Mutuo cointestato con un unico proprietario: si può?

Quando un mutuo è intestato a due persone si parla di mutuo cointestato, anche laddove l’immobile non appartiene ad entrambe le figure, ma esclusivamente ad unico proprietario.

Il mutuo cointestato può essere visto talvolta come un’agevolazione, soprattutto per quelle coppie che desiderano acquistare casa insieme. Seppur si tratta di un contratto ampiamente utilizzato nelle relazioni coniugali, in realtà la cointestazione del mutuo non necessita di un legame di parentela per essere sottoscritta: anche dei semplici conviventi possono scegliere di sottoscrivere lo stesso contratto di mutuo ed essere entrambi debitori. Anzi, talvolta è la stessa banca che spinge i propri clienti a cointestare il contratto. Si pensi, ad esempio, a tutte quelle situazioni che mettono in dubbio la capacità di solvenza del debitore, e che la banca risolve riponendo maggiori garanzie nel rimborso con il mutuo cointestato. La separazione, in questo senso, è solo una delle problematiche che potrebbero insorgere da una duplice titolarità del mutuo che, tuttavia, potrebbe risolversi con l’accollo del mutuo.

In questo articolo raccogliamo le diverse informazioni attorno al mutuo cointestato, andando a marcare la differenza tra mutuo cointestato con unico proprietario e casa cointestata con mutuo singolo, senza tralasciare accollo del contratto e detrazioni fiscali possibili nella cointestazione del debito.

Si può avere un mutuo cointestato con un unico proprietario?

L’intestazione del mutuo e la proprietà dell’immobile sono due fattori che qui vanno distinti. Partiamo pertanto dalla definizione basilare, per cui un mutuo cointestato implica che due mutuatari devono rimborsare il debito alla banca. Ciò significa che per l’istituto del credito entrambe le figure fanno da riferimento, e che, qualora i debitori non pagassero le rate e finissero in stato di insolvenza, una delle due figure potrebbe finire in provvedimenti. Non importa chi paga le rate: la banca può procedere indistintamente contro una delle due figure con il pignoramento, ad esempio, aggredendo uno dei due soggetti senza dover fornire una giustificazione sulla scelta del singolo cointestatario.

Ma cosa significa, invece, sottoscrivere un mutuo cointestato con unico proprietario? Nel caso in cui una coppia di coniugi stipula un contratto di mutuo come cointestatari, la voce “unico proprietario” sta ad indicare che, nonostante vi sia una seconda figura garante nel rimborso rateale, il proprietario dell’immobile è soltanto uno. Quindi, in sostanza, il mutuo è cointestato, ma non la proprietà.
È pertanto possibile ottenere un mutuo cointestato con un unico proprietario, a delle condizioni ben precise e che riguardano il beneficiare delle detrazioni degli interessi passivi. Il vantaggio del mutuo cointestato è che i soggetti possono entrambi detrarre gli interessi fino ad un massimo di 4.000 euro (2.000 ciascuno). Considerando l’ipotesi di mutuo cointestato con un solo proprietario, però, l’unico che può detrarre l’Irpef è il proprietario, e non il cointestatario.

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Casa cointestata e mutuo singolo?

Se così funziona per il mutuo cointestato con singolo proprietario, le cose cambiano nella situazione invertita, dove ad essere cointestata è la casa e non più il mutuo. Nel caso specifico di casa cointestata con mutuo singolo il rimborso ricade sul mutuatario, ma la titolarità dell’immobile appartiene ad entrambi. Come è evidente, si tratta di una cosa ben diversa dal caso precedente: ad essere chiamato in causa qui non è tanto il piano di ammortamento, ma la proprietà del bene. Questo fattore è determinante nelle agevolazioni fiscali, perché, in questo caso, soltanto chi si intesta il mutuo per intero può detrarre l’Irpef al 19%.

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Accollo del mutuo cointestato

L’accollo del mutuo è consentito anche in caso di mutuo cointestato. Disciplinato dall’art. 1273 del Codice Civile, l’accollo indica un contratto di mutuo in cui il debitore originario (o accollato) si libera del debito “passandolo” ad un nuovo debitore (o accollante), il quale assume l’onere del contratto di mutuo nei confronti della banca (o accollataria). In altre parole, attraverso l’accollo è possibile vendere una casa su cui grava un mutuo ancora da saldare e, al contempo, si può acquistare la casa subentrando nel medesimo contratto di mutuo già acceso. 

Nel nostro caso, l’accollo del mutuo cointestato avviene quando uno dei conviventi decide di acquistare la quota dell’abitazione, prendendosi l’impegno di pagare alla banca l’accollo del debito. Ad esempio, nel caso in cui due coniugi hanno un mutuo cointestato, ma uno vuole acquistare il debito per intero – per decisione personale o in seguito a separazione -, i soggetti devono stilare un accordo in cui sono sottoscritte le condizioni dell’accollo e chi si farà carico del rimborso rateale restante. In caso di decesso, invece, il coniuge superstite è invitato a regolarizzare l’accollo del mutuo per poter usufruire della detrazione.

