Mutuo dissenso: cos’è e cosa significa

Il ‘mutuo dissenso’, o sarebbe più corretto dire mutuo consenso, è ciò che potrebbe consentirti di risolvere un contratto come se esso non sia mai esistito.

Disciplinato dal Codice Civile, il mutuo dissenso è un accordo diretto per sciogliere un vincolo contrattuale e si configura come  lo strumento più indicato per assicurare la donazione di beni. Per questo, esso è ampiamente citato quando si parla di donazioni immobiliari. Infatti, è proprio questo strumento a risolvere spesso problemi legati a mutui per l’acquisto di immobili in donazione.

Ad ogni modo, trattandosi nel concreto di un semplice atto pubblico firmato davanti a un notaio, il mutuo dissenso donazione è uno strumento complesso e che merita per questo di essere approfondito. E allora, non perdiamo altro tempo e andiamo a scoprire come funziona il mutuo dissenso per donazione immobiliare.

Che cos’è il mutuo dissenso

Parecchia letteratura sul mutuo dissenso è solita definirla così, ma non spaventatevi se cercandola otterrete in risposta il “mutuo consenso”. Infatti, entrambe le formule sono accettate e indicano la stessa cosa, seppur c’è da dire che nel Codice civile viene usata quest’ultima espressione. Ma, insomma, hanno lo stesso significato. 

Perciò, il mutuo dissenso è un accordo giuridico con cui le parti stabiliscono di sciogliere un contratto precedente. Nell’art.1372, c’è scritto che un contratto può essere sciolto per cause legali ma anche, appunto, per mutuo consenso. E, di base, esistono due soluzioni per i contraenti desiderosi di sciogliere un vecchio vincolo contrattuale:

• il recesso, una soluzione unilaterale e cioè che consente anche ad una sola parte di sciogliere il contratto previa dichiarazione; 
• e, appunto, il mutuo dissenso che invece prevede la decisione di entrambe le parti  di costituire o estinguere un rapporto giuridico.

Anche se esistono due teorie che definiscono il mutuo dissenso, ovvero la contrarius actus e la contrarius consensus, quest’ultima è quella maggiormente accolta, poiché il contrarius consensus individua nel mutuo dissenso un negozio risolutorio con cui due parti pongono nel nulla il contratto, sia per il passato che per il futuro. Per la actus, invece, non vi è possibilità di porre nel nulla.

Risoluzione donazione per mutuo dissenso

Considerando che sono state ridotte le imposte su successioni e donazioni di immobili, negli ultimi anni sono aumentate le donazioni immobiliari, tanto da spingere la legislatura a cercare di regolare la normativa giuridica a riguardo. In particolare, quello che è emerso è che, in questa pratica, il donatario riscontra difficoltà sia ad alienare il bene, che ad avere diritti su di esso. 

Sul problema della circolazione di immobili di origine donativa, sembrerebbe aver risolto il problema la risoluzione donazione per mutuo dissenso. Per questa ragione, il mutuo dissenso e la donazione sono spesso associate insieme: il mutuo dissenso sembrerebbe rendere più sicura la donazione in quanto mantiene l’immobile nel patrimonio del donante con il ripristino dello status quo ante.

Ora, ci si potrebbe chiedere perché un donatario può necessitare di tornare sui suoi passi. Beh, le casistiche potrebbero essere innumerevoli, dall’errore del donante all’ingratitudine del donatario. Pertanto, alla domanda: “si può annullare una donazione immobiliare?” rispondiamo: sì, revocando o annullando il contratto di donazione per mutuo dissenso. 

ANNULLARE UNA DONAZIONE

In generale, si dice che una donazione è viziata quando non è stato concluso nel rispetto delle forme e condizioni previste dalla legge. 

Per beni di “modico valore” si può annullare una donazione non per vizi di forma, ma per vizi di sostanza, ossia vizi relativi allo stato in cui si dona, ad errori relativi alla donazione o all’oggetto in sé e per sé. Infatti, per legge se una donazione viene compiuta in stato di infermità mentale, demenza, patologie saltuari, ebrezza e assuefazione da stupefacenti non ha valore. Quindi si può annullare la donazione, tuttavia presentando prove che attestino tale condizione, specie per gli stati di incoscienza provocati. Allo stesso modo, può essere altresì annullata una donazione compiuta per errore dal donante, ad esempio, sbagliando il donatario.
Infine, la nullità della donazione è prevista anche nel caso in cui il donante doni un oggetto improprio, che ancora non esiste o che non sia definito; in quest’ultimo caso, qualora si doni un oggetto generico e non specificato nell’atto di donazione, si può annullare perché non specificato.

Laddove l’oggetto sia di “non modico valore”, subentrano ai vizi di sostanza anche quelli di forma. Parliamo di oggetti che, a livello economico, superano le possibilità del donatario, ed è in questa categoria che rientrano anche gli immobili. Poiché per questo tipo di donazioni è necessaria la presenza di un notaio e due testimoni, la donazione immobiliare, ad esempio, può essere nulla se avviene in assenza del notaio o dei due testimoni. 

REVOCARE UNA DONAZIONE

Diversamente dall’annullamento, la revoca può avvenire soltanto in specifiche circostanze, ovvero:

• sopravvivenza del figlio del donante;
• indegnità del donatario;
• ingratitudine del donatario.

