Comprare casa all’asta tramite agenzia: conviene? Quanto costa?

Per chi è alla ricerca di un’immobile, a scopo abitativo e non, l’offerta sul mercato non è l’unica opzione disponibile. Le aste giudiziarie possono costituire una valida alternativa, a patto di prendere decisioni informate e in accordo con le proprie possibilità. Rivolgersi a un’agenzia immobiliare che offra servizi di consulenza per aste giudiziarie può essere la mossa giusta per chi desideri un’assistenza dedicata. Ecco di seguito se conviene e quanto costa comprare casa all’asta tramite agenzia.

Comprare casa all’asta: quali procedure

Comprare una casa all’asta può essere un’opzione vantaggiosa, a patto di seguire ogni passo in maniera razionale e oculata. Le aste giudiziarie sono procedure che hanno lo scopo di riallocare gli immobili e altri  beni presso i migliori offerenti: i  beni in asta provengono per lo più da pignoramenti. Il caso tipico è quello del mutuatario che, non riuscendo a pagare puntualmente le rate del mutuo subisce il pignoramento dell’immobile ipotecato.

Il Tribunale che ha predisposto il pignoramento è la il primo a rendere pubblico l’elenco degli immobili in asta. Un elenco più organico è pubblicato dagli Istituti di Vendite Giudiziarie, che hanno una distribuzione provinciale. Oltre ai dettagli specifici per ciascun immobile, l’Istituto di Vendite Giudiziarie pubblica una lista degli immobili con i seguenti dati utili per i potenziali offerenti:

• tipo e numero di procedura che hanno originato la messa in asta
• tipo di asta
• data di vendita
• prezzo base

Conoscere il tipo di asta è importante per sapere se le offerte possono essere presentate solo per via telematica o anche tramite raccomandata. Nel caso di vendita sincrona, i rilanci possono essere effettuati una volta che il responsabile della gara abbia visionato le offerte. Ogni rilancio azzera un conto alla rovescia, al termine del quale l’offerta più alta si aggiudica l’immobile. Nel caso di vendita asincrona, i rilanci possono essere effettuati in più giorni fino alla scadenza.

Il prezzo base è il valore di partenza dell’asta. Questo è determinato da un perito che, valutato l’immobile, ne determina il prezzo di mercato. Le offerte dei partecipanti possono partire dal 75% del prezzo base. Questo significa che, nel caso di assenza di rilanci, è possibile acquisire un immobile con uno sconto del 25% rispetto al suo valore di partenza: un incentivo interessante per chi decida di partecipare.

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Comprare casa all’asta tramite agenzia e non: errori da evitare

Le procedure d’asta sopra descritte possono essere complesse da seguire per un privato intenzionato a parteciparvi. Questo potrebbe suggerire il ricorso ad agenzie immobiliari che supportino la partecipazione all’asta. Innanzitutto, potrebbe essere difficile individuare l’immobile consono alle proprie esigenze: quella degli immobili in asta è un’offerta residuale, composta da quegli immobili per cui non sono stati rispettati i piani di ammortamento o, nel caso di persone giuridiche, che risultino da procedure fallimentari.

I beni inseriti in asta sono poi elencati in accordo alle procedure giudiziarie e possono non essere facilmente selezionabili per importo, metrature o altre caratteristiche. Recentemente, diversi siti online sono stati autorizzati dal Ministero della Giustizia a raccogliere queste inserzioni.

Un altro problema potrebbe essere quello dei tempi utili per partecipare alle aste. Se è vero che l’offerta può essere inviata, telematicamente o via raccomandata, prima dell’inizio dell’asta, partecipare alle aste sincrone potrebbe confliggere con i propri impegni lavorativi. Questo è un tipo di asta a breve durata, dove cogliere il momento giusto per presentare il proprio rilancio può fare la differenza tra aggiudicarsi l’immobile selezionato o vedersi sfumare la possibilità di acquisto. Si aggiunga anche che, date le probabilità di successo alla prima asta, non è infrequente partecipare a più di una gara prima di aggiudicarsi un lotto in vendita.

