Mutuo cartolarizzato: cosa significa e come funziona?

Nell’universo finanziario esiste una particolare tipologia di credito conosciuta come mutuo cartolarizzato. La cartolarizzazione è una tecnica specifica di erogazione del credito, non tra le più conosciute, ma che rappresenta motivo di approfondimento considerando che nel tempo si è ampiamente diffusa su scala mondiale. Un aspetto interessante è che il mutuo cartolarizzato può essere letto storicamente come uno dei risultati più lampanti dell’emancipazione del settore immobiliare da quello finanziario, che, dalla seconda metà del secolo scorso, ha intrapreso un percorso sempre più indipendente, dapprima negli USA e poi nel resto del mondo.
La cartolarizzazione oggi interessa diversi settori che non sono più circoscrivibili al solo sistema immobiliare; tuttavia ciò che ci interessa in questa sede specifica è proprio il settore immobiliare, ovvero, come si inserisce la cartolarizzazione nel mondo dei mutui e dei finanziamenti, e come essi si presentano ad un potenziale debitore che sta acquistando casa.
Pertanto, il nostro obiettivo è quello di conoscere nel complesso questo strumento finanziario e quali conseguenze comporta ad un mutuatario. Considerando che si tratta di uno strumento utile agli istituti del credito, la situazione tipica è che la banca, dopo aver stipulato un contratto di mutuo con il cliente, decida di cartolarizzare il mutuo. Cosa succede a quel punto? andiamo a scoprire cos’è il mutuo cartolarizzato e come funziona per il mutuatario.

Cos’è un mutuo cartolarizzato?

Il mutuo cartolarizzato è il risultato della cartolarizzazione o securitization, un’operazione finanziaria che nasce negli Stati Uniti negli anni Settanta, in seguito ad una sempre più crescente necessità nella concessione dei prestiti. In Italia il mutuo cartolarizzato sopraggiunge nel 1999 con la Legge n.130 e le relative Disposizioni sulla cartolarizzazione dei crediti, diffondendosi dapprima nel settore sanitario, dove le ASL, in breve tempo e grazie a questo innovativo sistema, hanno saputo estinguere i propri debiti.

In parole molto semplici, questa tecnica consente alle banche di saldare immediatamente il debito del mutuatario ricorrendo a titoli azionari. Il vantaggio è quello di ridurre il medio o lungo periodo del rimborso ad un’immediata restituzione del prestito. Infatti gli istituti del credito che emettono finanziamenti, impiegano parecchi anni prima di vedersi tornare indietro il rimborso dell’intera somma. La cartolarizzazione del mutuo fa sì che la banca e una società terza stringano un accordo in grado di generare reddito attraverso titoli azionari.
Questa società terza è chiamata in gergo special purpose vehicle (SPV) o “società veicolo” che intermedia tra la banca e i grandi investitori che roteano nel mercato. Come? sostanzialmente restituiscono alla banca la liquidità del mutuo con la controgaranzia di obbligazioni associati al mutuo stesso. In altre parole, una volta che la banca vende il proprio credito alla società veicolo, quest’ultima le corrisponde un’importo pari al valore del mutuo, emettendo titoli obbligazionari riferiti al mutuo venduto, e immettendo le obbligazioni nel mercato al fine di saldare concretamente il debito. Così facendo il credito si trasforma in “carta”; da qui, la cartolarizzazione, che dà il nome all’intera operazione finanziaria.

Il mutuo cartolarizzato è sicuro? Il successo del mutuo con cartolarizzazione dipende dal successo degli investimenti come anche dipende dalla capacità di rimborso del debitore, poiché la garanzia per il mutuatario dipende dalla sua solvenza, come in ogni contratto di mutuo.
Le banche e le stesse società veicolo rischiano meno: a rischiare di più sono gli investitori, privati o pubblici che siano. Il motivo per cui le banche ricorrono alla cartolarizzazione è presto detto: i mutui sono contratti lunghi e onerosi, e gli istituti del credito cercano di far rientrare la liquidità in tempi rapidi. Questa tecnica ha indotto le banche a concedere mutui immobiliari con più facilità, dal momento che il loro debito viene coperto dalle obbligazioni e possono così procedere ad erogare nuovi finanziamenti. Per questo motivo la cartolarizzazione ha preso piede nel settore finanziario e immobiliare.

Quando avviene la cartolarizzazione del mutuo?

