Assegno proposta di acquisto immobiliare: restituzione, incasso e importo

La compravendita di un immobile richiede fiducia, tanto da parte del venditore quanto da quella del compratore. Il valore del bene scambiato, la complessità delle operazioni da svolgere e il numero dei soggetti coinvolti rendono delicate le azioni richieste. Uno degli strumenti per allineare le intenzioni delle parti è la costituzione di un deposito fiduciario scambiato sotto forma di assegno non trasferibile. In questo articolo proponiamo una guida all’assegno per la proposta di acquisto immobiliare.

Assegno proposta di acquisto immobiliare: a cosa serve? 

Acquistare un immobile è un’operazione complessa. Individuare la casa giusta, alle adeguate condizioni economiche è solo una delle tante operazioni da eseguire prima di concludere la compravendita. L’intera procedura è generalmente divisa in tre fasi negoziali in sequenza: 

• Offerta o proposta di acquisto dell’immobile
• Contratto preliminare di acquisto, o compromesso
• Rogito

Con la proposta di acquisto, compratore e venditore entrano nelle fasi preliminari di un possibile accordo di vendita. Per entrambe le parti è essenziale dedicare a questa fase le giuste risorse, in termini di tempo. Il venditore ha interesse a non precludersi altre offerte, per selezionare quella più vantaggiosa. L’acquirente ha l’obiettivo di minimizzare l’importo corrisposto e l’eventuale finanziamento da richiedere all’Istituto di credito. 

A parità di condizioni, il venditore ha maggior potere negoziale: salvo criticità dell’immobile in questione o delle contingenze del mercato immobiliare, o urgenze personali, egli può sempre rifiutare una proposta che non ritenga adeguata. È il potenziale acquirente ad avere maggiori restrizioni; non solo di budget, ma anche di tempo: l’eventuale delibera di mutuo ottenuta dalla banca ha una validità di pochi mesi, scaduti i quali dovrà essere chiesta di nuovo. 

Per segnalare la serietà della propria proposta, e avere maggiori chances di vederla accettata, il potenziale compratore allega un assegno alla proposta di acquisto immobiliare. Con questo impegno finanziario, il proponente certifica l’affidabilità del proprio impegno contrattuale. L’assegno è consegnato direttamente al venditore o all’agenzia immobiliare, qualora vi sia un intermediario nella compravendita. L’assegno è in ogni caso intestato al proprietario e consegnatogli dall’agenzia una volta che il venditore potrà effettivamente incassarlo. 

La funzione dell’assegno è quella di deposito fiduciario, ossia di una somma di denaro consegnata a titolo gratuito e non produttiva di interessi in funzione di garanzia. Qui sta la sottile differenza: la cifra è una garanzia di serietà negoziale e non un acconto sulle cifre da versare: formalmente non si è ancora avuta nessuna trattativa. Per questa ragione, l’assegno non dovrebbe essere incassato ma conservato, in quanto il venditore beneficiario potrebbe doverlo restituire. Va da sé che l’assegno non rappresenti nemmeno un compenso o commissione per l’agenzia immobiliare.

Importo assegno proposta di acquisto: a quanto ammonta?

Non c’è una regola precisa circa l’importo dell’assegno per la proposta di acquisto. La determinazione dell’importo è facoltativa. Come detto, l’assegno funge da garanzia e non da anticipo; quindi, non è strettamente necessario che vi sia una correlazione tra l’importo dell’assegno e il valore dell’immobile in vendita. La cifra è intesa per essere un segnale della serietà del proponente e come tale seguirà un valore di mercato. 

Di prassi, le agenzie immobiliari richiedono un valore attorno ai cinque mila euro da allegare alla proposta di acquisto. Questa cifra può anche essere inferiore nel caso in cui l’immobile abbia un valore più basso: l’assegno può scendere a due mila euro per immobili inferiori ai 20 mila euro di valore. Come detto, la determinazione dell’importo è determinata dalla prassi di mercato piuttosto che dalla normativa in materia.

Per altro, l’esatto importo dell’assegno non dovrebbe impensierire il proponente ben interessato: innanzitutto la cifra non verrebbe incassata fino all’accettazione della proposta; in secondo luogo, le migliaia di euro vincolate sono solo la prima parte della cifra totale che, finanziate o dirette, dovrà sborsare per l’acquisto per cui ha fatto la proposta. Il vero limite, semmai, potrebbe semmai essere quello di ostacolare eventuali altre offerte. 

Restituzione assegno proposta di acquisto: quando avviene?

L’assegno è solo un allegato alla proposta, che può essere accettata o rifiutata. Se il venditore considererà insufficiente la cifra offerta per l’acquisto, lascerà decadere l’offerta, comunicando il rifiuto al proponente. In questo caso la trattativa non avrà luogo: il proponente sarà svincolato dal suo impegno negoziale e potrà dedicarsi a cercare altre offerte sul mercato; il venditore sarà tenuto alla restituzione dell’assegno; l’agenzia immobiliare non potrà richiedere alcuna commissione.  

