,8.     

Ad esempio, nel caso di un’immobile prima casa non di lusso, con una Rendita Catastale di 500 euro, si avrà un Valore Catastale pari a 57.750 euro (500 * 1.05 * 110). La stessa Rendita Catastale per una seconda casa corrisponderà a un Valore Catastale di 63.000 euro (500 * 1.05 * 120). I due diversi Valori Catastali rappresentano due diverse basi imponibili su cui calcolare le tasse sopra elencate.

Il Valore Catastale così individuato costituisce la base imponibile per le seguenti tasse: 

• Imposta di successione
• Imposta di donazione
• Imposta di registro ipotecaria
• Imposta catastale

Discorso in parte diverso per il calcolo dell’IMU, per il quale il Coefficiente con cui moltiplicare la rivalutazione della Rendita Catastale sarà diverso. Per riprendere gli esempi di cui sopra: il coefficiente per tutte le case (A), indipendentemente dall’essere prima o seconda casa, i depositi (C/2), le autorimesse (C/6) e le tettoie (C/7) è pari a 160; gli uffici (A/10) hanno un valore di 80, mentre per i negozi (C/1) è di 55. Quindi, tanto nell’ipotesi di una prima casa non di lusso, quanto di una seconda casa o casa di lusso, il Valore Catastale ai fini dell’IMU sarà pari a 84.000 euro (500*1.05*160). Come si osserva, il Valore Catastale per gli immobili abitativi ai fini IMU è decisamente più alto rispetto alle altre tassazioni.      

Rendita catastale rivalutata: quando conviene?

Quando conviene la rivalutazione e quando no? Non c’è discrezionalità: se si tratta di uno dei tre casi previsti, la revisione al ribasso della Rendita Catastale è sempre conveniente. Dunque, la procedura per calcolare il Valore Catastale è la seguente:

1. Consultata una visura catastale se ne ottiene la Rendita Catastale
2. Si calcola la rivalutazione della Rendita Catastale, maggiorandola del 5% (o 40%)
3. Si moltiplica la rivalutazione della Rendita Catastale per un Coefficiente del Gruppo di immobili
4. A seconda del tipo di imposizione, si sceglie il tipo di Coefficiente

Si può notare come la rivalutazione della Rendita Catastale sia l’elemento comune a tutti i calcoli. La logica della rivalutazione della Rendita Catastale risiede nell’aggiornare una stima vetusta compilata dall’Agenzia delle Entrate, nel presupposto che la capacità reddituale della categoria a cui appartiene l’immobile sia incrementata. L’effetto della rivalutazione della Rendita Catastale è quello di aumentare la base imponibile rappresentata dal Valore Catastale. Questa rivalutazione non è discrezionale ma automatica: questa deve essere applicata alla Rendita Catastale espressa nella Visura Catastale ogniqualvolta questo valore non sia già aggiornato: come tale, è un semplice adeguamento al costo della vita. 

Ci possono tuttavia essere casi in cui la Rendita Catastale può essere svalutata al ribasso. In questi casi cioè, la capacità reddituale dell’immobile è diminuita e, in mancanza di ribasso ci sarebbe il rischio di sovrastimare ai fini fiscali il reddito generato e il corrispettivo valore dell’immobile. Il risultato sarebbe un eccesso di imposizione fiscale. La revisione della Rendita Catastale al ribasso può essere ottenuta nei seguenti casi:

• Stato di degrado dell’immobile
• Stato di abbandono dell’immobile
• Cambio della destinazione d’uso dell’immobile

In caso di degrado o di abbandono dell’immobile è possibile richiedere una rettifica della Rendita Catastale presentando un’Istanza al Catasto. Questo documento, presentato da un tecnico abilitato, permette di ottenere una riduzione della Rendita Catastale, con conseguente riduzione della base imponibile tramite una riduzione del Valore Catastale.

In caso di cambio della destinazione d’uso, è necessario richiedere una modifica della Rendita Catastale. Per il cambio di destinazione d’uso non è necessario aver eseguito lavori edili: è sufficiente modificarne la funzionalità, come ad esempio, trasformare un’abitazione in un ufficio. Bisogna poi precisare che non sempre il cambio è ammesso: tra le cause ostative ci possono essere le norme igienico-sanitarie o i rapporti aeroilluminanti. un altro limite può essere dato dalle specifiche dei piani urbanistici, che limitino o impediscano determinati cambi nella destinazione d’uso per determinate zone.

Per effettuare una richiesta del cambio della destinazione d’uso è necessario presentare al Catasto una serie di documenti edili, tra cui: la planimetria catastale pregressa, il titolo di proprietà dell’immobile ed eventuali progetti di modifica.

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In conclusione, la proprietà o la titolarità di altri diritti reali sugli immobili costituiscono il presupposto per diverse imposte. Queste imposte sono calcolate prendendo come base imponibile il Valore Catastale, che si ricava dalla Rendita Catastale, fornito dall’Agenzia delle Entrate nelle Visure Catastali. Un passaggio intermedio nel calcolo è costituito dalla revisione della Rendita Catastale, che si esegue per adattare la Rendita Catastale di un immobile al costo della vita.

La revisione ha l’effetto di rialzare il Valore Catastale, e di conseguenza anche il prelievo fiscale. In precisi casi (degrado, abbandono e cambio di destinazione d’uso) è possibile richiedere una riduzione della Rendita Catastale al Catasto degli Immobili. Questa riduzione ha come principale beneficio quello di ridurre il carico fiscale.

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