In ultimo, resta il problema non da poco di decidere un range di prezzi per cui valga la pena partecipare all’asta. Se è vero che scegliere l’offerta minima è facile – non inferiore al 75 percento del prezzo base -, restano almeno due considerazioni da fare. In primo luogo, è lecito attendersi che per ogni partecipante offrire il prezzo minimo sia un’opzione interessante. Questo potrebbe suggerire di effettuare una prima offerta leggermente superiore: in caso di mancati rilanci, potrebbe essere una strategia vincente.

In secondo luogo, è importante stabilire un limite ai rilanci che si intendono effettuare. L’errore da evitare è quello di ritrovarsi a pagare un prezzo esorbitante per l’immobile che si è scelto. In alcuni casi, un sovrapprezzo rispetto al valore di mercato potrebbe essere giustificato: ad esempio, un immobile contiguo al proprio, potrebbe permettere di allargare la casa in cui si abita; oppure se l’immobile si presta a qualche attività economica, come un agriturismo, un ufficio o un magazzino. In generale però, è bene domandarsi se a quelle cifre non sia possibile trovare alternative migliori in qualche altra asta o direttamente sul mercato.

Comprare casa all’asta tramite agenzia

Alcune agenzie immobiliari offrono un servizio di supporto e consulenza per chi desideri acquistare immobili all’asta. Non tutti i partecipanti hanno le stesse esperienze e competenze in materia e questo metodo di acquisto può rivelarsi vantaggioso, se eseguito con metodo. In generale, i servizi delle agenzie per le aste giudiziarie possono essere così riassunti:

• alert sugli immobili in asta più consoni alle esigenze del cliente
• sopralluogo e valutazione dell’immobile selezionato
• consulenza sul range di prezzi consoni da offrire nella proposta e nei rilanci
• preparazione dei documenti necessari alla partecipazione all’asta
• presentazione via delega dell’offerta per via telematica o tramite raccomandata
• calcolo della cauzione richiesta per la partecipazione all’asta
• supporto nella richiesta di finanziamento presso l’istituto di credito
• supervisione dell’eventuale sgombero e delle procedure di trasferimento della proprietà

Nel dettaglio, i servizi di un’agenzia immobiliare che supporti un privato per partecipare all’asta possono essere divisi in un prima, durante e dopo la partecipazione all’asta.

Comprare casa all’asta tramite agenzia: i servizi prima dell’asta

Prima dell’asta, il contributo più importante che un’agenzia può fornire è quello di coadiuvare il privato nel formarsi un’idea del valore effettivo dell’immobile. Per un’agenzia può essere più semplice selezionare il gruppo di immobili in asta che possano interessare al proprio cliente. La ricerca può essere molto dispendiosa in termini di tempo: in primo luogo perché l’offerta potrebbe essere discontinua, in quanto dipende dal progredire delle sentenze di pignoramento; in secondo luogo, perché le caratteristiche degli immobili e la loro localizzazione potrebbero non essere esattamente ciò che il potenziale acquirente sta cercando. Il sopralluogo da parte degli incaricati dell’agenzia immobiliare può permettere al cliente di avere una stima più precisa dell’effettivo valore di mercato prima di decidere per l’offerta.

L’agenzia può anche occuparsi di preparare tutti i documenti necessari per la partecipazione all’asta: dalla domanda di partecipazione, alle fotocopie della carta di identità e del codice fiscale, all’assegno circolare o al bonifico IBAN per la cauzione. Questa deve essere pari al 10% del prezzo offerto, cifra che l’agenzia immobiliare potrà calcolare per il cliente.

