Imposta sostitutiva mutuo prima casa: cos’è e come si calcola

Finalmente un contratto indeterminato e la banca dà il via libera per accendere il mutuo. È fatta, stai per acquistare la tua prima e tanto desiderata casa. Ma oltre all’euforia del momento, ci sono anche tante spese da affrontare insieme al mutuo stesso, come ad esempio l’imposta sostitutiva mutuo prima casa, e di cui molti di voi avranno sicuramente già sentito nominare. Quando si tratta di tasse e fisco c’è sempre una qualche nuova direttiva alla quale prestare attenzione. Sebbene la burocrazia italiana in molti casi si rivela lenta, quando è il momento di riscuotere, di certo non tarda a farsi viva. Dunque, sempre meglio essere preparati, soprattutto se si tratta del nostro primo investimento in termini immobiliari. Ecco perché con l’approfondimento di oggi ci dedicheremo a capire cos’è l’imposta sostitutiva mutuo prima casa, quanto può costare, quando è necessario pagarla e molto altro ancora.

Imposta sostitutiva mutuo prima casa: cos’è?

L’imposta sostitutiva mutuo prima casa, come suggerisce la parola stessa, è una tassa che sostituisce il pagamento di altre imposte quali: di registro, ipotecaria, catastale, bollo e anche quelle relative alle concessioni governative di vario tipo. Possiamo vederla come una tassa onnicomprensiva, introdotta con il Decreto legge 601/1973, che è intrinseca a tutti quei contratti di finanziamento che superano un lasso di tempo di 18 mesi. Sono soggette al pagamento di tale imposta le seguenti tipologie di mutuo:

• Mutui Chirografari
  Il mutuo chirografario è un finanziamento nel quale il debitore non garantisce attraverso l’ipoteca bensì con un documento sottoscritto in cui attesta il suo impegno nel restituire la somma erogata. La quota di denaro che entra in possesso del mutuatario potrebbe dunque essere arbitrariamente utilizzata anche per sanare debiti precedentemente contratti. Generalmente, questa tipologia di mutuo si utilizza per acquisti di piccola entità, come ad esempio arredamento, un’ingente spesa medica o un bene come può esserlo l’auto. 

• Mutui Ipotecari 
  Il mutuo ipotecario, al contrario di quello precedente, si basa proprio sull’ipotecare l’immobile oggetto di acquisto, consentendo al mutuatario di restituire il proprio debito a rate. Solitamente, ha una durata che oscilla tra i 5 e i 30 anni e viene sfruttato molto sia per l’acquisto che per una ristrutturazione o costruzione della casa stessa. La struttura della rata, composta da una quota di capitale ed una di interessi, varia a seconda del piano di ammortamento che sceglie il richiedente. Altra variabile in gioco che può cambiare l’importo di restituzione è il tasso che viene scelto per la stipula del mutuo: fisso o variabile. È relativamente facile confondersi tra mutuo ipotecario e fondiario, ecco perché puoi aggiornarti in merito alle loro differenze leggendo il nostro approfondimento disponibile qui.

• Apertura di credito
  L’apertura di credito, come sancito dal nostro Codice Civile, è una tipologia di contratto mediante il quale la banca si impegna a mantenere una certa cifra a disposizione del richiedente per un lasso di tempo breve o indeterminato. Ne esistono quattro diverse tipologie:

1. Semplice: il versamento di credito avviene una sola volta, ma il denaro può essere prelevato anche di diversi momenti.
2. In conto corrente: dopo un primo utilizzo del versamento, l’accredito può essere nuovamente richiesto e dunque ripristinato.
3. Allo scoperto: in questo caso, la quota prestata è garantita solamente attraverso il capitale di cui dispone il beneficiario.
4. Garantita: qui il versamento del credito è correlato alle comprovate garanzie reali o personali che vengono presentate.

