Mutuo costruzione prima casa: richiesta, banche e requisiti

Il mutuo edilizio, o mutuo costruzione prima casa, è pensato per la costruzione o ristrutturazione degli immobili. Tale finanziamento si rivolge sia ad imprese che a soggetti privati, e differisce da un classico prestito principalmente per la modalità di erogazione del prestito. Pertanto, se stai pensando di avviare i lavori per la realizzazione della tua casa o semplicemente desideri ristrutturare radicalmente l’edificio, sei nel posto giusto: in questo articolo andiamo a vedere nello specifico le caratteristiche del mutuo edilizio, cos’è, quali sono i requisiti per richiederlo e i documenti necessari, il tutto raccolto in questa guida dedicata al mutuo costruzione prima casa.

In cosa consiste il mutuo edilizio?

Il mutuo edilizio è il finanziamento che ci vuole quando invece di comprare casa si è in procinto di costruirla da zero oppure di ristrutturarla. La prima differenza tra un mutuo costruzione casa e un mutuo classico, dunque, sta nella destinazione dell’importo ad un’impresa edilizia. Infatti, l’acquirente attraverso il mutuo costruzione prima casa erogatogli dalla banca può pagare alla ditta le spese sostenute per la lavorazione. La seconda differenza, invece, sta nella modalità di erogazione. Se in un classico mutuo la banca eroga l’importo in un’unica grande tranche iniziale, nel mutuo edilizio il credito viene erogato in più soluzioni. Stiamo parlando dello Stato di Avanzamento dei Lavori (SAL), dove la banca eroga una parte di soldi ogni volta che una fase lavorativa viene conclusa e con cui il proprietario rimborsa all’impresa edile le spese sostenute.

Caratteristiche e requisiti per un mutuo sulla costruzione di casa

Il mutuo costruzione prima casa è rivolto a chi necessita di liquidità per costruire la propria casa o per metterla a nuovo, e come abbiamo visto la sostanziale differenza da un mutuo classico sta nell’erogazione a più tranches. Il sistema SAL è utile in questo caso per monitorare l’andamento del lavoro e rimborsare le spese alla ditta costruttrice solamente quando uno degli obiettivi previsti viene portato a termine. Per fare un esempio concreto: una volta che l’impresa ha concluso le fondamenta della casa, la banca considera compiuto il primo avanzamento del lavoro ed eroga la prima soluzione. Ovviamente, tutto ciò viene regolato dal documento di perizia e soprattutto verificato da un perito, il quale effettuerà un sopralluogo in corso d’opera. A tal proposito, è importante sottolineare che a differenza di un mutuo classico, nel mutuo costruzione prima casa gli interessi passivi maturano sulle soluzione erogate gradualmente (e non sull’importo totale del mutuo). Elenchiamo di sotto qualche altra caratteristica del mutuo edilizio.

• Durata 18 mesi fino a 30 anni.
• Limite di copertura in genere non oltre l’80%.

Per richiedere un mutuo costruzione casa è necessario avere 18 anni, essere residente in Italia e avere un reddito dimostrabile. Quest’ultimo può essere attestato dal proprio lavoro dipendente o autonomo ed anche con la presenza di un garante.

Agevolazioni e bonus per i mutui di costruzione

La principale agevolazione per il mutuo costruzione è la detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi su un importo massimo calcolato a 2.582,28 euro euro per anno. Possiamo notare subito una cosa: a livello di detrazione fiscale il mutuo costruzione è meno conveniente rispetto al mutuo acquisto, perché in quest’ultimo caso l’importo massimo detraibile sale a 4 mila; non solo, ma lo stesso importo detraibile resterebbe invariato anche se si trattasse di mutuo costruzione cointestato (ognuno può detrarre massimo 1.291,14 euro ciascuno). Detto ciò, affinché la detrazione sia concessa è necessario che:

• L’immobile risulti come abitazione principale. Per dimostrare l’immobile come abitazione, è necessario possedere la documentazione della richiesta di mutuo (il contratto d’acquisto, il mutuo bancario, l’atto notarile), i quali attestano la costruzione come abitazione principale. 

• La stipula del mutuo avvenga 6 mesi prima dell’avvio ai lavori oppure entro massimo 18 mesi dopo l’inizio dei lavori.

• Il mutuo di costruzione venga stipulato dal proprietario dell’immobile.

• Venga presentata una documentazione completa di quietanza degli interessi passivi, copia del contratto mutuo costruzione prima casa, e copia del documento di spesa edilizia.

A chi rivolgersi e come trovare il miglior mutuo di costruzione casa?

Se stai cercando un mutuo costruzione casa la cosa migliore che puoi fare è usare un comparatore online e vedere quali sono le migliori offerte del mercato. Ancor prima di contattare banche o eventuali broker, in maniera del tutto gratuita e fai da te puoi digitare quanto ti serve e quanto vuoi che duri il tuo mutuo e il simulatore ti restituisce in tempo reale l’offerta su misura per te. Puoi seguire il nostro elenco e dedicarti autonomamente alla ricerca del miglior mutuo costruzione casa.

1. Vai sul comparatore gratuito.
2. Inserisci importo, età, stipendio, durata, ecc.
3. Seleziona i primi risultati: saranno i più convenienti.
4. Scarica i preventivi gratuiti
5. Verifica la fattibilità gratuitamente online.

Una volta scaricati i preventivi ed inviata la richiesta come valutare se il mutuo conviene? Diciamo che non la risposta non può essere generalizzabile, nel senso che ogni situazione meriterebbe di essere analizzata caso per caso senza creare un’unica regola valida per tutti. Ma possiamo comunque far riferimento ad alcuni parametri guida durante la scelta del nostro mutuo. Ecco cosa valutare:

1. Valutare il TAEG.
2. Vedere a quanto ammontano le spese iniziali.
3. Capire se ci sono opzioni flessibilità nel mutuo (salta rata, ecc.).

