Calcolo estinzione parziale mutuo: simulazione e interessi

Quando stipuliamo un mutuo siamo perfettamente consapevoli che sarà per un lungo periodo di tempo. Durante 10, 20 o 30 anni le cose cambiano in modo inevitabile, e possono farlo in negativo ma anche in positivo. Una promozione tanto attesa, un’eredità che arriva inaspettatamente, una vincita fortuita. Queste sono solo alcune valide motivazioni per le quali un mutuatario decide di richiedere l’estinzione anticipata.

Quest’ultima, potrebbe essere totale ma anche in riferimento ad una sola parte del finanziamento. Ecco dunque dove entra in gioco il calcolo per l’estinzione parziale del mutuo, grazie al quale il richiedente può inquadrare meglio la situazione del suo piano di ammortamento, decidendo se vale la pena o meno procedere con l’iter prestabilito. L’aumento del proprio capitale, e di conseguenza della liquidità di cui disponiamo, sono ottime ragioni per inviare alla banca una richiesta estintiva.

Ma che cosa prevede questa procedura? Come si calcola? Ci sono penali da versare? Sono tutte domande alle quali cercheremo di rispondere nel modo più esaustivo possibile, grazie a questa pratica guida al calcolo estinzione parziale mutuo.

Che cos’è l’estinzione parziale mutuo?

L’estinzione parziale di un mutuo è la procedura grazie alla quale il debitore può decidere di restituire al suo creditore una parte del finanziamento, prima della scadenza ufficiale del contratto. Come accennato poc’anzi, durante il lasso di tempo entro il quale stabiliamo di rimborsare il debito, il nostro conto in banca potrebbe improvvisamente lievitare. Dunque, se la nostra situazione economica migliora, perché non pensare di restituire in anticipo una parte del capitale prestatoci?

In questo modo, potremmo ottimizzare la nostra spesa totale di mutuo, riducendo non solo l’entità della rata mensile, ma anche l’importo degli interessi da versare, quindi della somma che rimane da estinguere. In alcuni casi, ove il contratto di mutuo sottoscritto lo consenta, il soggetto può scegliere di mantenere lo stesso importo di rata, accorciando però la durata del finanziamento. In alternativa, esiste anche la possibilità di effettuare l’estinzione totale del mutuo, ovvero quando il debito viene restituito in un’unica soluzione, con cui il finanziamento verrà ufficialmente considerato estinto. Ma, tornando a noi, come si fa il calcolo estinzione parziale mutuo? Scopriamolo nel prossimo paragrafo.

Come calcolare l’estinzione parziale mutuo

Dunque, ora che sappiamo cos’è l’estinzione parziale del mutuo, possiamo iniziare a fare due conti in merito. Quando decidiamo di procedere con questo iter, la somma che stiamo versando in anticipo andrà ovviamente sottratta a quella totale del nostro finanziamento. Ciò significa che la banca non avrà più voce in capitolo per quanto riguarda gli interessi, inerenti alla quota che stiamo anticipando. D’altra parte, grazie all’estinzione parziale del mutuo, anche la rata mensile verrà ricalcolata. Per comprendere al meglio il meccanismo del calcolo estinzione parziale mutuo, prendiamo come esempio un’offerta di finanziamento reale:

• Credem Banca: Credem fisso (acquisto prima casa) 

Importo mutuo	Durata	Rata	TAN fisso
€ 100.000,00	20 anni	€ 519,25	2,28%

Ora che abbiamo i dati essenziali, possiamo procedere con il calcolo estintivo del mutuo. Per farlo, ci aiuteremo con una pratica tabella esplicativa:

VOCI	VALORI	CALCOLO
Capitale che vogliamo restituire	€ 20.000,00 su  € 100.000,00	Quota di restituzione anticipata/Totale finanziamento x 100=  Percentuale estinta 20.000/100.000= 0,2 x 100 = 20%
Percentuale  rimanente	20% su 100%	Percentuale totale – Percentuale estinta = Percentuale rimanente 100 – 20= 80%
Ricalcolo rata	€ 519,25 (iniziale)	Rata iniziale x Percentuale di debito rimanente= Nuova rata 519,25 x 80 = 415,40 €

Per procedere con il calcolo in riferimento al nostro specifico mutuo, avremo necessità dei conteggi estintivi: basterà richiederli alla nostra banca. In questo modo, potremo risalire alla quota precisa di capitale che abbiamo già versato, nonché a quella degli interessi, oltre a poter visionare l’intero piano di ammortamento previsto dal contratto che abbiamo stipulato. Se cerchi ulteriori informazioni in merito a questi specifici calcoli, ti sarà sicuramente utile leggere anche il nostro approfondimento circa gli interessi passivi mutuo prima casa.

