Art 38 tub per mutuo fondiario

Quando si ha a che fare con materie bancarie non sempre è ben chiaro di cosa si sta parlando. Gran parte del dato conoscitivo che si ha fa riferimento alla propria esperienza personale; fatte eccezioni, ovviamente, di quelle persone che per deformazione professionale o interesse personale, conoscono a fondo il sistema legislativo che dà forma e vita all’universo del credito.
Il bello del web sta anche in questo: avere a disposizione, nell’enorme contenitore della rete, una quantità illimitata di informazioni da ottenere come e quando si vuole. Per questo oggi vogliamo rincarare la dose legislativa e dedicare un’intero approfondimento all’art.38 Tub.
Cos’è, potrebbe chiedersi il lettore che per qualche ragione si sta imbattendo nel testo a cui facciamo riferimento. Già, perché l’art.38 Tub è un decreto legislativo che disciplina la materia creditizia nel nostro paese, e sancisce limiti e potenzialità nel mondo bancario.
In particolare, noi oggi, ci concentreremo su quella parte del Testo unico bancario che regola il mutuo fondiario, il mutuo rivolto all’acquisto di un immobile e che presenta caratteristiche vantaggiose sotto certi aspetti. E in questo articolo andremo a scoprire di più sull’art.38 Tub, cercando di approfondire tutto il capitolo del decreto relativo al mutuo fondiario.

Art 38 tub: cos’è e cosa riporta?

Il Tub rappresenta nel nostro paese il Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia regolato dal D.lgs. n. 385 del 1 settembre 1993; decreto entrato in vigore a partire dal 1994. 

L’art.38 fa parte di questo Tub e nello specifico disciplina il credito fondiario.Secondo la nozione, il credito fondiario è la concessione bancaria di un finanziamento a medio o lungo termine, con ipoteca di primo grado sull’immobile iscritta a garanzia per la restituzione totale delle somme mutuate. Tale finanziamento deve avere, però, come finalità l’acquisto di una casa. Non solo, ma l’art.38 pone dei limiti sull’importo finanziabile: il mutuo, infatti, non deve superare l’80% del valore dell’immobile oggetto d’ipoteca.

“Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

“La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

La Corte di Cassazione è intervenuta successivamente a rinforzare le limitazioni imposte a questa tipologia di mutuo. Dalla sentenza del 2019 ne consegue oggi che, qualora si verificasse il superamento del limite dell’80% imposto dalla legge, il contratto si annullerebbe.
L’art.38 regola rigidamente il rispetto del tetto massimo erogabile, ma consente di convertire il credito fondiario in contratto ipotecario.

“In tema di credito fondiario, il limite di finanziabilità previsto dal D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, art. 38, comma 2 come stabilito dalla Banca d’Italia su delibera del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio, non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta certamente, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la sua conversione ai sensi dell’art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina speciale di privilegio, la non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo, ai sensi del richiamato D.lgs. n. 385 del 1993, art. 41, comma 1”.

Che cos’è un mutuo fondiario?

Come sarà ormai più chiaro, il mutuo fondiario è una tipologia di finanziamento a medio o lungo termine finalizzato all’acquisto dell’immobile, ma che si differenzia dal mutuo ipotecario.
È bene operare sin da subito una chiara distinzione tra le due tipologie di mutuo che, altrimenti, rischierebbero di essere confuse. 

Il mutuo fondiario è un mutuo ipotecario, ma non è vero il contrario. Infatti, sono entrambi regolati dall’art.38 Tub; ma mentre il mutuo ipotecario può durare dai 5 ai 20 anni e può essere richiesto per per comprare, ristrutturare o costruire un immobile, il mutuo fondiario può avere una durata da 1 a 30 anni di rimborso, deve essere finalizzato all’acquisto della prima casa e, come accennato all’inizio, può essere erogato fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile oggetto a garanzia. Il che, tradotto in parole più semplici, significa che la persona che lo richiede deve possedere di tasche sue una somma come “anticipo” in percentuale da versare alla banca.

