Ricomprare casa all’asta: come fare? Mutuo e leggi

Di questi tempi, tra crisi economica e sanitaria, non è certo semplice dormire sonni tranquilli, soprattutto per chi corre il rischio di perdere la propria abitazione a causa di un pignoramento. A tal proposito, informarsi su come ricomprare casa all’asta diventa fondamentale ed estremamente utile. La casa in cui viviamo spesso non è solamente un immobile di nostra proprietà, ma è anche lo scrigno che racchiude moltissimi dei nostri ricordi, dove abbiamo iniziato una nuova fase della nostra vita e dove spendiamo bei momenti con chi amiamo. Insomma, la casa ha per molti di noi anche un valore affettivo e non puramente economico. Dunque, come possiamo ricomprare casa all’asta? Cosa dice la legge italiana in proposito? È proprio quello che andremo ad esaminare oggi, attraverso questo approfondimento in merito a come poter riacquistare la propria abitazione all’asta.  

Ricomprare la propria casa all’asta: si può?

In quanto al ricomprare casa all’asta, la legge italiana ci fornisce una risposta forte e chiara: non è possibile. O, perlomeno, non in modo diretto. Infatti, la persona che non può assolutamente partecipare all’asta è il debitore. Pertanto, il debitore insolvente è totalmente escluso dall’asta inerente al suo ormai ex immobile, il quale non può in alcun modo parteciparvi o presentare un’offerta. Perché? Semplicemente perché non ha disponibilità economiche; infatti, qualora l’ex mutuatario fosse stato in grado di estinguere il suo debito, almeno in parte, non vi sarebbe stata alcuna necessità di ipotecargli la casa e metterla all’asta. Inoltre, l’intenzione da parte dell’ex proprietario di ricomprare la propria casa all’asta ad un prezzo conveniente ed inferiore rispetto al suo debito con il creditore, secondo l’art 1565, violerebbe a tutti gli effetti i diritti dei creditori. Per questo, il debitore è considerato escluso dall’asta mentre all’istituto spetta il diritto di confiscare l’immobile attraverso l’espropriazione forzata per poi metterlo in vendita all’asta, colmando il buco di bilancio. Diciamo che la legge italiana è piuttosto chiara nel sancire chi può partecipare all’asta e chi no, quando dice che “ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale”. Ma quand’è che un soggetto viene considerato debitore insolvente?  Secondo l’art 1218 del Codice civile, quando il proprietario dell’immobile adempie ai suoi obblighi di debito solo in parte, lo fa in modo inesatto o non lo fa in alcun proprio. Inoltre, sono esclusi dall’asta insieme al debitore:

• ipotetici tutori che gestiscono i beni, nonché i diritti dei minori;
• tutti coloro che amministrano per conto di terzi la casa pignorata;
• mandatari incaricati di vendere l’abitazione.

Ad ogni modo, sebbene appunto la legge è molto esplicita al riguardo esistono comunque casi o escamotage per ricomprare la propria casa all’asta. Vediamo quali sono.

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Come ricomprare la propria casa all’asta? Metodi e tecniche

Il fatto che la legge vieti direttamente all’ex proprietario di ricomprare la propria abitazione all’asta non significa che non ci siano altre strade per farlo. Fortunatamente, esistono alcuni metodi circa come ricomprare la propria casa all’asta. Ecco i tre principali:

1. Partecipazione all’asta da parte di parenti stretti
   La soluzione più immediata per ovviare a questo problema è far partecipare all’asta dell’immobile in questione figli o parenti stretti del debitore. Nonostante questo metodo sia realmente fattibile, ci sono alcuni parametri da tenere in considerazione:

• I partecipanti in questione non devono agire nei diretti interessi del debitore, anche se risulta evidente che sia così. Per far sì che ciò sia possibile essi non devono risultare parte dello stato di famiglia del debitore, né devono vivere nella sua casa al momento della messa all’asta. 
• Il familiare prescelto dovrà predisporre di un patrimonio finanziario sufficiente a riacquistare la casa all’asta.

2. Sospensione di vendita dell’abitazione all’asta
   Questa procedura viene attuata quando l’abitazione rimane invenduta e il giudice riduce la base d’asta del 25%. Se la casa non viene venduta ad un prezzo minimo pari alla metà del costo base dell’asta, il pignoramento termina ed il soggetto che ha perso il suo bene torna ad esserne il proprietario. Anche nel caso in cui un’asta sia deserta, e dunque il prezzo dell’abitazione si abbassi troppo, il giudice chiuderà in anticipo l’esecuzione forzata.

