Mutuo fondiario e titolo esecutivo: notifica e opposizione

Il mutuo fondiario è un finanziamento di medio lungo termine per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile urbano o rurale. Questa non è l’unica tipologia di finanziamento concesso da un istituto di credito per l’acquisto di una casa: oltre al mutuo fondiario, sul mercato sono presenti offerte di mutuo ipotecario. È bene comprendere le differenze tra le due tipologie di finanziamento e quali caratteristiche li distinguono.

Mutuo fondiario: cos’è

L’articolo 38 del Testo Unico Bancario stabilisce le caratteristiche che un mutuo fondiario deve possedere. Questo è definito come un credito a medio lungo termine erogato da banche che beneficia di un’ipoteca di primo grado su un immobile. 

Tipicamente, l’immobile su cui è apposta l’ipoteca è quello per il cui acquisto è richiesto il mutuo fondiario. L’articolo 38 rimanda alla Banca d’Italia per la determinazione dell’importo massimo concesso. Questo valore, anche denominato Loan-to-value, corrisponde attualmente all’80% del valore dell’immobile su cui è posta l’ipoteca: per fare un esempio, se il valore dell’immobile corrisponde a 200 mila euro, l’importo massimo finanziabile non supererà i 160 mila euro. Eventuali contratti accessori, come le polizze di assicurazione, il pegno o le fidejussioni bancarie, possono innalzare la percentuale del Loan-to-value.

Qualora questi requisiti non siano interamente rispettati, il finanziamento erogato avrà la forma del mutuo ipotecario. Come accennato poc’anzi, infatti, il mutuo fondiario non è l’unica tipologia di finanziamento presente sul mercato.

A differenza del precedente, il mutuo ipotecario è un tipo di finanziamento di medio lungo periodo, da 5 a 30 anni, che può essere richiesto per molteplici scopi, tra cui l’acquisto della casa ma anche il rifinanziamento di un mutuo pregresso o da esigenze di liquidità. A caratterizzare il mutuo ipotecario è appunto l’esistenza di un’ipoteca a garanzia del credito erogato. 

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: quali differenze

Dunque, rispetto al mutuo fondiario, quello ipotecario presenta requisiti meno stringenti. Per riassumere, queste sono le principali differenze:

• Durata: il mutuo fondiario ha una durata compresa tra i 12 mesi e i 30 anni; il mutuo ipotecario varia dai 5 ai 30 anni
• Scopo: il mutuo fondiario è concesso per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile adibito a prima casa; il mutuo ipotecario può anche essere richiesto per altri scopi, come il bisogno di liquidità o la ristrutturazione di un debito pregresso.
• Loan-to-Value: 80% massimo per il mutuo fondiari, estendibile con altri contratti; nessun limite prefissato per i mutui ipotecari, solo le condizioni di mercato attuali.
• Spese notarili: inferiori per i mutui fondiari
• Tassi applicati: il mutuo fondiario permette di usufruire di tassi di interesse agevolato

Il pignoramento dell’immobile: fasi

Alcune forme di prestito prevedono la possibilità di saltare o rimandare alcune rate, previa comunicazione tempestiva. Quando però il debitore non abbia pagato sei rate, anche non consecutive, l’istituto di credito può decidere la risoluzione del contratto di mutuo e intimare il pagamento del debito entro breve termine, solitamente di due settimane. 

Col mancato rispetto di questo termine inizia la procedura del recupero del credito, dapprima in forma stragiudiziale, con l’invio di solleciti e diffide legali che intimano il rientro del debito. Questa procedura può essere gestita da un’apposita società di recupero crediti e terminare non appena il debitore abbia pagato. In caso contrario, il creditore potrà agire in via giudiziale per ottenere l’atto di pignoramento da parte dell’ufficiale giudiziario e avviare la messa all’asta dell’immobile su cui è stata apposta l’ipoteca.

Prima di arrivare al pignoramento, l’istituto di credito invia al debitore l’atto di precetto, un documento nel quale si determina il debito aggiornato e se ne intima ulteriormente il pagamento. Il solo atto di precetto non è sufficiente per arrivare al pignoramento ma deve essere accompagnato da un titolo esecutivo, che attivi l’ufficiale giudiziario per la procedura di pignoramento.

L’articolo 474 del Codice di Procedura civile elenca le tipologie di documento che possono essere qualificate come titolo esecutivo:

1. le sentenze, i provvedimenti e gli altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva;
2. le scritture private autenticate, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute, le cambiali, nonché gli altri titoli di credito ai quali la legge attribuisce espressamente la stessa efficacia;
3. gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli. 

Ad esempio, nel caso in cui la banca si rivolga direttamente al giudice e ottenga un decreto ingiuntivo di pagamento, questa sentenza può già essere un titolo esecutivo idoneo a ottenere l’atto di pignoramento.