Come annullare una donazione con il mutuo dissenso

Per cancellare l’atto di donazione è necessario stipulare un atto di scioglimento di donazione per mutuo dissenso, in forma di atto pubblico mediante notaio e in presenza di due testimoni. Come abbiamo visto, con un mutuo dissenso, le due parti non sono più obbligate, l’atto originario si scioglie dal suo inizio e, di fatto, è come se non fosse mai esistito. Ovviamente, per far sì che il mutuo dissenso avvenga, è inoltre necessario che entrambe le parti siano presenti ad esprimere le volontà e soprattuto che il trasferimento di beni o diritti, qualora avvenuti, siano restituiti.

Il mutuo dissenso per vendere una casa donata

Chi ha ricevuto una casa in donazione sa bene quale alone di incertezza circola sulla possibilità di rivendere l’immobile. Ad esempio, molti padri lasciano in donazione casa al figlio, nonostante sia difficile per quest’ultimo trovare un acquirente. Infatti, il problema principale è che le banche non concedono volentieri mutui per immobili in donazione. Il motivo è presto detto: tali immobili potrebbero essere soggetti a revoca da parte di eventuali eredi, specie se si tratta di una donazione in seguito ad un decesso recente.

Per questa ragione, se la donazione immobiliare è avvenuta in seguito ad un decesso di cui non sono trascorsi 20 anni o se ci sono complicanze in merito, è consigliato stipulare il mutuo dissenso per donazione immobiliare prima di procedere alla vendita. Difatti, con un contratto di mutuo dissenso in mano sarà più semplice mettere in vendita la casa. Ma come? 

Sostanzialmente, procedendo con il negozio da un diverso notaio, si può sciogliere la donazione e far ritornare l’immobile al donante. Chiaramente, poiché trattasi di cessione immobiliare, saranno dovute delle imposte. Ma il risultato, a conti fatti, è che così a vendere l’immobile sarà proprio l’ex donante. Questa soluzione soddisfa tutte le parti: sia il donatario che può vendere l’immobile, sia l’acquirente che può così ottenere facilmente un mutuo. Infatti, le banche sono disposte a concedere il mutuo per un immobile oggetto di donazione “risolta”.

In merito alla donazione immobiliare e alla successiva messa in vendita c’è da aggiungere un particolare. Di recente, molte società di assicurazioni sono intervenute con polizze in favore degli acquirenti di immobili donati, garantendo loro protezione in questa complicata modalità di compravendita. Tuttavia, la possibilità o meno di accendere tale polizza è da discrezione dell’acquirente.

Mutuo dissenso e agevolazioni prima casa

Proprio in quest’ultimo anno ci sono stati aggiornamenti in merito da parte della Corte di Cassazione. Stando all’ordinanza del 30/4/2021, la risoluzione mutuo dissenso per donazione immobiliare nega la decadenza delle agevolazioni prima casa, qualora essa avvenga entro 5 anni dalla stipulazione dell’atto di donazione. Tuttavia, l’ultima ordinanza del 19/7/2021 sancisce che, in caso di risoluzione per mutuo dissenso nel contratto di compravendita, il trasferimento dell’immobile costituisce un evento che causa la revoca dell’agevolazione per avvenuta alienazione infraquinquennale.

Quanto costa il mutuo dissenso?

A fronte di quanto detto fin qui, è opportuno chiedersi quanto costa il mutuo dissenso per sciogliere una donazione immobiliare. In caso di revoca della donazione, bisogna pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna). Inoltre, va corrisposta la paga al notaio che si occupa dell’atto pubblico. Il compenso è relativo e dipende esclusivamente dal professionista; tuttavia nella stipula del mutuo dissenso è sempre influente l’oggetto della donazione.

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Eccoci al termine di questo approfondimento sul mutuo dissenso, sperando di aver risposto ad almeno alcune delle vostre domande. Essendo un portale di mutui, è molto probabile che la ragione per cui vi troviate qui è quello relativo alla vendita della casa in donazione. Come abbiamo visto, il mutuo dissenso donazione è lo strumento che potrebbe facilitare il processo di vendita, sciogliendo di fatto la donazione e restituendo l’immobile al donante. Così facendo, l’immobile su cui non grava più lo stato di donazione, diventa più appetibile per eventuali acquirenti che possono accendere un mutuo con maggiore facilità (e se ti serve un mutuo a tassi vantaggiosi, scarica un preventivo gratuito qui). Infatti, il rischio per le banche è proprio la possibilità di revoca da parte di eredi degli immobili, specie se in caso di decesso recente. Sciogliendo la donazione, il problema non si pone; come non si porrebbe il problema, se fossero trascorsi 20 anni dal decesso del donante.

Noi di Simulatori Mutuo vi salutiamo qui, lasciando come sempre aperto l’invito a scriverci per eventuali domande. Per tutto il resto, non esitate a scrivere un commento sotto l’articolo se anche voi avete avuto esperienza col mutuo dissenso: il vostro punto di vista può fare la differenza e aiutare tutti i lettori in difficoltà. E, perché no, a migliorare anche la qualità dei nostri contenuti. A presto!