Accollo mutuo: cosa significa e come funziona?

Quando un appartamento in vendita è già gravato da un mutuo ancora da estinguere, quando un’impresa costruisce un nuovo immobile e fraziona il mutuo per le diverse unità abitative: sono tante le circostanze in cui potresti trovarti di fronte alla possibilità di un accollo del mutuo.  Disciplinato dall’art. 1237 del Codice Civile, l’accollo mutuo è una concreta possibilità di risparmio rispetto al mutuo standard. Ma sta a questo articolo approfondire se, come e quando conviene accollarsi un mutuo già acceso. 

Infatti, in molti casi l’accollo del finanziamento potrebbe fare la differenza, consentendo all’acquirente, o accollante, di risparmiare un bel po’ sulle spese iniziali del mutuo. Sappiamo tutti quanto sia oneroso accendere un mutuo, e sono proprio le tassazioni, le spese notarili e quant’altro a convincere le persone ad accettare l’accollo del mutuo. Se questa operazione conviene, però, non può e non deve “convenire” solo nei costi iniziali di accensione, ma per tutto l’arco della durata. Come?

Andiamo a scoprire lungo la lettura di questo approfondimento dedicato all’accollo mutuo come funziona, quali tipologie di accollo ci sono, quando conviene accollarsi un mutuo già acceso e, in sintesi, quali sono i suggerimenti da tenere a mente prima di procedere con l’accollo del finanziamento.

Che cos’è l’accollo del mutuo

Con accollo del mutuo si intende la possibilità di subentrare in un contratto bancario per acquistare una casa già ipotecata e con mutuo ancora da estinguere. L‘accollo del mutuo interno è  un accordo bilaterale tra venditore e acquirente; ancor meglio tra “accollato”, ossia chi vende un immobile con tutto il mutuo da estinguere, e “accollante”,  colui che acquista e subentra nel finanziamento, senza la presenza del creditore. Invece, l’accollo del mutuo esterno prevede la presenza della banca.

Noto strumento finanziario, l’accollo ha come obiettivo il risparmio di tempo e denaro: infatti, se consente ad un acquirente di acquistare una casa subentrando in un contratto preesistente e dunque senza costi di accensione, allo stesso modo consente ad un venditore di piazzare il suddetto immobile in tempi più brevi perché, dato il risparmio che si prospetta, la casa risulterà più appetibile nel mercato. In sostanza, l’accollo mutuo è una valida alternativa all’accensione del nuovo mutuo, consentendo di sorvolare costi notarili e di istruttoria e semplificando la compravendita per entrambe le figure.

Il caso tipico di accollo del mutuo si verifica durante le nuove costruzioni edili. Capita molto spesso che la ditta costruttrice proponga l’accordo all’acquirente dell’immobile che, qualora quest’ultimo accettasse, si ritroverebbe in obbligo con la banca al posto suo. Ma facciamo un esempio: se l’immobile costa 150.000 euro e la frazione di mutuo gravante su di esso è di 120.000 euro, l’acquirente corrisponderebbe al venditore 30.000 euro, per poi rimborsare alla banca i restanti 100.000 euro.

Abbiamo fatto l’esempio della ditta costruttrice, ma in realtà non è l’unico caso. Potrebbe succedere che un genitore si accolli il debito di un figlio in difficoltà, o che semplicemente un venditore proceda all’accollo per riuscire a vendere casa in maniera più celere e competitiva. Come vedremo, esistono due grandi tipologie di accollo del mutuo: liberatorio e cumulativo. Ma dato che i contesti in cui avviene l’accollo sono diversi, abbiamo raccolto qui di seguito un elenco descrittivo delle diverse circostanze di accollo del mutuo.

Tipologie di accollo del mutuo

Ci sono due tipologie di accollo del mutuo, se esterno: l’accollo cumulativo e l’accollo liberatorio. Mentre il primo prevede che il contraente originario non venga “liberato” dagli obblighi bancari, l’accollo liberatorio svincola il contraente originario. Queste sono le due grandi tipologie di accollo che sottostanno ad ogni accordo, sia si acquisti da un privato che da costruttore. Ma considerando i molteplici contesti di applicazione, abbiamo raccolto qui di seguito diversi tipi di accollo di potresti aver sentito parlare.

