Non riesco a vendere casa. Ecco come vendere casa subito!

Vendere casa è un’operazione importante, che può destare più di un pensiero. Quello che agli occhi del proprietario è un bene di valore, potrebbe non essere ritenuta la scelta migliore dal mercato. Il rischio per un venditore è di aspettare a lungo prima di ricevere delle offerte degne di considerazione. A seconda delle condizioni economiche del proprietario, il tempo di attesa può essere una risorsa che non ci si può permettere di sprecare. In questi casi è importante prendere in considerazione tutti i fattori che influenzano la richiesta di un immobile e valutare quali azioni compiere. Ecco come vendere casa subito. 

Non riesco a vendere casa: qual è il motivo?

Ci sono diversi motivi possibili che rendono difficile vendere la propria casa. Di norma, ci possono volere dai tre ai sei mesi per ricevere un’offerta per il proprio immobile a uso abitativo. Questo valore può differire molto per diversi fattori come il tipo di immobile, la sua posizione o il momento in cui questo è messo in vendita.  

L’acquisto di una casa è uno degli impegni economici maggiori che si possano assumere. Nel processo di compravendita intervengono più soggetti lungo diverse fasi. Dalla proposta di acquisto al compromesso, per arrivare al rogito finale, a coadiuvare le parti si possono affiancare l’Istituto di credito che concede un finanziamento, il perito che stima il valore dell’immobile, gli ufficiali che gestiscono i registri pubblici, e il notaio che predispone gli atti pubblici da registrare. 

Dunque, possono essere molteplici i motivi per cui si fatichi a finalizzare la vendita di una casa in tempi ragionevoli. Possiamo pensare di ordinarli in questo modo: 

• Le cause generiche o macroeconomiche
• Le cause che intervengono prima del processo di compravendita
• Le cause che intervengono durante il processo di compravendita

Come tutti i mercati, anche quello immobiliare risente delle condizioni macroeconomiche. Periodi di buona crescita e bassi tassi di interesse possono favorire le vendite mentre fasi recessione o di alti tassi di interesse possono rappresentare un ostacolo. Per tutte le compravendite finanziate da un mutuo, l’aumento dei tassi di interesse rende più oneroso per l’acquirente trovare le risorse per l’acquisto, con la conseguenza di ridurre la platea dei potenziali acquirenti. 

Discorso simile per la crescita economica: periodi di espansione sono più favorevoli per gli acquirenti i cui redditi beneficino della congiuntura. Di contro, in periodi di crisi e recessione, la maggiore offerta e le minori disponibilità economiche possono allungare di molto il tempo medio di vendita.

Un altro fattore esterno è l’andamento del mercato nella zona dell’immobile. Diverse città possono distinguersi per differenti condizioni di domanda e offerta. Banche dati come il Borsino Immobiliare aiutano a farsi un’idea delle diverse realtà. Città come Roma o Milano beneficiano di un’alta dinamicità degli scambi, altre, come Torino, non sembrano aver risentito del periodo di crisi del Covid. Ogni piazza ha le sue peculiarità in termini di tipologia e dimensione degli immobili offerti e di dinamiche lavorative e demografiche che caratterizzano la domanda. È possibile che un determinato immobile fatichi a ricevere offerte consone e in tempi ragionevoli anche per le caratteristiche della città o del paese in cui è situato.   

Gli ostacoli alla vendita possono poi essere connessi all’immobile stesso, tanto nelle sue condizioni intrinseche quanto in quelle contingenti. In generale si può dire che la difficoltà a fare incontrare domanda e offerta su un immobile si ha quando le caratteristiche offerte non sono in linea con quelle ricercate o quando queste non siano adeguatamente valutate da chi vende o da chi desideri acquistare.

Escluso il caso di case in gravi condizioni di insicurezza, un problema può essere dato dalla mancanza dei requisiti di legge o dei documenti che ne comprovino il loro possesso. Per la vendita di un immobile è necessario disporre di un elenco di documenti tra cui:

• L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) – che indica la classe energetica dell’immobile
• L’Atto di provenienza – redatto dal notaio e che attesta la legittimazione alla proprietà
• La Planimetria catastale digitale – che rappresenti lo stato effettivo dell’immobile
• La Visura ipotecaria – che indica eventuali ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi
• La Visura catastale storica – che riepiloga la storia dei passaggi di proprietà dell’immobile
• Il permesso di costruire
• Il certificato di abitabilità 
• Il certificato di conformità degli impianti elettrici, termici o idraulici  

L’eventuale mancanza di uno o più documenti o la non conformità dell’immobile a quanto riportato potrebbe dissuadere alcuni potenziali acquirenti a causa delle possibili lungaggini burocratiche ulteriori.

