Bhw Mutuo con risparmio edilizio: conviene? Le opinioni

Immaginate di voler acquistare casa e che le vostre attuali risorse non siano sufficienti. Da un lato, avrete bisogno di ricorrere a un finanziamento; dall’altro, contrarre un debito con un istituto di credito potrebbe impensierirvi. Se ci fosse un modo per ridurre questo debito, potreste sentirvi più tranquilli nel richiederlo. Sul mercato italiano, i mutui che si possono ottenere hanno un funzionamento piuttosto semplice: la banca che accetta la richiesta eroga un finanziamento; il mutuatario si impegna a ripagare il debito con una serie di rate definita nel piano di ammortamento. Nel nostro mercato, i mutuatari tendono a preferire rate mensili di importo costante, anche chiamate “ammortamento alla francese”. Le prime rate saranno per lo più composte da interessi e da una piccola parte di capitale da restituire. Col diminuire del debito, e degli interessi su questo, le ultime rate saranno quasi completamente composte dalla quota capitale. Al giorno d’oggi, le banche arrivano a finanziare l’80 percento del valore della casa. Per un immobile da 300 mila euro, parliamo di 240 mila euro di debito iniziale, ad esempio. I restanti 60 mila euro dovranno provenire dai risparmi del mutuatario. Un impegno notevole, senza dubbio. Ci sono tuttavia soluzioni più articolate, pensate per ridurre l’esposizione totale verso le banche. Il mutuo BHW, che in Italia ha avuto una vicenda travagliata, è uno di questi.

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Cos’è il mutuo BHW con risparmio edilizio

Tecnicamente i mutui BHW, offerti a inizio degli anni duemila dalla finanziaria tedesca BHW Bausparkasse, rientrano nella tipologia dei finanziamenti atipici. Più prodotti erano collegati tra loro. L’idea di fondo era quella di permettere ai clienti di ridurre l’indebitamento totale verso la finanziaria. Questo era ottenuto con tre diversi prodotti:

• Un contratto di risparmio edilizio
• Un contratto di mutuo immediato
• Un contratto di mutuo definitivo

Il contratto di risparmio edilizio 

Con il contratto di risparmio edilizio, il cliente si impegna a versare somme periodiche in un piano di risparmio. Sulle somme versate si calcolano degli interessi attivi, che aumentano il capitale a disposizione del cliente. Più alti i versamenti e gli interessi, maggiore il capitale accumulato. Il contratto si estingue una volta raggiunto un importo definito.

Una clausola prevede che, alla conclusione del contratto di risparmio, la finanziaria eroghi un mutuo definitivo per l’acquisto dell’immobile. Il cliente, Luca, sa che una volta raggiunti 100 mila euro di risparmio accumulato, il suo contratto si estinguerà e otterrà il mutuo, del quale saprà già quale sarà il tasso di interesse applicato. L’incertezza è in quanto tempo questo possa avvenire, se i versamenti non sono costanti o i tassi di interesse scendono.

Nel mercato tedesco, dove i mutui BHW esistono dagli anni Trenta del Novecento, la dinamica era questa: il giovane Hans, che vorrà comprarsi casa in futuro, inizia un contratto di risparmio edilizio. Una volta raggiunta la cifra, la finanziaria gli erogherà un mutuo. Hans utilizzerà il risparmio accumulato per ripagare con più tranquillità il mutuo ottenuto, interessi e capitale compresi.

Il contratto di mutuo immediato

La versione offerta sul mercato italiano prevedeva anche un mutuo immediato. Luca, che sta cercando casa, stipula con la finanziaria il contratto di risparmio edilizio e, contestualmente, quello di mutuo immediato. Questo significa che ci sono due contratti attivi da subito: il risparmio edilizio e il mutuo immediato. Col primo, Luca accumula a suo favore un capitale, che cresce nel tempo. Con il secondo la finanziaria BHW, conferisce a Luca i fondi per acquistare l’immobile, dietro garanzia ipotecaria. In questo modo, Luca non deve attendere anni prima di poter comprare casa.

Ottenuto il mutuo e comprata casa, Luca dovrà ripagare il mutuo immediato ma, e qui sta il punto, non dovrà ripagare tutto questo debito. Solo gli interessi sul debito. se la finanziaria ha erogato 240 mila euro di mutuo immediato e gli interessi sono pari al 3 percento annuo, Luca dovrà ripagare 7.200 euro, in rate da 600 euro, composte solo di interessi. Significa che per Luca, ogni rata non contribuisce a ridurre il debito totale, ma solo a portarlo avanti nel tempo: i 240 mila euro di debito rimarranno costanti, senza aumentare né diminuire perché il loro costo è pagato ogni mese.

Come si conclude questo finanziamento? Con il contratto di mutuo definitivo.