Accollo del mutuo liberatorio

Come abbiamo anticipato, l’accollo del mutuo liberatorio “libera” il debitore originario e per questo rappresenta la migliore soluzione di accollo possibile. Infatti, vendere un’immobile con tutto il mutuo ancora da estinguere rappresenta una grandiosa opportunità per il venditore, che può così liberarsi di casa e mutuo lasciando subentrare l’acquirente nel contratto bancario. Tuttavia, non sempre è concessa la liberatoria: è la banca a scegliere se svincolare il venditore, sulla base della solvibilità del nuovo subentrante. Il motivo è presto detto: la banca cerca una garanzia di pagamento e, se l’acquirente non risulta un pagatore costante, mantiene in rapporto il venditore come una seconda garanzia.

Accollo del mutuo cumulativo

L’accollo del mutuo cumulativo è probabilmente la tipologia più diffusa nel nostro Paese, dove la banca si prende una maggiore garanzia mantenendo in obbligo di pagamento il contraente originario. Così facendo, qualora l’accollante non dovesse pagare le rate, il venditore sarebbe obbligato a pagare al suo posto. Dunque, il debito resta obbligato in solido sia a chi lo ha contratto originariamente, sia a chi lo ha sostituito.

Accollo del mutuo costruttore

Se l’accollo si distingue tra liberatorio e cumulativo, un’altra importante distinzione da fare riguarda il contesto di applicazione, ed è quella tra privato e costruttore. L’accollo del mutuo da costruttore consente ad un’impresa di accendere un finanziamento per la realizzazione dell’immobile e di vendere successivamente immobile e mutuo al futuro acquirente, rientrando così delle spese effettuate. Generalmente, accade che il costruttore accenda un unico mutuo edilizio per la costruzione di più immobili, iscrivendo su di essi un’unica ipoteca. Così, per vendere ogni immobile, il costruttore deve procedere con il frazionamento del mutuo, dividendo l’intero debito in quote di mutuo e quote di ipoteca. Ed è qui che il costruttore può proporre l’accollo all’acquirente, il quale potrebbe contrarre una quota di mutuo sorvolando le spese di accensione di un mutuo ex novo. 

Ma qual è la differenza tra accollo da privato e accollo da costruttore? Il ruolo dell’accollato è quantomai decisivo per il debito residuo da rimborsare. Infatti, se l’accollato è un privato, il subentrante può accollarsi il debito per intero. Invece, se l’accollato è un’impresa costruttrice, l’accollante può accollarsi un importo non superiore all’80% del valore immobile. 

Accollo del mutuo cointestato

Un caso particolare di accollo del mutuo è quando ci sono più persone intestatarie nel contratto. L’accollo del mutuo cointestato si verifica quando uno degli intestatari trasferisce all’altro l’onere del rimborso del debito residuo. L’esempio più lampante è il matrimonio, dove due persone decidono di cointestarsi il finanziamento: cosa succede, però, se il rapporto finanziario dovesse interrompersi, ad esempio, in seguito ad una separazione? l’accollo è, in caso di mutuo cointestato, una soluzione per uscire dal contratto e lasciare il debito ad un solo intestatario, senza necessariamente vendere l’immobile.

I vantaggi dell’accollo del mutuo

L’accollo del mutuo presenta sicuramente dei vantaggi rispetto all’accensione di un mutuo nuovo; il tutto sta nel riuscire a capire se e quando tali vantaggi riguardano prettamente la propria proposta e quando no. Per non rischiare di cadere in generalizzazioni, analizziamo da vicino quali sono i vantaggi caratteristici nell’accollarsi un mutuo e come riconoscerne eventuali svantaggi.

VANTAGGI

Per il venditore, l’accollo del mutuo conviene quando non si riesce a piazzare l’immobile nel mercato. Se la tua casa in vendita non frutta così tante ricerche, sicuramente la proposta di accollo del mutuo renderebbe l’offerta più appetibile. Il perché è presto detto: con l’accollo, il costo dell’immobile e del notaio scenderebbero per un potenziale acquirente. Inoltre, accanto a questo, c’è da considerare che il vantaggio per il venditore in sé è quello di evitare l’estinzione anticipata del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile. Questo accade per un venditore privato quanto per un costruttore, che può procedere col frazionamento del mutuo in più quote da accollare pari alle unità abitative, e rientrare così delle spese per la realizzazione dell’edificio.