Come si calcola

La quota dell’imposta sostitutiva va calcolata in modo direttamente proporzionale alla somma erogata, nonché alla natura del mutuo che viene richiesto. A tal proposito, in base al tipo di finanziamento stipulato dal soggetto, l’imposta sostitutiva andrà a costituirsi di due distinte aliquote:

1. Prima Aliquota
   Corrisponde ad uno 0,25% applicato in riferimento alla somma erogata dalla banca per l’acquisto della prima casa, adibita ad abitazione principale. Anche un mutuo con finalità di acquisto o ristrutturazione di depositi o uffici, ad esempio, sarà soggetto a tale aliquota. Infine, anche ad un finanziamento richiesto per l’acquisto di altri beni che non siamo immobili, come ad esempio un auto o un terreno, andrà applicato lo 0,25% di aliquota.
   Esempio:

• Quota di mutuo finanziata di 150.000,00 €
• Quota imposta sostitutiva prima casa detratta 375 €
• Quota erogata dalla banca al mutuatario 149.625,00 €

2. Seconda Aliquota
   Equivale al 2% dell’importo finanziato in tutti gli altri casi che non siano quello precedente. Dunque, si tratterà di seconda casa oppure di finanziamenti concessi non da banche ma da soggetti alternativi. Ad ogni modo, la legge 191/2004 e successivamente anche la 168 chiariscono nello specifico quali sono i diversi casi a cui andrà applicata la seconda aliquota. Se stai pensando di acquistare la tua seconda abitazione, dovresti dare un’occhiata anche al nostro articolo sull’imposta di registro seconda casa.
   Esempio:

• Quota di mutuo finanziata di 150.000,00 €
• Quota imposta sostitutiva seconda casa detratta 3000 €
• Quota erogata dalla banca al mutuatario 147.000,00 €

Imposta sostitutiva prima casa: come si paga e quando

Oramai, abbiamo familiarizzato con il concetto di imposta sostitutiva prima casa, sappiamo cos’è e come anche come calcolarla. Ma come e quando si paga? Di base, tale tassa è sempre a carico del titolare del contratto di mutuo e va versata al momento dell’erogazione. Nell’eventualità in cui il mutuo sia cointestato, entrambi i beneficiari della somma erogata verseranno la propria quota d’imposta, ovviamente in proporzione al suo ammontare. Come abbiamo potuto constatare negli esempi del precedente paragrafo, se l’ente finanziatore è una banca, sarà direttamente quest’ultima a detrarre dalla somma di mutuo erogata la quota d’imposta sostitutiva. Inoltre, saranno sempre la finanziaria oppure la banca che si incaricheranno di versare la tassa allo Stato, o per meglio dire all’erario. Pertanto, in estrema sintesi, il o i beneficiari dovranno unicamente provvedere al pagamento dell’imposta, ma che, come dicevamo poc’anzi, molto spesso viene detratta in automatico dall’istituto finanziario presso il quale si è stipulato il mutuo.

Quando non si paga l’imposta sostitutiva?

Chiarito quando è obbligatorio pagare l’imposta sostitutiva prima casa, scopriamo quando invece non lo è affatto. In linea generale, l’unico caso in cui per legge questa tassa non è dovuta, è quando si ha accesso all’agevolazione per un mutuo con finalità di acquisto prima casa. Ma il fatto che il mutuo sia finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale non è sufficiente. Infatti, è fondamentale che il soggetto richiedente soddisfi tutti i requisiti predisposti per l’accesso all’agevolazione in questione, come ad esempio le norme catastali, la residenza, il possesso di diritti reali su altre tipologie di immobili e così via. Una volta assodati questi criteri, il pagamento dell’imposta sostitutiva non sarà necessario. Nel restante delle casistiche, invece, tale versamento sarà obbligatorio e regolato in base alla tipologia di mutuo erogato, come abbiamo visto poc’anzi. Un occhio di riguardo va sempre tenuto in merito al contratto di finanziamento: se non è riportata la dichiarazione inerente a tale imposta, quest’ultimo potrebbe non essere a norma di legge. Pertanto, prestate sempre molta attenzione nella lettura del vostro contratto di finanziamento, come del resto andrebbe fatto con ogni tipo di documento che firmiamo. Ma quali altre tasse dobbiamo versare quando accendiamo un mutuo? Scopriamolo subito.