Un altro caso in cui l’assegno del deposito fiduciario può venire restituito è quando sia il proponente a dover ritirare l’offerta. Il caso classico è quando l’Istituto di credito rifiuti la richiesta di finanziamento: vedendosi rifiutata la richiesta di mutuo il proponente sarà costretto a ritirare l’offerta. Il proponente può revocare la proposta fatta finché il contratto non sia concluso. Allo stesso modo il venditore può revocare l’accettazione purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione (art. 1328 Codice civile)

È con l’accettazione della proposta di acquisto che le cose cambiano. Con l’accettazione dell’offerta, il venditore si impegna a non vendere l’immobile ad altre offerte prima di un determinato periodo. Le parti si avviano a definire il contratto preliminare di vendita o compromesso. Questo documento, che ha la forma del contratto tra le parti, vincola acquirente e venditore a stipulare un successivo contratto di vendita di fronte al notaio, detto rogito. Anche il contratto preliminare di vendita prevede il versamento di una somma da parte del compratore al venditore: quello che cambia è la natura di questo versamento. 

Dal conferimento di una somma a titolo di deposito fiduciario, con il compromesso viene versata una caparra confirmatoria. Deposito fiduciario e caparra confirmatoria svolgono due funzioni differenti: il primo è un segnale della serietà del proponente; la seconda ha la funzione di rafforzare il diritto del creditore al risarcimento del danno da inadempimento, nel caso la controparte si ritirasse dai suoi impegni contrattuali. 

La regola è così definita: in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, tenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. (Art. 1385 Codice civile) Quindi, se a recedere è il venditore proponente, egli perderà la caparra conferita; se a recedere dal contratto preliminare è il venditore, questi dovrà rendere la caparra oltre a una cifra di pari importo.  

Se l’assegno del deposito fiduciario ha un valore fisso, la caparra confirmatoria ha un importo di norma tra il 5 e il 10 percento del valore della casa. Questo comporta che l’operazione possa essere eseguita restituendo l’assegno del deposito fiduciario e versando l’intero importo della caparra confirmatoria o tramite l’incasso dell’assegno e il conguaglio della differenza tra i due importi.  

Il recesso del compratore o del venditore potrebbe trascendere le loro intenzioni ed essere imputabile a fattori esterni. Ad esempio, un immobile in pendenza di regolarizzazione potrebbe non ottenere le certificazioni di abitabilità necessarie alla vendita, oppure l’Istituto di credito potrebbe revocare la delibera di mutuo. Entrambe le parti possono tutelarsi inserendo nel contratto preliminare delle clausole che contemplino condizioni sospensive o risolutive: queste hanno la facoltà di annullare gli effetti del contratto al verificarsi di eventi futuri o incerti. Nel caso della condizione sospensiva, gli effetti del contratto saranno attivati soltanto dopo gli eventi previsti, come nel caso del rilascio di un certificato; nel caso della condizione risolutiva, il verificarsi degli eventi annulla il contratto preliminare fin dalla sua origine: in questo caso, non vi è inadempimento, in quanto nel contratto era già prevista la sua possibile perdita di efficacia. 

Incasso assegno proposta di acquisto: quando si può?

Come detto, l’assegno del deposito fiduciario non è incassabile dal venditore fin tanto che la proposta non sia stata accettata. La proposta può poi subordinare la propria efficacia all’ottenimento del mutuo. In questi casi, laddove presente, l’agenzia immobiliare è incaricata di custodire l’assegno. Solo all’effettiva delibera del mutuo l’assegno verrà conferito al venditore. In questo modo si evita che, una volta incassato l’assegno, le cifre debbano essere restituite al promittente con un altro titolo di credito. 

Proposta di acquisto tra privati: assegno, come funziona?

Qualora la trattativa coinvolga solo le due parti, senza il ricorso a un terzo intermediario, può risultare difficile coordinare le azioni. Il rischio tipico è quello dell’incasso dell’assegno da parte del venditore. In un paio di casi questo non costituirebbe un problema di sorta: nel fortunato caso in cui l’acquirente non debba ricorrere a una richiesta di finanziamento per l’acquisto. In questo caso, compratore e venditore non sottostanno a condizioni esterne che potrebbero impedire il perfezionamento della compravendita, quindi saranno ridotti i casi in cui sia necessario effettuare il rimborso dell’assegno. 

Un altro caso può essere costituito dall’acquirente che abbia già ottenuto una delibera reddituale: sebbene anche questa possa essere revocata per il sopraggiunto peggioramento delle condizioni reddituali del compratore richiedente, il fatto che l’Istituto di credito si sia concentrato solo sulle condizioni del richiedente aiuta a ridurre le eventuali cause di revoca. Si intende: quando l’Istituto di credito eroghi un finanziamento senza considerare il valore dell’immobile, questo importo sarà tendenzialmente minore ma non risentirà di eventuali criticità sollevate dal perito. Una casa che si rilevasse gravata da ipoteca o non conforme ai requisiti di abitabilità non coinvolgerà i calcoli di economicità della banca.

---

In fase di proposta di acquisto, l’aspirante compratore spicca un assegno per la proposta d’acquisto immobiliare a favore del venditore. Questo assegno rappresenta un deposito fiduciario e segnala le buone intenzioni del proponente. Il venditore non dovrebbe incassare questo importo ma conservare l’assegno. Qualora nella trattativa sia coinvolta un’agenzia immobiliare come intermediario, questa si farà carico di conservare l’assegno emesso. 

Fin tanto che la proposta non è confermata, il proponente può recedere dall’offerta e ottenere la restituzione dell’assegno per la proposta di acquisto. Con l’accettazione da parte del venditore le parti si avviano verso la successiva fase negoziale del compromesso.

Con il contratto preliminare di acquisto, l’acquirente è tenuto al versamento di una caparra confirmatoria, che ha un importo e una natura differente dal deposito fiduciario: questa rappresenta un acconto per l’acquisto e una garanzia in caso di inadempienza contrattuale a tutela di entrambe le parti.