Per l’acquirente, l’accollo del mutuo conviene perché il costo dell’immobile scende e si evitano costi di accensione del nuovo mutuo. Tuttavia, c’è da fare una precisazione: non è detto che il mutuo da accollarsi sia così conveniente. Quando ci si accolla un mutuo è probabile si tratti di un vecchio contratto o di un mutuo che non rispecchia le reali esigenze dell’accollante. E l’opportunità di risparmio si trasforma così direttamente in un rischio: quello di ritrovarsi a pagare tassi di interesse sconvenienti. Dunque, l’accollo conviene all’acquirente, ma solo se il vecchio mutuo è un contratto con tassi ragionevoli. Che fare in questo caso? valuta tu stesso se accettare l’accollo o accendere un nuovo mutuo: scaricati un preventivo gratuito da qui e confronta i tassi di interesse del mutuo proposto dal venditore con quelli più vantaggiosi del mercato.

RISCHI

Per l’acquirente. Il primo rischio, lo abbiamo appena incontrato. Accollarsi tassi svantaggiosi o obsoleti non è certo una soluzione per risparmiare; al contrario, con l’accollo “sconveniente” sorvoleresti di certo i costi di accensione, ma pagheresti sul lungo andare fior fiori di interessi che, a nostro parere, possono essere evitati grazie ai comparatori gratuiti (come questo QUI).

Inoltre, c’è da considerare che, in caso di accollo, l’importo massimo utilizzabile è quello del capitale residuo, la durata non è modificabile e la tipologia di mutuo potrebbe non corrispondere a quella che cerchi. Per di più, le banche potrebbero chiederti una commissione di subentro per l’accollo pari al 1%.

Per il venditore. Lo svantaggio per l’accollato, come accennato, sta nella mancata liberatoria del mutuo. Laddove la banca non svincoli il venditore dal contratto, esso rimarrebbe ancorato ai pagamenti del mutuo, e qualora l’accollante non dovesse pagare le rate, a quel punto toccherebbe proprio al venditore supplire ai pagamenti.

Accollo mutuo: come capire se conviene davvero

Giunti a questo punto vien da chiedersi quando e perché conviene accollarsi un mutuo se, a conti fatti, ci sono tanti vantaggi quanti svantaggi. Senza scadere nelle solite generalizzazioni, proviamo a fare il punto della situazione fornendo analisi e accortezze sull’accollo del mutuo.

SE SEI UN VENDITORE

L’accollo del mutuo potrebbe convenirti davvero se hai difficoltà a vendere la tua casa. Con l’accollo, forniresti all’acquirente la possibilità di risparmiare sull’accensione del mutuo, che è sempre una pratica lunga, complessa e onerosa. In questo senso, ti converrebbe perché riusciresti a vendere l’immobile nel minor tempo. Ma ti converrebbe se l’accollo è un accollo liberatorio e se l’accollante, dopo un’attenta analisi, risulta un buon pagatore.

SE SEI UN ACQUIRENTE

Dall’altro lato, l’accollo ti consentirebbe di bypassare l’accensione del mutuo con tutti i suoi costi e ostacoli. Ma analizziamo i singoli casi.

Innanzitutto, una volta ricevuta la proposta di accollo, il primo passo da compiere per capire se conviene è quello di comparare quei tassi di interesse con quelli del mercato. Sembrerà banale, ma il risparmio non è dato soltanto dalle spese notarili iniziali: è vero, con l’accollo potresti risparmiare fino a 2 mila euro dal notaio, ma vuoi mettere i tassi di interesse lungo un arco di 15, 20 o 30 anni? Non c’è paragone, e il rischio di perdere soldi è elevato. Per questa ragione, il primo step per capire se conviene l’accollo è comparare i tassi di interesse: dà un’occhiata qui, e scarica gratuitamente i preventivi più vantaggiosi del momento per decidere se conviene l’accollo proposto.

Abbiamo accennato precedentemente la separazione. L’accollo del mutuo si verifica di frequente in casi di matrimonio o semplici rapporti che vengono ad interrompersi. In questo caso, potrebbe convenirvi l’accollo a voi cointestatari di un contratto, qualora non abbiate voglia di vendere l’immobile. Diciamo che si tratta di una scappatoia dal contratto che vi vincola al pagamento dello stesso mutuo, ma anche qui non è detto sia conveniente. Prima di procedere con l’accollo del mutuo, verificate anche qui se i tassi sono vantaggiosi. Comparando offerte di mutuo del momento, potreste accorgervi che il contratto da accollarsi non è così conveniente. Che fare allora? provate a vedere se vi conviene la surroga anziché l’accollo: simulate quante più rate possibili e scaricate preventivi gratuiti da qui, e se la surroga presenta tassi più vantaggiosi potreste pensare a quest’altro strumento.

