Condominio minimo: cosa significa? Costituzione e regolamento

Il condominio è una delle soluzioni abitative più diffuse. Questo può assumere diverse forme e dimensioni, anche ragguardevoli in termini di immobili e condomini che vi abitano. Tra queste, il condominio minimo rappresenta la dimensione più piccola possibile. Da due a quattro unità abitative possono costituire il condominio minimo. Si pensi al caso delle villette bifamiliari nell’hinterland delle grandi città, alle piccole coorti dei paesi di campagna o alle villette a schiera nelle località turistiche.

Il condominio minimo è una fattispecie per la quale alcune regole tipiche dei condomini trovano eccezione. La logica di fondo di queste eccezioni risiede nel numero ridotto di condomini e nella sostanziale maggiore semplicità di gestione dell’edificio.

In linea di massima queste eccezioni sono facoltative, ben potendo essere seguite le regole consuete per condomini più grandi, come per la nomina dell’amministratore di condominio o per la definizione del regolamento condominiale. Di seguito vediamo alcune caratteristiche del condominio minimo e dei condomini piccoli, quei condomini di dimensioni leggermente maggiori.

Condominio minimo: cos’è?

Quando più unità immobiliari condividono lo stesso edificio si parla di condominio. Questi può avere diverse dimensioni. La configurazione più piccola è definita condominio minimo e può essere composta da un numero di unità immobiliari che varia da due sole unità immobiliari fino a quattro. Al di sopra di queste dimensioni si parla di condominio piccolo, quando le unità immobiliari non superino le otto unità.

Di norma, le unità immobiliari appartengono a diversi proprietari: questo richiede la definizione delle parti attribuite a ciascuna unità, come quelle comuni; le regole di buona convivenza e la corretta ripartizione degli oneri e dei diritti per ciascun immobile.

Queste regole sono definite da fonti di legge, quali il Codice civile, e, qualora necessario, dal regolamento condominiale. In particolare, la legge 220/2012 ha provveduto a normare la riforma del condominio e a modificare le regole che vi si applicano.

Condominio minimo: come funziona

Per il ridotto numero di unità immobiliari e di proprietari coinvolti, il condominio minimo gode di alcune semplificazioni per il suo funzionamento.

Costituzione di un condominio minimo

Innanzitutto, per  la costituzione del condominio minimo non è necessaria una delibera assembleare, in quanto la costituzione di un condominio minimo è automatica. La giurisprudenza (sentenza 2046/2006) ha stabilito che al momento della vendita della prima unità abitativa si viene a formare il condominio. Questa semplificazione risulta comprensibile se si considera che, in caso di perfetta parità dei diritti di voto, due condomini dissenzienti ne impedirebbero la costituzione.

Condominio minimo: no all’obbligo dell’amministratore

Condominio minimo e piccolo non sono tenuti alla nomina dell’amministratore. Secondo gli articoli 9 e 10 della legge 220/2012, la nomina dell’amministratore deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto. Al di sotto di questa soglia, dunque, non è necessaria la nomina di un soggetto che ricopra questa carica. In mancanza di questa nomina, il condominio si qualifica come condominio senza amministratore.

Resta inteso che questa facoltà non è un divieto: i condomini possono comunque decidere di nominare un amministratore di condominio anche senza esserne obbligati. Il vantaggio risiede nel disporre dei servizi di gestione di un soggetto che si faccia carico della gestione fiscale e del rispetto alle norme urbanistiche e di sicurezza dell’edificio. In mancanza di questa figura, queste incombenze spetteranno ai proprietari delle rispettive unità abitative di cui è composto l’edificio.

Allo stesso modo, il condominio minimo non è sottoposto all’obbligo di attribuzione di un codice fiscale.

Condominio minimo: anche senza regolamento

Come nel caso della nomina dell’amministratore di condominio, condomini minimi e condomini piccoli non sottostanno all’obbligo di adozione di un regolamento. Questa resta comunque una pratica consigliata, per evitare controversie e avere chiarezza di diritti e doveri.

Condominio minimo: criteri di ripartizione dei costi

Anche in mancanza di amministratore, i costi del condominio minimo seguono la regola generale dei millesimi per la loro ripartizione. L’articolo 1123 del Codice civile stabilisce che le spese condominiali siano divise tra i condomini degli immobili in proporzione alla quota dell’immobile di cui sono proprietari.

Oltre alla ripartizione per quote millesimali, le spese possono essere ripartite in diversa proporzione se ciascun condomino ne beneficia in diversa proporzione, che dovrà essere definita dall’assemblea di condominio. È poi possibile che alcune spese riguardino un gruppo ristretto di condomini: anche per un condominio minimo è possibile che scale, lastrici solari o cortili siano a disposizione di un gruppo ristretto: in questo caso, le spese saranno ripartite solo tra questi.

Nello specifico caso delle spese per le scale e l’ascensore, l’articolo 1124 del Codice civile stabilisce che il costo deve essere ripartito per metà del suo valore, in funzione della quota millesimale, e per l’altra metà in proporzione al piano in cui è situata l’unità abitativa. il Codice civile prevede criteri di ripartizione anche per solai, soffitti e volte, come anche per il lastrico solare e la terrazza, e tutta la gamma di possibili altre voce di spesa delle parti comuni.