Il mutuo fondiario è un titolo esecutivo?

Le sentenze non sono l’unica forma di titolo esecutivo. L’articolo 474 del Codice di Procedura Civile ammette anche alcuni documenti privati, come le scritture autenticate davanti a un notaio o altro pubblico ufficiale e alcuni titoli di credito, tra cui le cambiali e gli assegni.

Rimane il dubbio sul contratto di mutuo stipulato tra l’istituto di credito e il richiedente. Il dubbio non è trascurabile: in caso affermativo, questo documento è di per sé quel titolo esecutivo necessario per richiedere il pignoramento; in caso negativo, il creditore dovrà ottenerne un altro, come ad esempio il decreto ingiuntivo. 

Una risposta la si ottiene osservando le sentenze in giurisprudenza. Nella fattispecie, l’interpretazione che ne emerge è che affinché un mutuo possa essere considerato come un titolo esecutivo è necessario che il mutuatario ottenga la disponibilità giuridica e immediata dell’importo erogato. Soltanto dopo che le somme sono state accreditate sul conto corrente del richiedente il contratto assume la qualità di titolo esecutivo.

Mutuo fondiario: quando il mutuo non è titolo esecutivo

La risposta appena fornita permette di considerare il caso opposto. Un contratto di mutuo non sarà un titolo esecutivo qualora il mutuatario non ottenga la disponibilità giuridica e immediata delle somme. Ad esempio, nel caso di un mutuo sottoposto a condizione, le somme stanziate dall’istituto di credito verranno erogate solo in seguito al determinarsi di alcuni eventi. Un mutuo condizionato non è che un impegno ad una futura erogazione, pertanto, non può essere assimilato a un titolo esecutivo.

Nel caso del mutuo fondiario, quindi, qualora l’erogazione della somma sia subordinata ad obblighi previsti nel contratto, questa immediata disponibilità non sarebbe presente. Su questo tema si è espressa la Corte di Cassazione nella sezione VI, con l’ordinanza del 7 dicembre 2021 n° 38884. Gli obblighi che condizionano gli effetti di un mutuo fondiario possono essere ad esempio l’attestazione notarile dell’avvenuta iscrizione ipotecaria di primo grado e la stipula della polizza assicurativa a favore della banca, in pendenza dei quali le somme non si erogherebbero al mutuatario.

Viceversa, secondo la sentenza n° 1644 del 22 ottobre 2020 del Tribunale di Verona, un mutuo fondiario può essere ritenuto un titolo esecutivo anche se una parte delle somme erogate sia stata accreditata su un deposito cauzionale infruttifero che solo in seguito all’adempimento degli obblighi contrattuali potrà essere svincolato.

Mutuo fondiario titolo esecutivo fideiussore

Quando il mutuo stipulato è assimilabile a un titolo esecutivo, l’istituto di credito può richiedere all’ufficiale giudiziario di emettere un atto di pignoramento sull’immobile sul cui grava un’ipoteca. Può darsi il caso che una terza persona abbia prestato il proprio immobile come garanzia – si pensi al caso di un genitore che si impegna personalmente per il mutuo concesso alla figlia -, assumendo il ruolo di fideiussore. In questi casi quindi, l’atto di pignoramento colpirà l’immobile del terzo fideiussore.

Mutuo fondiario notifica titolo esecutivo terzo

Secondo l’articolo 479 del Codice di Procedura Civile, ove non disposto diversamente dalla legge, l‘esecuzione forzata deve essere preceduta dalla notificazione del titolo in copia attestata conforme all’originale e del precetto. La notificazione del titolo esecutivo deve essere fatta alla parte personalmente e il precetto può essere redatto di seguito al titolo esecutivo ed essere notificato insieme con questo, purché la notificazione sia fatta alla parte personalmente.

Nel caso il contratto di mutuo coinvolga anche terze parti, l’articolo 603 del Codice di Procedura Civile specifica che titolo esecutivo e precetto devono essere notificati anche a questi. In particolare, nel precetto deve essere fatta espressa menzione del bene del terzo che si intende espropriare.

Mutuo fondiario titolo esecutivo opposizione

Dunque, la regola generale per stabilire se un contratto di mutuo possa essere un titolo esecutivo è piuttosto semplice nella lettera: un contratto di mutuo è idoneo ad essere considerato un titolo esecutivo qualora le somme erogate entrino nella disponibilità immediata e diretta del richiedente. In mancanza di questa condizione, l’ufficiale giudiziario non può emettere l’atto di pignoramento.

Il debitore che fosse intenzionato a ricorrere in opposizione potrebbe prefiggersi di dimostrare quindi che le somme non gli siano state accreditate direttamente e senza sottostare a condizioni. Va detto che la regola è di natura giurisprudenziale e l’opponente potrebbe non riuscire ad ottenere una sentenza positiva se non sarà in grado di dimostrare quanto affermato.