Rate mutuo non pagate: cosa succede? Quando il pignoramento?

Parlare di mutui significa anche affrontare discorsi più delicati, e di certo non vogliamo lasciare scoperti i nostri lettori sulle rate del mutuo non pagate. Sebbene costituisca un problema piuttosto grave, diversi aspetti inducono le persone a parlarne poco, finendo spesso col non riuscire ad intervenire in tempo. 

Sempre tenendo conto della crisi economica che dal 2008 ci accompagna, proviamo ad immaginare giovani o famiglie che, di punto in bianco, pensando di poter pagare una rata in ritardo, si ritrovano a non pagare più il mutuo. Difficile ammetterlo ai propri cari e in primis a se stessi. Niente di più sbagliato: per noi parlarne non solo è una priorità, ma è anche una prevenzione allo stato grave di insolvenza. Molte persone ci hanno scritto per chiederci cosa succederebbe in caso di un mutuo non pagato da 5 anni; così, molte altre ci hanno chiesto, per rimediare a questo problema, una soluzione fattibile sia quella di vendere casa alla banca e non ritrovarsi a pagarne le conseguenze. 

Di fronte a questi quesiti, ci siamo sentiti obbligati a scrivere questo articolo dedicato interamente al mutuo non pagato. Il nostro lettore non uscirà da qui con in mano il quadro completo della situazione e soluzioni per risolvere il problema. E allora: cosa fare in caso di rate mutuo non pagate? bisogna pagare degli interessi per ritardato pagamento? se sì, quali? Scopriamolo insieme!

Rate mutuo ipotecario non pagate: conseguenze

Dal momento in cui un mutuatario firma il contratto è obbligato a restituire alla banca un numero di rate mensili distribuite, generalmente, in 15, 20 o 30 anni. Cosa succede, però, se a un certo punto non si riescono più a pagare?

Detta semplicemente, tra le prime conseguenze per rate del mutuo non pagato è che s’incorre in morosità, ossia, citando il vocabolario, la condizione corrispondente al ritardo nell’adempimento di una obbligazione. Ovviamente, le situazioni non sono tutte uguali, e normalmente si verificano tre circostanze di morosità: 

• mancato pagamento anche di una sola rata;
• ritardo di pagamento di oltre 180 giorni anche di una sola rata;
• ritardo nel pagamento delle rate per più di sette volte, consecutive e non, tra 30 e 180 giorni dalla scadenza.

Fatte queste premesse, laddove un mutuatario dovesse ritrovarsi con delle rate del mutuo non pagate, esiste un procedimento bancario contro l’insolvenza, che abbiamo riassunto così in ordine crescente di gravità:

1. Interessi di mora.
   Se il mutuatario dovesse mancare o ritardare una rata, può risarcire il danno pagando una mora. Ogni mora è costituita da interessi, i cui tassi comportano una maggiorazione anche dei tassi d’interesse precedentemente stabiliti con la banca nel contratto di mutuo. Parliamo di un 1- 4% per ogni rata non pagata, che andrà ad aggiungersi agli interessi sul mutuo e al rimborso della quota capitale.
2. Segnalazione CRIF.
   Con l’aggravarsi della situazione, in caso di mancato pagamento del mutuo si può finire nel SIC, il Sistema di Informazioni Creditizie gestito dalla nota Centrale Rischi. Non parliamo dell’esito peggiore in caso di mutuo non pagato, tuttavia non è buono risultare iscritti in questo registro. Infatti, la conseguenza diretta dell’essere segnalati come cattivi pagatori è la difficoltà nell’ottenere in futuro nuovi finanziamenti.
3. Pignoramento.
   Chiaramente, parliamo dell’esito peggiore che la nostra situazione può avere. Se il mutuatario non può più pagare le rate del mutuo in maniera incontrovertibile, non solo il contratto di mutuo viene revocato, ma la banca è costretta a procedere col pignoramento della casa su cui grava l’ipoteca. Non solo, ma se ciò accadesse determinerebbe anche la messa all’asta dell’immobile. Come vedremo adesso, ciò accadrebbe se il mutuatario mancasse il pagamento di almeno 18 rate mensili, secondo quanto sancito dal Dl.72/2016.

Mutuo non pagato: dopo quanto il pignoramento?

Adesso che sappiamo quali potrebbero essere gli esiti di un nostro mancato pagamento, vediamo come e dopo quanto tempo scattano le conseguenze per delle rate del mutuo non pagate, dalla mora al pignoramento. Pertanto, facciamo un passo indietro e partiamo dalla domanda basilare: quante rate si possono saltare?

