Mutuo deliberato ma non erogato: cosa significa e quando accade

Ottenuta la delibera positiva da parte dell’istituto di credito, il compratore può contare sui fondi del mutuo per perfezionare l’acquisto: nella maggior parte dei casi, questa è l’ultima fase del processo di erogazione del mutuo e permette di arrivare al notaio per le pratiche legali. Può tuttavia succeder che, anche dopo una delibera positiva, la banca decida di non erogare le somme stabilite. Questo può creare notevoli difficoltà all’acquirente, soprattutto se nel contratto preliminare d’acquisto non sono state inserite le adeguate clausole che rimandano all’ottenimento del mutuo. Vediamo insieme cosa fare in caso di mutuo deliberato ma non erogato: come si articolano le procedure bancarie per la concessione del mutuo e quali condizioni permettono la sua mancata erogazione.

Mutuo deliberato ma non erogato: cosa significa?

Se la banca ha deliberato il mutuo ma poi si è tirata indietro potrebbero esserci alcune cause. Ad esempio, un reddito ritenuto insufficiente per ripagare il mutuo; l’età del richiedente inadeguata, ad esempio perché all’estinzione del mutuo supererebbe i 75 / 80 anni di età; un valore dell’immobile non congruo; l’eventuale presenza nel registro dei cattivi pagatori.

La questione è piuttosto importante e delicata. Soprattutto se in ballo ci sono agevolazioni prima casa o se il mutuo erogato ma non deliberato serviva  per pagare una nuova casa, dopo aver venduto la propria. Insomma, tantissime le casistiche a rischio in circostanze come queste. Ma cosa significa? e perché la banca non eroga il mutuo già deliberato? Per comprendere come e perché una banca può rifiutare di erogare il mutuo dopo averlo deliberato bisogna addentrarci all’interno delle procedure bancarie.

Erogazione del mutuo: come funzionano le procedure bancarie

Ottenere un mutuo per l’acquisto di un immobile è una procedura complessa, che può impiegare più tempo del previsto. È bene che il richiedente sia consapevole dei requisiti che deve possedere, delle fasi per la loro valutazione e degli obiettivi e cautele dell’istituto di credito.

Quando valutano questo tipo di finanziamento, le banche hanno il compito di decidere se impegnare i capitali per un orizzonte temporale di lungo periodo, di norma compreso tra i venti e i trent’anni. Questo investimento deve garantire un ritorno uguale o superiore a quello delle alternative comparabili, per durate e livello di rischio. Definito il contratto di mutuo, lo scenario migliore per l’istituto di credito è il normale adempimento da parte del mutuatario.

Di converso, molte cose potrebbero non svolgersi nella maniera corretta e alterare il normale svolgimento del piano di ammortamento del mutuo: ad esempio, il mutuatario potrebbe ritardare il pagamento di alcune rate o interrompere del tutto i versamenti. Per limitare al massimo questi inconvenienti, gli istituti di credito adottano un’articolata procedura di valutazione della richiesta, che può essere divisa in: parere preliminare, istruttoria e delibera.   

Il parere preliminare è un primo responso che può essere fornito in filiale nelle prime fasi della richiesta di finanziamento, dopo che la domanda di mutuo viene presentata. Il parere preliminare si concentra sulla congruità di alcuni parametri come il reddito disponibile del mutuatario, le garanzie che questi o altri soggetti sono in grado di fornire, la composizione del nucleo familiare e il valore dell’immobile. In sintesi, il parere si concentra sulla capacità del richiedente di permettersi l’acquisto dell’immobile date le risorse a disposizione e sulla dimensione delle garanzie che questi offre all’istituto di credito.

L’istruttoria è la fase in cui tutte le caratteristiche economiche presentate nei documenti allegati alla domanda di mutuo vengono verificate. Lo scopo è attestare che quanto presentato corrisponda al vero e che non siano state taciute informazioni rilevanti ai fini della valutazione. Nel dettaglio sono verificate:

• La situazione lavorativa e la capacità di reddito
• La storia creditizia e l’eventuale trascrizione nel registro dei cattivi pagatori
• L’importo e la tipologia delle garanzie fornite
• Il valore dell’immobile oggetto del mutuo

Per quanto concerne la situazione lavorativa, l’obiettivo è stimare la stabilità dell’impiego registrando la tipologia contrattuale – se a tempo indeterminato, determinato o atipico -, l’anzianità di servizio e la solidità del datore di lavoro. A questa si aggiunge la valutazione della capacità di reddito, per assicurarsi che l’importo della rata del mutuo non superi una percentuale compresa tra il 30 e il 40 percento per poter essere sostenibile lungo tutta la durata del piano di ammortamento.

L’istituto di credito valuta poi la storia creditizia, che riassume gli eventuali finanziamenti pregressi e la loro evoluzione, il livello di indebitamento ed eventuali ritardi o mancati pagamenti. Questi ultimi in particolare potrebbero aver originato la trascrizione del soggetto nel registro dei cattivi pagatori. L’iscrizione sul registro dei pagatori è resa pubblica a tutte le banche, con la conseguenza che queste negheranno ogni possibile finanziamento al soggetto iscritto.

In ultimo, l’istituto di credito si occupa di far valutare il valore dell’immobile oggetto del mutuo da un perito di fiducia. Questo per diversi motivi. In primo luogo, assicurarsi che l’importo del mutuo sia commisurato a questo valore: di prassi, i mutui sono erogati per un valore che arriva fino all’80 percento del valore dell’immobile, anche detto Loan-to-Value (LTV), con la restante quota a carico del compratore. In secondo luogo, stimare il valore di mercato dell’immobile serve per rapportare i capitali erogati alla garanzia ipotecaria. In caso di inadempienza, l’immobile è il primo valore su cui l’istituto di credito può rifarsi: un valore troppo basso limiterebbe il recupero del capitale mutuato.   

