Atto di compravendita casa: cos’è e a cosa serve?

L’atto di compravendita è un documento imprescindibile nell’acquisto o nella vendita di un immobile. Quando si acquista la prima o la seconda casa, infatti, uno degli step necessari ai fini dell’ottenimento dell’immobile e del mutuo è proprio sedersi alla scrivania di un notaio.
Lo Stato affida a questa figura, storica all’interno del nostro immaginario culturale, il compito di redigere, o rogare, l’atto di compravendita; ed è grazie a questa trascrizione, da cui il termine “notaio” appunto deriva, che l’acquirente può muovere un ulteriore passo verso la propria casa.
Ma che cos’è l’atto di compravendita e quando serve? Nell’articolo che segue troverete tutte le informazioni sull’atto di compravendita, quanto costa e come funziona il rogito in generale.

Cos’è un atto di compravendita immobiliare?

L’atto di compravendita o rogito è il documento con cui un bene immobiliare passa dal venditore all’acquirente. In fase di compravendita, il rogito ufficializza che il venditore ha lasciato l’abitazione, e che la stessa passa ufficialmente nelle mani del nuovo potenziale proprietario, il quale può quindi conseguire l’atto di mutuo.
Quando un soggetto provvede ad acquistare un immobile, il primo passo affinché l’acquisto venga formalizzato è quello di passare attraverso l’atto notarile. Ma per ottenere l’atto di compravendita è necessario che il notaio provveda a delle visure catastali ed ipotecarie prima di concedere il rogito. Le visure non sono altro che verifiche sullo stato dell’immobile e accertamenti legali, burocratici ed edilizi, che consentono al perito di valutare conforme l’immobile e provvedere a firmare il rogito. Come risulta evidente, l’atto di compravendita è essenziale per ottenere casa e mutuo. Ma cosa può e deve contenere l’atto notarile del rogito? Sostanzialmente:

• le generalità dei contraenti, ovvero, venditore e acquirente;
• dichiarazione del venditore, planimetria e storia edilizia dell’immobile;
• l’oggetto della compravendita, dati e provenienza dell’immobile, dati catastali;
• la relazione tecnica per la conformità dell’immobile;
• la garanzia del venditore sulla libertà dell’immobile;
• la relazione sui precedenti pagamenti per l’acquisto di quell’immobile;
• il prezzo d’acquisto pattuito e la modalità di pagamento con cui l’acquirente vuole saldare;
• delle eventuali provvigioni (ad esempio, consulenze immobiliari);
• le spese sostenute dal notaio per redigere il documento.

Chi può redigere un atto di compravendita?

L’atto di compravendita immobiliare lo firma il notaio. Spetta ad esso certificare lo stato di conformità dell’immobile e, solo in seguito, redigere il documento con cui acquistare casa.
La legge italiana prevede che sia la figura del notaio ad occuparsi del rogito: l’atto è disciplinato infatti dall’art. 2699 del Codice Civile e, in qualità di Pubblico ufficiale, tale professionista può formalizzare atti vivi e ultime volontà. Il notaio non solo ufficializza legalmente le vendite, le permute e i mutui, ma garantisce dei diritti ad ambedue le parti del venditore e dell’acquirente.

Come accennato poc’anzi, la prima fase preliminare all’atto di compravendita consiste nell’effettuazione delle visure: il notaio accerta che le dichiarazioni sottoscritte dal venditore siano veritiere, ovvero, che la casa sia libera da pignoramenti, abusi edilizi o ipoteche. Questo passaggio preliminare è essenziale perché, qualora vi fossero vincoli o formalità pregiudizievoli, per l’atto di casa risulterebbe nullo. Laddove le dichiarazioni del venditore siano confermate e la casa risulta quindi esente da illeciti e conforme alle regole, il notaio redige e firma l’atto di compravendita. Esso è fondamentale per lo step successivo, ossia, l’atto di mutuo, attraverso cui l’acquirente diventa a tutti gli effetti il debitore del mutuo ipotecario con cui acquisterà casa.

Quando è necessario averne uno?

Il notaio è un Pubblico ufficiale che riceve atti vivi e ultime volontà, e garantisce la validità dei contratti e ne conferisce pubblica fede. La sua figura entra in gioco nella fase preliminare della compravendita, quando è necessario verificare che sull’immobile che l’acquirente è desideroso di ottenere non gravino formalità pregiudizievoli, come quelle sopra citate. Il notaio serve ad assicurare che sulla casa non vi siano vincoli di alcun tipo e che quindi può destinarsi alla compravendita. Un immobile gravato da abuso edilizio, ad esempio, non può essere venduto.
Dal momento che il notaio è il garante, ovvero, accoglie su di sé tutte le responsabilità della compravendita per ambedue le parti, esso esamina le dichiarazioni del venditore per assicurarsi legalità, conformità, libertà dell’immobile e regolarità edilizia. Questa fase preliminare di visure catastali ed ipotecarie conduce all’atto di compravendita. Il notaio serve per la firma del rogito, il documento che ufficializza la vendita della casa e che decreta legalmente il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente.
Ottenuto l’atto di compravendita, l’acquirente necessita ancora del notaio per l’atto di mutuo, in qualità di mutuatario. Anche tra istituto mutuante e mutuatario, infatti, viene stabilità una garanzia per la tutela dei diritti. Ancora una volta, quindi, il notaio si frappone tra le due parti e con la sua firma attesta il contratto di mutuo tra il nuovo proprietario dell’immobile e la banca. 

