Detrazioni interessi su mutuo per ristrutturazione: come funziona?

Un contratto di mutuo è un finanziamento che comporta diverse voci di costo per il richiedente. Oltre ai costi finanziari sul capitale ottenuto, rappresentati dagli interessi, ci sono altre voci di spesa applicate dall’istituto di credito. A queste si possono aggiungere quelle di altri soggetti coinvolti, come il notaio e gli eventuali periti. Accanto a questo vale la pena osservare anche relativi interessi sul mutuo per l’eventuale ristrutturazione che, tuttavia, si possono detrarre.

A fini fiscali, queste voci di costo possono contribuire a ridurre il totale delle tasse da pagare. Il presupposto è quello di agevolare quelle famiglie che si siano impegnate per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile. in sede di dichiarazione dei redditi, queste voci possono essere detratte per il calcolo dell’IRPEF, qualora rispettino determinati requisiti. Vediamo come funzionano le detrazioni interessi sul mutuo ristrutturazione in questo articolo.

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Detrazioni interessi mutuo ristrutturazione: cosa sono

I mutui contratti per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un immobile possono dare diritto ad agevolazioni fiscali per il mutuatario. Queste agevolazioni fiscali hanno la forma di detrazioni sulle imposte sui redditi. Il meccanismo delle detrazioni è piuttosto semplice: una volta stabilito l’ammontare delle imposte da pagare sui redditi lordi, a questo importo si possono sottrarre le detrazioni nei limiti previsti. Il risultato così ottenuto sarà l’imposta totale netta da pagare. È facile comprendere come portare a detrazione tutte le voci ammesse permette il duplice beneficio di ridurre l’onere fiscale da pagare e di poter sopportare quelle spese che generano la detrazione.

Di norma, l’ordinamento giuridico riconosce questa agevolazione a tipologie di spese che hanno un valore sociale o di supporto a categorie di persone con esigenze speciali, come le spese scolastiche o quelle per l’assistenza alle persone non autosufficienti. Di seguito riportiamo i casi specifici per la detrazione di interessi sul mutuo ristrutturazione al confronto con il mutuo per acquisto o costruzione. Per ciascuna di queste voci è importante osservare come la detrazione sia concessa sotto precise condizioni, quali la qualifica di prima casa, ad esempio; e comprendere quali siano i limiti massimi della detrazione ammessa.

Detrazioni fiscali per mutuo acquisto e ristrutturazione: cosa cambia?

Tra le detrazioni fiscali per mutuo ristrutturazione e acquisto c’è una sostanziale differenza. Ma andiamo per ordine. L’ordinamento italiano agevola l’acquisto di un immobile adibito a prima abitazione. Il costo del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile può essere portato in detrazione sulle imposte sui redditi. Più in dettaglio, gli interessi passivi sul mutuo e sugli oneri accessori possono essere detratti con un aliquota del 19 percento su una base imponibile massima pari a 4 mila euro.

Facciamo un esempio per chiarire la regola. Un mutuo trentennale da 150 mila euro, a un tasso fisso del 3,60 percento comporta una rata di circa 680 euro mensili. il totale degli interessi pagati al primo anno di ammortamento ammonta a quasi 5.400 euro. di questi, solo 4 mila possono essere considerati come base per il calcolo della detrazione al 19 percento, per un totale di 760 euro. nel caso in cui l’importo del mutuo sia di soli 100 mila euro, il totale degli interessi pagati il primo anno è di circa 3.600 euro, inferiore al limite per la base imponibile della detrazione: in questo caso, l’intero importo degli interessi potrà essere detratto al 19 percento, per un valore di 684 euro.

Orbene, questa detrazione degli interessi passivi può essere effettuata per ogni anno fiscale per tutta la durata del mutuo in essere, qualora permanga la condizione dell’immobile come prima casa. La natura dei piani di ammortamento più diffusi comporta una progressiva riduzione degli interessi passivi annui: sul mercato prevalgono i piani di ammortamento francese, che prevedono una rata costante per tutta la durata del mutuo; quello che varia è la composizione della rata, con un maggior peso degli interessi nei primi anni e un progressivo aumento della quota in conto capitale verso la fine del periodo di ammortamento. Questo implica che la detrazione degli interessi passivi sul mutuo produrrà maggiori benefici fiscali nel primo periodo, quando gli acquirenti hanno una età inferiore e sono di norma alle prese con i costi di una giovane famiglia.