Il contratto di mutuo definitivo

Il contratto di mutuo definitivo è quel mutuo che scatta quando il piano di risparmio edilizio raggiunge il valore definito nel contratto. Non appena Luca o Hans hanno raggiunto i 100 mila euro di risparmio edilizio, BHW erogherà il mutuo definitivo, che sostituisce il contratto di mutuo immediato e potrà essere rimborsato come un normale mutuo ipotecario, con rate che contribuiscono a pagare gli interessi sul debito ma anche quote di capitale via via crescenti. È solo con il mutuo definitivo che il cliente inizia a ridurre il suo debito. E lo fa con l’aiuto del risparmio accumulato: ai 240 mila euro di mutuo definitivo potranno essere sottratti i 100 mila euro di piano di risparmio edilizio. Luca potrà iniziare a pagare rate di rimborso, più leggere, su un debito da 140 mila euro.

Mutuo BHW: come funziona

Nel caso di Hans, che non ha ottenuto il mutuo immediato, il suo debito inizia solo quando il piano di risparmio edilizio ha raggiunto il suo scopo. Hans non deve mai alla finanziaria più di 140 mila euro. Nel contesto tedesco, dove il debito è storicamente visto come un disvalore, questo contratto è molto apprezzato. La sua origine tra le due guerre andava incontro a una popolazione impoverita dal primo conflitto e alle prese con un alta inflazione.

Nel caso di Luca, che ha ottenuto anche un mutuo immediato, il suo debito si riduce dai 240 mila euro iniziali ai 140 mila euro alla fine del piano di risparmio. Luca ottiene invece di poter acquistare o ristrutturare casa subito, senza attendere gli anni che Hans deve aspettare.

Quale versione è migliore? Dipende, prima che dai numeri, dalle abitudini sociali. Per chi accetta di attendere anche molti anni prima di acquistare casa, la versione di Hans, senza mutuo immediato, è da preferire: se Hans non riuscisse a terminare il piano di risparmio, i suoi soldi gli verrebbero restituiti, con gli interessi accumulati, senza dover preoccuparsi di debiti da ripagare o ipoteche che mettano all’asta la sua casa. Per chi non è a suo agio con impegni così lunghi, ottenere un finanziamento immediato compensa i maggiori rischi.

C’è però una considerazione da fare: cosa cambia per Luca, rispetto a un normale contratto di mutuo? Sempre senza considerare i numeri, va detto che un limite, il Mutuo BHW ce l’ha. Nel complesso, l’operazione può risultare ben più lunga di un normale mutuo ipotecario: tutto il tempo necessario al piano di risparmio per arrivare a conclusione è tempo che Luca non impiega per iniziare a ridurre il suo debito. Se Luca riesce a versare 830 euro al mese per il piano di risparmio, ci vorranno 10 anni prima di poter iniziare a ripagare il suo mutuo. Luca potrà evitare un ritardo di 10 anni solo se, una volta che potrà ripagare il debito da 140 mila euro sarà in grado di sopportare un piano di ammortamento più breve e rate più alte.

Le opinioni sul mutuo BHW: conviene?

Quindi, conviene un mutuo BHW? Anche qui la risposta è: dipende, tanto dal mutuatario quanto dalle condizioni esterne.

Lato mutuatario, il mutuo BHW è un prodotto complesso. Che deve essere compreso bene nei suoi dettagli e nel suo funzionamento. E che deve risultare consono alle abitudini e alla predisposizione dei clienti. Luca e Hans hanno due culture finanziarie diverse, con preferenze diverse. Entrambi devono saper comprendere tutte le condizioni e le clausole dei contratti coinvolti e questo potrebbe non essere facile.

Lato condizioni esterne, il mutuo BHW prevede prestazioni diverse e articolate. Un cambio significativo dei tassi di interesse potrebbe scompaginare i calcoli di convenienza. Per la prima parte dell’operazione Hans accumula tassi attivi: un aumento dei tassi di mercato potrebbe aiutarlo a raggiungere prima l’obiettivo dei 100 mila euro di risparmio. Per Luca invece, oltre agli interessi attivi, ci sono quelli passivi sul mutuo immediato: il punto è capire di quanto i tassi passivi siano superiori a quelli attivi. In generale, un aumento dei tassi di mercato dovrebbe allungare il tempo che Luca impiega ad accumulare i 100 mila euro.

Nella seconda parte, tanto Hans che Luca devono pagare le rate del piano di ammortamento, il cui tasso di interesse era stato fissato all’inizio del rapporto con BHW. Anche in questo caso, tassi alti al momento della stipula renderanno più oneroso il finanziamento, ed eventualmente più lungo, se il contratto prevede una rata flat.

Conviene dunque, il mutuo BWH? Il responso si può solo dare con i dati specifici alla mano, che elenchino tutte le condizioni contrattuali applicate. Di sicuro c’è che, per la sua complessità, questo finanziamento sembra complicato da affrontare, una volta cambiate le condizioni di mercato. In questa complessità, poi, è facile perdere di vista le varie voci di costo e il modo in cui vengono applicate, come dimostra la vicenda giudiziaria recente.

