Mutuo 100% su valore immobile 2024: quale banca scegliere?

Il mutuo 100 sul valore immobile è un concetto che merita particolare approfondimento. Sappiamo tutti che alcune banche offrono ancora oggi, tempo dominato da una forte crisi nell’Eurozona, i mutui finanziati al 100% del loro valore. Questa concessione da parte delle banche rivela le due facce di un sistema che ad oggi sembra essersi complicato: da un lato abbiamo le banche che, a fronte della recessione, hanno sempre meno garanzie che i clienti saldino il debito e, dunque, cercano di tutelarsi con mutui erogati tra il 50-80% e con tassi maggiorati; dall’altro lato, vediamo potenziali mutuatari che, non avendo possibilità economiche per affrontare le spese iniziali di costi notarili e anticipo, cercano mutui al 100 per cento nonostante il loro costo sia decisamente più elevato.

Quello che vogliamo presentarvi oggi, tuttavia, è un “asso nella manica” in fase di contrattazione per ottenere un mutuo al 100% del Loan to Value e oltre. Ma prima dobbiamo capire come funziona il meccanismo dei mutui erogati per intero.Un mutuo cento per cento è, difatti, un finanziamento pari al valore dell’immobile che il mutuatario desidera acquistare. Questo valore, tuttavia, viene stabilito dal prezzo della casa o da una perizia. È la banca, in definitiva, a scegliere il valore, e generalmente opta il minore tra i due. Dunque, cosa significa realmente un mutuo 100 % del valore dell’immobile?

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Mutuo 100% sul valore dell’immobile: cosa significa?

Dal momento che una banca finanzia un mutuo al 100%, essa eroga una somma di denaro corrispondente al valore dell’immobile che il potenziale mutuatario desidera acquistare attraverso la stipula del contratto. Ma cosa o chi stabilisce questo valore?

Il valore dell’immobile è un concetto che va chiarito prima di procedere con eventuali richieste di mutuo. Si tratta, infatti, di un semplice principio che può tradire le aspettative se non colto a sufficienza, ma, al contrario, può trasformarsi in un escamotage per il mutuatario se adeguatamente approfondito.

Quando una banca riceve una richiesta di mutuo deve stabilire l’importo in base al valore dell’immobile che il mutuatario andrà ad acquistare. Per la banca, tuttavia, non è sufficiente il costo della casa riportato sulle carte, e manda di default un perito che valuti l’immobile. Questo perché, quando si acquista una casa, molto spesso si paga un prezzo più alto rispetto all’effettivo valore dell’immobile.

Se la perizia, infatti, dimostra che il prezzo d’acquisto originario è più alto rispetto al suo valore di perizia, la banca opta per il valore minore; in questo caso, il valore di perizia. Viceversa, se il perito rileva che l’immobile fu al tempo sottostimato e venduto ad un prezzo inferiore, la banca non sceglierà più per il valore di perizia più alto, ma il valore dell’immobile più basso. Questo è il principio “mutuo all’80% del minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia”, che traduciamo in un esempio concreto:

laddove l’atto notarile riporta che la casa è stata pagata 130.000 euro, ma la perizia valuta l’immobile di 100.000 euro, la banca eroga il mutuo all’80% di 100.000. Al contrario, se la perizia risulta di 130.000 euro e il prezzo di acquisto di 100.000 euro, la banca disporrebbe comunque il mutuo all’80% di 100.000 euro, perché sceglie il valore minore.

Possiamo dedurre, dunque, che le banche cercano di finanziare il meno possibile. Nelle righe precedenti, tuttavia, abbiamo parlato di un“escamotage” qualora questo strumento venisse impiegato preventivamente dal cliente. Quello che in molti non sanno, infatti, è che esistono banche che consentono il mutuo all’80% sul valore di perizia, e ciò si tradurrebbe nella possibilità di ottenere un mutuo al 100% e anche di più attraverso un contratto di mutuo stipulato all’80% sul valore di perizia.

La pre-perizia, dunque, diventa uno strumento per chi compra casa, grazie a cui conoscere il valore dell’immobile ancor prima che la banca attui la sua perizia di default. Ecco perché, per un potenziale mutuatario che sa per certo che la casa vale di più rispetto al costo d’acquisto, conviene cercare un’offerta di mutuo calcolato sulla valutazione del perito.

Mutuo 100 per cento su valutazione: quali banche scegliere?