Come si fa l’accollo del mutuo?

Trattandosi di un accordo bilaterale, la proposta di accollo avviene generalmente tra venditore e acquirente mediante scrittura privata. Se la proposta dovesse convincere entrambi, allora è sufficiente presentarsi in un ufficio notarile. Infatti, l’accollo per essere formalizzato pubblicamente necessita di un notaio che firma le carte. In questa fase di proposta di accollo non è necessario che la banca vi prenda parte, perché l’accollo resta valido anche senza il suo consenso. Tuttavia, il suo ruolo è determinante in quanto la banca è l’unica a concedere la liberatoria del mutuo al venditore.

Come ottenere la liberatoria dal mutuo

Dal momento che la banca concede la liberatoria laddove trovi una solida garanzia nel subentrante, è opportuno selezionare un acquirente affidabile. Conoscere l’acquirente e valutarne un’analisi creditizia potrebbe determinare un accollo del mutuo liberatorio, che ti svincolerebbe una volta per tutte dal contratto. Infatti, qualora risultasse un pagatore solvente e puntuale, la banca avrebbe i presupposti per concederti la liberatoria, senza tenerti in obbligo di pagamento. Ricordati soltanto che, se ottenuta, è necessario che venga messa nera su bianco nella redazione dell’atto notarile.

Quanto costa l’accollo di un mutuo?

Quando si dice che l’accollo del mutuo conviene, non significa che non vi siano costi. Infatti, seppur la fase di istruttoria viene praticamente bypassata, resta comunque da corrispondere una quota al notaio che formalizza l’atto. Chiaramente non si sta parlando del pagamento delle spese notarili che, come sarà noto, consistono in procedimenti e pagamenti più complessi in caso di accensione di mutuo ex novo. Durante l’accollo del mutuo, si andrebbero a pagare perizia e redazione del documento con un risparmio di 2 mila euro sui costi di accensione standard. Attenzione: nell’accollo del mutuo non è necessario l’atto pubblico notarile; in questo caso, è sufficiente una scrittura privata autenticata, una dichiarazione che può essere scritta direttamente dalle parti ma che può costare dalle 100 alle 500 euro se redatta da un notaio.

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Siamo giunti alla fine di questo approfondimento dedicato all’accollo mutuo, lo strumento che consentirebbe di vendere e acquistare un immobile con il mutuo ancora da estinguere.
Lungo l’articolo abbiamo cercato di capire se e quando conviene l’accollo del mutuo, e in generale qualche considerazione in più l’abbiamo raccolta: se l’accollo è un accollo liberatorio; se l’accollante è un buon pagatore; se la proposta del venditore è vantaggiosa in termini di tassi di interesse e di condizioni contrattuali, allora molto probabilmente l’accollo conviene.
L’accollo del mutuo deve fornire una soluzione vantaggiosa ad entrambe le parti. Pensiamo all’esempio del costruttore: un’impresa avrà sempre il vantaggio assicurato, quello di accendere un unico finanziamento con una sola ipoteca, per poi frazionare il debito in tanti mutui da accollare quante sono le unità immobiliari da vendere. Per il costruttore così è più facile rientrare delle spese, ma per l’acquirente non è detto che tipologia, durata e tassi siano così convenienti.
Non fatevi prendere dalla fretta, ma scrutate quello che c’è nel mercato per capire da soli quando una proposta è conveniente: la fortuna oggigiorno è quella di avere dei comparatori online gratuiti che calcolano tutto questo nel tempo di un clic. E noi, vi assicuriamo questo procedimento sul miglior comparatore gratis qui.

Noi di simulatorimutuo vi salutiamo qui, invitandovi a scriverci per qualsiasi dubbio o curiosità, e perché no, a lasciare un commento per condividere con noi e i nuovi utenti la propria esperienza personale con l’accollo mutuo. Un semplice punto di vista può incrementare la conoscenza di tutti, compresa la nostra. A presto!