È normale essere timorosi durante la ricerca del mutuo. In fondo, stiamo parlando di un contratto che ti vincola per dieci, venti o trent’anni ad una banca con delle rate mensili. Per fortuna oggigiorno c’è la possibilità di calcolare i mutui e conoscere quali sono le migliori offerte del momento grazie al simulatore; ma se tutto questo non dovesse essere sufficiente e avessi bisogno di un consulto, puoi valutare l’idea di ingaggiare un broker. Il motivo è molto semplice: anche se il comparatore fa un ottimo lavoro, restituendo tassi e fattibilità gratuitamente, può fare meno contro tempistiche bancarie lente, situazioni finanziarie particolari, ecc. Insomma, sebbene in molti grazie al comparatore riescono ad ottenere il mutuo tante altre persone hanno bisogno di un consulente per ottenere il fatidico ok della banca. Il broker è un esperto di offerte bancarie che con un 1-3% dell’importo del mutuo ti aiuta ad individuare la migliore offerta, a scegliere la banca più adatta a te e soprattutto a non perdere l’offerta ma a concretizzare la firma del contratto.  Se pensi di essere interessato ma non sai a chi rivolgerti, compila il nostro form e ricevi una prima consulenza gratuita sul tuo mutuo direttamente con noi.

Documenti da presentare e avvio della pratica

Per richiedere il mutuo costruzione prima casa è necessario presentare all’istituto una serie di documenti per dare avvio alla pratica. Di seguito, è riportato un elenco generico di documenti, al quale ogni banca o ente creditizio potrà singolarmente aggiungerne di più specifici.

• copia del documento d’identità e del codice fiscale;
• certificazione del reddito o della dipendenza lavorativa (730, buste paga, contratto, modello unico, pensione);
• documento d’iscrizione dell’ipoteca;
• atto notarile;
• atto di compravendita;
• autorizzazione comunale;
• documento di concessione edilizia;
• planimetria catastale;
• preventivo del costo di lavorazione fornito dall’impresa edilizia.

Per richiedere l’agevolazione sul mutuo costruzione, sono necessari anche i specifici documenti di:

• quietanza degli interessi passivi effettivamente pagati;
• copia del contratto mutuo costruzione della prima casa;
• documentazione che certifichi il costo degli interventi edilizi.

Accollo del mutuo di costruzione preso dal costruttore  

In questo caso, parliamo di un’impresa costruttrice che costruisce un complesso residenziale e lo mette in vendita. Di base, in queste circostanze, un’impresa che costruisce un insieme di immobili apre un unico mutuo con unica ipoteca per finanziare l’intera opera. Ciò determina che al momento della vendita è necessario frazionare il finanziamento in più quote di mutuo, così da consentire la vendita di ogni singola unità a seconda del loro valore. Ecco, in questo caso è molto probabile che il costruttore proponga all’acquirente un accollo del debito. L’accollo del mutuo è un accordo bilaterale tra il venditore e l’acquirente che trasferisce l’obbligo di rimborsare il mutuo al nuovo proprietario o “accollato”. L’accollo del mutuo prevede due casi:

1. se l’accollato è un costruttore, l’acquirente può accollarsi un importo massimo dell’80% del valore dell’immobile;
2. se l’accollato è un privato, invece, l’acquirente può prendere in carico l’intero valore residuo.

Se un costruttore ti ha proposto l’accollo del mutuo devi prestare attenzione sia alle condizioni del finanziamento sia alle caratteristiche dell’accollo in sé; perché, di fatto, accendendo un unico finanziamento, l’impresa è la prima a risparmiare con l’accollo. Anche l’acquirente potrebbe trarne dei benefici, basta solo verificare che non ci sia, o a quanto ammonti, la “spesa di subentro”. Infatti, se il costruttore ha acceso il mutuo è lui che ha provveduto a pagare le spese di accensione; tuttavia, non sembrerebbe essere sempre così. Molti casi confermano che c’è questa spesa e che si aggira attorno all’1% dell’importo del mutuo. Pertanto, prima di accettare un accollo del mutuo dal costruttore chiedere sempre:

• se c’è e quanto costa la spesa del subentro nel contratto;
• quali sono le condizioni del mutuo e se c’è possibilità di modificare durata o importo delle rate.

Fatte queste verifiche, è il momento di valutare se conviene l’accollo del mutuo dal costruttore. Se c’è la spesa e il costo supera questo 1% o se, a prescindere, non vi piace l’offerta di mutuo e pensate che altrove possiate trovare condizioni più favorevoli rispetto a quella banca, potete rifiutare l’accollo ed aprire un nuovo mutuo -> Puoi cercarlo QUI.

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Finisce qui la guida al mutuo costruzione prima casa, con la speranza di avervi fornito le informazioni necessarie per procedere ai tanto attesi lavori di ristrutturazione dell’immobile o alla costruzione della prima casa. È un passo importante, economico quanto personale: e ci auguriamo che questa breve guida possa aver contribuito a risolvere gli ultimi quesiti prima dell’avvio alla costruzione e alla richiesta di mutuo edilizio. Noi di Simulatori Mutuo vi salutiamo qui, ricordando che potete sempre contattarci per dubbi o chiarimenti sui nostri contenuti oppure esprimere un vostro punto di vista sul mutuo costruzione prima casa lasciando un commento sotto l’articolo. A presto!