1 RATA DI MUTUO NON PAGATA

Se la rata è scaduta ed è trascorso un mese, non dovremmo incorrere in nessuna penale. Generalmente, infatti, per i contratti di mutuo sono previsti 30 giorni dalla scadenza per il pagamento della rata. Diciamo che è una regola pensata apposta per lasciare il tempo di ricevere lo stipendio e pagare il mutuo. Pertanto, entro questo lasso non si incorre pericolo, ma dal 31esimo giorno scatta la mora.

2 RATE DI MUTUO NON PAGATE

Superati i 31 giorni il mutuatario cade in morosità. Se non si procede al pagamento, non solo gli interessi continuano a crescere, ma il nominativo può finire nelle mani della Centrale Rischi. Infatti, se per due mesi consecutivi non si pagano le rate scatta la segnalazione CRIF.

7 RATE DI MUTUO NON PAGATE

Non è conveniente finire nell’elenco dei cattivi pagatori e, quando i mesi passano e ancora non si riesce a pagare, è meglio pensare ad una soluzione prima di raggiungere le 7 rate di mutuo non pagate. Arrivati a 180 giorni di ritardo, infatti, il creditore considera il cliente inadempiente e, stando alla clausola contrattuale del “patto marciano”, può valutare una risoluzione del contratto e pretendere la restituzione immediata di quanto prestato. Dunque, superati i 6 mesi la banca può risolvere il contratto e pretendere il risarcimento con esercitazione del diritto d’ipoteca posta a garanzia. 

18 RATE DI MUTUO NON PAGATE

Il decreto del 2016 in materia di pignoramento degli immobili tutela i consumatori in difficoltà coi pagamenti, stabilendo che la banca non può esercitare il diritto di pignoramento prima di 18 rate non pagate. Tuttavia, superati i 18 mesi scatta il pignoramento della casa.

Prescrizione mutuo non pagato: quando?

Il caso cambia totalmente se siamo di fronte ad una inattività della banca di fronte ad un mutuo non pagato per lungo tempo. Infatti, laddove il creditore non fa più niente per riavere il risarcimento, alla lunga può perderne il diritto.
Chiaramente, parliamo di un tempo molto lungo, che per il debito abitativo è pari a 10 anni. Questo tempo di prescrizione riguarda tutti i capitali dovuti a prestiti personali, cessioni del quinto e mutui. Ma occorre fare una precisazione, che spesso confonde gli utenti convinti che bastino 5 anni perché un mutuo cada in prescrizione. Non è corretto: i 5 anni sono sufficienti per debiti relativi ad affitti abitativi, non mutui. Dunque, se abbiamo mutuo non pagato da 5 anni, la banca ha ancora diritto a pignorare l’immobile.

Calcolo interessi per ritardato pagamento

Se ritardiamo il nostro pagamento, scattano gli “interessi di mora”, ossia interessi aggiuntivi da applicare ai tassi d’interessi del mutuo già presenti, per risarcire il danno alla banca. Ma a quanto ammontano gli interessi per il ritardato pagamento?
Sostanzialmente, in ogni contratto di mutuo è presente una clausola che esplicita l’ammontare degli interessi. Di base, come precedentemente accennato, questa quota d’interessi vedono una loro maggiorazione compresa tra l’1 e il 4% rispetto al tasso d’interesse prestabilito. Ad ogni modo, è possibile calcolare gli interessi di mora moltiplicando i giorni di ritardo per l’importo della rata e per il tasso di mora, diviso 36500. In formula: 

interessi di mora = giorni di ritardo X rata X tasso di mora / 36500—> (n.G x i.R x %) / 36500.

Rate mutuo non pagate: cosa fare? Le soluzioni

Partiamo da un presupposto: le banche non cadono di certo dal pero, e sanno bene che dal momento in cui una persona firma il contratto di mutuo potrà andare incontro a delle difficoltà impreviste. Insomma, ok che parliamo di banche, ma il governo italiano non ha potuto chiudere gli occhi di fronte alla crisi economica, che in pochi anni ha visto pignorare immobili su immobili, causa mutui non pagati. Non a caso, nel 2016 ha pensato bene di attuare un decreto specifico per questa situazione, cercando di tutelare anche i consumatori in difficoltà.
Per questa ragione, per quanto possa sembrare insormontabile il problema, esistono comunque delle soluzioni se non riesci a pagare le rate del mutuo. Abbiamo deciso di raccogliere qui per te un ventaglio delle possibili situazioni ed eventuali soluzioni da attuare per salvare casa e mutuo.