Anche per una casa che fosse in perfetta regola potrebbero esserci difficoltà per le caratteristiche fisiche dell’immobile. Case troppo grandi o, al contrario troppo piccole potrebbero essere idonee a un gruppo troppo ristretto di compratori. Una famiglia numerosa potrebbe essere più propensa a una soluzione abitativa indipendente, magari più distante dal centro abitato, rispetto a un grande appartamento in città. Una studentessa fuori sede potrebbe trovare la scelta di un monolocale troppo onerosa rispetto a un appartamento più grande da condividere.  

Anche nei condomini più interessanti si possono trovare appartamenti di minor pregio: si va quelli ricavati dai sottotetti o dai seminterrati, a quelli posti in piani alti senza ascensore, a quelli che hanno una disposizione poco illuminata, ecc. In questi casi, l’interrogativo che si pone un potenziale acquirente è decidere quanto conti il condominio o la posizione urbana eventualmente consona, rispetto alle caratteristiche dell’immobile stesso. Quanto più la sicurezza del quartiere, la buona connessione con i trasporti e la presenza dei servizi nella zona sono rilevanti, quanto più un appartamento che sia diverso da quello ideale potrà essere comunque preso in considerazione.  

Il venditore deve essere consapevole delle caratteristiche della zona in cui si trova il proprio immobile. Ogni città presenta esempi di quartieri che nel corso degli anni hanno avuto uno sviluppo e altri che sono decaduti. Un errore da non fare è continuare a considerare il quartiere con lo stesso giudizio di quando si è acquistato l’immobile o quando ci si viveva: in un caso, il venditore potrebbe avere la spiacevole sorpresa di trovare il prezzo richiesto irragionevolmente alto per il mercato; nell’altro, una vendita rapida potrebbe fruttare un guadagno troppo basso. 

Come vendere casa subito?

Il metodo infallibile per vendere casa in fretta è abbassare drasticamente il prezzo. Non è affatto detto che sia anche quello più corretto. Prima di svendere il proprio bene è importante fare un’attenta analisi della propria situazione. Rispondere a un paio di domande può essere utile per orientarsi:

• Perché si desidera vendere l’immobile?
• L’urgenza è determinata da necessità economiche?
• Si ha a disposizione un budget di spesa prima di vendere?

In primo luogo, è importante essere consapevoli delle proprie condizioni economiche. Un proprietario potrebbe voler vendere la propria casa per acquistarne un’altra. In questo caso, il tempismo con cui effettuare le due operazioni è importante e poco modificabile: una volta individuata la casa da acquistare ci sarà poco tempo per poter vendere la propria. Altre volte la vendita è orientata solo a cambiare la composizione del proprio patrimonio, cercando di preservarne il valore. 

In generale, quanto meno l’urgenza di vendere spinge il proprietario, quanto più questi potrà permettersi di non abbassare il prezzo drasticamente. Posto l’immobile in vendita, se dopo un congruo periodo di tempo non avesse ricevuto offerte valide, potrebbe sempre valutare una moderata riduzione di prezzo. L’effettiva quantità della riduzione andrà calibrata in funzione del mercato contingente: il ricorso a un consulente esterno o a un’agenzia immobiliare potrebbero rendere più facile la scelta.

Viceversa, la necessità di disporre del ricavato per far fronte a spese ingenti e impreviste può lasciare poco spazio di manovra. Anche in questo caso, tuttavia, quella del prezzo è solo una delle leve da azionare. Prima di dover svendere, o ancora peggio, di ridurre il prezzo senza alcun effetto sulla domanda, può essere utile rivolgersi a un consulente che disponga di una rete di vendita adeguata.

