Acquisto casa in leasing 2024: come funziona e cosa sapere

Acquistare casa con un mutuo può risultare difficoltoso, soprattutto se non si dispone di un capitale iniziale. Di norma, le banche finanziano fino all’80% del valore dell’immobile, dietro garanzia ipotecaria sullo stesso. Una soluzione alternativa, soprattutto per i giovani, è rappresentata dal leasing finanziario. Ecco di cosa si tratta.

Acquisto casa in leasing: cosa significa?

Con il leasing immobiliare i privati hanno la possibilità di acquistare una casa pagando dei canoni periodici. Al termine del leasing, c’è la possibilità di riscattare il bene con un maxi-canone finale e diventare proprietari della casa. Questa modalità di acquisto è stata riconosciuta dalla Legge di Stabilità del 2016 (L. 208/2015), che aveva introdotto delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. 

Il leasing immobiliare deriva dai contratti di finanziamento per i beni strumentali alle imprese. Con il leasing finanziario, una società di leasing concede a un’impresa l’utilizzo di un macchinario, un impianto industriale o un qualunque altro mezzo di produzione, dietro compenso di un canone di locazione: al termine del periodo pattuito, l’impresa può decidere se riscattare o meno il bene o se rinnovare il leasing con un altro bene.

Selezionata la casa, una famiglia che volesse acquistarla con un leasing immobiliare potrebbe quindi accordarsi con la banca o la società di leasing sui canoni da pagare e vivere nell’immobile che diventerà di sua proprietà solo dopo il riscatto finale. 

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Contratto leasing per acquisto casa: differenze dal mutuo

È importante distinguere il leasing immobiliare da tutti gli altri tipi contrattuali che hanno per oggetto un’immobile abitativo:

• Mutuo ipotecario
• Affitto a riscatto o Rent to buy
• Affitto

Mutuo ipotecario e leasing immobiliare

Il mutuo ipotecario è il contratto con il quale un privato ottiene un finanziamento per l’acquisto di una casa. L’Istituto di credito concede un prestito dietro adeguate garanzie. Solitamente queste sono composte dall’ipoteca sull’immobile da acquistare e permettono di ottenere un finanziamento non superiore all’80% del suo valore: il Loan-to-value (LTV) è un parametro molto importante per valutare l’importo che si può richiedere. 

Due sono le principali differenze tra il mutuo ipotecario e il leasing immobiliare: la proprietà dell’immobile e i pagamenti per il finanziamento. Con il mutuo, il richiedente ottiene i fondi per l’acquisto: è il mutuatario che diventa proprietario dell’immobile grazie ai soldi prestati dalla banca; con la garanzia ipotecaria, quest’ultima potrà eventualmente procedere all’esproprio e rifarsi del mancato pagamento. Nel caso del leasing finanziario, invece, la persona che richiede il finanziamento potrà diventare proprietaria dell’immobile solo dopo aver pagato il maxi-canone di riscatto finale. 

Anche la struttura dei pagamenti può differire molto. Il piano di ammortamento di un mutuo prevede normalmente una sequenza di rate dello stesso importo, denominato ammortamento francese. Possono essere scelti altri tipi di ammortamento, con rate crescenti, decrescenti o variabili, anche in funzione dei tassi fissi o variabili. Nel caso del leasing immobiliare, è prevista una serie di canoni periodici – solitamente mensili – di medesimo importo e uno o più canoni finali maggiorati per l’opzione di riscatto della proprietà. Quindi, nel caso del leasing immobiliare l’esborso maggiore sarà effettuato alla fine del periodo del finanziamento.    

Rent to buy e leasing immobiliare

L’affitto a riscatto, o rent to buy, e leasing immobiliare presentano notevoli similitudini. Entrambi prevedono una serie di canoni periodici; entrambi prevedono la possibilità di riscattare il bene a fine periodo. Tuttavia, vi è una sostanziale differenza tra i due. Con il rent to buy si ha un contratto bilaterale, che coinvolge il proprietario o il costruttore dell’immobile e l’affittuario-acquirente. Questi si impegna a pagare un canone di affitto e ad acquistare, in un momento successivo, l’immobile. Il rent to buy può essere assimilato al leasing operativo per le imprese, nelle quali l’acquisto viene direttamente finanziato dal produttore o venditore del bene, come nel caso degli autoveicoli. Il ricorso all’affitto con riscatto è diffuso nell’edilizia popolare e in quella agevolata. 

Il leasing immobiliare, così come riconosciuto dalla legge di stabilità del 2016, prevede un contratto trilaterale, in cui oltre a venditore e acquirente vi è la società di leasing. È quest’ultima che fornisce il finanziamento e che acquista l’immobile, liquidando il venditore. È sempre a quest’ultima che l’acquirente che ottiene il finanziamento è tenuto a corrispondere i canoni del leasing. 

Acquistare casa in leasing: perché farlo e convenienza

Il leasing immobiliare è un contratto di finanziamento che presenta alcune interessanti caratteristiche per chiunque desideri acquistare casa. Questi i vantaggi rispetto a un mutuo ipotecario:

• Maggiore flessibilità rispetto agli imprevisti economici
• Spesa iniziale minimizzata
• I canoni da corrispondere sono certi e predefiniti
• Può essere finanziato l’intero valore dell’immobile
• Detrazioni fiscali più convenienti
• Nessuna spesa per l’istruttoria
• Ridotte imposte di registro
• Assenza dell’ipoteca sull’immobile
• Il ricorso al notaio avverrà solo dopo l’eventuale riscatto finale

Un’eventualità che impatti negativamente sulla situazione reddituale e patrimoniale del richiedente, come la perdita del posto di lavoro, non avrà le conseguenze drastiche del mutuo. All’affittuario che non riuscirà a pagare i canoni per più di dodici mesi verrà comunicato lo sfratto, al fine di rimettere l’immobile sul mercato. L’affittuario non perderà quote del suo patrimonio, non essendosi verificato l’acquisto finale dell’immobile, né essendo state riconosciute garanzie ipotecarie ulteriori.  Sono ridotti anche gli esborsi iniziali, essendo superflue l’istruttoria e l’ipoteca; il ricorso al notaio sarà poi posticipato al riscatto finale. Interessanti anche le detrazioni fiscali, trattate di seguito.

