Proposta di acquisto immobiliare: consigli, fac simile e registrazione

Con la proposta di acquisto immobiliare, l’aspirante compratore fa il primo passo verso l’acquisto dell’immobile. Chi cerca casa, chi necessita di un ufficio o di un magazzino sa che con questo atto potrà avere la possibilità di ottenere quello che cerca. La proposta di acquisto è un documento su cui si basa tutta la successiva compravendita, per questo è importante comprendere al meglio il suo funzionamento. Nei successivi paragrafi vi spieghiamo i suoi punti essenziali.

Proposta di acquisto immobile: cos’è e come funziona?

La proposta di acquisto di un immobile è la prima, importante tappa della compravendita di una casa. Con questa, le trattative iniziano ad assumere una forma ufficiale per le parti. Prima della proposta di acquisto, tanto il venditore quanto l’offerente possono anche non interagire tra loro: il venditore può essersi limitato a pubblicare l’annuncio di vendita su siti e giornali adeguati o a dare mandato di vendita a un’agenzia immobiliare; allo stesso modo, il potenziale acquirente, può aver consultato gli annunci o essersi rivolto a qualche intermediario. Anche se le trattative possono iniziare con qualche contatto informale, a scopo informativo, è con la proposta di acquisto immobiliare che queste assumono una veste ufficiale. Di norma, l’intero processo di compravendita si svolge in queste fasi consecutive:

• L’offerta o proposta di acquisto immobiliare
• Il compromesso, o contratto preliminare di acquisto
• Il rogito notarile, che conclude il processo

Questo è il processo ottimale, che tutela le parti: proposta o preliminare di acquisto possono anche essere saltati, quando queste si trovino in accordo, per arrivare direttamente al rogito notarile. Con quest’ultimo la proprietà dell’immobile viene definitivamente trasferita e aggiornata sui pubblici registri immobiliari. 

Individuato l’immobile che presenti le caratteristiche e un prezzo di vendita accettabili, il potenziale acquirente ha l’obiettivo di convincere il venditore della validità della propria offerta. Una proposta di acquisto immobiliare ha diversi scopi:

• Mettere in contatto venditore e offerente
• Distinguersi dalle altre possibili offerte
• Aprire un possibile negoziato

Ricevuta la proposta di acquisto, il venditore può decidere se accettarla, rifiutarla o proporre delle modifiche all’offerta. In questi ultimi due casi, il proponente può presentare una nuova proposta di acquisto, con gli opportuni rilanci negoziali. 

La proposta di acquisto è in tutto e per tutto un contratto: questa è già vincolante per l’offerente. Una volta controfirmata, anche il venditore se ne assume l’impegno. In caso di più venditori comproprietari, la proposta deve essere controfirmata da ognuno di essi per avere validità. Con l’accettazione da parte del venditore, la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare di acquisto. Idealmente, una volta controfirmata, questa potrebbe già permettere di arrivare al rogito notarile.

La fase parallela alla proposta di acquisto è la ricerca di un mutuo che possa ammortizzare la spesa circa l’immobile. Troppo spesso gli acquirenti lamentano il disguido temporale che si crea tra la ricerca dell’immobile e l’ottenimento del mutuo. Per far fronte a questa problematica, ed evitare di perdere la casa per colpa dei tempi bancari, puoi sempre portarti avanti con la pre-fattibilità del mutuo: online, veloce e gratuita.

Fac simile per proposta di acquisto: ecco cosa inserire

È molto importante che la proposta di acquisto contenga tutte e le specifiche utili a chiarire in ogni aspetto importante i dettagli dell’accordo. Iniziamo col dire che la proposta di acquisto deve essere redatta in forma scritta. Questo per potersi confrontare sui particolari e conservare un documento che non si presti a cattive interpretazioni.

Una proposta di acquisto non si limita a indicare l’importo che il potenziale acquirente è disposto a pagare per l’immobile, ma specifica anche altri dettagli come, i tempi per la conclusione dell’accordo e le modalità di pagamento.

Dei fac simile per la proposta di acquisto immobiliare si possono trovare su diversi siti online. Gli elementi essenziali di questo documento sono:

• I dati dei soggetti coinvolti: venditore, proponente ed eventuali intermediari
• I dati identificativi dell’immobile
• Il prezzo di acquisto proposto
• La commissione riconosciuta all’agenzia o all’intermediario immobiliare
• la scadenza della validità della proposta di acquisto
• il termine per la stipula del contratto preliminare 

Gli elementi su indicati rispondono a criteri di buon senso e prudenza. Tanto i dati relativi ai soggetti coinvolti quanto quelli dell’immobile oggetto di trattativa hanno il duplice scopo di evitare incomprensioni e verificare l’effettivo possesso delle qualità necessarie alla contrattazione o alla sua compravendita. Ad esempio, è essenziale che l’immobile sia accatastato correttamente nei pubblici registri, che sia stato costruito e ristrutturato in accordo alle normative edilizie e che questo stato sia attestato dal certificato di agibilità.