Come accennato, oltre agli interessi passivi sul mutuo, le detrazioni possono comprendere  altre voci di costo tra cui i costi di preammortamento, gli oneri fiscali del mutuo e le spese di istruttoria. Il preammortamento è un periodo durante il quale il mutuatario si limita a corrispondere il costo degli interessi periodico, senza ancora iniziare a restituire il capitale. Le rate del preammortamento sono interamente costituite dalla quota interessi, che potrebbero essere calcolati ad un tasso diverso da quello dell’ammortamento. le spese di istruttoria comprendono tutte quelle operazioni che l’istituto di credito ha dovuto portare a termine per verificare l’affidabilità del richiedente.

Infine, gli oneri fiscali del mutuo sono di norma costituiti dall’imposta sostitutiva, che sostituisce una serie di imposte quali: l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. L’imposta sostitutiva è applicata in sostituzione a quelle sopra elencate ogniqualvolta il finanziamento abbia una durata superiore ai diciotto mesi e le parti concordino sulla sostituzione. Due diverse aliquote possono definire il valore dell’imposta sostitutiva: una pari allo 0,25 percento del valore del mutuo, applicata in caso di acquisto, ristrutturazione o costruzione di un immobile adibito a prima casa; e una pari al 2 percento per gli immobili che non sono adibiti a prima casa.

Altre spese detraibili possono coinvolgere soggetti distinti dall’istituto di credito che eroga il mutuo come le perizie sull’immobile, effettuate dal perito, e il compenso per le spese notarili. Ora, invece, concentriamoci sulle detrazioni degli interessi su un mutuo ristrutturazione.

Detrazioni mutuo per ristrutturazione prima casa

Anche i mutui per la costruzione di un immobile adibito a prima abitazione possono generare detrazioni. La regola è la medesima: possono essere detratti gli interessi sul mutuo fino a un massimale di 2.582,28 euro come base imponibile, su cui calcolare un’aliquota del 19 percento.

Si può osservare come il massimale della base imponibile per le detrazioni degli interessi passivi per le ristrutturazioni sia inferiore a quello per l’acquisto dell’immobile. Una possibile spiegazione è che il finanziamento per una ristrutturazione sia, di norma, inferiore a quello per l’acquisto.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi alla detrazione sono quelli che comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, così come l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. La normativa recente (Legge 120/2020) comprende anche gli interventi per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’efficientamento energetico e per l’accessibilità. Sono comprese nella definizione di ristrutturazione anche la ricostruzione di edifici o sezioni di edifici demolite o crollate.

Per effettuare le ristrutturazioni è necessario disporre di opportune autorizzazioni quali:

• La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)
• La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
• Il permesso di costruire

Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è richiesta in caso di opere di manutenzione straordinaria che non prevedano interventi strutturali, come le ristrutturazioni semplici.

La SCIA Abitativa è invece limitata alle manutenzioni straordinarie, al restauro e alla ristrutturazione, eseguite in appartamenti a uso abitativo. Questa riguarda i lavori che il privato cittadino intenda apportare a un suo immobile, per i quali non vi sia attività economica connessa.

Infine, il permesso di costruire è un’autorizzazione concessa per interventi i ristrutturazione che producano un immobile in tutto o in parte diverso da quello iniziale e che ne modifichino le volumetrie complessive.

Le detrazioni degli interessi sul mutuo costruzione

Anche i mutui per la costruzione di un immobile adibito a prima abitazione possono generare detrazioni. La regola è la medesima: possono essere detratti gli interessi sul mutuo fino a un massimale di 4 mila euro come base imponibile, su cui calcolare un’aliquota del 19 percento.

Va poi specificato che, nel caso degli interventi di costruzione, questi devono essere effettuati entro una precisa finestra di tempo affinché si possa avere la detrazione. Nello specifico, il mutuo non deve essere richiesto oltre i sei mesi dall’inizio dei lavori o, se li precede, questi non devono iniziare oltre diciotto mesi dall’erogazione del finanziamento.

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Nel caso di mutui richiesti per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di immobili adibiti a prima casa è possibile beneficiare di agevolazioni fiscali. Quando queste condizioni sono presenti, è possibile portare in detrazione alcune voci di costo del mutuo sul totale delle imposte.

In particolare, è possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo con un’aliquota al 19 percento. A seconda che il mutuo sia richiesto per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione esiste un diverso limite per la base di calcolo degli interessi detraibili. Nel caso del mutuo per ristrutturazione, questa può arrivare a un massimale di 2.582,28 euro, che generano una detrazione massima di 490 euro all’anno.

Oltre agli interessi passivi, altre voci di costo possono essere detratte quali, gli interessi di preammortamento, gli oneri fiscali – normalmente rappresentati dall’imposta sostitutiva, pari allo 0,25 percento per le prime case -, le spese di istruttoria e perizia e le spese notarili. Possono essere detratte anche le eventuali quote di rivalutazione del mutuo.