Altre imposte e tasse sul mutuo

Indubbiamente, stipulare un contratto di mutuo, che sia per la prima o la seconda casa, comporta molteplici spese, oltre all’imposta sostitutiva. Vediamole nella seguente tabella esplicativa.

SPESE MUTUO PRIMA CASA	INFORMAZIONI AGGIUNTIVE
Accensione	Quando decidiamo di stipulare un finanziamento, l’agevolazione che ci viene concessa dalla banca è quella di ottenere dei soldi in anticipo, che restituiremo a rate col tempo. Ma l’atto stesso di accensione del mutuo comporta delle spese come perizia, istruttoria, atto di compravendita e atto di mutuo, dei quali parleremo tra pochissimo anche nella sezione notaio. Il costo di perizia ed istruttoria variano in base al mutuo che decidiamo di stipulare. In linea generale, più alto è l’importo di mutuo richiesto più il costo di queste spese salirà in quanto direttamente proporzionali. Ad ogni modo, se cercate ulteriori informazioni in particolar modo sulla perizia, potete approfondire mediante il nostro articolo sui periti banche.
Notaio	In questo scenario, la figura del notaio è essenziale: sarà infatti la sua firma che conferirà al finanziamento valore legale e assicurerà diritti e doveri del mutuante nonché del mutuatario. A tal proposito, sono previsti dei costi notarili non solo in riferimento ai due atti di compravendita e di mutuo che verranno sottoscritti, ma anche in merito alla parcella vera e propria il cui costo che varia tra 1.500 e i 3000 euro. Inoltre, il notaio è anche l’incaricato ufficiale che riscuoterà le imposte statali in fase di rogito, quali: imposta di registro al 2%, imposta catastale di 50 euro e quella ipotecaria altrettanto pari a 50 euro. Trovate tutti i dettagli del caso nel nostro approfondimento costi notaio per mutuo.
Proviggione Agenzia	Ad oggi, la navigazione in internet ci consente di trovare in autonomia una casa secondo le nostre esigenze, nonché possibilità economiche. Ma, molto spesso, ci si affida ad agenzie immobiliari, vuoi per questioni di tempistiche o praticità, un esperto del settore potrebbe gestire in modo più efficace la ricerca e tutto l’iter, che altrimenti ci troveremo a dover fare da soli. Ovviamente, anche questo servizio ha un costo, che solitamente è pari al 3% della transazione. La quota è riscuotibile dall’agenzia in fase di rogito, dunque una volta che la proposta d’acquisto viene portata a termine. Pur essendo un’opzione facoltativa, è pur sempre da tener in conto, sia per i suoi vantaggi che per i suoi costi.
Iva	Indubbiamente, non tutte le case sono soggette ad essa, ma nel caso in cui la compriate da un’impresa su cui gravi effettivamente l’Iva, il pagamento di un’aliquota è intrinseco. Detto ciò, grazie alla legge di stabilità dell’anno 2016, chi acquista un’immobile con finalità prima casa può accedere ad un’agevolazione: l’Iva diminuisce al 4%. Le categorie catastali di lusso (A1,A8,A9) sono invece escluse da tale vantaggio, dove l’Iva sale al 22%.

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Siamo arrivati alla conclusione del nostro approfondimento in merito all’imposta sostitutiva mutuo prima casa, nella speranza di avervi fornito tutte le informazioni che stavate cercando. Noi di Simulatori Mutuo restiamo a vostra disposizione, nel caso in cui aveste ancora dubbi in merito contattateci via email per domande o curiosità. In alternativa, potete sempre lasciare un commento qui sotto, raccontandoci se è filato tutto liscio con l’imposta sostitutiva mutuo prima casa. A presto!