Non riesco a vendere casa: cosa fare

Una mossa lungimirante, ove possibile effettuarla, sarebbe invece quella di adeguare il valore dell’immobile al prezzo richiesto e non viceversa. Se le offerte ricevute sono state poche o troppo basse, è possibile che questo sia dovuto a qualche difetto dell’immobile. Una disposizione dei volumi secondo una pianta antiquata, l’eccessiva dimensione di alcune stanze a scapito di altre, un cattivo isolamento acustico o termico, possono essere tutti esempi di migliorie da apportare alla casa. Il proprietario che volesse massimizzare il valore ricavato dalla vendita potrebbe valutare di ristrutturare l’immobile prima di venderlo. Qualora il quartiere, le condizioni macroeconomiche e urbane premino questa scelta, la spesa iniziale potrebbe produrre un aumento più che proporzionale di ricavo. 

L’offerta di finanziamenti prevede anche il caso di mutui per la ristrutturazione. A seconda delle caratteristiche dell’immobile e delle possibilità di indebitamento, il proprietario potrebbe valutare anche ristrutturazioni più drastiche come il frazionamento: un appartamento di metrature importanti potrebbe essere suddiviso in due o più mono o bilocali. In alcuni quartieri e alcune città, questa scelta potrebbe dimostrarsi vincente laddove a una famiglia numerosa si sostituissero giovani coppie o single in cerca di un appartamento vicino all’Università o al lavoro.   

Come vendere casa subito se non passa il mutuo

In caso di irregolarità catastali o se nell’ultima ristrutturazione fossero stati commessi degli abusi non sanati potrebbe essere più complicato per l’acquirente ottenere un mutuo. Per tutelare il prestito, l’Istituto di credito erogante ricorre alle valutazioni di un perito indipendente per stimare il valore di mercato dell’immobile. Questa stima è importante per definire il valore massimo del mutuo. Di norma, le banche offrono prestiti con un Loan-to-value all’80%: fatto cento il valore dell’immobile, su cui sarebbe posta una garanzia a beneficio del mutuante, il prestito non potrebbe superare ottanta. Tutte quelle irregolarità che fossero sanabili ma presenti contribuirebbero a far diminuire il valore teorico dell’immobile, riducendo il valore del prestito e, tendenzialmente, anche la cifra che il compratore sarebbe disposto a versare per l’acquisto. 

Sul mercato è possibile trovare offerte che contemplino il finanziamento anche per immobili che abbiano piccole irregolarità catastali. Tempo fa, ad esempio, parlammo di come ottenere una surroga con abuso edilizio. Un’altra soluzione potrebbe essere la richiesta, da parte dell’acquirente, di un mutuo di importo maggiore che contemplasse anche i lavori per la regolarizzazione dell’immobile. 

Ad ogni modo, è essenziale in casi come questi fare in modo che il mutuo sia cucito su misura delle proprie esigenze e problematiche. Ad oggi, tutto questa operazione è semplificata dai preventivatori di mutuo online, dove inserendo importo, durata, e qualche altra variabile, è possibile ottenere uno spettro di quello che potrebbe essere il mutuo e in più un comodo parere di pre-fattibilità. Il tutto gratuitamente: e se ti serve un esempio personalizzato, puoi cercare il tuo mutuo ed ottenere un parere direttamente da qui.

In mancanza di mutuo, infine, le parti possono accordarsi per una vendita a rate. Questa modalità è regolata dall’articolo 1523 del Codice civile che prevede che nella vendita a rate il venditore mantenga la riserva della proprietà, che si trasferirebbe al compratore col pagamento dell’ultima rata.

---

Non riesco a vendere casa, una frase che sentiamo dire molto spesso e, oggi, è capitato di dirlo anche a noi. Come abbiamo visto, vendere casa è un’operazione complessa, in grado di modificare sostanzialmente il patrimonio del proprietario; e con questa rapida guida speriamo di avervi fornito qualche spunto in più su come fare. È importante, innanzitutto, che questi abbia ben presenti tutti i fattori che incidono sul valore dell’immobile e che sappia formulare un prezzo di vendita consono al mercato. 

In caso di difficoltà a vendere per tempo il proprio bene, il proprietario deve assicurarsi che la casa disponga di tutti i requisiti e sia conforme a tutta la documentazione necessaria. Ridurre il prezzo di vendita è una importante leva ma non l’unica. 

Una decisione che potrebbe premiare è quella di ristrutturare l’immobile per renderlo più appetibile alle richieste. Se affrontati con metodo, i lavori potrebbero fruttare un ricavo ulteriore più che proporzionale.

I requisiti dell’immobile sono rilevanti non solo tra le parti, ma anche per l’eventuale Istituto di credito. In caso di irregolarità maggiori, potrebbe essere difficile ottenere il mutuo richiesto.