3. Accordo di transizione
   Premettiamo che questa opzione deve essere attuata prima che la casa venga messa all’asta, ovvero quando si ha il presentimento che ciò potrebbe accadere, essendovi i presupposti per il pignoramento. Dunque, il piano è quello di contattare direttamente il creditore e cercare di portare a termine un accordo di transizione, meglio se con l’aiuto di società specializzate in merito. Tale pratica può tradursi in seguito nel cosiddetto saldo e stralcio con rinuncia, ovvero il debitore pagherà al creditore parte del proprio debito, ridotto complessivamente rispetto a quello stipulato inizialmente, che verrà poi rateizzato in un versamento o al massimo tre. Un accordo di questo tipo potrebbe portare anche ad un semplice allungamento del piano di ammortamento del mutuo, senza la fatidica riduzione dell’importo totale.

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Leggi e normative per ricomprare casa all’asta

Abbiamo illustrato come ricomprare la propria casa all’asta grazie ad alcune strategie, ma esistono anche alcuni provvedimenti giuridici che potrebbero essere di grande aiuto, nel caso in cui vi troviate con una casa ipotecata e vogliate tentare di recuperarla. Vediamoli nella seguente tabella esplicativa.

Leggi e normative	Informazioni aggiuntive
Piano del consumatore	La legge n. 3/2012, in quanto al sovraindebitamento, consente ai consumatori, che hanno contratto tipologie di debiti che si dissociano da fini imprenditoriali o professionali, di restituirli a rate. Tale piano di rimborso varia sia in base al capitale economico disponibile del soggetto, che all’approvazione o meno da parte del giudice che valuterà la richiesta. Nel caso in cui il debitore dovesse risultare nuovamente insolvente, la casa verrebbe messa nuovamente all’asta. Inoltre, oltre al requisito citato poc’anzi, ovvero quello di essere un consumatore, sono necessari altri presupposti: Il consumatore deve avere uno status di sovraindebitamento, ovvero non deve avere abbastanza liquidità per poter estinguere il debito con le sue sole forze. Il soggetto deve rendere disponibile al giudice che visionerà la richiesta, tutta la documentazione inerente alla sua situazione patrimoniale, in modo da consentire una valutazione più accurata. La domanda volta ad ottenenere la concessione del piano di rimborso non deve essere stata inviata durante i 5 anni precedenti, tantomeno deve esserci stata revoca, risoluzione oppure addirittura un annullamento delle sue conseguenze.
Decreto fiscale 2020	Grazie a questo decreto, il soggetto indebitato ha la facoltà di sospendere la confisca della sua prima abitazione, a patto che il creditore che ha concesso il mutuo sia una banca. In modo analogo a quanto richiesto per il piano del consumatore, anche qui il richiedente deve aver contratto un debito con scopi personali. Infine, per poter procedere con suddetta richiesta, è fondamentale che il soggetto abbia restituito un minimo pari al 10% circa il proprio mutuo e che quest’ultimo non superi a priori i 250.000 €.
Fondo salva casa	Questo fondo, frutto della legge di bilancio del 2020, permette agli ex proprietari di comprare nuovamente la casa pignorata ad un prezzo agevolato, nel caso in cui riescano ad avere la liquidità sufficiente per farlo, nonché di rinegoziare il mutuo mantenendo così la proprietà dell’immobile. Così facendo, il debitore che si trova in difficoltà nell’estinguere un mutuo ipotecario, ha la facoltà di salvare il proprio immobile dalla procedura esecutiva che mette in atto il giudice. Inoltre, il fondo salva casa garantisce al soggetto in questione di poter continuare a vivere nella propria abitazione, pagando un affitto equiparato alle sue possibilità economiche.

