Occupazione abusiva immobile: cos’è e cosa dice la legge

La proprietà di un immobile comporta diverse responsabilità da parte del proprietario. Curare il bene, manutenzionarlo e garantire all’eventuale conduttore l’adeguato godimento del bene locato. Può accadere tuttavia che il diritto di possesso sia turbato da un’occupazione abusiva dell’immobile.

Può accadere che un terzo si introduca nell’abitazione e ne prenda abusivo possesso, arrecando un danno tanto al proprietario quanto all’eventuale locatario. Oppure, può essere il locatario che, venute meno le condizioni della sua permanenza, si ostini ad occupare l’immobile privato abusivamente. In questi casi il proprietario subisce una serie di danni, composti da maggiori spese e da minori guadagni.

La legge mette a disposizione del titolare del diritto di possesso una serie di azioni volte al recupero dell’immobile e dissuade quest’ultimo dall’intraprendere azioni arbitrarie non contemplate. La cosa più importante per il proprietario è una: agire rapidamente.

Cos’è l’occupazione abusiva di un immobile

Quando uno o più soggetti si introducono e restano in un’abitazione o ufficio altrui compiono un’occupazione abusiva di un immobile. Questo provoca un danno, tanto al proprietario, quanto all’eventuale affittuario, che non possono disporre dell’immobile come previsto. Per inquadrare il problema è utile rifarsi alla legge in materia.

L’articolo 633 del Codice Penale stabilisce che chiunque invada terreni o edifici privati o pubblici compie un’occupazione abusiva dell’immobile. Questo sia se l’intenzione è quella di una semplice occupazione o se il reato è commesso con l’obiettivo di trarre un profitto. Il reato è punito con la reclusione da uno a tre anni e una multa da 103 a 1.032 euro. Pena e multa sono raddoppiate se il reato è commesso da cinque o più persone insieme o con l’uso delle armi. Inoltre, spetta al danneggiato promuovere la querela per ripristinare lo stato dell’immobile occupato.

È importante specificare che l’occupazione abusiva non si verifica soltanto quando qualcuno senza titolo compie il reato. È altresì possibile che chi dispone dell’immobile perda il titolo e si trasformi in occupante abusivo o che il proprietario dell’immobile abbia motivo di non ritenere più valido il contratto preesistente. Nel primo caso, ad esempio, può accadere che l’affittuario, scaduto o terminato anzitempo il contratto di affitto continui a occupare l’immobile senza trasferirsi. Nel secondo caso, ad esempio, il mancato pagamento di anche solo una mensilità può dare azione al proprietario di ottenere l’annullamento del contratto di affitto.

Quindi, per riassumere, occupazione abusiva di un immobile si può avere nei seguenti casi:

• quando qualcuno prenda possesso dell’immobile con la violenza o la dissimulazione, commettendo un reato
• quando qualcuno che aveva un titolo per il suo possesso lo perde, perché il contratto è scaduto o invalido

Occupazione abusiva di un immobile: le tutele civili

La legge prevede delle tutele per il proprietario che si veda ingiustamente sottratto il possesso dell’immobile. È importante conoscere nel dettaglio le azioni di rivendicazione, manutenzione e di restituzione per sapere quali sono i loro ambiti di applicazione e gli effetti che possono disporre. Conoscere le tutele civili e penali a tutela del proprietario permette a questi di evitare di intraprendere azioni arbitrarie che non gli sono concesse e che potrebbero ribaltare la situazione a suo sfavore.

