Cancellazione ipoteca mutuo: quando si può fare e come?

Dopo una lunga attesa, finalmente la linea del traguardo viene tagliata: il mutuo è estinto, la casa è di proprietà e ormai il debito è solo un ricordo. Ma lo è anche l’ipoteca? Siamo qui proprio per rispondere a questa domanda e capire come sia possibile effettuare la cancellazione dell’ipoteca di un mutuo, perché è fondamentale accertarsi che venga davvero rimossa, una volta terminato il finanziamento.

L’ipoteca è a tutti gli effetti una garanzia a favore del creditore, in merito a beni oppure diritti appartenenti a immobili o mobili, registrati per conto di un debitore. Questa tutela consente all’istituto bancario, in caso di insolvenza da parte del soggetto, l’adempimento delle obbligazioni e la vendita dell’immobile. Ed è così, in sostanza, che la banca si assicura il rimborso totale del prestito, che deve equivalere alla somma finanziata più gli interessi: qualora il mutuatario non dovesse più versare le rate, infatti, la banca avrebbe tutto il diritto di mobilitarsi e, in casi estremi, a pignorare la casa. Ora, cosa succede all’ipoteca a conclusione di un prestito?

C’è da dire, infatti, che non sempre la conclusione del mutuo e l’eliminazione dell’ipoteca coincidono, e per questo è necessario assicurarsi che il nostro iter proceda per il verso giusto e il meno complicato possibile. Ecco perché vogliamo aiutarvi a capire come funziona la cancellazione ipoteca mutuo: lungo la lettura di questo articolo troverete una guida pratica su come rimuovere l’ipoteca iscritta sul proprio immobile.

Cosa significa cancellare l’ipoteca di un mutuo?

Il mutuo ipotecario ha consentito a molte famiglie italiane di acquistare una casa, con un piano di rimborso di circa venti o trent’anni. In questo lungo arco di tempo, ad assicurare il rimborso era l’ipoteca posta a garanzia sull’immobile. Infatti, per proteggersi dal rischio di perdere il loro credito, le banche richiedono la garanzia in percentuale maggiore, che parte dal 150% fino ad arrivare ad un massimo del 300% rispetto al valore del mutuo erogato. Perché maggiore? Semplicemente, per mettersi al sicuro anche dal rischio di svalutazione dell’immobile, che gli determinerebbe un prezzo dell’immobile inferiore alla somma prestata. Dunque, l’ipoteca è ciò che assicura le banche da due cose che potrebbero accadere in questo tempo medio-lungo: l’inadempienza del debitore e la variazione di prezzo dell’immobile. Ma quando un mutuatario finisce di pagare il mutuo, deve rimuovere l’ipoteca? 

Diciamo che l’ipoteca è una garanzia che decade, ma che non sempre questa decadenza coincide con la fine del mutuo, che si tratti di burocrazia o anomalie. Insomma, sebbene la garanzia decada automaticamente dopo circa 20 anni, c’è la possibilità che il mutuatario debba procedere con la richiesta di cancellazione d’ipoteca. Questo perché un proprietario, qualora volesse vendere l’immobile o acquistarne un altro, riscontrerebbe dei problemi dal momento che l’ipoteca continuerebbe a comparire nei registri pubblici.

Fino a qualche tempo fa, togliere l’ipoteca causava diversi problemi burocratici, perché le procedure non erano automatiche. Ciò ha ostacolato molti mutuatari, come ad esempio quelli che estinguevano anticipatamente il mutuo e non riuscivano ad ottenere l’accredito della quota assicurativa. Ma, fortunatamente, oggi la procedura è stata semplificata nei passaggi che vi mostriamo nel prossimo paragrafo.

Come eliminare l’ipoteca nel mutuo

Premettiamo che è necessario che il finanziamento venga completamente estinto da parte del debitore perché avvenga la cancellazione ipoteca. Mutuo estinto o meno, però, è importante capire fin da subito come si cancella l’ipoteca dal proprio mutui. Diciamo che di base ci sono due possibilità in vigore:

Cancellazione ipoteca d’ufficio o “semplificata”

La legge Bersani (40/2007) inerente ai mutui sancisce e semplifica di gran lunga la procedura di rimozione di tale garanzia, attribuendone la totale responsabilità alla banca. In parole povere, la cancellazione avverrà in maniera automatica, a seguito del completo pagamento del mutuo. Puoi approfondire la cancellazione ipoteca Bersani qui, ma eccone riassunte le tre principali condizioni:

• L’ipoteca verrà eliminata nella medesima data di estinzione del prestito.
• A decorrere dalla suddetta data e non oltre i 30 giorni, senza nessun costo a carico del mutuatario, la banca (creditore) invierà la quietanza che attesta l’estinzione del debito al Conservatore dei Registri immobiliari.
• Conseguentemente a tale invio, se l’organo preposto non riceve alcuna ulteriore segnalazione, procede all’eliminazione dell’ipoteca, durante la giornata successiva. A tal proposito, segnaliamo però che non sempre suddetta procedura avviene secondo i tempi prestabiliti. Ecco perché è altrettanto importante controllare lo stato di avanzamento della richiesta! È possibile farlo attraverso il servizio gratuito disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, muniti di apposito pin. Infine, il creditore è incaricato di comunicare a sua volta all’ex mutuatario, l’avvenuta cancellazione, non oltre i 30 giorni. Per cui, in molti casi questa pratica seppur gratuita ed automatica, potrebbe risultare più lenta rispetto alla prossima che stiamo per scoprire.

