Imposta sostitutiva mutuo: che cos’è e come si calcola?

L’acquisto di un immobile genera una posizione debitoria nei confronti dell’erario e degli Enti pubblici coinvolti. Anche se non particolarmente articolato, l’elenco di imposte e tasse da pagare può comportare qualche ritardo e complicazione nella procedura di compravendita. Dal 1973, l’imposta sostitutiva sui mutui può contribuire a semplificare queste procedure, tanto unificando le somme dovute in una sola voce di pagamento, quanto snellendo la procedura di pagamento, che viene delegata all’Istituto che fornisce il credito, il quale agirà da sostituto di imposta nei confronti del mutuatario. 

Acquisto di un immobile: quali imposte e tasse

Acquistare una casa è un percorso articolato, che va dall’individuazione dell’immobile adeguato all’ingresso nella propria abitazione. In mezzo ci sono le trattative con i venditori, che iniziano con la presentazione di un’offerta formale e culminano con il compromesso e il rogito presso il notaio. A supporto della compravendita, può intervenire il finanziamento da parte di un Istituto di credito che, dopo una delibera positiva della richiesta, eroga il mutuo per l’acquisto dell’immobile.

La compravendita comporta anche il pagamento di imposte, che dipendono dal tipo di acquirente, sia esso un provato o un’impresa, e dalla tipologia di immobile, se sia una prima o una seconda casa. Nel frequente caso di acquisto da parte di un privato, le imposte da versare comprendono: 

• l’imposta di registro
• l’imposta catastale
• l’imposta ipotecaria
• l’imposta di bollo
• la tassa di concessione governativa

L’imposta di registro è un’imposta diretta dovuta per la registrazione dell’atto di compravendita nei registri dell’Agenzia delle Entrate. Questa è dovuta nella misura del 9 percento del valore catastale dell’immobile a cui si applica una rivalutazione del 5 percento e un coefficiente di 120. L’aliquota è ridotta al 2 percento in caso di acquisto per la prima casa.

L’imposta catastale, dovuta ogni volta che viene eseguita una voltura catastale, e l’imposta ipotecaria, che si applica quando vi è un trasferimento di immobili o si costituiscano su di essi ipoteche o altri diritti. Entrambe queste imposte ammontano a 50 euro per l’acquisito di una prima casa.

L’imposta di bollo, dovuta nella misura di 16 euro ogni quattro facciate del documento di compravendita, è fissata a 155 euro in caso di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Infine, le tasse di concessione governativa si applicano in caso di autorizzazioni, concessioni o licenze, come stabilito dal DPR 641/1972.

Imposta sostitutiva mutuo: cos’è e come funziona

Qualora per l’acquisto dell’immobile si faccia ricorso a un finanziamento la procedura di pagamento di questo elenco di imposte può essere semplificata. Introdotta con il DPR 601/1973, l’imposta sostitutiva sul mutuo permette di rispettare i doveri fiscali in maniera più agevole per l’acquirente.

Questo tipo di imposte si applica ai soli finanziamenti di durata medio-lunga, superiore ai 18 mesi. Rientrano in questa categoria quindi tanto le diverse forme di mutuo, la cui durata minima deve essere di 5 anni, quanto le diverse forme di prestito che superino l’anno e mezzo nel piano di ammortamento.

L’imposta di bollo sostitutiva è stata introdotta come agevolazione fiscale, grazie alla quale il richiedente è esentato dal pagamento dell’imposta di registro, delle imposte catastali e ipotecarie, dell’imposta di bollo e delle tasse di concessione governativa. Oltre all’importo da pagare, il vantaggio per il mutuatario contribuente è che il pagamento di questa imposta avviene per trattenuta diretta da parte dell’Istituto di credito che concede il finanziamento, il quale funge in questo modo da sostituto di imposta: si frappone tra il contribuente e l’ente preposto all’applicazione dell’imposta e, dopo aver ricevuto il versamento dal mutuatario si incarica di versare la somma a suo titolo. 

Va specificato che questa sostituzione ha natura opzionale e non automatica e che le operazioni di finanziamento idonee per l’applicazione di questa imposta non si limitano a quelle concesse dalle banche ma si estendono a quelle concesse anche dalle altre tipologie di intermediari finanziari.

Il calcolo dell’imposta sostitutiva del mutuo è così articolato: l’aliquota si applica su una base imponibile che è composta dalla somma dei finanziamenti ricevuti. Questa aliquota può essere dello 0,25 percento per i casi fiscalmente agevolati, e  del 2 percento per gli altri. Per ottenere l’agevolazione è necessario dichiarare la natura della finalità del finanziamento. 

In caso di più soggetti cointestatari del mutuo, la dichiarazione deve essere resa da ciascun richiedente. Questo comporta che l’applicazione dell’aliquota risponda alle condizioni specifiche di ciascun mutuatario. 