Ammettere il problema

Può sembrare banale ma dal “non pagare una rata” a “7 rate di mutuo non pagate” potrebbe bastare un attimo. Non si vuole fare allarmismo, per carità. Troppe volte capita di avere una spesa extra, e se per un mese non si paga la rata del mutuo, in fondo, non succede niente. Il punto è che una spesa extra non può definirsi un problema. Un problema insorge quando c’è il rischio di non poter pagare più le rate come fatto fino ad adesso, e la reazione più sbagliata è quella di ignorare il problema. Anche la semplice ipotesi di non poter rimborsare il mutuo per un determinato periodo deve essere intercettata, compresa ed accettata dal mutuatario, che solo così può predisporre una strategia atta a risolvere la questione.
Quante volte un padre o una madre lavoratrice non ha saputo dire ai propri cari di aver perso il lavoro o che lo stipendio è stato ridotto al punto da non avere soldi a sufficienza per pagare il mutuo. Situazioni come queste, se sottaciute e messe all’oscuro, possono compromettere tutte le fatiche fatte fin qui. Pertanto, evitare il problema è dunque il problema in sé.
Ad ogni modo, non è mai troppo tardi per mettersi alla ricerca di una soluzione per delle rate del mutuo non pagate. Ecco di seguito alcuni suggerimenti.

Rinegoziare o surrogare il mutuo

Il primo passo per risolvere la situazione di proto-insolvenza è quella di rivolgersi alla propria banca per spiegare le difficoltà. Infatti, una volta preso coscienza del fatto che il mutuatario è in difficoltà di pagamento, la banca interviene proponendo sostanzialmente due soluzioni: rinegoziazione o surroga del mutuo.

La rinegoziazione è la ridiscussione di alcune caratteristiche del contratto. Con questo strumento si può, ad esempio ,dilazionare la durata oppure ridurre l’importo o gli interessi, al fine di ridurre il costo del mutuo che nel tempo è diventato troppo oneroso. La a surroga, invece, è una migrazione del debito dalla vecchia ad una nuova banca. Questo strumento, di per sé gratuito, talvolta si configura come la migliore soluzione per chi sa di pagare troppo il mutuo, dirigendosi verso tassi migliori. 

Valuta tu stesso se attorno a te ci sono i tassi più convenienti di quelli che stai pagando: usa il simulatore e scarica un preventivo gratuito.

Aiuti statali per pagare il mutuo

Fortunatamente, lo Stato ha istituto un aiuto concreto per tutti i mutuatari in difficoltà. Anni fa, infatti, con l’aggravarsi della crisi economica, il governo ha istituito il Fondo Gasparrini. Oggi, anche in seguito alla pandemia da Covid-19, si è tornati a parlare di questo strumento finanziario che in realtà è al fianco dei consumatori dal 2013. Di cosa si tratta? In parole semplici, stiamo parlando della “sospensione del mutuo”. 

Lo Stato consente a tutti i pagatori in difficoltà di sospendere il pagamento delle rate del mutuo per comprovate motivazioni che hanno intaccato il debito, usufruendo dell’anche detto Fondo di Solidarietà. Sostanzialmente, possono accedere al fondo i lavoratori colpiti dalla crisi e titolari di un mutuo prima casa pari a 250 mila euro. Tuttavia, su normativa straordinaria del Decreto Sostegni Bis, possono accedervi anche titolari di mutuo fino a 400 mila euro (per altre info, leggi il nostro approfondimento qui). Si tratta di un periodo di 18 mesi in cui lo Stato paga gli interessi di mora alla banca, derivati dalla sospensione di pagamento.

In un nostro articolo, che potete leggere qui, abbiamo creato una guida alla richiesta di sospensione mutuo, in cui potete trovare sia il modulo Consap per la richiesta, sia gli step per l’invio della domanda; e in più, sono raccolti diversi link per la banca specifica a cui richiedere la sospensione delle rate.

Farsi cancellare dalla CRIF

Una delle conseguenze, se non vengono pagate le rate del mutuo per un po’, è che la banca fornisce il nominativo del cliente alla Centrale Rischi. Finendo nel Sistema di Informazioni Creditizie, sostanzialmente si diviene cattivi pagatori, e ciò potrebbe compromettere future richieste di prestito. Tuttavia,  c’è da dire che questa segnalazione non ha carattere irreversibile, e il nostro nome può essere ritirato dalla CRIF. Come? regolarizzando i pagamenti, la banca procederà ad aggiornare l’archivio dati secondo tempistiche rapportate all’inadempienza. Ecco quanto riportato dal sito CRIF:

• 1 o 2 rate o mensilità pagate in ritardo -> 12 mesi dalla comunicazione di regolarizzazione, a condizione che nei 12 mesi i pagamenti siano sempre regolari.

