Casa mobile o prefabbricata su terreno agricolo: si può senza concessione edilizia?

Un piccolo capanno per gli attrezzi. Una stanza ufficio fuori dalla propria casa di campagna. Qualche metro quadro in più potrebbe tornare comodo e migliorare l’abitabilità della propria casa. Costruire una casa mobile su un terreno agricolo è un’idea allettante, ma certo resta l’interrogativo sulla sua fattibilità dal punto di vista urbanistico. Se è vero che in campagna ci possono essere più spazi per una piccola costruzione, è anche vero che un terreno agricolo deve rispettare precisi requisiti di edificabilità, che non tutti possono presentare. In questo articolo osserviamo quali sono questi requisiti e quando sia possibile costruire una casa mobile o prefabbricata su un terreno agricolo. In particolare, è importante comprendere quando queste costruzioni devono essere realizzate con un Permesso di costruire e quando invece possono essere autonomamente realizzate.

Cosa s’intende per casa mobile o prefabbricata

Le case mobili sono prefabbricati abitabili dotati di ruote per essere trasportati tramite rimorchio. Esse sono costruite con materiali leggeri e adatti al trasporto, e spesso si presentano in legno o acciaio. Questa particolare tipologia di immobile è una soluzione alternativa alla casa tradizionale. Non a caso, la sua caratteristica principale è quella di essere appunto mobile, e non fissa in un determinato civico. Ciò consente a chi la possiede di poterla fisicamente spostare e di vivere ovunque. È il sogno odierno di molti giovani che fanno fatica a comprare una casa.

La casa mobile rientra nella categoria dei prefabbricati, sebbene quest’ultima abbracci diverse tipologie di soluzioni. La casa prefabbricata, come suggerisce il nome, è una casa divisa in moduli e che vengono realizzati in una fabbrica per essere poi costruiti in un posto specifico. Non è mobile, ma fissa. In questo senso, è più simile alla soluzione abitativa tradizionale, sebbene mantenga con essa differenze sostanziali come costo, materiali e design. Le case prefabbricate richiamano un po’ in scala ridotta lo stile delle ville moderne nei boschi, dei cottage di montagna, dei loft industriali o scandinavi.

Queste tipologie di case sono il sogno di molte persone, ma chiaramente pone l’interrogativo sulla loro edificabilità. Può stare una casa mobile su un terreno agricolo o si può costruire una casa prefabbricata su terreno agricolo? Prima di rispondere, vediamo innanzitutto il nostro Stato come suddivide le tipologie di terreno e cosa dice la legge in merito.

Tipologie di terreni

Non tutti i terreni sono uguali. Possiamo distinguere tra terreni agricoli e terreni edificabili. I primi sono sostanzialmente preposti alla produzione agricola o all’allevamento, e come tali dovrebbero restare il più possibile sgombri da costruzioni e immobili che ne limitino la superficie utile. Per queste sono invece previste le varie tipologie di terreni edificabili. Ciascun Comune predispone un Piano Regolatore, che indica nel dettaglio quali zone sono composte da terreni agricoli e quali dai diversi tipi di terreni edificabili. Con il decreto ministeriale 1444 del 2 aprile 1968, sono state distinte sei diverse zone territoriali omogenee, che presentano caratteristiche distinte in quanto alla destinazione d’uso:

• Zona A, o Centro Storico
• Zona B, o Zona di Completamento
• Zona C, o Zona di Espansione
• Zona D, o Zona Industriale
• Zona E, o Zona Agricola
• Zona F, o Zona Servizi Pubblici

Come detto, le zone agricole sono quelle la cui superficie ha un valore in quanto sostanzialmente non occupata e libera di supportare flora e fauna agricola. Questo non significa che su una zona agricola sia del tutto vietato costruire ma che, per poterlo fare è necessario rispettare dei precisi requisiti.