Imposta sostitutiva mutuo prima casa

L’imposta sostitutiva per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un immobile come prima casa è pari allo 0,25% del valore dell’importo finanziato. La stessa aliquota si applica:

• all’acquisto di magazzini
• all’acquisto di depositi
• all’acquisto di uffici
• alla ristrutturazione delle categorie di cui sopra

Imposta sostitutiva mutuo seconda casa

Bel caso di un finanziamento contratto per l’acquisto o la ristrutturazione di una seconda casa, l’aliquota dell’imposta sostitutiva di mutuo sale al 2%. Questo aumento rispecchia l’impostazione per la quale gli acquisti di immobili successivi al primo hanno una natura non strettamente essenziale.

Come accennato, in caso di due o più soggetti cointestatari del finanziamento, a ciascuno di questi si applica l’aliquota di competenza: se per esempio, due coniugi si trovino a richiedere un mutuo per l’acquisto cointestato di una casa e uno di questi fosse già proprietario di un immobile, questi sconterà un’imposta sostitutiva di mutuo del 2 percento, mentre l’altro beneficerà dell’aliquota ridotta allo 0,25 percento.

Imposta sostitutiva mutuo: tipologie di finanziamento

Come detto, il discriminante per l’applicazione dell’imposta sostitutiva di mutuo non risiede nella finalità del finanziamento quanto nella sua durata. È interessante quindi considerare le differenti forme di finanziamento che possono comportare il pagamento dell’imposta sostitutiva in alternativa alle imposte normalmente applicate. Poiché l’Istituto di credito agisce come sostituto di imposta, le somme richieste per il finanziamento saranno erogate al netto dell’imposta sostitutiva.

Ad esempio, su un mutuo per la prima casa del valore di 150 mila euro, l’importo dell’imposta sarà pari a 375 euro (150 mila euro * 0,25 percento), con un erogazione netta da parte dell’Istituto di credito di 149.625 euro.  

Imposta sostitutiva mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario rappresenta la tipologia più frequente di finanziamento su cui si applica l’imposta sostitutiva di mutuo. Questo tipo di finanziamenti sono erogati dietro la sottoscrizione di una garanzia per l’Istituto di credito erogante sotto forma di ipoteca, un diritto reale che attribuisce al creditore la facoltà di soddisfarsi sul bene immobile in caso di inadempienza del debitore.

Imposta sostitutiva mutuo chirografario

L’imposta sostitutiva mutuo si applica anche ai mutui chirografari. Un mutuo chirografario è un tipo di finanziamento nel quale il mutuatario si impegna a titolo personale a soddisfare il debito contratto con il mutuante con un documento scritto di proprio pugno. Il vantaggio per il debitore risiede nella possibilità di disporre di una somma in prestito senza dover garantire la sua restituzione con garanzie reali quali l’ipoteca su un immobile.

È il patrimonio del mutuatario nella sua interezza a costituire una garanzia personale dell’adempimento contrattuale. Ogni mutuo che non ricada nella categoria del mutuo ipotecario o fondiario è automaticamente un mutuo chirografario. La differenza principale tra un mutuo chirografario e un mutuo ipotecario o fondiario risiede quindi nell’assenza di garanzie reali sul credito concesso, quali il privilegio, il pegno o l’ipoteca.

Imposta sostitutiva mutuo liquidità

Anche i mutui contratti allo scopo di disporre di liquidità personale aggiuntiva possono beneficiare dell’applicazione dell’imposta sostitutiva. Anche per questo genere di finanziamenti può essere richiesta una garanzia reale come un’ipoteca su un immobile di proprietà e l’importo erogato è di norma inferiore a quello per l’acquisto di un’abitazione. Il vantaggio per questo tipo di finanziamento è che il tasso di interesse applicato è tendenzialmente inferiore a quello applicato rispetto a quello dei prestiti personali.  

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L’imposta sostitutiva è un tipo di imposta che si applica sui finanziamenti con durata superiore ai 18 mesi. Questa permette di semplificare il pagamento verso l’erario e gli enti pubblici coinvolti nella compravendita immobiliare. il mutuatario, che è il soggetto debitore, è tenuto a pagare l’imposta sostitutiva verso l’Istituto di credito che eroga il finanziamento, il quale agirà da sostituto di imposta e si occuperà di versare a sua volta l’importo. Per questo motivo, il finanziamento sarà erogato al netto delle imposte da pagare: è buona norma quindi richiedere un prestito il cui valore netto sia sufficiente per lo scopo previsto. Due sono le aliquote per l’imposta sostitutiva del mutuo: lo 0,25%  per l’acquisto, la ristrutturazione e la costruzione di una prima casa, magazzino, deposito o ufficio; e il 2% per gli altri casi. Possono dare diritto al pagamento dell’imposta sostitutiva diversi tipi di finanziamento, quali ad esempio mutuo ipotecario, mutuo chirografario e mutuo di liquidità.