Iva prima casa: a quanto ammonta e quando è obbligatoria?

La si trova un po’ ovunque nelle cose che consumiamo. Quando compriamo il latte, pagando il parcheggio dell’auto, e ancora dalla colazione al bar, all’acquisto in negozio, alla cena ad asporto: gran parte dei beni integrati nella nostra regolare quotidianità è soggetta ad Iva, e in mezzo a queste piccole e indirette tassazioni rientra l’Iva prima casa. Certo, l’imposta sull’acquisto immobiliare funziona secondo logiche specifiche, ma in generale risponde sempre ad un comune regime che da anni coordina il sistema tributario della Comunità Europea.
Ogni Stato membro dell’Unione, infatti, secondo la propria declinazione del tributo, è chiamato ad imporre una tassa sul plusvalore, ossia l’aumento del valore di un prodotto o di un servizio finito. E nel nostro Paese, questa tassazione prende il nome di “Imposta sul valore aggiunto”.
All’interno della sfera immobiliare e dei finanziamenti, tale imposta è comunemente conosciuta come Iva prima casa seguita da un’Iva seconda casa. Infatti, la tassazione non riguarda solamente l’acquisizione della prima abitazione ma, con una variazione in percentuale, comprende anche l’eventuale acquisto di un secondo immobile.
Obiettivo di questo articolo è quello di definire nello specifico che cos’è l’Iva prima casa, andando a scoprire che differenza c’è tra quest’ultima e l’Iva sulla seconda casa, e infine quando e quanto si paga l’Iva sul proprio immobile.

Cos’è l’iva su prima e seconda casa?

L’Imposta sul valore aggiunto, meglio conosciuta come Iva, è un’imposta indiretta e proporzionale al bene o al servizio che va a colpire la creazione di nuovo valore.
In vigore dal 1 gennaio 1973, l’Iva ha sostituito la vecchia Ige (Imposta generale sulle entrate) e ha di fatto uniformato il sistema tributario italiano a quello di tutta la Comunità europea. Ogni Stato membro, infatti, prevede l’Imposta sul valore aggiunto, costantemente aggiornato secondo la direttiva europea 2006/112/Eu.

La tassazione è imponibile su prodotti di prima necessità, sulla cessione dei beni, su servizi, esercizi imprenditoriali, artistici e professionali, e va a colpire indirettamente colui che ne usufruisce: infatti, è il consumatore finale a corrispondere il tributo. Nel nostro Paese esistono quattro aliquote imponibili: 

• aliquota minima del 4% su prodotti di primaria importanza;
• aliquota ridotta del 5% su prestazioni sanitarie, sociali ed educative per cooperative sociali;
• aliquota ridotta del 10% su prodotti e servizi turistici, alimentari ed edili;
• aliquota ordinaria del 22% su tutti gli altri prodotti.

In un discorso concernente i mutui, l’Iva su prima e seconda casa è l’imposta sulla compravendita immobiliare, dove la seconda casa prevede una tassazione maggiore rispetto alla prima. Tuttavia non tutti gli immobili prevedono l’applicazione della tassa. Esistono, infatti, tutta una serie di esenzioni e agevolazioni sull’Iva, che riguardano la tipologia di immobile e la natura della compravendita.

A quanto ammonta l’iva sulla prima casa?

Come abbiamo visto, se un soggetto acquista da privato non deve pagare l’Iva, bensì provvedere alle sole imposte di registro, catastale e ipotecaria. Al contrario, invece, acquistare da un’impresa una casa soggetta ad Iva significa aggiungere alle imposte un’aliquota pari al 4%, grazie all’agevolazione prima casa. Ciò però non è possibile per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, che stanno ad indicare le case di lusso la cui Iva corrisponde al 22%.

Anche se l’acquirente compra da un’impresa a regime Iva, dunque, con l’agevolazione fiscale prima casa può ridurre la tassazione al solo 4%. Infatti, senza l’agevolazione, la tassazione subirebbe un’impennata, dal momento che verrebbe calcolata come Iva sulla seconda casa al 10%. Secondo la Legge di Stabilità del 2016, per rientrare tra i beneficiari dell’agevolazione è necessario:

• che la casa non rientri nella categoria catastale di lusso;
• che l’acquirente non risulti titolare di altri immobili e che dunque la casa da acquistare risulti come prima abitazione;
• stabilire la residenza nell’immobile entro 18 mesi;

Ad ogni modo, il costo dell’Iva prima casa espresso in percentuale dipende dalla base imponibile. Pertanto, per calcolare il costo dell’Iva è sufficiente svolgere una semplice operazione matematica in cui l’unico dato necessario è il prezzo della casa. Ad esempio, se compro una casa di 200.000 euro ed applico l’Iva al 4%, il costo ammonterebbe a 8.000, secondo il seguente calcolo: 4% di 200.000 = 8.000.

Quando è obbligatoria?

Dal momento che l’imposta indiretta va a colpire la creazione di valore, l’Iva non è sempre obbligatoria. Per legge, l’aliquota è obbligatoria:

• quando si acquista un immobile originariamente destinato ad alloggio sociale o casa popolare;
• quando si acquista l’immobile da un’impresa costruttrice a regime Iva, e se tale acquisto avviene entro 5 anni dal completamento dei lavori o intervento.

Dunque, per la regola uguale e contraria, l’Iva è esente per chi compra da impresa dopo cinque anni dall’ultimazione.

Quando si paga l’iva, in fase di acquisto?

Mentre le imposte sopra citate vanno corrisposte al notaio in fase di compravendita, l’Iva sulla casa va pagata al momento dell’acquisto. L’acquirente, in fase di rogito, versa l’aliquota direttamente al venditore dell’immobile che la espone in fattura, mentre le restanti imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale, bollo, vanno versate al notaio, quale mediatore con le casse dello Stato. Insieme alle imposte va aggiunta anche la parcella notarile, ossia il guadagno effettivo del professionista, che aumenta con l’aumentare della mole lavorativa e del costo complessivo della compravendita.

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Eccoci al termine di questo approfondimento sull’Iva prima casa, l’Imposta sul valore aggiunto che in maniera indiretta e proporzionale va a colpire i prodotti che consumiamo o i servizi di cui usufruiamo, laddove essi creino nuovo valore. E tra i beni, ovviamente, rientrano anche le case che andremo ad abitare. La tassazione durante l’acquisto della prima casa è un fattore essenziale e costitutivo di quando si acquista un immobile da imprese soggette ad Iva. Tale discorso, seppur in modalità differente, si estende ovviamente per l’Iva sulla seconda casa.

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