Osservatorio immobiliare: cos’è e a cosa servono le quotazioni immobiliari

Cercare casa oggi è molto semplice, basta avere uno smartphone e una rete ed è possibile ricavare dal web qualche annuncio interessante, andando a caccia del miglior rapporto qualità prezzo. E allo stesso modo, è altrettanto semplice metterla in vendita o in affitto. Ma vi siete mai chiesti come sapere quanto costa casa al metro quadro? 

È l’Osservatorio immobiliare l’organo che si occupa di restituire al pubblico stime o quotazioni immobiliari circa il costo di un terreno o di un fabbricato.
Principalmente utilizzato nei casi di compravendita o locazione, l’osservatorio immobiliare o OMI è utile per determinare il prezzo di vendita. Seppur non è l’unico dato necessario per definire il calcolo, la sua quotazione costituisce il primo passo nella valutazione perché ti sa dire quant’è il valore di massima di un immobile, in base alle sue caratteristiche e al luogo in cui è ubicato.

Eccoci, allora, all’inizio di questa breve guida all’Osservatorio del Mercato immobiliare, con l’obiettivo di andare a scoprire cos’è e a cosa servono le quotazioni immobiliari, e come e dove saperle impiegare a proprio vantaggio.

Cos’è l’Osservatorio immobiliare?

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) è una banca dati dei valori immobiliari. Si tratta di un archivio contenente informazioni tecnico-economiche e che restituisce il valore degli immobili presenti in tutto il territorio nazionale; e anche sulla base di questo, l’Agenzia delle entrate determina le tasse e imposte.

Nato con lo scopo di garantire trasparenza e controllo fiscale, l’Omi è diventato uno strumento utile per diverse funzionalità. Basta pensare che con un database così completo è possibile operare analisi e stime di mercato, in grado di tracciare un disegno di quelli che sono i fenomeni dell’universo immobiliare. Ma non solo.
Infatti, il motivo per cui l’Osservatorio immobiliare è considerato un libero strumento alla portata di tutti è che esso, raccogliendo tutte le informazioni e le caratteristiche di ogni bene archiviato, è in grado di fornire il costo al metro quadro dell’immobile, o le cosiddette quotazioni immobiliari. Dunque, ecco che l’Osservatorio immobiliare diventa lo strumento, se non indispensabile, utile ad un proprietario in procinto di affittare o vendere il proprio immobile, dal momento che con queste quotazioni si calcola il prezzo di vendita o di locazione presuntivo di un immobile.

Sostanzialmente, l’osservatorio immobiliare funziona così: suddivide il territorio in zone urbanistiche (centrale, periferica, suburbana, ecc.) e per ogni immobile lì ubicato ne restituisce una quotazione due volte l’anno, stimata tra un minimo e un massimo del valore, in base alla sua destinazione d’uso (ad esempio, residenziale o commerciale).

Ad ogni modo, va sottolineato che le quotazioni immobiliari dell’Omi restano delle “stime” utili per calcolare il valore di massima di un immobile, ma non certificano da sole il costo definitivo. E questo vale sia per un proprietario dell’immobile in fase preliminare di compravendita o locazione, sia per la stessa Agenzia delle entrate che non può basare l’importo di imposte e tasse sui soli indici Omi.
Ci ha pensato la sentenza n.13992/2019 a gettare chiarezza sull’argomento. La Corte di Cassazione, infatti, ha stabilito che tali quotazioni sono inidonee, da sole, a determinare il valore di un immobile in quanto osservazioni di valori di larga massima.

A cosa servono le quotazioni immobiliari

Dunque, le quotazioni immobiliari sono a tutti gli effetti delle presunzioni semestrali sul valore di un fabbricato o di un terreno, che l’Osservatorio immobiliare restituisce a fini fiscali. Il motivo è presto detto: con questo valore – ma non da solo – si possono calcolare le tasse imponibili e, in caso di compravendita o locazione, il costo dell’immobile con le relative imposte da versare.

Seppur da sole le quotazioni Omi non restituiscono un preciso valore venale, come abbiamo visto, restano comunque utili per chi vuole vendere o affittare il proprio bene, in quanto consente di conoscere qual è il valore di massima per quel dato immobile e in quel preciso momento.
Infatti, le quotazioni Omi sono stime costantemente aggiornate e che fanno riferimento al primo e al secondo semestre di ogni anno. Per questo, vengono pubblicate dall’Agenzia delle entrate ogni sei mesi. Ma come funzionano le quotazioni immobiliari?

In poche parole, queste quotazioni si calcolano su delle “zone”, chiamate anche zone Omi, che sono aree omogenee delimitate all’interno di ogni singolo Comune. Queste zone possono rientrare in diverse “fasce” che ci dicono se un immobile è collocato in fascia centrale, periferica, suburbana, ecc. Sulla base di questa collocazione, subentra nel calcolo anche la “destinazione d’uso”, che se sarà residenziale o commerciale, determinerà un valore diverso. Inoltre, altri fattori determinanti nel calcolo delle quotazioni sono lo “stato di conservazione” dell’immobile e la sua “unità di superficie”.

Le quotazioni immobiliari presunte da questi parametri individuano un intervallo minimo e massimo del valore di mercato per ogni singola zona. Pertanto, come già anticipato, non sono da considerarsi un valore probatorio, ma una presunzione utile per farsi un’idea sul costo al metro quadro di un immobile e a quanto possano ammontare le imposte.