• 3 o più rate o mensilità pagate in ritardo anche su transazione -> 24 mesi dalla comunicazione di regolarizzazione, a condizione che nei 24 mesi i pagamenti siano sempre regolari.

• Finanziamenti non rimborsati (ossia eventi negativi non sanati, quali morosità, gravi inadempimenti, sofferenze) -> 36 mesi dalla data di scadenza contrattuale del rapporto o dalla data in cui l’ente Partecipante ha fornito l’ultimo aggiornamento (in caso di successivi accordi o altri eventi rilevanti in relazione al rimborso) e comunque al massimo fino a 60 mesi dalla data di scadenza del rapporto, quale risulta dal contratto.

Vendere casa alla banca

Trascorse alcune mensilità non pagate e dunque fiori fiori di interessi di mora, la montagna di debiti inizia ad apparire insormontabile, se consideriamo l’intera somma capitale più la nuova quota interessi maggiorata. Il grande rischio, allora, è quello di vedersi pignorare l’immobile. Parliamoci chiaro: non è bello, e nessuno vorrebbe arrivare a tanto. Diciamo però che un’ultima spiaggia potrebbe esserci per evitare il pignoramento: piuttosto che perdere casa all’asta, si può vendere la casa alla banca in cambio del “prestito vitalizio ipotecario”.

È un’idea considerabile se hai almeno 60 anni e se l’inadempienza ha ormai superato i 6 mesi. Infatti, dopo le 7 rate di mutuo non pagate, la banca può pretendere il risarcimento con il diritto d’ipoteca e risolvere il contratto. Poi, superate le 18 mensilità, il pignoramento diventa inevitabile.
L’obiettivo è quello di evitare che la banca faccia un atto di precetto al mutuatario con cui richiede l’intero risarcimento, pena il pignoramento. Com’è noto, l’atto di precetto resta valido per 90 giorni, e in questo lasso l’istituto provvede ad avviare l’iter di pignoramento. 

Diciamo che un over 60 può anticipare tutto questo: ottenendo un prestito vitalizio e cedendo l’immobile in cambio, può ottenere denaro e pagare solamente spese e quota interessi, senza pagare la quota capitale, continuando a vivere nell’immobile. Soltanto in seguito al decesso del richiedente, la banca può diventarne legittimo proprietario.

Valutare una polizza sul mutuo

Infine, facciamo presente ai nostri lettori che esiste un’assicurazione in grado di proteggere il titolare di un mutuo qualora dovesse subire un incidente, ottenere un’inabilità temporanea o disabilità permanente, perdere il lavoro o addirittura la vita stessa. Stiamo parlando della polizza CPI mutuo, di cui potete approfondire ulteriori dettagli nel nostro articolo qui. La polizza è una copertura assicurativa che, qualora si verificasse uno dei suddetti casi, garantirebbe il rimborso del debito residuo pagando le rate scoperte.

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Eccoci al termine di questo articolo sulle rate del mutuo non pagate, sperando di avervi fornito diversi spunti e soluzioni per rimediare a questo problema abbastanza diffuso nel mondo dei finanziamenti. Si sa, non stiamo vivendo il migliore dei periodi, in termini di credito. Tra crisi economica e precariato, il rischio di insolvenza è elevato, ma per fortuna ci sono delle soluzioni da poter cogliere per tempo.
Come abbiamo visto, con 7 rate di mutuo non pagate scatta il diritto della banca a risolvere il contratto e a muoversi per riscattare l’immobile, qualora il mutuatario non abbia liquidità per risarcire il danno. Si tratta di una bella somma, considerati tutti gli interessi per ritardato pagamento, di cui vi abbiamo fornito la formula per calcolarli. Insomma, un mutuo non pagato comporta certo delle difficoltà, ma delle soluzioni ve le abbiamo mostrate. Probabilmente, i casi più “fortunati”, se così possiamo definirli, potrebbero essere due: chi ha compiuto sessant’anni, con la possibilità di vendere casa alla banca ottenendo un prestito vitalizio, oppure chi, per qualche oscura ragione, vede cadersi il debito in prescrizione. Ma parliamo di una rarità ai limiti del possibile perché , come abbiamo visto, non si tratta di un mutuo non pagato da 5 anni, bensì 10.

Noi di Simulatori Mutuo salutiamo qui i nostri lettori, lasciando come sempre aperto l’invito a contattarci per qualsiasi dubbio o necessità. Inoltre, invitiamo a lasciare un commento sotto l’articolo per dire la vostra opinione sulle rate del mutuo non pagate. La vostra esperienza può incrementare il bagaglio conoscitivo di tutti e aiutare un altro lettore in difficoltà coi pagamenti. A presto!