Estinguere prima il mutuo: c’è una penale?

Fortunatamente, il Decreto Bersani in vigore dal febbraio 2007 introduce varie liberalizzazioni nel panorama finanziario. Ad esempio, la surroga di un finanziamento diventa gratuita, cosa che prima del decreto non era in alcun modo possibile. Ma per estinguere il mutuo, invece, è ancora prevista una penale?

Ad oggi, le banche non hanno più il diritto di applicare penali circa estinzioni anticipate in forma parziale o totale di un mutuo. A tal proposito, dobbiamo fare però un’importante precisazione: cosa succede alle penali dei mutuatari che hanno acceso un mutuo prima del 2007? In questo caso, il Decreto Bersani ha ridimensionato le quote delle sanzioni previste. Infatti, quest’ultimo sancisce che le penali previste, per mutui ante 2007, dovranno essere modificate in base al tasso con il quale è stato stipulato il mutuo. Vediamoli tutti nel dettaglio qui di seguito.

TIPOLOGIA MUTUO	PENALE
Tasso variabile	Richiesta di estinzione anticipata negli ultimi 2 anni del piano di ammortamento: penale non prevista Richiesta di estinzione anticipata prima degli ultimi 3 anni del piano di ammortamento: penale massima dello 0,50% Richiesta di estinzione anticipata durante il terz’ultimo anno del piano di ammortamento: penale dello 0,20% Nel caso in cui la penale prevista dal mutuo abbia già un valore inferiore, rispetto a quanto sancito dal Decreto, è possibile ottenere un’agevolazione pari allo 0,20% in riferimento a quanto stipulato precedentemente nel contratto.
Tasso fisso (Stipulato dopo il 2001)	Richiesta di estinzione anticipata negli ultimi 2 anni del piano di ammortamento: penale non prevista Richiesta di estinzione anticipata durante il terz’ultimo anno del piano di ammortamento: penale dello 0,20% Richiesta di estinzione anticipata dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: penale dell’1,50% Richiesta di estinzione anticipata  durante la prima metà della durata del mutuo: penale massima dell’1,90%  Nell’eventualità in cui la penale prevista dal mutuo abbia già un valore inferiore, rispetto a quanto sancito dal decreto, è possibile ottenere un’agevolazione pari allo 0,25% circa le penali uguali o maggiori. Infine, per le penali contrattuali minori all’1,25%, l’agevolazione sarà pari allo 0,15%.
Tasso fisso (Stipulato prima del 2001)	In questo caso, verranno applicate le medesime regole del tasso variabile, riportate nella prima riga della tabella esplicativa.
Tasso misto	Per il tasso misto è ancor più semplice orientarsi, vediamo qui di seguito i due casi possibili: Al momento della richiesta estintiva è in corso un mutuo a tasso variabile: valgono le medesime regole attuate per un finanziamento a tasso variabile; Al momento della richiesta estintiva è in corso un mutuo a tasso fisso: valgono le medesime regole attuate per un finanziamento a tasso fisso.

C’è un’importante precisazione da fare, e che spieghiamo meglio nel prossimo paragrafo. In seguito alla sentenza di dicembre 2022 della Corte costituzionale, le limitazioni sull’estinzione anticipata del mutuo e relativi costi a carico del mutuatario sono valutati come incostituzionali. Pertanto, è subentrata una nuova normativa che prevede la restituzione da parte della banca al mutuatario delle spese relative all’estinzione. Vediamole insieme.

Estinzione anticipata mutuo e rimborso interessi: la sentenza

Dicevamo, con la sentenza 263 depositata il 22 dicembre 2022, la Corte costituzionale ha stabilito che in caso di estinzione anticipata mutuo devono essere ridotti proporzionalmente tutti i costi sostenuti per accendere il contratto di finanziamento. La Corte ha infatti sancito l’incostituzionalità delle precedenti limitazioni sui costi dei consumatori e dunque, d’ora in poi, tutte le spese devono essere ridotte proporzionalmente laddove il debitore ricorre all’estinzione anticipata.

Come sottolinea il Codacons, in questo modo i consumatori che estinguono anticipatamente un contratto di finanziamento hanno diritto al rimborso dei ‘costi recurring’, cioè costi assicurativi e interessi, e ‘costi front up’, cioè spese istruttorie e commissioni per l’attività di intermediazione finanziaria.