L’accollo del mutuo può essere cumulativo o liberatorio. Nel primo caso, il debitore originario, seppur trasferisce il mutuo, resta obbligato alla banca, e qualora il nuovo debitore accollante non dovesse rispettare l’onere delle rate, il vecchio debitore resta responsabile. Nel secondo caso, l’accollo del mutuo liberatorio prevede che gli obblighi alla banca passino nelle mani del nuovo debitore, sollevando il vecchio debitore da ogni responsabilità.

Generalmente, si considera concluso l’accollo del mutuo cointestato con la formalizzazione che esegue il notaio attraverso il rogito. Il motivo per cui si ricorre all’accollo del mutuo è spesso il risparmio: talvolta si preferisce evitare la trafila burocratica e la spesa iniziale che implicherebbe l’accensione di un nuovo mutuo. Tuttavia bisogna prestare attenzione a due fattori, qualora si optasse per l’accollo del mutuo cointestato: bisogna verificare che il debitore originario non abbia avuto problemi e che i pagamenti risultino in regola, e, secondo poi, che la banca non applichi al mutuo gli stessi tassi d’interesse del mutuo ex novo; in quest’ultimo caso, la convenienza dell’accollo cesserebbe di esistere.

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Detrazione fiscale per il mutuo cointestato: come funziona?

Già all’inizio di questo approfondimento abbiamo accennato le detrazioni fiscali circa il mutuo cointestato. Quando si stipula un contratto di finanziamento, esistono degli interessi passivi che il debitore deve in addizionale all’istituto mutuante. Sono i famosi interessi che il mutuo inevitabilmente comporta e che il mutuatario deve, presto o tardi, restituire.
In tempi più recenti, si fa riferimento alla detrazione Irpef al 19%: si tratta della famigerata agevolazione sugli interessi passivi per chi acquista la prima abitazione. Nel caso di mutuo cointestato, tuttavia, la detrazione funziona a seconda della declinazione del caso.

Nel caso standard, in cui due coniugi acquistano casa e cointestano lo stesso mutuo, la detrazione fiscale riguarda entrambi e per un massimo di 4.000 euro. Ciò significa che entrambi possono ridurre gli interessi passivi per un massimo di duemila euro ciascuno.

Ben diverso è per una coppia di coniugi in cui uno risulta a carico dell’altro: in questo caso, colui che risulta a carico non ha diritto all’agevolazione fiscale, ma il cointestatario con coniuge a carico può detrarre il 100%.

La cointestazione tra genitori e figlio differisce in quanto ognuno può detrarre un quarto degli interessi passivi, purché il figlio percepisca un reddito. Un figlio che non lavora, seppur cointestatario, non può detrarre gli interessi, così come non possono detrarre gli interessi i genitori che risultano solamente garanti e non cointestatari del mutuo.

Nel caso di mutuo cointestato con unico proprietario, invece, è proprio il proprietario che può ricevere lo sgravio fiscale ridotto al 50%. Qualora il mutuo non fosse cointestato e il proprietario risultasse unico intestatario, la detrazione ammonterebbe al 100%.

Infine, in caso di divorzio o decesso, ha diritto a detrazione fiscale colui che diventa proprietario o eredita l’immobile, e prende in carico l’onere del mutuo.

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Termina qui l’approfondimento sul mutuo cointestato, sperando di avervi fornito l’informazione che cercavate in merito all’argomento. Come abbiamo visto, il mutuo cointestato unico proprietario è ben diverso dall’episodio di casa cointestata con mutuo singolo, dove nel primo caso ci troviamo di fronte ad un unico titolare della proprietà e che, solo, ha diritto alla detrazione fiscale; nel secondo caso, invece, i legittimi proprietari sono due: solamente al coniuge che è anche mutuatario spetta la detrazione.
Certo, quando si affronta un simile discorso è impossibile non pensare a tutte le conseguenze coniugali che potrebbero verificarsi nel corso del tempo. L’acquisto di una casa è infatti un passo importante, come altrettanto importante è il passo economico che la sottoscrizione di un mutuo ipotecario implica. Decidere di cointestare il mutuo, o casa, è una scelta che va ponderata sulla base di prerogative personali: per questo è essenziale prendersi del tempo, leggere come funziona il mutuo cointestato, e cercare di capire da sé quale strada è il percorso migliore per acquistare casa. Possibilmente, avvalendosi delle detrazioni fiscali! E se non sei ancora convinto, ecco qui il form per ottenere gratuitamente il nostro punto di vista sulla tua situazione.

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