Il mutuo BHW è illegittimo in Italia?

A giudicare dalle recenti evoluzioni giudiziarie, i mutui BHW, nella loro specifica formulazione, non sembrano essere completamente legittimi in Italia. Le ultime sentenze hanno confermato un’interpretazione negativa in tal senso. Può essere utile riassumere in sintesi la cronologia.

A inizio degli anni duemila, la tedesca BHW Bausparkasse inizia a commercializzare il mutuo BHW, un prodotto finanziario innovativo basato sul risparmio edilizio. Questo mutuo prevedeva un contratto complesso che combinava un piano di risparmio preliminare con un mutuo immediato e uno definitivo.

La crisi dei mutui subprime del 2008 e la sua evoluzione europea tre anni dopo hanno contribuito a modificare lo scenario macroeconomico. Negli anni successivi, alcuni clienti hanno iniziato a contestare la validità dei contratti e sono iniziate le sentenze dei tribunali.

Nel 2021, l’ordinanza del Tribunale di Roma sospende l’esecuzione forzata di un mutuo BHW, riconoscendo la mancanza dei requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità richiesti dalla legge per i titoli esecutivi. Questa decisione rappresenta un importante precedente che mette in discussione la legittimità dei mutui BHW come titoli esecutivi.

Nel febbraio 2022, il Tribunale di Milano decreta con la sentenza 33020/2019 la nullità di un contratto di mutuo BHW, confermando che tali contratti non costituiscono un valido titolo esecutivo. La sentenza evidenzia la complessità dei contratti BHW e la mancata chiarezza per i clienti sui costi effettivi e le modalità di rimborso.

Infine, a ottobre 2023, il Tribunale di Roma sospende nuovamente l’efficacia esecutiva di un titolo BHW. Questa ordinanza sottolinea che la complessità contrattuale dei mutui BHW e la mancanza di chiarezza riguardo alla consegna delle somme rendono questi contratti non conformi ai requisiti legali necessari per l’esecuzione forzata.

Dunque, le continue sentenze contro i mutui BHW evidenziano un trend giudiziario che mette in discussione la legittimità di tali contratti in Italia, suggerendo una crescente attenzione verso la tutela dei consumatori contro pratiche contrattuali poco trasparenti e potenzialmente abusive.

Soluzioni alternative al mutuo BHW

Data la complessità e le problematiche legali associate ai mutui BHW, ci sono diverse soluzioni teoriche che possono essere considerate come alternative. Una possibile opzione è rappresentata dai tradizionali mutui ipotecari o fondiari, che offrono maggiore trasparenza e semplicità contrattuale, garantendo ai clienti una comprensione chiara delle condizioni e dei costi associati.

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Un’altra alternativa potrebbe essere l’utilizzo di prestiti personali per finanziare piccoli interventi edilizi, evitando la necessità di un mutuo complesso e ipotecario. Inoltre, per chi cerca di acquistare una casa o effettuare grandi ristrutturazioni, i leasing immobiliari potrebbero rappresentare una valida soluzione. Questo strumento consente di usufruire immediatamente dell’immobile con la possibilità di acquistarlo definitivamente al termine del contratto di leasing. Infine, il crowdfunding immobiliare sta emergendo come un’alternativa innovativa, permettendo di raccogliere fondi da una comunità di investitori per finanziare progetti immobiliari senza ricorrere a mutui tradizionali o complessi come quelli BHW.

BHW mutuo: contatti e assistenza

Recentemente, Cerved ha assunto il ruolo di gestione dei rapporti con i clienti per quanto riguarda i mutui BHW. Questa transizione è stata parte di una riorganizzazione più ampia volta a migliorare il servizio clienti e la gestione delle problematiche legali emerse negli ultimi anni. Per presentare un reclamo, i clienti possono contattare BHW Bausparkasse AG tramite Cerved Credit Management Group S.r.l. utilizzando i seguenti recapiti:

Posta Raccomandata:

•   BHW Bausparkasse AG
•   Ufficio Reclami
•   c/o Cerved Credit Management Group S.r.l.
•   Viale dell’Unione Europea 6A/6B
•   20097 San Donato Milanese (MI)

Posta Elettronica: bhwitalia_ufficio_reclami@legalmail.it

Fax: +39 045 8251 499

Telefono: +39 0471 255 400

Disponibile da lunedì a venerdì con orario: 9 – 12:30 / 14 – 17 (venerdì fino alle 16).

Come indicato sul sito italiano di BHW, L’Ufficio Reclami, per il tramite di Cerved Credit Management Group S.r.l., è raggiungibile per assistere i clienti in tutte le problematiche relative ai mutui BHW, incluse le controversie legali e amministrative. Se il cliente non è soddisfatto della risposta o non la riceve entro i termini previsti, può ricorrere al sistema di risoluzione stragiudiziale delle controversie presentando ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario.