Condizione sospensiva: mutuo, compravendita e proposta di acquisto

Acquistare un immobile è una procedura complessa, che coinvolge più soggetti e richiede una sequenza di documenti da produrre. Per essere sicuri di affrontare tutte le fasi è necessario che le parti si accordino sui possibili sviluppi e sui ritardi. La condizione sospensiva aiuta a definire cosa fare in attesa che si verifichino gli eventi che possono essere futuri e non completamente dipendenti dalla volontà delle parti. Vediamo in questo articolo in cosa consiste la compravendita sottoposta a condizione sospensiva. 

Condizione sospensiva: cos’è e cosa significa?

La condizione sospensiva è un possibile attributo dei contratti. Normalmente, una compravendita, un affitto o un altro accordo tra le parti hanno valore immediato: Tizio acquista un prodotto e Caio paga il corrispettivo dovuto. Può capitare invece che, per avere effetto, sia necessario che si verifichino delle condizioni future e incerte, attualmente non presenti. Per fare un esempio, la vendita di un bene non ancora creato, che avrà effetto solo dopo la sua produzione.  

La condizione apposta a un contratto può essere di diversi tipi. Se è necessario che si verifichi affinché il contratto inizi ad avere effetto, si parla di condizione sospensiva: ovvero, gli effetti del contratto – la vendita, un affitto, ecc. – sono sospesi finché non si verifichino le condizioni descritte. Ad esempio, Tizio si impegna ad affittare un’abitazione in un’altra città, fintanto che duri il suo trasferimento lavorativo.

Al contrario, si potrebbe avere un contratto con efficacia immediata, ma che smetterà di essere valido al verificarsi di qualche condizione risolutiva: ad esempio, Tizio si impegna a comprare un negozio a condizione che, entro una scadenza, Caio ottenga tutte le certificazioni necessarie per poterci svolgere un servizio di ristorazione.  

In sostanza, grazie alle condizioni apposte ai contratti, le parti possono accordarsi per contemplare eventi incerti o futuri. In questo modo, l’incertezza smette di essere un ostacolo agli accordi tra le parti, le quali possono così avere una maggiore flessibilità e tranquillità organizzativa.

Tipi di condizione

Le condizioni possono essere distinte a seconda delle possibili cause. Si parla di condizione:

• Casuale
• Protestativa
• mista

La condizione casuale è quella che non dipende dalla volontà delle parti, ma da un evento esterno: se il Comune rilascerà delle autorizzazioni, se una terza parte deciderà di vendere, ecc. Una condizione protestativa è invece quella che dipende dalla volontà di una delle parti, che in questo caso ottiene maggiore libertà di azione. “Acquisterò il tale immobile se riuscirò a venderne un altro prima”. In una condizione mista agiscono tanto la volontà di una delle parti quanto qualche evento esterno.

Condizione sospensiva mutuo e compravendita

La condizione sospensiva può essere molto utile in ambito immobiliare, dove il valore dei beni negoziati può essere rilevante, i contratti possono essere articolati e complessi e i soggetti in gioco molteplici.

Una fase critica nella compravendita di un immobile è l’ottenimento del mutuo. L’acquirente si trova in una condizione delicata: da un lato, può aver individuato l’immobile adeguato alle proprie necessità; dall’ altro, attendere che la richiesta di mutuo sia accettata. Né può facilmente invertire le procedure: di norma, nella domanda del mutuo, è necessario indicare le caratteristiche della casa da acquistare. L’Istituto di credito potrebbe voler compiere una valutazione dell’immobile, per stabilire la congruità della cifra erogata e dell’eventuale assicurazione sull’immobile. I mutui offerti sul mercato rispettano il limite dell’80% del valore dell’immobile (Loan to Value, LTV): l’Istituto vorrà essere certo del valore della casa e di quale immobile si tratti prima di erogare il finanziamento.

Per il compratore si configura un dilemma. Se si impegnasse all’acquisto e non ottenesse il finanziamento, si ritroverebbe con un debito senza la capacità di saldarlo o nella necessità di rescindere il contratto, con le conseguenti penali. Dall’altro lato, se anche ottenesse il finanziamento prima di accordarsi col venditore rischierebbe che questi venda l’immobile a qualcun altro.

Bene, l’acquisto di un immobile segue di solito queste fasi:

• Offerta di acquisto dell’immobile
• Contratto preliminare d’acquisto o compromesso
• Rogito

Con l’offerta di acquisto, l’acquirente offre una cifra al venditore. Con l’accettazione dell’offerta, il venditore si impegna a non vendere l’immobile ad altre offerte prima di un determinato periodo. Con il compromesso, le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita. Il rimando serve per entrambe le parti a verificare le condizioni per la compravendita. L’acquirente, in particolare, potrà rivolgersi all’Istituto di credito per ottenere il finanziamento. 