La figura del notaio è pertanto imprescindibile sia quando si compra o vende un’abitazione, sia quando si stipula un contratto di mutuo. Ma in quale altre circostanze serve un notaio? Facciamo un breve ricapitolo:

• nella compravendita di un immobile;
• nella formalizzazione di un contratto di mutuo;
• nella revisione di rapporti familiari o coniugali;
• nelle autorizzazioni giudiziari per figli minorenni;
• nelle costituzioni, modificazioni o dissoluzioni societarie.

Costi e parcelle notai per l’atto di compravendita

Come avevamo già anticipato in un precedente articolo dedicato alle spese notarili prima casa, è difficile quantificare il costo del notaio e la relativa parcella, laddove per parcella notarile s’intende l’onorario o il guadagno effettivo che spetta al professionista.
Possiamo pertanto ragionare attorno a dei numeri puramente indicativi, a partire dall’esperienza consolidata da una buona fetta di acquirenti, per cui si stima che il costo complessivo per un atto di compravendita si aggiri attorno ai 3.500 euro. Basta sezionare la spesa nei relativi passaggi che costituiscono il rogito notarile, e più o meno si scorge una cifra simile, ricordando però che questa cifra comprende le imposte statali. Infatti quando ci si chiede qual è il costo del notaio per il rogito, non bisogna pensare che l’intera somma finisca nelle tasche del pubblico ufficiale, anzi. Si tratta di tributi che l’acquirente deve allo Stato. Facciamo perciò chiarezza e suddividiamo insieme le spese notarili per ottenere l’atto per la compravendita di casa, ricordando che la tassazione cambia tra prima e seconda casa, e tra acquisto da privato e costruttore:

ESEMPIO se si acquista una prima casa da un privato e dal valore di 150.000 euro, con rendita catastale di 500 euro, si andrebbe a pagare:

• imposta di registro al 2% (9% se fosse seconda casa) sul valore catastale, con coefficiente 115,5  (126 per la seconda casa); il valore catastale  si calcola moltiplicando la rendita catastale x 115,5 = 57.750. Cifra che andrebbe rapportata al 2%, e quindi l’imposta ammonterebbe a 1.155 euro.Qualora il valore fosse risultato inferiore a mille euro, ad esempio 950, si andrebbe comunque a pagare il minimo per l’imposta ovvero 1.000 euro;
• imposta fissa ipotecaria 50 euro;
• imposta fissa catastale 50 euro;
• parcella del notaio tra 1.200- 2.000 euro; se nella parcella notarile non è compresa la spesa che il professionista ha anticipato al cliente, come bolli, certificati, ecc., si andrebbe ad aggiungere al suo compenso anche un rimborso spese. Generalmente, quindi, se la parcella è più alta potrebbe comprendere già il rimborso spese.

Se si acquista da un costruttore, la differenza delle imposte consiste in:

• iva 4% se prima casa; 10% se seconda casa;
• imposta di registro (200 euro);
• imposta ipotecaria (200 euro);
• imposta catastale (50 euro);
• onorario del notaio (indicativamente 1.200-2.000 euro).

La parcella notarile differisce dal costo notarile per l’atto di compravendita in quanto il primo si riferisce unicamente al compenso professionale, il secondo all’insieme di imposte e spese notarili che effettua il notaio per conto del cliente. Ogni notaio, commisurando la propria esperienza lavorativa al lavoro effettuato singolarmente, presenta la propria tariffa. Difatti, un lungo e complesso rogito o un immobile di alto valore economico potrebbero determinare una parcella più alta. Possiamo riferirci a dei numeri per cercare di definire il tariffario notarile: si stima che l’onorario si aggiri attorno allo 0,75% e l’1,10%, e il fatto che si faccia riferimento sempre ad un range di costo dipende dalla discrezionalità che si vuole mantenere per questa figura professionale.
Ma di cosa è composta la parcella notarile? Come accennato poche righe fa, nella parcella rientrano solitamente dei costi extra di bollo e certificazioni, che il notaio anticipa al cliente e che si aggiungono al suo compenso. Si tratta, oltre all’onorario in sé e per sé, del costo di studio, di visura, della tassa di archivio, e dell’iva.

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E sul costo della parcella del notaio per l’atto di compravendita, concludiamo il nostro articolo dedicato interamente al rogito: il documento che formalizza la compravendita immobiliare e che è fondamentale durante l’acquisto di prima o seconda casa. Ancor prima di firmare il contratto di mutuo, colui che compra una casa o un qualsiasi altro bene immobile non può prescindere dall’incontro con il notaio. Certo, considerando il costo oneroso di casa e mutuo può risultare un aggravarsi la presenza di tale figura; tuttavia è essa stessa, in qualità di Pubblico ufficiale, a garantire i diritti, sì, di chi vende un immobile e di chi eroga il credito, ma anche e soprattutto di chi acquista casa e richiede un mutuo.

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