Mutuo per ristrutturazione senza fatture: si può richiedere?

Per ristrutturare un immobile è possibile ricorrere ad appositi mutui. Il loro funzionamento non è differente rispetto ai mutui per l’acquisto, tanto che, sul mercato sono presenti anche prodotti misti, che uniscono il finanziamento all’acquisto e alla ristrutturazione. Ci  si interroga se, tra i vari documenti da fornire all’istituto di credito siano comprese le fatture emesse da chi si occupa della ristrutturazione. Queste sono molto importanti per ottenere le agevolazioni fiscali.

Mutuo per ristrutturazione: cos’è e come funziona

Un mutuo per ristrutturazione è un finanziamento erogato specificamente per coprire i costi di ristrutturazione di un immobile. Il mercato offre diverse soluzioni, in funzione del tipo di ristrutturazione, del valore della spesa che si intende sostenere e del momento in cui si decide di eseguire i lavori. Non è infrequente che questi siano effettuati al momento dell’acquisto di un immobile, prima che il nuovo proprietario vi si trasferisca. Per questo scopo, oltre ai mutui per ristrutturazione, alcuni istituti di credito concedono mutui per l’acquisto e la ristrutturazione.

Mutuo per ristrutturazione senza fatture

Dal punto di vista fiscale, lavori di ristrutturazione che non siano giustificati da apposite fatture non sembrano conformi alla normativa. In questo senso, ottenere un mutuo per ristrutturazione senza fattura sembrerebbe un po’ complicato. Non a caso, l’appaltante ricorre a un servizio e all’acquisto indiretto di beni necessari alle ristrutturazioni; l’appaltatore-fornitore eroga i servizi e fornisce i beni in uno scambio economico rilevante dal punto di vista fiscale. Tralasciando l’aspetto illecito, la mancanza di fatture impedisce di beneficiare delle detrazioni sopra elencate. Abbiamo visto  che queste sono particolarmente vantaggiose per abbattere l’importo della tassazione netta.

Di per sé, questo permetterebbe di escludere che, rimanendo nell’ambito del lecito, siano possibili ristrutturazioni e mutui per ristrutturazioni senza fattura.

Possiamo poi domandarci se le fatture siano una condizione necessaria per gli istituti di credito per erogare un mutuo per ristrutturazione. La domanda non è banale, se si considera che l’importo erogato è commisurato alle spese per la ristrutturazione.

Va notato che, a differenza dei mutui per l’acquisto, il cui valore erogato massimo si allinea all’80 percento del valore dell’immobile acquistato (80 percento Loan to Value, LTV), il criterio per i mutui per ristrutturazione risulta essere più eterogeneo sul mercato: Alcuni istituti di credito arrivano al 30 o 40 percento del valore della casa per finanziare i lavori di ristrutturazione. La logica di fondo è che, dato un valore iniziale dell’immobile, la maggior parte dei lavori si limita a interventi di adeguamento contenuti: a livello teorico, i lavori su un immobile potrebbero aumentarne di molto il valore, ma questi restano casi circoscritti e possibili per soggetti con grandi capacità di spesa.

Orbene, le offerte sul mercato permettono di non consegnare le fatture all’istituto erogante soltanto nel limitato caso delle manutenzioni ordinarie. Queste sono composte da interventi di minore rilievo rispetto all’elenco presentato più in alto, quali: finiture, verniciature e tinteggiature; sistemazione di comignoli e impianti di estrazione dei fumi; impermeabilizzazione di tetti e terrazze; riparazione di ringhiere e parapetti. Al contrario, le fatture devono essere presentate all’istituto di credito in caso di manutenzioni straordinarie e opere di ristrutturazioni edili maggiori.

Orientano verso la consegna delle fatture anche le modalità di erogazione dei mutui per la ristrutturazione. Sul mercato si trovano sostanzialmente due modalità distinte. Una prima modalità è rappresentata da un’unica erogazione iniziale, simile a quella per il mutuo per l’acquisto di una casa. questa ha il vantaggio di essere effettuata in un’unica soluzione ma il difetto di essere più onerosa. Una seconda modalità è quella di più erogazioni, scandite dallo stato avanzamento lavori: concesso l’importo totale alla stipula del contratto, l’erogazione effettiva avviene solo al momento di dover remunerare l’appaltatore-fornitore. Anche in questo caso, l’erogazione avviene previo invio delle fatture che giustificano la spesa.

Ad ogni modo, è possibile guardare alle detrazioni per i mutui ristrutturazione.

Detrazioni fiscali del mutuo ristrutturazione senza fatture e con

Dal punto di vista fiscale, mutui e ristrutturazioni possono concorrere a ridurre il prelievo da parte dell’erario. Questo aspetto è di particolare importanza in quanto il risparmio avviene tramite la detrazione fiscale sul mutuo ristrutturazione.

Detrazioni e deduzioni fiscali: differenze

Le agevolazioni fiscali possono essere ottenute tramite due distinti meccanismi:

• Le deduzioni fiscali
• Le detrazioni fiscali

Entrami hanno l’effetto finale di ridurre l’imposta netta; quello che cambia è il metodo di calcolo con cui realizzano questo effetto. Le deduzioni sono somme che è possibile sottrarre dal reddito lordo del contribuente, per ridurre la base imponibile su cui applicare l’aliquota fiscale. Ad esempio, su un reddito lordo di 1.000 euro, una deduzione di 100 euro, riduce la base imponibile a 900 euro, su cui applicare, ad esempio, un aliquota del 23 percento, per un’imposta netta di 207.

Al contrario, le detrazioni fiscali sono somme che si possono sottrarre dopo aver calcolato l’imposta lorda, moltiplicando la base imponibile per l’aliquota fiscale. per riprendere l’esempio precedente, su un reddito lordo di 1.000, l’aliquota del 23 percento restituisce un’imposta lorda di 230: è su questa imposta lorda che si potrà sottrarre una detrazione di 100, per ottenere un’imposta netta di 130.

Appare evidente come, a parità di altre condizioni, le detrazioni fiscali siano una forma di agevolazione più generosa delle deduzioni. nei due esempi, l’imposta netta passa da 207 in caso di deduzioni a 130, in caso di detrazioni dello stesso importo, per un risparmio fiscale di 77.

Detrazioni per i lavori di ristrutturazione

È importante allora comprendere bene come funzionano le detrazioni per le ristrutturazioni e per i mutui richiesti per le ristrutturazioni e, soprattutto, quali siano i presupposti che ne permettano l’applicazione.

L’Agenzia delle Entrate illustra le agevolazioni fiscali concesse in caso di ristrutturazione nella guida specifica sul sito.

I lavori di ristrutturazione per le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali danno diritto a queste detrazioni:

• 50 percento di detrazione, fino a un massimo di 96 mila euro, per i bonifici effettuati dal 276 giugno 2012 al 31 dicembre 2024.
• 36 percento di detrazione, fino a un massimo di 48 mila euro, per le somme pagate dal 1° gennaio 2025.

Possono beneficiare delle detrazioni i soggetti che ne sostengano le spese, indipendentemente dal fatto che siano tanto i proprietari dell’immobile come, locatari, assegnatari di alloggi, imprenditori individuali o titolari di diritti di usufrutto, abitazione o uso. In caso di cointestazione di bonifici o fatture, beneficiano anche i familiari conviventi, i coniugi separati e i conviventi more uxorio o i componenti delle unioni civili.

Danno diritto alle detrazioni i seguenti lavori:

• Lavori di manutenzione straordinaria
• Lavori di restauro e risanamento conservativo
• Lavori di ristrutturazione edilizia

Sono lavori di manutenzione straordinaria gli interventi che rinnovino o sostituiscano parti anche strutturali dell’edificio per realizzare servizi igienico/sanitari o tecnologici a patto di non modificare la destinazione d’uso o la volumetria degli edifici. Fanno parte delle manutenzioni straordinarie: l’installazione di ascensori e scale di sicurezza; la realizzazione o il miglioramento dei servizi igienici e il rifacimento di scale e rampe; la sostituzione degli infissi e gli interventi mirati al risparmio energetico.