L’agenzia può anche supportare il cliente nella prima richiesta di mutuo presso un istituto di credito. La richiesta dovrà essere effettuata per tempo rispetto all’asta stessa, per essere sicuri di disporre effettivamente di quelle cifre in caso di aggiudicazione del lotto. L’agenzia immobiliare può infine offrire un servizio di mediazione, per il buon fine di questa richiesta e per la presentazione delle apposite pratiche.

Comprare casa all’asta tramite agenzia: i servizi durante dell’asta

Durante l’asta, la consulenza degli esperti di un’agenzia immobiliare può evitare alcuni errori gravi. Primo tra tutti, quello di ostinarsi a rilanciare, fino ad impegnarsi per importi superiori alle proprie disponibilità. Si tenga presente che, da un lato, l’istituto di credito può arrivare a concedere mutui fino all’80% del valore di mercato dell’immobile; dall’altro, il vincitore dell’asta ha 60 giorni di tempo per saldare il debito contratto, a pena di perdere l’immobile vinto e la cauzione versata.

Un’agenzia immobiliare che abbia esperienza in aste giudiziarie potrà suggerire non solo l’importo massimo, ma anche le modalità di rilancio in funzione del tipo di asta: nel caso di asta sincrona, il tempismo sarà essenziale e, i molteplici rilanci possibili permetteranno di studiare il comportamento dei concorrenti; nel caso di asta asincrona, la scelta fondamentale è su quale rilancio definitivo offrire.

Comprare casa all’asta tramite agenzia: i servizi dopo dell’asta

Dopo l’asta, l’agenzia immobiliare può occuparsi di verificare che il trasferimento di proprietà sia effettuato nei tempi e nei modi previsti e che il pagamento sia effettuato entro i 60 giorni dalla vincita della gara.

Altro servizio importante è quello di supportare il nuovo proprietario nel caso in cui l’immobile risulti occupato da inquilini o dai precedenti proprietari. In alcuni casi, potrebbe essere necessario eseguire uno sgombro a norma di legge, per evitare che l’immobile resti occupato o che il nuovo acquirente si muova in contrasto alle norme vigenti.

In altri casi, potrebbe essere possibile giungere a un accordo vantaggioso per entrambe le parti: ad esempio, nel caso in cui l’acquirente abbia fatto un investimento e sia intenzionato a mettere a rendita l’immobile, proporre agli attuali inquilini un nuovo contratto di affitto potrebbe essere la soluzione ideale per evitare lungaggini e controversie.

Agenzie aste immobiliari: costi e provvigioni

Non esiste un tariffario pubblico di riferimento, pertanto si può stimare una media del costo delle agenzie per aste immobiliari. Diciamo che il compenso richiesto dall’Agenzia immobiliare per questi servizi può aggirarsi attorno al 3% del valore dell’immobile; in altri casi, queste possono richiedere un compenso fisso.

Comprare casa all’asta tramite agenzia, conviene?

Non vi è alcuna normativa che stabilisce l’esigenza di comprare casa all’asta tramite agenzia. Tuttavia, è consigliato per tutte quelle persone che non sanno davvero come muoversi in questo terreno. Per questo comprare casa all’asta con agenzia immobiliare conviene a chi non vuole rischiare di incorrere in problemi burocratici o sviste durante l’asta.

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Partecipare alle aste giudiziarie può essere una mossa vincente per chi desideri acquistare un immobile a prezzi convenienti. Questo a patto di prendere decisioni informate e adeguate alle proprie possibilità. Partecipare alle aste può essere complesso e rischioso per i neofiti e il supporto di agenzie immobiliari può fare la differenza, tanto nelle fasi che precedono, che accompagnano e che seguono lo svolgimento dell’asta in sé. Per questo è consigliabile rivolgersi ad un’agenzia aste giudiziarie affinché tutto fili liscio. Attenzione: non è obbligatorio, né è detto sia necessario a persone più esperte. Ma se si ha paura di incorrere in pericoli può essere un’ottima alternativa quella di comprare casa all’asta tramite agenzia.