Fatte salve queste poche ma sostanziali differenze, mutuo fondiario e ipotecario rappresentano entrambi un contratto di mutuo che apre spazio a due soggetti: il mutuante, ossia il soggetto creditore che eroga la somma, e il mutuatario, ossia il debitore che la va a restituire.
In entrambe le situazioni il debitore è impegnato alla restituzione del prestito ottenuto con la maggiorazione dei tassi d’interesse. Le banche, infatti, applicano una percentuale nelle rate con cui il mutuatario andrà a rimborsare il prestito cadenzato mensilmente. E se il debitore dovesse incontrare difficoltà nei pagamenti, o peggio, non dovesse riuscire a rimborsare la somma, la banca o l’istituto del credito avrebbe il diritto di procedere a segnalazioni ed, eventualmente, a vendere l’immobile. Ma se sono così simili allora perché scegliere un mutuo fondiario piuttosto che ipotecario? Per un motivo ben preciso: i tassi d’interesse. 

Dal momento che la banca applica la quota interessi al mutuo, il futuro mutuatario deve guardare quali condizioni contrattuali meglio confanno alla propria situazione. E se è in procinto di acquistare la sua prima casa, ed è in accordo con un’erogazione pari all’80% del valore dell’immobile, allora il mutuo fondiario potrebbe essere più vantaggioso.
Infatti, le percentuali applicate dalla banca in caso di fondiario si aggirano attorno ad un 3-6% di tassi d’interesse. Sotto questo aspetto è proprio il Taeg a rendere più vantaggioso il mutuo fondiario rispetto all’ipotecario e, in generale, a tutti i prestiti personali, che presentano sicuramente una percentuale maggiore.
Non solo i tassi d’interesse. Com’è noto, la sottoscrizione di un mutuo prevede anche tutti quei costi legati all’accensione del contratto, come l’iscrizione al Registro immobiliare e l’atto di compravendita. Nel mutuo fondiario le spese notarili sono ridotte ed è prevista la cancellazione automatica dell’ipoteca una volta estinto il mutuo; ergo, meno pratiche. Inoltre, sempre a conclusione del rimborso, il debitore può richiedere una riduzione proporzionale della somma iscritta ad ipoteca.

Può succedere anche in caso di mutuo fondiario che le banche consentano un superamento del tetto oltre l’80%; ma in questo caso verrebbero a supplire maggiori garanzie da parte del debitore, come fideiussioni o polizze assicurative. Tuttavia, come sancito dalla Cassazione in materia legislativa, laddove venga a superarsi la soglia imposta dall’art.38 del Tub, è possibile per i titolari di un mutuo fondiario effettuare una contestazione per rendere nullo il mutuo, e passare ad un ipotecario.

Conclusione

A fronte di questo excursus sul mutuo fondiario e sui dettami dell’art.38 che ne regolamenta la materia, ne consegue che per coloro che acquistano la prima casa conviene un mutuo fondiario.
Questa affermazione conclusiva è ovviamente da considerarsi approssimativa, poiché ogni situazione personale e finanziaria è da valutarsi ad personam e non può essere riconducibile ad un discorso generalizzato. Tuttavia, a fronte delle caratteristiche riportate sul mutuo fondiario e sul mutuo ipotecario, quest’ultimo presenta un maggiore spettro di finalità. Può essere, cioè, impiegato per un qualsiasi acquisto che non sia vincolato all’acquisto della prima casa; ma presenta tassi d’interesse e spese notarili maggiori rispetto al mutuo fondiario che, invece, ha un ridotto contenuto di percentuali imposte dalla banca nella quota interessi.
Per stimolare un po’ l’immaginazione in questo senso è sempre possibile simulare il proprio mutuo e vedere quali offerte sono presenti nel mercato e quale soluzione, tra le tante, meglio si confà al proprio bisogno. E se non vuoi ricorrere a telefonate o ad appuntamenti in filiale, puoi provare con pochi click e senza impegno sul nostro simulatore: è rapido, veloce e gratuito!

---

Finisce qui il nostro contributo sull’art.38 Tub e sul mutuo fondiario, sperando di avervi fornito tutte le informazioni necessarie per comprendere a fondo la normativa che regola la materia del credito in Italia. L’articolo è un decreto legislativo che disciplina sia il mutuo ipotecario che il mutuo fondiario, due tipologie di contratto simili per certi versi, ma che presentano poi delle sostanziali differenze e diverse conclusioni in merito. E noi di simulatorimutuo ci auguriamo di aver contribuito a comprendere se e come il mutuo fondiario faccia al caso vostro.

Come ad ogni appuntamento, lanciamo il solito invito ad aprire un dibattito sotto all’articolo. Con un semplice commento, che sia il racconto di un’esperienza personale, una semplice domanda o un’obiezione, si può costruire insieme una conoscenza più precisa e partecipativa. Per il resto, è attiva la nostra casella email in cui potete sempre contattarci per semplici info o consulenze specifiche. A presto!