Reintegrazione nel possesso

Il proprietario danneggiato può pretendere la restituzione dell’immobile sottrattogli con un’azione di L’azione di reintegrazione. L’articolo 1168 del Codice Civile stabilisce un termine di un anno dal momento dell’occupazione per ottenere la reintegrazione nel possesso. Proprietario e legittimo detentore possono agire per il reintegro tanto nel caso in cui l’immobile sia stato occupato con la violenza, quanto con la dissimulazione, con l’unica differenza che, in caso di occupazione clandestina, il termine decorre da quando l’avente diritto ne scopre l’occupazione. Spetta al giudice ordinare il reintegro, che avviene sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazioni. Quindi, contrariamente all’azione di rivendicazione, che può essere eseguita in ogni momento, le azioni di manutenzione e rivendicazione nel possesso devono essere intraprese entro un anno dall’occupazione o dalla sua conoscenza.

Manutenzione nel possesso

L’articolo 1170 del Codice Civile concede un anno di tempo a chi, molestato nel possesso o nel godimento di un diritto reale sull’immobile, chieda la manutenzione del possesso medesimo. L’azione è concessa se il possesso dura ininterrottamente da oltre un anno e se questo possesso è stato acquisito in maniera legittima.

Rivendicazione

Il proprietario danneggiato può pretendere la restituzione dell’immobile sottrattogli con un’azione di rivendicazione. Questa non punta direttamente alla restituzione immediata del bene, quanto a dimostrare la proprietà del bene sottratto. Questa azione precede un eventuale esecuzione forzata da parte dell’autorità.

L’articolo 948 del Codice Civile regola l’azione di rivendicazione: il proprietario può infatti rivendicare il bene sottrattogli da chiunque ne sia in possesso o lo detenga. Questa azione ha validità anche se l’occupante originario non sia più in possesso o detenga l’immobile. In questo caso, l’occupante è tenuto a riottenere il bene a spese proprie o a corrispondere il valore al proprietario, oltre a risarcirne il danno.

Ad esempio, un’occupante senza titolo che cedesse l’immobile ad un terzo, sarebbe tenuto a liberare l’abitazione per conto del proprietario, se questi ne rivendichi il possesso garantitogli dalla proprietà. Soltanto se il proprietario ottiene la restituzione dal secondo occupante dovrà eventualmente restituire la somma corrispostagli dal primo occupante.

Non c’è un termine ultimo per promuovere l’azione di rivendicazione: il proprietario può comunque agire anche in un secondo momento, magari dopo aver tentato di riottenere il bene con semplici comunicazioni formali. Solo qualora i tempi siano davvero lunghi l’usucapione può consolidare la proprietà in capo all’occupante abusivo, ma per questo è necessario un periodo ininterrotto di venti anni per l’usucapione ordinaria, in accordo all’articolo 1158 del Codice Civile.

In sintesi, con l’azione di rivendicazione, il proprietario fornisce i documenti che ne comprovano la proprietà per poi agire per ottenere la restituzione del bene in un secondo momento. Questa può avvenire direttamente con una sentenza del giudice che impone all’occupante di evacuare l’immobile o con l’avvio di un procedimento esecutivo di rilascio, che il proprietario può ottenere dopo la nomina di un ufficiale giudiziario.

Occupazione abusiva di un immobile: il risarcimento del danno

Oltre alla restituzione del possesso dell’immobile occupato abusivamente, il proprietario può agire per richiedere il risarcimento del danno. Per la sua stima si sommano le spese sostenute a causa dell’occupazione senza titolo dell’immobile agli eventuali canoni di affitto non riscossi. Danno emergente e lucro calante sono i due criteri con cui si stima il danno per la cui verifica è utile disporre di tutti i documenti che comprovino gli esborsi e i mancati introiti.

Occupazione abusiva di un immobile: le tutele penali

Oltre alle tutele civili, l’occupazione abusiva di un immobile altrui configura alcuni possibili reati. Questi reati sono contestati in seguito a una querela da parte del proprietario o perseguiti d’ufficio, nel caso in cui si è fatto ricorso alla violenza.