Condominio minimo: criteri di calcolo delle quote millesimali

Anche per il condominio minimo si applica la ripartizione in quote millesimali. È importante quindi comprendere come queste siano calcolate.

In generale, le quote millesimali sono il principale metodo di ripartizione dei costi, anche per un condominio minimo. È importante comprendere come queste siano calcolate. Le quote sono espresse in millesimi: all’intero edificio è attribuito un valore pari a mille. Il valore di ciascuna unità abitativa è calcolato in funzione della sua superficie o della sua cubatura volumetrica: questo valore è poi soppesato per diversi coefficienti che ne possono aumentare o ridurre il valore totale, col risultato che, due unità di pari dimensione possano avere una quota millesimale completamente distinta, ad esempio per la presenza di balconi o terrazzi  in uno dei due.

La procedura per il calcolo della quota millesimale richiede che l’unità abitativa sia scomposta in vani, ciascuno misurato per dimensione e soppesato per appositi coefficienti di riduzione. Quest’operazione, fatta per ciascuna unità abitativa permette di ottenere il valore per l’intero condominio. Il rapporto tra questi due valori stabilisce la quota millesimale.

I coefficienti di riduzione tengono conto di elementi come, il piano in cui si trova l’immobile, il valore di luminosità di cui beneficia, l’orientamento dell’immobile, la destinazione di ogni vano, ecc.

Su richiesta dei condomini che esprimano almeno 500 millesimi, la ripartizione dei millesimi condominiali può essere riveduta.

Assemblea dei condomini in un condominio minimo

Definite le spese e i criteri per la loro ripartizione, il loro pagamento deve essere deliberato in sede assembleare, come per le altre tipologie condominiali.

Il meccanismo di votazione in un condominio minimo deve tenere conto del numero esiguo dei partecipanti all’assemblea. In particolare, al posto del criterio della maggioranza delle quote millesimali dei condomini, è necessaria l’unanimità qualora questi siano solo due.

Il numero ridotto di partecipanti all’assemblea potrebbe portare a situazioni di blocco, in cui non sia possibile trovare un accordo su cui votare congiuntamente. In questi casi, la legge interviene. L’articolo 1105 del Codice civile stabilisce che in caso di indecisione, sia necessario fare ricorso a un giudice, che stabilisca al posto dell’assemblea o nomini un amministratore per il condominio minimo.

La convocazione dell’assemblea in un condominio mimino segue le stesse procedure utilizzate per i condomini di normale dimensione: l’amministratore, ove presente, si fa carico di inviare una comunicazione in cui si indica la data dell’assemblea con debito preavviso e l’ordine del giorno. In mancanza dell’amministratore, questo compito spetta al referente condominiale, nominato tra i proprietari.

Condominio minimo: Bonus e incentivi

Come detto, il condominio minimo non è tenuto alla richiesta del codice fiscale. Questo non preclude il beneficio di eventuali detrazioni fiscali. Lavori sulle parti comuni possono comunque dare diritto a sgravi fiscali se il pagamento delle prestazioni è stato eseguito correttamente dai condomini.

Oltre che alle normali detrazioni sulle quote relative alla propria unità immobiliare, i condomini possono beneficiare pro quota di quelle sulle parti comuni. Ad esempio, lavori in facciata, il rifacimento del tetto o le ristrutturazioni sulle scale possono quindi dare il loro beneficio a ciascun condomino.

Come chiarito dalla Circolare 7/E/2018, la detrazione sulle parti comuni di un condominio minimo può essere ottenuta pro quota dal singolo condomino, inserendo il proprio codice fiscale. Fatture e pagamenti possono essere emesse nei confronti del condomino singolo.

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Il condominio minimo è un tipo di condominio di dimensioni minori. Per la precisione, quando le unità immobiliari che compongono l’edificio siano quattro o meno si parla di condominio minimo. Si parla invece di condominio piccolo quando le unità immobiliari siano inferiori ad otto.

Il condominio minimo non ha bisogno di essere costituito dai condomini. Questo si forma de jure nel momento in cui il costruttore proprietario venda la prima unità abitativa.

Per il condominio minimo valgono alcune semplificazioni procedurali quali, la deroga dall’obbligo di nomina di un amministratore di condominio e di adozione di un regolamento di condominio. La semplicità delle incombenze gestionali e il ridotto numero di abitanti permettono questa semplificazione.

Va poi specificato che, per questioni come la ripartizione dei costi, il Codice civile fornisce un quadro generale per la loro ripartizione. Questa avviene secondo tre distinti criteri: la ripartizione pro quota, definita in base alle quote millesimali di ciascun immobile; la ripartizione secondo l’effettivo uso di ciascuna unità immobiliare; la ripartizione parziale, qualora solo alcuni condomini usufruiscano di determinate parti dell’edificio.

Anche le assemblee di condominio seguono una procedura semplificata. È importante notare tuttavia che, in caso di due soli condomini, la regola della maggioranza per l’approvazione delle delibere è sostituita da quella dell’unanimità: in caso di indecisione dell’assemblea, ciascun condomino può richiedere che un giudice fornisca la sua decisione vincolante.