Simuliamo un mutuo di 150.000 euro per un valore immobile di 150.000 euro, con durata 25 anni. Ecco le offerte del momento per un mutuo 100% del valore immobile.

Mutuo 100 valore immobile INTESA SANPAOLO

Mutuo Domus Giovani – Fondo garanzia prima casa Green TASSO FISSO

• Spese iniziali: 863 euro
• TAEG: 3,02%
• RATA: 703,54 euro

Mutuo 100 valore immobile CRÉDIT AGRICOLE

Mutuo Giovani Greenback – TASSO FISSO

• Spese iniziali: 2100 euro
• TAEG: 3,74%
• RATA: 747,72 euro

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Esempio di perizia per mutuo al 100%

Adesso che ne abbiamo introdotto il principio, possiamo spiegare questa pratica attraverso un esempio. Abbiamo detto che le banche consentono mutui fino all’80% rispetto al prezzo più basso tra valore di perizia e costo d’acquisto, ma anche che alcune banche consentono di richiedere un mutuo all’80% sul solo valore di perizia.

Questo, in un esempio concreto, significa che se un potenziale mutuatario volesse acquistare una casa di 100.000 euro, ma la perizia valutasse l’immobile di 150.000 euro, sarebbe possibile ottenere un prestito sul valore più alto, ossia un mutuo all’80% di 150.000 euro.

Il vantaggio di questo escamotage è proprio questo: basare il mutuo su un valore di perizia maggiore rispetto al costo dell’immobile riportato sull’atto notarile. Tirando le somme, ciò consentirebbe al potenziale acquirente di ottenere il prestito di 120.000 euro; ergo, un mutuo al 120%.

Ricordiamo al lettore che conviene affidarsi a questa pratica SOLO E SOLAMENTE SE il cliente è sicuro che il valore di pre-perizia è nettamente superiore rispetto al valore di acquisto e che, in generale, per i mutui superiori all’80% i tassi d’interesse sono maggiorati .

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E su quest’ultima raccomandazione termina l’argomento di oggi dedicato al mutuo 100 valore immobile, concetto che, come abbiamo avuto modo di vedere, racchiude un meccanismo che sta dietro la valutazione di un mutuo. Le banche, infatti, tendono ad erogare l’80% del minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia; così, se l’immobile dovesse presentare un costo d’acquisto maggiorato rispetto alla valutazione, possono contare su un valore di perizia più basso e viceversa.

L’escamotage che volevamo argomentare consiste proprio in questo: cercare una banca che eroghi il mutuo sul solo valore di perizia. Con questa tipologia di mutuo, basata soltanto sulla valutazione dell’immobile, il cliente che possiede una pre-perizia attestante un valore nettamente superiore rispetto al prezzo d’acquisto della casa può ottenere un mutuo superiore all’80% di LTV!

Noi di simulatorimutuo vi salutiamo qui, sperando di aver fornito le informazioni che cercavate. Dalle domande che i nostri lettori ci inviano emerge che c’è curiosità quanto preoccupazione per questa tipologia di mutui.  Conviene fare un mutuo al 100%? quale banca scegliere?
Queste sono domande a cui, purtroppo, non si può rispondere su due piedi perché troppe sono le variabili da considerare: il mercato al ribasso, i tassi d’interesse, le reali possibilità del richiedente. Solo la giusta combinazione tra questi tre fattori possono decretare se conviene o meno chiedere un mutuo 100. Sul valore immobile, aggiungeremmo, per fare riferimento all’argomento di oggi.

Ma per non lasciare digiuni i nostri lettori, offriamo sempre delle soluzioni tempestive. Nel nostro caso di oggi, il consiglio di partenza è questo: parlate apertamente con un consulente finanziario e, sulla base delle vostre reali esigenze, scoprite se conviene applicare l’escamotage del mutuo all’80% sul valore di perizia oppure no. L’aiuto concreto che possiamo offrirvi noi, come anticipato poche righe fa, è l’opportunità di un consulto gratis da parte di professionisti del credito con cui collaboriamo. Come fare richiesta? senza impegno e spreco di energie, basta compilare un semplice modulo e ottenere con noi una PRIMA CONSULENZA GRATUITA.

Per tutto il resto, non esitate a mettervi in contatto con noi via email o lasciando un commento qui sotto l’articolo. Saremo ben lieti di rispondere anche a voi. A presto!