La sentenza si rivolge in particolare ai contratti di mutuo stipulati prima del 2021 e retroattivamente fino a 10 anni prima. In questo senso, è stata fatta una stima sul rimborso che le banche dovrebbero ai clienti vittime della limitazione: circa 5 miliardi di euro; ossia, migliaia di euro per ogni consumatore.

Estinzione anticipata: come richiederla alla banca

Per richiedere di estinguere il mutuo, sia parzialmente che totalmente, basta una raccomandata con ricevuta di ritorno. Al momento dell’invio, sarà necessario inserire all’interno della raccomandata A/R non solo la richiesta esplicita di estinzione anticipata, ma anche una copia del documento d’identità nonché quella del codice fiscale. Per accelerare le tempistiche è anche possibile munirsi dell’apposito modulo, andandolo a ritirare direttamente in una delle banche con il quale abbiamo sottoscritto il mutuo.

Nel caso in cui il finanziamento sia stato stipulato prima del 2007, è fondamentale allegare anche la richiesta per l’adeguamento della penale, come spiegavamo nel precedente paragrafo. L’istituto di credito, dopo aver ricevuto la richiesta estintiva e aver controllato la documentazione allegata, invierà lo specifico calcolo estinzione parziale mutuo. Ma come sapere se vale davvero la pena richiederla? Scopriamolo nel prossimo paragrafo.

Quando conviene fare l’estinzione parziale?

Indubbiamente, versare in anticipo una quota del nostro finanziamento potrebbe sembrare sempre un’ottima idea. Nella realtà dei fatti, però, non è sempre così conveniente per il nostro portafoglio. Ad esempio, il piano di ammortamento più utilizzato in Italia è quello alla francese, ovvero quello in cui è previsto che gli interessi vengano rimborsati prima della quota del capitale di debito. Dunque, in questo caso, l’estinzione anticipata è vantaggiosa se abbiamo da poco sottoscritto il nostro contratto di mutuo. Di fatto, la convenienza diminuisce in modo direttamente proporzionale al passare dei mesi, dunque al tempo di restituzione del mutuo. 

Ecco perché se stiamo ripagando un finanziamento già da svariati anni, non vale la pena richiedere l’estinzione anticipata. Infatti, le quote d’interesse sono già state quasi interamente versate, dunque ci resta comunque da pagare il capitale effettivamente prestatoci dalla banca. Al contrario, nell’eventualità in cui abbiamo stipulato un mutuo all’italiana, potrebbe valere la pena richiedere il calcolo estinzione parziale anticipata. Perché? Di base, questa tipologia di finanziamento prevede il versamento di una quota capitale fissa, mentre quella degli interessi diminuisce col passare del tempo. Ciò significa che potremmo avere un certo risparmio anche se al momento della richiesta, abbiamo già vari anni alle spalle come mutuatari. 

Ad ogni modo, in seguito all’ultima sentenza della cassazione (12/2022), vale la pena consultare un professionista e vedere anche se col rimborso interessi dell’estinzione anticipata da parte della banca al consumatore vale la pena oppure no.

Surroga al posto di estinzione anticipata

Come anticipato, se sono già diversi anni che stiamo rimborsando il nostro debito, non è molto conveniente richiedere l’estinzione anticipata parziale. Diversamente, però, potrebbe convenire una surroga del mutuo. Infatti, nel caso in cui un colpo di fortuna ci consente di avere più liquidità a nostra disposizione, ma allo stesso tempo siamo già a buon punto con il piano di ammortamento, possiamo pensare di surrogare il finanziamento. In tal modo, potremmo ottenere un importo minore e condizioni migliori rispetto a quello attuale di mutuo, andando così a estinguere parzialmente la somma da rimborsare. Se cerchi ulteriori informazione circa la surroga puoi trovare tutto ciò di cui hai bisogno nel nostro articolo surrogazione mutuo prima casa. 

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Siamo arrivati alla conclusione del nostro approfondimento a proposito del calcolo estinzione parziale mutuo, nella speranza di avervi fornito tutte le informazioni che stavate cercando. Noi di Simulatori Mutuo restiamo a vostra disposizione, nel caso in cui aveste ancora dubbi in merito contattateci via email  per domande o curiosità. In alternativa, potete sempre lasciare un commento qui sotto, raccontandoci se il vostro calcolo estinzione parziale mutuo è stato utile per procedere alla richiesta ufficiale. A presto!