In buona sintesi, su un terreno agricolo è possibile costruire i soli immobili che sono strumentali all’attività agricola. La conseguenza diretta è che soltanto chi si occupa di produzione agricola può effettuare la costruzione: sia questo un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo. Questi soggetti potranno dunque costruire non solo depositi o magazzini, strumentali alla gestione del fondo, ma anche case o spazi abitativi, a patto che questa sia utilizzata per ospitare chi lavora il campo.

La dimensione dell’immobile costruito è poi determinata dallo specifico indice di edificabilità, che esprime il rapporto tra i volumi della costruzione e la superficie del fondo agricolo.

Permesso di costruzione su terreno agricolo, quando?

Possedute le qualifiche professionali e rispettati i volumi secondo gli indici di edificabilità, la procedura corretta per poter costruire un immobile su un terreno agricolo è la seguente:

• Ottenere il Permesso di Costruire dal Comune di competenza per il terreno
• Ottenere il Nulla Osta da parte degli Enti competenti in materia

Il Permesso di costruire è il documento che deve essere richiesto ogniqualvolta l’immobile da costruire comporta una trasformazione urbanistica e edilizia del territorio. Questo è previsto dal Testo Unico in Materia Edilizia, il cui articolo 10 stabilisce che il Permesso di costruire sia necessario in caso di:

• Interventi di nuova costruzione
• Interventi di ristrutturazione urbanistica
• Interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un immobile in tutto o in parte diverso dal precedente

Per ottenere il permesso di costruire è necessario presentare richiesta all’ufficio del Comune o allo Sportello Unico per l’Edilizia. La richiesta deve essere corredata dai seguenti documenti:

• Titolo di legittimazione
• Elaborati progettuali
• Asseverazione di conformità del progetto, redatta dal progettista
• Eventuali altri documenti specifici

In particolare, il titolo di legittimazione spetta al proprietario dell’immobile o da chi disponga di un diritto reale sopra di questo. Una volta ottenuto, il Permesso di costruire può essere trasferito assieme all’immobile ai successori o agli aventi causa del titolare: è a dire, questi può vendere immobile e permesso di costruire ad esso relativo.

Costruire casa su terreno agricolo: come fare e permessi

Quindi, per ricapitolare: è possibile costruire su un terreno agricolo, a patto di possedere le qualifiche di agricoltore diretto o imprenditore agricolo, di rispettare i limiti volumetrici. Questi sono così ridotti che per un’immobile da 70 metri quadri sono necessari almeno 7 ettari di terreno. L’edificio poi deve essere strumentale all’attività svolta: non può, cioè, essere un generico immobile ad uso abitativo, quanto invece un magazzino, una stalla o altra costruzione similare. Per rispondere quindi alla domanda nel titolo: è possibile costruire una casa mobile o prefabbricata su terreno agricolo senza concessione edilizia? Date le premesse, la risposta non può che essere negativa. Per costruire resta necessario l’apposito Permesso di costruzione.

Casa prefabbricata su terreno agricolo

Per poter costruire una casa prefabbricata su terreno agricolo è necessario disporre dell’apposito Permesso di Costruire. Questo è richiesto per qualunque tipologia di costruzione, indipendentemente dal metodo di costruzione. Pertanto, anche una casa prefabbricata deve disporre di un Permesso di Costruzione per poter essere edificata.

Casa mobile su terreno agricolo

Stesso discorso per eventuali case mobili, che rientrano nelle case prefabbricate. Un contadino o un imprenditore agricolo potrebbero avere la necessità di disporre di una sistemazione aggiuntiva stagionale per ospitare eventuali braccianti. Una casa mobile è una soluzione abitativa che potrebbe essere posta su un terreno agricolo per un periodo di durata inferiore ai tre mesi, qualora sussistano le necessità produttive agricole a giustificarne il posizionamento. Al termine del periodo, però, la casa mobile dovrà essere rimossa. Ebbene, anche nel caso di una casa mobile posta su terreno agricolo è necessario disporre del Permesso. In particolare, una casa mobile posta temporaneamente su un terreno agricolo non deve disporre degli allacciamenti alle reti elettrica, gas o idrica, né avere alcun collegamento fognario o essere ancorata al suolo. Inoltre, questa casa mobile deve essere abilitata al trasporto su strada, per poter essere portata in loco e rimossa senza contravvenire al codice della strada.