L’occupante potrebbe aver sottratto le chiavi per accedere all’immobile, commettendo un furto di cosa mobile (articolo 624 Codice Penale). Avrebbe potuto scassinare porte o finestre, danneggiando il bene (articolo 635 Codice Penale). Oppure, potrebbe semplicemente essersi introdotto contro la volontà del proprietario, violandone il domicilio (articolo 614 Codice Penale).

Occupazione abusiva di un immobile: niente azioni arbitrarie

Fin qui le tutele civili e penali concesse al proprietario dell’immobile occupato senza titolo. Queste sono le uniche procedure che possono essere messe in atto per riottenere il bene e il risarcimento del danno. Anche se la situazione potrebbe sembrare consona, il proprietario non può intervenire autonomamente per riottenere il bene: non può ad esempio entrare nell’immobile e minacciare l’uso della forza, né può far cambiare la serratura.

È importante sapere che queste azioni potrebbero configurarsi come esercizio arbitrario delle proprie ragioni, con violenza sulle cose o sulle persone. E che lo stesso occupante potrebbe agire querelando il proprietario intervenuto.

L’articolo 392 del Codice Penale stabilisce che chiunque si faccia arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose – il cambio della serratura, ad esempio -, rischia una multa fino a 516 euro se la persona offesa presenta una querela. L’articolo 393 del Codice Penale punisce l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni all’uso della violenza attuata o minacciata con la reclusione fino a un anno, nel caso di querela sporta dall’occupante.

Caso diverso invece è quando il proprietario sorprenda l’occupante sul fatto. In fragranza di reato, egli potrà richiedere l’intervento delle forze dell’ordine, senza doversi rivolgere al tribunale per far valere il suo diritto.

Occupazione abusiva dell’inquilino: lo sfratto

Come detto, l’occupazione abusiva di un immobile privato può avvenire con la violenza o la dissimulazione da parte di un soggetto che non abbia alcun titolo. Un altro caso è quello del soggetto che invece perda il titolo di occupazione legittima dell’immobile: l’affittuario che abbia smesso di pagare puntualmente le rate dell’affitto o quello che abbia ricevuto comunicazione da parte del proprietario della fine della locazione secondo le norme di legge diventano occupanti abusivi dell’immobile solo in un secondo momento. In questi casi, la condizione dell’inquilino cambia in seguito all’azione del proprietario, il quale può richiedere lo sfratto come conseguenza del termine del contratto di locazione o per inadempienza contrattuale dell’inquilino.

È importante notare che, per dare seguito a queste due procedure, tra proprietario e inquilino deve esistere un contratto di affitto regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. In caso contrario, il proprietario dovrà adire le vie legali e rivolgersi al giudice per richiedere un intervento per occupazione abusiva. La regolare registrazione del contratto permette di beneficiare di procedure più snelle e rapide.

L’articolo 658 del Codice di Procedura Civile stabilisce che il locatore può intimare lo sfratto al locatario nel caso in qui questi non abbia corrisposto il canone d’affitto alle scadenze previste. Oltre allo sfratto, il locatore può intimare il pagamento dei canoni scaduti. Oltre al caso di mancato pagamento, il locatore può intimare lo sfratto per finita locazione, come disposto dall’articolo 657 del Codice di Procedura Civile. Il termine della locazione può essere anticipato rispettando i termini stabiliti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.

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Termina qui il nostro approfondimento sul delicato tema occupazione abusiva immobile privato e in generale sull’occupazione senza titolo. Procedura, normativa e soluzioni qui proposte sono pensate per fornire al lettore una strada da percorrere che sia il più rapida e al contempo legittima possibile. In casi di occupazione abusiva di immobile il proprietario deve mantenere la lucidità, capire in quale delle situazioni sopra elencate inquadrare la propria condizione e agire secondo la legge.

Noi di Simulatori Mutuo restiamo a disposizione per ulteriori info o curiosità sul tema; in alternativa, potete lasciare un commento sotto l’articolo per condividere con noi una domanda o un’esperienza personale sull’occupazione abusiva di immobile. A presto.