In merito all’aspetto economico, è importante specificare, oltre al prezzo dell’offerta, anche il compenso per gli intermediari. La provvigione si aggira di norma tra il 2 e il 4 percento del valore effettivamente pagato dell’immobile. A questa cifra si aggiunge l’importo dell’Iva al 22%. Per un immobile da 240 mila euro, ad esempio, la provvigione può variare da un minimo di poco più di 5.800 euro a un massimo di circa 11.700 euro, ma le condizioni di mercato possono differire da queste cifre. Il compenso è dovuto da entrambe le parti ma solo dopo che sia stato sottoscritto il contratto preliminare, che precede il rogito notarile. Nulla è dovuto all’intermediario in caso di mancato accordo. 

La proposta di acquisto ha un termine di scadenza. Il proponente ha due motivi per limitare la validità della sua offerta. In primo luogo, per non assumersi un impegno che si protragga eccessivamente nel tempo: presentata la proposta, dopo un congruo periodo in cui non ha ricevuto risposta, egli dovrà considerare altre offerte sul mercato. L’irrevocabilità della proposta è bilanciata dalla sua durata limitata. In secondo luogo, il termine ha lo scopo di far comprendere al venditore la serietà dell’offerta e la necessità di impegnarsi nelle trattative. Di norma, la scadenza ha una breve durata, tra i sette e i dieci giorni. Per la stessa logica, nella proposta di acquisto immobiliare può essere inserito un termine per la stipula del contratto preliminare: in questo modo, le parti si tutelano contro un’eccessiva durata della trattativa, che potrebbe far loro perdere eventuali altre occasioni di ripiego.  

La presentazione della consegna della proposta è accompagnata dall’invio di un assegno di garanzia, che funge da deposito fiduciario. Questo deve essere intestato direttamente al venditore. L’eventuale agenzia immobiliare o l’intermediario possono solo fungere da custodi o incaricarsi di consegnare l’assegno per la proposta di acquisto: non possono incassare la somma economica a nessun titolo. Di prassi, l’importo dell’assegno si aggira attorno ai cinquemila euro.

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Registrazione proposta di acquisto: a cosa serve e perché va fatta?

Gli intermediari immobiliari, che coadiuvano la compravendita dell’immobile, hanno l’obbligo di far registrare “le scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività, per la conclusione degli affari, con previsione della responsabilità degli stessi insieme e solidalmente ai loro clienti, ovvero le parti dell’affare concluso, per il pagamento della relativa imposta e delle eventuali sanzioni, in caso di inottemperanza.” (D.P.R. n.131/1986)

Questa disposizione comporta che l’agenzia o l’agente immobiliare provvedano a depositare il preliminare di acquisto all’Agenzia delle Entrate. La procedura prevede dunque che, una volta accettata la proposta di acquisto immobiliare e controfirmata dal venditore, l’intermediario si attivi per far registrare il documento e versare l’imposta di registro, salvo poi richiederne la compensazione alle parti. 

Questa disposizione comporterebbe una doppia registrazione, tanto della proposta di acquisto quanto del preliminare di compravendita. È possibile procedere alla sola registrazione del preliminare di compravendita se questo viene concluso entro venti giorni dalla sottoscrizione della proposta di acquisto. L’imposta di registro si attesta sui 200 euro, a cui si aggiunge una cifra dello 0,5 percento dell’eventuale caparra confirmatoria e un’altra pari al 3 percento dell’eventuale acconto. Per la registrazione devono essere presentate due copie del documento controfirmato da venditore e acquirente; il modello 69, necessario per la registrazione degli atti; e il modello F24, per il pagamento dell’imposta.

Quando e come annullare la proposta di acquisto immobiliare

L’aspirante acquirente presenta la propria proposta di acquisto immobiliare indicando un periodo di validità della proposta. Egli è vincolato alle specifiche dell’offerta presentata ma, fin tanto che il venditore non risponde, egli può sempre ritirare l’offerta. In ogni caso, la proposta “può essere revocata finché il contratto non sia concluso.” (art. 1328 Codice civile)

Il discorso leggermente diverso qualora il proponente abbia formulato l’offerta in modo che questa fosse una proposta irrevocabile entro una data di scadenza. In questo caso, fintantoché non sopraggiunga il termine, l’annullamento della proposta non sarebbe possibile. La normale brevità della scadenza – di solito non superiore ai dieci giorni – rende i due casi non eccessivamente dissimili. 