Sono invece lavori di restauro conservativo quegli interventi finalizzati a mantenere la funzionalità dell’immobile come: gli interventi per eliminare o prevenire le situazioni di degrado; l’adeguamento delle altezze e delle volumetrie alle norme in vigore; l’apertura di finestre, ove permesso, per esigenze di areazione.

Fanno parte dei lavori di ristrutturazione edilizia quelli che possono produrre un immobile del tutto o in parte differente da quello precedente, come: la demolizione e la ricostruzione con medesime volumetrie; la modifica della facciata; la realizzazione di una mansarda o di un balcone o la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda.

Oltre a questi, permettono di ottenere le detrazioni anche i lavori per eliminare le barrire architettoniche o per riparare un immobile in seguito ad eventi calamitosi, come terremoti o inondazioni. Per un elenco completo dei lavori si rimanda alla guida dell’Agenzia delle Entrate.

Un’altra agevolazione, connessa alla fatturazione delle prestazioni di ristrutturazione, è quella dell’agevolazione Iva. In particolare, sulle prestazioni di servizi relativi agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria è applicata l’iva ridotta al 10 percento. Sui beni impiegati per le ristrutturazioni l’aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell’ambito del contratto d’appalto o, per un importo uguale a quello dei servizi, se questi hanno un valore significativo per la ristrutturazione.

Tra gli adempimenti per ottenere queste agevolazioni vi è il metodo di pagamento, che deve essere tracciabile tramite bonifico bancario o postale. Questo deve riportare tutti i dati dell’appaltatore, della causale del versamento e dell’appaltante che beneficerà delle agevolazioni.

Risulta chiaro che l’appaltatore che effettua i lavori dovrà emettere regolare fattura per ottenere il pagamento. Questo anche perché, in alternativa alle detrazioni, il committente può optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. Con lo sconto in fattura, l’appaltatore fornisce un valore ridotto pari alla detrazione lorda: l’appaltatore potrà poi beneficiare dello sconto come credito di imposta. Con la cessione del credito, il committente può cedere il proprio credito di imposta all’appaltatore o a un istituto di credito.

Detrazioni per i mutui ristrutturazione

Oltre ai lavori di ristrutturazione, l’Agenzia delle Entrate concede agevolazioni sui mutui contratti per effettuare delle ristrutturazioni. Le detrazioni si calcolano sugli interessi passivi e hanno questa modalità:

• 19 percento di detrazione sui redditi Irpef, calcolati su un importo massimo di 2.582,25 euro

Per fare un esempio, per un mutuo trentennale da 100 mila euro, che presenti una rata mensile di 460 euro, la somma degli interessi annuali al primo anno si aggirerebbe sui 3.700 euro: l’aliquota del 19 percento non potrà essere applicata su tutti gli interessi passivi, ma solo sul valore massimo sopra indicato, per una detrazione totale pari a 490,63 euro.

Nel corso degli anni, con la diminuzione della quota degli interessi sul totale della rata, l’importo annuo degli interessi passivi si ridurrà, fino ad azzerarsi, e l’importo massimo diventerà più che sufficiente a coprire tutta la quota degli interessi.

Queste detrazioni spettano al soggetto che stipula il contratto di mutuo, indipendentemente dal titolo che ha sull’immobile. Pr ottenere le agevolazioni, il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti l’inizio dei lavori o nei 18 mesi successivi; l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale; e deve essere fornita la documentazione che comprovi l’effettivo sostenimento delle spese per le ristrutturazioni. Di nuovo, appare chiaro come la fattura dell’appaltatore sia una condizione necessaria per ottenere la detrazione degli interessi passivi.

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Da quanto esposto sopra, si tende ad escludere che sia possibile un mutuo ristrutturazione senza fatture. Il solo caso indicato è limitato alle manutenzioni ordinarie, che di norma hanno importi minori. Per tutti gli altri casi di manutenzioni straordinarie, risanamenti e ristrutturazioni edilizie, gli istituti di credito esigono la consegna delle fatture dei fornitori. Dal punto di vista fiscale poi, le fatture sono imprescindibili per giustificare il rapporto commerciale e per accedere alle detrazioni per la ristrutturazione e per gli interessi passivi sul mutuo per ristrutturazione.