A conclusione dell’istruttoria, l’istituto di credito arriva alla delibera per la richiesta di mutuo, con la quale fornisce un responso definitivo. La delibera, che può avere una validità compresa tra tre e sei mesi, può avere esito positivo o negativo. Ci sono poi i casi succitati dove il mutuo viene deliberato ma poi non più erogato della banca. Che cosa bisogna fare?

Mutuo deliberato ma non erogato: le motivazioni

In caso di delibera positiva l’istituto di credito è pronto per erogare il mutuo e il richiedente può perfezionare la procedura di compravendita. O almeno così dovrebbe essere. Non è escluso che, anche in caso di mutuo deliberato, la sua erogazione tardi a venire o addirittura sia negata del tutto. Dalla prospettiva del mutuatario, questo può essere un problema serio: se al contratto preliminare non è stata aggiunta una clausola che ne subordina la validità all’ottenimento del mutuo, l’acquirente si ritroverà a dover ottenere il mutuo da qualche altro istituto di credito, con la difficoltà di giustificare la mancata erogazione o a perdere la caparra versata.

Ritardo nella delibera

Partiamo dal caso più favorevole. Può succedere che la delibera sia in ritardo. L’istituto di credito non ha negato il mutuo ma la procedura di valutazione non si è conclusa entro tempi ragionevoli. Questo ritardo potrebbe mettere il compratore in una situazione di difficoltà, visto che potrebbe perdere l’affare, e con esso la caparra versata. In questi casi, rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario potrebbe permettere di ottenere il risarcimento del danno da parte dell’istituto di credito se i tempi effettivi si sono rivelati diversi da quelli promessi per la delibera e se la comunicazione non è stata chiara. Dal canto suo, il mutuatario acquirente deve dimostrare di aver agito tempestivamente nella ricerca dei mutui e aver previsto un termine ragionevole al momento di formulare la proposta di acquisto.

Delibera negativa

Discorso diverso quando la delibera si conclude con un esito negativo. L’istituto di credito può legittimamente rifiutare l’erogazione del mutuo per tutte le motivazioni previste durante la fase istruttoria. In questo caso, la cosa migliore che il richiedente può fare è richiedere l’annullamento della richiesta di mutuo da parte dell’istituto di credito: con la rinuncia del richiedente il rifiuto della banca non viene registrato nelle banche dati e non preclude l’esito favorevole da parte di qualche altro istituto  di credito, qualora i requisiti fossero adeguati.

Delibera positiva e mancata erogazione

A delibera positiva dovrebbe conseguire l’erogazione del mutuo entro i tempi consoni all’operazione. Può però capitare che l’erogazione sia sospesa o annullata e che questo rientri nelle facoltà dell’istituto di credito. Il Codice Civile (art. 1822 C.C.) ci aiuta a comprendere questa dinamica: l’articolo relativo alla promessa di mutuo stabilisce che “chi ha promesso di dare a mutuo può rifiutare l’adempimento della sua obbligazione, se le condizioni patrimoniali dell’altro contraente sono divenute tali da rendere notevolmente difficile la restituzione, e non gli sono offerte idonee garanzie.”

Dunque, l’istituto di credito mantiene una generica giustificazione legale per la mancata erogazione, tantopiù che, dalla delibera all’effettivo versamento dei fondi può trascorrere anche un mese di tempo. In questo periodo di tempo, potrebbero emergere nuove informazioni a riguardo di uno o più dei soggetti coinvolti nella compravendita o nel valore dell’immobile stesso, tali da modificare la conclusione della delibera: ad esempio, il mutuatario potrebbe perdere il lavoro o subire un protesto per un debito non pagato; oppure ancora, l’istituto di credito potrebbe aver avuto nozione di precedenti richieste di mutuo che fossero state rifiutate. Anche il valore dell’immobile potrebbe rivelarsi non più in linea con la situazione del mercato immobiliare o potrebbero emergere irregolarità nelle sue trascrizioni.

In sintesi, fino all’effettiva erogazione dei fondi, l’istituto di credito mantiene la facoltà di modificare la sua decisione finale, senza che questo comporti necessariamente un inadempimento contrattuale.

Cosa fare in caso di mutuo deliberato ma non erogato?

Se la banca fa dietrofront dopo aver deliberato il mutuo in prima istanza, è opportuno innanzitutto comprendere il motivo del ritiro. Puoi chiedere alla banca perché il mutuo non è stato più erogato dopo l’ok. In questo modo hai i documenti in mano per capire se la ragione è un cambiamento nel lavoro, nel costo dell’immobile o nella situazione finanziaria. Questo ti sarà utile soprattutto se sei intenzionato a rivolgerti ad un’altra banca e ricominciare l’iter del mutuo nel nuovo istituto. Dopodiché, rileggi il contratto: potresti trovare clausole o voci a cui, in un primo momento, non hai prestato particolare attenzione ma che adesso, con il mutuo ‘bloccato’, potrebbe fare chiarezza. In questo senso, il contratto è la base di partenza se hai deciso di rivolgerti ad un legale. Infatti, se ritieni che la banca abbia torto puoi parlare con un avvocato e intentare un ricorso o altre azioni legali da esso consigliate.