Questi i possibili svantaggi rispetto a un mutuo:

• Il canone è tendenzialmente più alto rispetto alla rata
• La proprietà dell’immobile è trasferita solo alla fine del leasing
• Durata inferiore

In linea di massima, il canone di leasing è maggiore rispetto alla rata del mutuo. La società di leasing addebita una maggiorazione data dall’esigenza di immobilizzare il proprio capitale nella proprietà dell’immobile e nell’alea della possibile minusvalenza sul mercato in caso di inadempienza del richiedente il leasing. Va tuttavia ricordato come questa sia una distinzione di massima. I contratti di mutuo a tasso variabile possono subire un sostanziale rialzo nella rata, qualora non sia previsto un limite o la posticipazione del rialzo dopo le ultime rate. 

Di norma, un contratto di leasing immobiliare ha una durata che varia dai dodici ai venti anni, contro un massimo di trenta/quaranta anni nel caso di un mutuo. Se una minore durata comporta un minore esborso per la quota degli interessi, la quota in conto capitale dovrà essere ripagata in un numero minore di canoni di maggiore importo.

Agevolazioni fiscali per acquisto casa in leasing

Le agevolazioni fiscali per il leasing immobiliare sono state introdotte con la legge di stabilità del 2016. Gli incentivi in vigore sono espressamente previsti per i minori di 36 anni nell’acquisto della prima casa. Per ottenere questi incentivi è necessario essere in possesso dei seguenti requisiti:

• reddito non superiore a 55.000 euro 
• nessun altro immobile adibito ad abitazione principale
• immobile oggetto del leasing non di lusso

L’ultimo punto esclude espressamente gli immobili accastati nelle categorie A/1, abitazioni di tipo signorile, A/8, abitazioni in ville, e A/9, castelli o palazzi di eminente pregio artistico o storico. Soddisfatte queste condizioni, gli under 36 possono ottenere le seguenti agevolazioni ai fini IRPEF:

• la detrazione dei canoni di leasing al 19%, fino a 8 mila euro annui
• la detrazione del prezzo di riscatto al 19%, fino a 20 mila euro annui 
• la riduzione all’1,5% dell’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione, calcolata sul prezzo di acquisto
• Iva ridotta al 4% per la società di leasing che acquista l’abitazione

Le detrazioni sono ridotte per chi abbia più di 35 anni. Nello specifico, i canoni di leasing possono essere detratti al 19% ma fino a 4 mila euro annui. Stessa percentuale di detrazione per il prezzo di acquisto, limitato a 10 mila euro annui. Nessuna variazione invece per l’imposta di registro e la riduzione dell’Iva.

È poi necessario specificare che al leasing immobiliare si sono applicate successive agevolazioni fiscali, come il superbonus 110%. È quindi importante consultare l’elenco degli incentivi aggiornati al momento della stipula di un contratto di leasing. 

Leggi anche: Ecco come si fa il 730 per la dichiarazione dei redditi e ottenere le agevolazioni

Comprare casa in leasing: l’individuazione dell’immobile

La scelta dell’immobile oggetto del leasing è piuttosto ampia. Oggetto del leasing può essere tanto un immobile esistente e in dotato del requisito di agibilità, quanto uno che necessiti dei lavori di riqualificazione. Oltre a questo, è possibile ottenere un leasing immobiliare anche per un fabbricato in costruzione o ancora da costruire. Come accennato, le uniche categorie escluse sono le abitazioni accatastate alle categorie A/1, A/8 e A/9.

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Richiesta di acquisto casa in leasing: la procedura

La procedura per ottenere il leasing immobiliare per la prima casa si snoda lungo fasi predefinite.

Nella fase iniziale, l’Istituto di credito deve verificare tutte le condizioni reddituali e patrimoniali del richiedente, per valutare la sua futura capacità di adempiere alle obbligazioni contrattuali. 

Superata questa fase, il richiedente e l’Istituto di credito possono procedere alla contrattazione delle condizioni del finanziamento. Queste contempleranno: l’identificazione dell’immobile oggetto del contratto; il valore del finanziamento e il piano di rientro, con il relativo importo dei canoni; le modalità del riscatto e le condizioni alternative a questa scelta; le clausole che regolino la procedura in caso di inadempienza contrattuale dell’inquilino prolungata per oltre 12 mesi.

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In conclusione, acquistare casa in leasing può essere un’interessante opportunità alternativa al mutuo ipotecario. Con questo strumento è possibile diventare proprietari di una casa alla sua scadenza. Questa forma contrattuale permette l’accesso a diverse forme di agevolazione fiscale, tanto sui canoni corrisposti, quanto sul valore corrisposto per il riscatto della casa. Oggetto del leasing immobiliare possono essere tanto gli immobili già esistenti quanto quelli da ristrutturare o quelli in via di costruzione. Questo strumento è particolarmente interessante per gli under 36. E se anche voi avete un’esperienza sul leasing per acquisto casa o volete dirci la vostra su come e perché comprare casa in leasing, non esitate a lasciare un commento sotto l’articolo.