La cartolarizzazione del mutuo avviene a discrezione della banca. Il mutuatario che stipula un contratto di mutuo presso un istituto del credito non sa preventivamente se e quando il mutuo verrà cartolarizzato. Tale tecnica è a disposizione della banca che, qualora ritenesse il caso, venderebbe il credito alle società veicolo e, in seguito, ad investitori terzi. Ovviamente, dal momento che il mutuo viene cartolarizzato, la banca è tenuta ad avvisare in forma scritta il cliente. Possiamo suddividere la cartolarizzazione in quattro fasi:

• l’individuazione di un’attività mirata a produrre liquidità;
• la cessione da parte della banca originator alla società veicolo;
• l’emissione dei titoli nel mercato ad investitori terzi;
• la vendita dei titoli.

Ma quand’è che una banca decide di vendere il credito? Una delle motivazioni che principalmente spinge le banche a diventare originator e procedere con la cartolarizzazione è il credito deteriorato. Oggigiorno, quello del credito in sofferenza è un fenomeno altamente diffuso.
In tempi di crisi come quelli che attanagliano il paese, a partire dall’ultima decade, è assai frequente che un debitore non riesca più, da un certo punto in poi, a rispettare i pagamenti delle rate e finire così in uno stato di insolvenza. E quando un mutuatario non è più in grado di pagare il proprio debito, ecco che a rimetterci – dal loro punto di vista – sono le banche, che esborsano cifre economiche piuttosto alte e rischiano di perdere la propria liquidità. Seppur la situazione del mutuatario non sia delle migliori, le banche devono tutelarsi, e per questo ricorrono tempestivamente agli strumenti loro accessibili: uno di questi è proprio la cartolarizzazione.
Il mutuo cartolarizzato offre loro una pronta risposta a questo fenomeno, sempre più diffuso in tempi economici come quello attuale, consentendo alle banche di liberarsi del problema dei crediti deteriorati, vendendoli a parti terze ed ottenendo un rimborso tempestivo.

Cosa cambia per il mutuatario…

La cartolarizzazione non implica un cambiamento del rapporto tra banca e mutuatario, poiché l’operazione coinvolge maggiormente banca e investitori terzi. Laddove la banca procede con la cartolarizzazione, essa deve deve, sì, informare il mutuatario in forma scritta; ma l’informazione in sé e per sé non cambia nulla nel contratto originario che il mutuatario ha stretto con la banca, e quest’ultimo, pertanto, si ritroverebbe a rimborsare il mutuo con gli stessi tassi e durata. Ciò significa che la cartolarizzazione del mutuo non cambia le condizioni del contratto, e che il mutuatario continua a rispettare le solite condizioni.

Fino a qualche tempo fa era difficile ritrattare il contratto con la cartolarizzazione. Com’è noto, nel mondo dei finanziamenti esistono diversi strumenti per l’intestatario di un mutuo che consentono di cogliere scenari economici positivi e, sulla base di essi, agevolare il rimborso del proprio mutuo con tassi più vantaggiosi. La rinegoziazione del mutuo è un esempio lampante: il mutuatario si accorge che i tassi d’interesse applicati dalla banca non sono più vantaggiosi e propone alla banca un nuovo set che sia vantaggioso come quelli proposti dal mercato. Oppure, laddove la banca non accetti la rinegoziazione, la possibilità di surroga: il cliente lascia la vecchia banca per approdare presso un nuovo istituto, con tassi d’interesse migliori.

Ecco, in questo senso, la possibilità di negoziazione contrattuale incontrava maggiori difficoltà con il mutuo cartolarizzato. Tuttavia ci ha pensato la convenzione tra ABI e Consiglio nazionale del notariato del 2007 a spalleggiare i mutuatari volenterosi di trattare il proprio mutuo, ed oggi si può rinegoziare o surrogare un mutuo cartolarizzato. Ritrattando la legge del 1999, la convenzione infatti afferma che la cartolarizzazione non deve ostacolare la volontà di trattazione delle condizioni contrattuali.

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Eccoci al termine del nostro approfondimento sul mutuo cartolarizzato e sulla securitization, pratica finanziaria molto utile alle banche per sistemare quella situazione di illiquidità nel momento in cui, attraverso la stipula di un contratto di mutuo, esborsa del denaro a favore di un mutuatario. Com’è noto, il mutuo, specie se si parla di mutuo ipotecario, è un rimborso di medio o lunga durata. Grazie a questo strumento, le banche sono libere di ricorrere a delle obbligazioni per vedersi tornare la liquidità. Ecco spiegato come molti istituti del credito abbiano nel tempo allentato un po’ la presa sulla concessione dei mutui, e consentito a molte persone di ottenere il prestito per acquistare casa.  Se la vostra banca dovesse cartolarizzare il vostro mutuo, niente paura: qui abbiamo raccolto diverse informazioni che potrete sempre consultare. Ma ricordate che con la convenzione del 2007 potete sempre richiedere la trattazione del vostro mutuo, qualora lo riteneste necessario.

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