Quindi, queste sono le possibilità:

• il proponente può ritirare l’offerta fintantoché il venditore non si sia espresso
• se il venditore non accetta, la proposta decade e il proponente può recedere o rilanciare
• il venditore rilancia la trattativa, e il proponente può recedere
• il venditore accetta la proposta e il proponente è vincolato a questa

Proposta di acquisto condizionata

Una proposta di acquisto può contemplare l’inserimento di alcune clausole ulteriori. Tra queste, non è infrequente l’inserimento di una condizione, che ha lo scopo di limitare l’offerta al verificarsi di eventi futuri e incerti.  

Generalmente, in una proposta di acquisto vengono inserite delle clausole che contemplino delle condizioni per la sospensione o la risoluzione dell’offerta. Un caso tipico è quello della condizione sospensiva, che rimandi la validità della proposta di acquisto immobiliare all’ottenimento di un finanziamento da parte dell’Istituto di credito: la proposta è stata presentata, il venditore ne ha avuto nozione, ma la sua validità sarà attivata solo dopo che il compratore avrà la certezza di poter ottenere un mutuo.  Allo stesso modo, la proposta potrebbe contemplare una condizione risolutiva, che ne estingua gli effetti in occasione di un evento futuro e incerto: ad esempio, il proponente potrebbe subordinare la propria offerta per un immobile da ristrutturare al rilascio del certificato di abitabilità da parte del Comune, il cui diniego farebbe decadere l’offerta. 

Altri esempi per l’inserimento di una condizione possono riguardare l’effettiva ricezione di tutta la documentazione regolare dell’immobile entro una certa data o l’ottenimento di un condono edilizio. Con l’inserimento di una condizione siffatta, le parti si riconoscono una fiducia mutua per la serietà delle proposte e delle richieste e limitano i casi di disaccordo ad eventi o agenti esterni. Questo dovrebbe favorire il prosieguo dei rapporti contrattuali nel caso in cui gli eventi non si svolgessero come auspicato.

Proposta di acquisto immobiliare fra privati: come funziona?

Fra privati, la proposta di acquisto immobiliare è frequentemente veicolata dallo scambio di modelli precompilati. Questi fac simile sono facilmente reperibili online o predisposti dalle agenzie immobiliari che intermediano la contrattazione. 

Se le parti si sono rivolte a un notaio per la proposta di acquisto, questo ha la forma di un atto pubblico, di cui se ne prenderà cura il notaio stesso. Se invece si sono limitate alla forma contrattuale tra le parti, l’agenzia immobiliare è tenuta alla sua registrazione. 

Se, invece, il proponente e il venditore non hanno fatto ricorso a intermediari, si ha una proposta di acquisto tra privati. In questo caso, le parti debbono sobbarcarsi lo svolgimento di tutte le pratiche burocratiche sopra elencate. 

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La proposta di acquisto immobiliare formalizza la prima fase delle trattative. Con questa, il proponente prende un impegno formale, che potrà revocare fintantoché il venditore non lo abbia accettato o se la proposta non è soggetta a irrevocabilità per un determinato periodo. 

Nella proposta devono essere specificati i dati identificativi delle parti e le caratteristiche dell’immobile. Il criterio di prudenza suggerisce di essere minuziosi con queste informazioni. Oltre a queste, nel documento dovranno essere inseriti le possibili scadenze entro le quali concludere il preliminare, il prezzo offerto al venditore e il compenso riconosciuto agli eventuali intermediari. 

Molto utili si possono rivelare anche le condizioni, sospensiva e risolutiva, che rimandano al verificarsi di eventi futuri e incerti la produzione o la cessazione degli effetti della proposta di acquisto. 

L’Agenzia delle Entrate richiede la registrazione della proposta di acquisto, contestualmente al versamento delle annesse imposte. Qualora la proposta di acquisto sia fatta tra privati, e non siano coinvolte terze parti come un notaio o un’agenzia immobiliare, spetta al compratore e al venditore sbrigare tutte le pratiche burocratiche.

Noi di Simulatori Mutuo restiamo a disposizione di tutti i lettori per ogni dubbio o curiosità sui temi trattati, e vi invitiamo a contattarci via email qualora lo desideriate. Se invece avete avuto un’esperienza diretta con la proposta d’acquisto d’immobile, non esitate a lasciare un commento sotto l’articolo.