Ma le circostanze potrebbero essere diverse e anche non necessariamente legate alla compravendita. Riassumendo, in conclusione, possiamo dire che le quotazioni immobiliari potrebbero essere utili per:

• conoscere il costo al mq di una casa;
• scoprire se il canone d’affitto richiesto dal proprietario rientra nei parametri di mercato;
• capire se il prezzo di vendita di una casa proposto è troppo alto;
• conoscere il costo delle imposte da corrispondere.

Come valutare casa con le quotazioni Omi

Per reperire le quotazioni immobiliari è sufficiente recarsi sul sito dell’Agenzia delle entrate e procedere con una consultazione classica dell’archivio, rapida e gratuita. Alla pagina “Banca dati delle quotazioni immobiliari – Ricerca”, è necessario selezionare: 

• provincia;
• semestre e comune;
• fascia/zona;
• destinazione d’uso.

Dopodiché, l’archivio restituisce una tabella di valori da cui poter reperire:

• la tipologia dell’immobile;
• il suo stato conservativo;
• l’unità di superficie netta/lorda;
• il valore di mercato al mq o, in caso di affitto, il valore di locazione mq al mese. 

Tuttavia, tali valori restano delle stime indicative e semestrali. Pertanto, ricordiamo ancora una volta che le quotazioni immobiliari non sono da considerarsi valori puntuali, bensì valori presuntivi tra un minimo e un massimo, e che possono essere precisati da un professionista, come ad esempio un agente immobiliare (che in genere valuta gratuitamente un immobile) oppure un perito di quotazioni immobiliari.

Tutti dati necessari per la valutazione immobiliare

Se sei approdato su una pagina dedicata all’Osservatorio immobiliare e alle sue quotazioni, molto probabilmente vorresti conoscere il valore di mercato di un immobile. Questo valore, come ribadito più volte nel corso di questo approfondimento, è determinante in caso di compravendita o locazione, e la banca dati dell’Agenzia delle entrate è senz’altro un punto di riferimento sia per acquirenti o locatari, sia per i proprietari. Sebbene siano molto utili, le quotazioni immobiliari da sole non bastano per determinare il valore di mercato. Infatti, per calcolare il valore di un immobile si fa riferimento alla seguente formula matematica: 

Valore di mercato = superficie commerciale * quotazione immobiliare al mq * coefficiente di merito

Le quotazioni Omi le abbiamo già viste. Esse possono essere reperite liberamente sul sito dell’Agenzia delle entrate. Per gli altri due fattori, invece, è necessario un ultimo approfondimento.

SUPERFICIE COMMERCIALE

La Superficie commerciale vendibile (Scv) corrisponde alla somma delle diverse superfici che vanno a comporre l’immobile. Per calcolare la superficie commerciale di casa vanno dunque sommate:

• Le “superfici calpestabili”:

  superfici coperte: (comprensive dei muri interni ed esterni dell’unità principale), 100% superfici calpestabili, 100% superfici pareti divisorie interne non portanti, 50% superfici pareti di confine con altre unità immobiliari, locali condominiali interni, 100 % delle pareti di perimetrali (nel caso di murature portanti di confine o perimetrali vengono computate fino a 50 cm quelle perimetrali e fino a 25 cm i muri in comunione); mentre locali principali ed accessori con altezza utile inferiore a 150 centimetri non vengono calcolati;

• e le “superfici ponderate”:

  superfici scoperte: (ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini) 25% balconi e terrazze scoperte, 35% balconi e terrazze coperte, 35% patii e porticati, 60% verande, 15% giardini di appartamento e 10% ville e giardini;

  pertinenze: 25% cantina, 40-80% box, 25.50% posto auto coperto/scoperto; 80% mansarde rifinite; 60% locali interrati abitabili; questi calcoli sono da considerarsi approssimativi, dal momento che, per cantine, posti auto coperti o scoperti, il calcolo dipende da diversi criteri, quali l’ubicazione, la dimensione e la qualità dell’immobile.

COEFFICIENTE DI MERITO

I coefficienti di merito, invece, vengono definiti in base alle caratteristiche dell’immobile. Riassumiamo in un elenco quali sono questi coefficienti a seconda di diverse casistiche:

• Stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%).
• Riscaldamento: assente (-5%), centralizzato con contabilizzatore (+2%), centralizzato (0%), autonomo (+5%).
• Stato locativo: abitazioni locate stagionalmente (-5%), abitazioni locate a canone libero (-20%), abitazioni libere (coefficiente di merito 100%).
• Esposizione e vista: completamente interna (-10%), interna (-5%), mista (0%), esterna (+5%), esterna panoramica (+10%).
• Luminosità: poco luminoso (-5%), mediamente luminoso (0%,), luminoso (+5%), molto luminoso (+10%).

• Piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore).

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Eccoci al termine di questo approfondimento interamente dedicato all’Osservatorio immobiliare, l’organo dell’Agenzia delle entrate che restituisce stime e statistiche presuntive del valore di un immobile. Come abbiamo visto, le quotazioni immobiliari non bastano da sole a determinare il valore di mercato di una casa. A definire il costo effettivo sono necessari altri fattori in grado di restituire un calcolo più preciso. Tuttavia, ciò non toglie che grazie alle stime dell’Osservatorio immobiliare è possibile scoprire, ad esempio, se il proprietario ci chiede troppo per l’affitto, dal momento che fornisce un valore minimo e un valore massimo in cui l’immobile in questione può essere compreso.
Ad ogni modo, la cosa migliore da fare, qualora vi sia la necessità di conoscere qual è il valore di mercato effettivo, è quello di rivolgersi ad un professionista. Anche un buon agente immobiliare potrebbe corrervi in aiuto, dal momento che nella maggior parte dei casi si tratta di una valutazione immobiliare gratuita.

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