La Corte di Cassazione ha ribadito la validità della condizione sospensiva per le proposte di acquisto immobiliare o nei contratti preliminari. La sentenza n°22046 del 2018 ha confermato che la clausola che preveda la condizione sospensiva per il mutuo è accettabile: il compratore può quindi vincolare la validità della sua offerta alla conferma da parte dell’Istituto di credito per l’erogazione del finanziamento. Il compratore ha l’obbligo di adoperarsi per ottenere il finanziamento, evidentemente rivolgendosi a più Istituti e presentando tutte le documentazioni richieste. La sentenza lascia dunque supporre che la condizione sia di tipo misto e non casuale: non si tratta di un semplice rimando alla decisione dell’Istituto finanziatore, ma è anche necessaria l’azione del compratore affinché si verifichi la condizione.  

A tutela del venditore il compratore versa la caparra confirmatoria, pari al 10% del valore dell’immobile: nel caso di recesso, il venditore potrà tenere la caparra come risarcimento per la mancata vendita; qualora sia il venditore a recedere, al compratore verrà restituita la caparra, più una cifra dello stesso importo. Con il rogito si conclude la procedura di compravendita: le parti firmano il contratto davanti al notaio, che si occuperà di farlo registrare per renderne efficaci gli effetti.

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Come e perché inserire la condizione sospensiva nella proposta di acquisto?

La condizione sospensiva prevede che le parti possano subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto (art. 1153, Codice Civile). Inserire una condizione sospensiva nella proposta di acquisto è quindi un modo per tutelare entrambe le parti. Il compratore ha la tranquillità di poter compiere nella corretta sequenza tutte le procedure necessarie a verificare la condizione dell’immobile e ottenere il finanziamento. Come illustrato sopra, queste fasi coinvolgono più soggetti e richiedono la produzione di molteplici documenti. Dal lato del venditore, se la clausola è stata negoziata e definita correttamente, sapere che il compratore sarà attivamente impegnato nelle azioni necessarie al perfezionamento della compravendita è anch’essa una tutela.  Pertanto, è più vantaggiosa la compravendita sottoposta a condizione sospensiva.

Condizione sospensiva contratto di locazione: perché inserirla?

La compravendita non è l’unico contratto immobiliare che può prevedere una clausola sospensiva. Anche le locazioni possono essere sottoposte a condizioni sospensive. Come illustrato, le condizioni possono essere di molteplice natura. Inserire una clausola sospensiva in un contratto di locazione può essere un modo per tutelare locatore e locatario rispetto agli eventi incerti. I casi possono essere i più disparati: nel caso di un immobile locato a un privato, il proprietario potrebbe voler limitare la durata della locazione a un periodo limitato. Ad esempio, il locatario potrebbe essere interessato a definire una durata diversa dal normale contratto di locazione: con una clausola sospensiva, se accettata dalla controparte, potrebbe subordinare la sua permanenza al verificarsi di condizioni come la sua permanenza in città per motivi lavorativi, ad esempio.

Le fattispecie potrebbero essere le più varie, con un contratto di locazione che, verificatesi le giuste condizioni si trasformasse in un contratto di vendita: Tizio prende in locazione un immobile e, se otterrà entro un determinato periodo una promozione o un finanziamento, potrà avviare la procedura per la compravendita sopra descritta. In questo caso, la condizione sarebbe contemporaneamente risolutiva del contratto di locazione e sospensiva per i successivi contratti nella procedura di compravendita.

In altri casi, la condizione potrebbe essere vincolata alle certificazioni catastali come nel caso di un certificato di agibilità che il Comune potesse concedere o rifiutare in seguito a una ristrutturazione consistente. La locazione potrebbe così avere inizio dal momento in cui l’immobile ottenesse il certificato di agibilità.

Avveramento condizione sospensiva: ecco quando avviene

Quando l’evento che costituisce l’oggetto della condizione sospensiva si avvera, il contratto sviluppa i suoi effetti. Nel caso di una clausola sospensiva per mutuo, l’accettazione da parte dell’Istituto di credito della domanda di mutuo comporta il verificarsi della condizione; nel caso del rilascio di un certificato di agibilità, l’azione del Comune è ciò che fa verificare la clausola. Quali che siano le condizioni previste nel contratto, quando queste si verificano, il contratto inizia ad avere effetto. Questo è in gergo l’avveramento della condizione sospensiva.

Nel caso in cui questo contratto sia una delle fasi di una procedura più complessa, come la compravendita immobiliare, il procedimento prosegue lungo le fasi ulteriori. Il Codice civile stabilisce che “gli effetti dell’avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto, salvo che, per volontà delle parti o per la natura del rapporto, gli effetti del contratto o della risoluzione debbano essere riportati a un momento diverso.” (art. 1360 Codice civile).

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La condizione sospensiva, mutuo o compravendita che sia il contesto di appartenenza, è una clausola che si può apporre ai contratti immobiliari di compravendita o locazione. Questa permette di subordinare l’efficacia del contratto al verificarsi di alcune condizioni future e incerte. La condizione sospensiva è una clausola che, se negoziata e definita correttamente, può tutelare entrambe le parti. Al verificarsi della condizione sospensiva, il contratto produce i suoi effetti. Ecco perché è consigliata una compravendita sottoposta a condizione sospensiva o preliminare sottoposto a condizione sospensiva: è una forma di tutela che può prevenire l’incertezza. E lo stesso si può dire della condizione sospensiva nel contratto di locazione.