Cancellazione ipoteca attraverso l’atto notarile

La precedente opzione semplificata prevedeva una comunicazione attiva tra creditore e uffici preposti, senza il coinvolgimento del debitore. Qui, invece, la palla passa direttamente nelle mani dell’ex mutuatario, che potrà avvalersi di una cancellazione in tempi decisamente più brevi, rivolgendosi al notaio. Vediamo come procedere secondo tre distinte ipoteche:

• Volontaria.
  Ovvero l’ipoteca che avviene con il consenso di entrambe le parti, creditore e debitore. La sua cancellazione può essere eseguita quando il richiedente incarica un notaio di redigere l’atto, con conseguente remunerazione. 
• Legale.
  È applicata in rari casi e direttamente dal Conservatore dei Registri immobiliari, come semplice garanzia che salvaguarda sia i venditori che i coeredi dell’immobile in questione. Il procedimento per la sua rimozione avviene in modo analogo a quella volontaria.
• Giudiziale.
  Cioè quella che avviene tramite il provvedimento giudiziale, da parte delle autorità competenti. In tal caso, la rimozione dell’ipoteca può avvenire esclusivamente con l’esecuzione della procedura del tribunale, dove è la figura preposta (il giudice) a stabilire le sorti della sentenza.

Cancellazione ipoteca mutuo: quando è possibile?

Come accennato, per legge l’ipoteca dura circa 20 anni dalla sua iscrizione e si estingue da sola. Ma, qualora dovesse servire, si può togliere l’ipoteca prima dei 20 anni? diciamo che è possibile, ma solo in alcuni casi. Facciamo l’esempio dell’estinzione anticipata: un mutuatario che rimborsa il mutuo in 10, 15 anni, o comunque prima del tempo previsto dalla legge, ha diritto ad una ad una cancellazione anticipata (ma non automatica) della garanzia.  Di base, secondo la legge 40/2007, la cancellazione anticipata si può richiedere solo in possesso di alcuni requisiti:

 

1.  L’ipoteca è stata iscritta a garanzia di un mutuo.
   Escludendo le ipoteche di natura legale o giudiziale, nonché quelle iscritte a garanzia di altre tipologie di prestito. Ad esempio, nel caso dell’apertura di un credito bancario, cioè il contratto con la quale una banca garantisce la disponibilità di una certa quantità di denaro, per un tot. di tempo determinato o indeterminato.

2. L’ipoteca è stata iscritta a garanzia di un creditore.
   Precisamente, l’ipoteca può essere iscritta non solo a favore di una banca, ma anche di una società finanziaria, oppure ad un ente previdenziale, ad esempio per quanto riguarda i mutui concessi agli iscritti.
3. È inerente alla cancellazione totale dell’ipoteca.
   La rimozione dell’ipoteca deve essere in riferimento alla totale cancellazione e conseguente alla completa estinzione del mutuo. Dunque, non è possibile applicare la cancellazione d’ipoteca automatica in riferimento ad alcune specifiche casistiche:

• Alle riduzioni dell’ipoteca successiva ad un pagamento parziale del debito.
• Alle restrizioni strettamente legate ai beni ipotecati.
• Agli svincoli di beni relativi a tale garanzia.
• Ai frazionamenti inerenti all’ipoteca.

Deduciamo che la cancellazione dell’ipoteca se non avviene in automatico e se non può essere richiesta anticipatamente secondo i seguenti punti, va richiesta tramite atto notarile, previo consenso del creditore.

Tempi per la cancellazione dell’ipoteca

Poiché ogni caso è a se stante, i tempi variano da procedura a procedura. La cancellazione d’ufficio impiega circa 30 giorni lavorativi, ma non sempre avviene nei tempi previsti. Infatti, non esistendo una vera e propria sanzione per il creditore che oltrepassa questo termine, le banche tendono a ritardare. Per quanto concerne l’atto notarile, invece, è immediato. Basandosi su un servizio notarile privato e a pagamento, le tempistiche seguono l’iter del professionista, come illustrato in precedenza.

Cancellazione ipoteca sul mutuo: quanto costa?

Infine, veniamo al costo della cancellazione d’ipoteca sul mutuo, sempre distinguendo le due tipologie d’ipoteca. Come abbiamo visto, per legge la cancellazione semplificata non prevede costi per l’ex mutuatario. Caso diverso, invece, riguarda i mutuatari che chiedono la cancellazione anticipata del mutuo. Come dicevamo poc’anzi, infatti, rimuovere prima l’ipoteca significa rivolgersi ad un notaio per redigere l’atto notarile. Dunque il costo per la cancellazione anticipata corrisponde al costo del notaio, che oscilla tra i 600 e i 1200 euro.

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Termina qui il nostro approfondimento sulla cancellazione d’ipoteca sul mutuo, sperando di aver risposto a tutte le vostre domande circa la rimozione della garanzia dal vostro immobile. Come sappiamo, l’ipoteca è ciò che permette in un certo senso il nostro mutuo: la banca, infatti, proteggendosi con il diritto a riscuotere l’immobile, si mette al sicuro da una nostra eventuale inadempienza. Ma cosa succede quando finiamo di pagare il mutuo? Semplicemente, l’ipoteca decade da sola ma non sempre avviene nei tempi previsti. E se necessitate di cancellare anticipatamente la vostra ipoteca, speriamo di avervi aiutato mostrandovi cosa dovete fare. 

N di Simulatori Mutuo salutiamo qui i nostri lettori, restando sempre a disposizione per qualsiasi dubbio o necessità. Potete scriverci al nostro canale, oppure lasciare una vostra opinione personale sulla cancellazione ipoteca mutuo con un commento sotto l’articolo. A presto!