Casa mobile su terreno agricolo con Edilizia libera, si può?

Una parziale correzione a quanto sopra scritto la si può avere nei casi delle costruzioni in regime di edilizia libera. Per questo tipo di realizzazioni non sono, cioè, richiesti il Permesso di Costruire o autorizzazioni come Cila e Scia. Il Decreto del 2 marzo 2018 ha introdotto una lista non esaustiva di opere per le quali è concesso il regime di edilizia libera, tra cui le serre mobili stagionali, i pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici, tensostrutture, arredi da giardino e ripostigli.

Questo elenco sembra lasciare spazio di manovra per quelle piccole costruzioni, in legno o pvc, denominante “casette da giardino“, che dovrebbero rispondere alle esigenze di un piccolo capanno per gli attrezzi. Così stando le cose, sembrerebbe superfluo richiedere il Permesso di Costruzione per le piccole casette da giardino. Queste dovrebbero avere una superficie inferiore ai 25 metri cubi. Non di meno, siti specializzati consigliano comunque di redigere una sintetica relazione tecnica sugli impieghi previsti per l’immobile e procedere con la comunicazione dell’avvenuta installazione. Per cubature superiori ai 25 metri cubi, è necessario invece comunicare l’inizio lavori di costruzione da parte di un tecnico abilitato. Dunque, gli interventi di edilizia libera devono rispettare dei limiti piuttosto ristretti.

Va poi specificato che la costruzione deve comunque disporre delle apposite certificazioni strutturali e antisismiche. Anche per quanto concerne l’accatastamento, questo non è necessario per costruzioni inferiori agli 8 metri quadrati e semplificato fino ai 20 metri quadrati.

---

A livello urbanistico i terreni sono distinti in sei distinte categorie omogenee. I terreni agricoli sono una di queste sei categorie. In casi particolari è possibile costruire una casa mobile su un terreno agricolo o prefabbricata. Tuttavia, possono costruire su terreni agricoli solo gli agricoltori diretti e gli imprenditori agricoli. Le costruzioni poi, devono essere strumentali all’attività agricola svolta. Anche i volumi delle costruzioni presentano limiti piuttosto contenuti. Queste regole sono intese a limitare il consumo di suolo, che deve mantenere una funzione produttiva di supporto per la flora e la fauna.

Nei casi in cui la costruzione sia concessa è necessario premunirsi di una serie di documenti da presentare all’autorità competente: il Comune di appartenenza del terreno o lo Sportello Unico per l’Edilizia. Il Permesso di Costruire è il documento principale per dare avvio ai lavori. Questo documento può essere richiesto dal proprietario del fondo o da un avente causa. Il Permesso di Costruire concede un periodo per l’esecuzione dei lavori.

Qualunque costruzione è soggetta al Permesso di Costruire, indipendentemente dalle modalità di realizzazione, dai materiali o dalla sua eventuale mobilità. Questo vuol dire che tanto case prefabbricate, case in legno o case mobili devono essere munite di Permesso di Costruire per essere realizzate, pena la loro demolizione da parte dell’autorità competente.

Una particolare eccezione è posta dalle opere in Edilizia libera. Un elenco di 58 possibili opere è stato definito dal Decreto del 2 marzo 2018. In generale, queste sono opere di dimensione minima. In particolare, le cosiddette casette da giardino potrebbero rientrare in questa categoria, a patto di avere una cubatura inferiore ai 25 metri cubi. In questi precisi casi, il proprietario può esimersi dal richiedere il Permesso di Costruire e limitarsi a comunicare l’avvenuta installazione.