Mutuo e fattibilità di acquisto

Il primo passo per comprare casa all’asta con un mutuo è quello di ottenere un parere di pre-fattibilità del finanziamento che andrà a coprire la spesa. Di base, l’acquisto tramite asta è un’operazione vantaggiosa, perché abbassa il costo effettivo dell’immobile. Tuttavia, sebbene la casa divenga piuttosto economica rispetto al suo reale valore, non è detto che l’acquirente abbia la somma necessaria per acquistarlo. Per questo, le banche erogano mutui dall’80 al 100% del valore della casa all’asta. Come richiederlo? È sufficiente scegliere un istituto a tua scelta oppure uno tra quelli indicati dal Tribunale e stipulare la pre-delibera. Ricordiamo, infatti, che si usa molto la pre-delibera nelle aste giudiziarie, proprio perché permette di concordare l’erogazione del finanziamento e stabilirne in anticipo l’importo massimo; importo che, ovviamente, sarà erogato soltanto dopo l’aggiudicazione della casa. Ad ogni modo, sul sito ABI è presente l’elenco di tutte le banche disposte ad erogare questi mutui; in alternativa, potete sempre compilare il nostro form per ottenere un primo parere gratuitamente o effettuare una vostra richiesta di preventivo.

Dunque, comprare un immobile all’asta attraverso un mutuo è fattibile, ma per poter ricomprare la propria casa all’asta, invece, è necessario rinegoziare il finanziamento stipulato in precedenza. Tale procedura sarà possibile solamente se verranno soddisfatti alcuni presupposti:

• Il contribuente dovrà avere fini personali nel richiedere la rinegoziazione del mutuo, dunque non imprenditoriali ne professionali;
• L’erogatore del mutuo dovrà essere un istituto bancario;
• Non dovrà esserci alcuna procedura di risoluzione inerente ad una crisi di sovraindebitamento, a carico del contribuente;
• La procedura esecutiva immobiliare sulla casa pignorata deve essere vigente;
• La richiesta deve essere presentata entro il 31 dicembre ed una sola volta;
• L’importo massimo erogabile sarà pari a 250.000 €.

D’altra parte, per rinegoziare un mutuo è sempre necessario analizzare le caratteristiche ed il piano di ammortamento di quest’ultimo, prima di poter procedere oltre. Dunque, un mutuo per casa all’asta è una faccenda altrettanto interessante, per la quale vale la pena informarsi, al fine di essere più preparati al momento di ricomprare la propria abitazione. In proposito, puoi leggerne caratteristiche, condizioni, e molto altro ancora sul mutuo per casa all’asta direttamente da qui.

Affidarsi a un’agenzia di aste o in autonomia?

Indubbiamente, ricomprare casa all’asta non è un gioco da ragazzi, soprattutto se siamo gli ex proprietari e vogliamo muoverci in autonomia. Procedure burocratiche e pratiche giuridiche ci complicano la vita quotidianamente, ecco perché, a maggior ragione in questa delicata situazione, è consigliabile affidarsi ad esperti del settore. Il rischio di incorrere in una serie di piccoli ma fatali errori è molto alto. Infatti, un’agenzia di aste potrebbe garantirvi una maggiore possibilità di riuscita, nonché tutto il supporto di cui sicuramente avrete bisogno, durante lo svolgimento di questa impresa. Come abbiamo potuto notare, la legge esclude categoricamente la possibilità diretta per il debitore di riappropriarsi della propria abitazione. Perciò, già da questa informazione possiamo dedurre che non sia cosa facile. L’esperienza di persone che hanno a che fare con problematiche di questo tipo ogni giorno potrebbe davvero fare la differenza. Dobbiamo però anche mettere in conto che l’agenzia avrà un costo, che si aggiungerà alle nostre spese per cercare di ricomprare la casa all’asta. Detto ciò, è chiaro che è importante scegliere in base alle proprie esigenze, fondi, tempo, condizioni, ecc. Dunque, prima di prendere una qualsiasi decisione, valutate bene la vostra situazione e poi agite di conseguenza, anche informarvi preventivamente presso diverse agenzie d’asta.

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Termina qui il nostro approfondimento per ricomprare casa all’asta, con il quale ci auguriamo di avervi aiutato ad orientarvi in questo mare di incognite e difficoltà burocratiche, legislatura e diritti sulle abitazioni. Noterete come ricomprare una casa all’asta non è esattamente una passeggiata, ma con qualche accorgimento, è comunque possibile farlo. Nel caso in cui aveste ancora dubbi in merito, potete sempre contattarci via email oppure lasciare un commento qui sotto, raccontandoci se avete avuto un’esperienza con le case all’asta, se siete riusciti a ricomprarla o se siete ricorsi ad una strategia per riprendervela. Potreste essere molto utili ad altri lettori, perciò, ditecelo nei commenti!