PIES mutuo (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato): che cos’è?

PIES mutuo: che cos’è?

Il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) è un documento che contiene tutti i dettagli del mutuo che si è in procinto di richiedere. È dovere dell’Istituto di credito consegnare il PIES al richiedente quando formula l’offerta di finanziamento. 

Scopo del PIES è quello di fornire una dettagliata, esaustiva e comprensibile illustrazione delle condizioni del finanziamento erogato. Ciascun mutuo può avere condizioni diverse per quanto riguarda la durata, il tasso di interesse applicato, le garanzie richieste o il piano di ammortamento. È importante che la parte contrattuale più debole, il richiedente, abbia corretta nozione delle condizioni contrattuali, dei suoi diritti e dei suoi doveri. Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato per il mutuo domestico ha questo scopo.

Prospetto Informativo Europeo Standardizzato: come richiederlo alla banca?

L’Istituto di credito è tenuto alla consegna del PIES in tempo per la sua consultazione da parte del richiedente. In quanto prospetto informativo, il PIES per un mutuo ne anticipa la stipula del contratto. Alla banca spetta la facoltà di decidere la durata di validità.

In linea di massima, il futuro mutuatario non dovrebbe fare richiesta del PIES, in quanto la banca è tenuta per regolamento alla sua consegna tempestiva. Una volta che il richiedente ha fornito tutte le informazioni personali richieste, l’Istituto di credito è in grado di redigere il PIES specifico per quella proposta di finanziamento. Rimane comunque buona norma, per il richiedente, farne espressa menzione sin dai primi incontri con i responsabili della pratica.  

PIES: quali informazioni contiene

Come detto, il PIES è redatto allo scopo di fornire tutte le informazioni necessarie alla corretta comunicazione sul finanziamento da erogare. Il modulo si compone di quindici punti, ciascuno da compilare da parte dell’Istituto di credito finanziatore o, se del caso, dall’intermediario.

Nel testo introduttivo del PIES è specificato che il documento è redatto in base alle informazioni comunicate dal richiedente e alle condizioni di mercato al momento della compilazione. Le informazioni hanno una validità limitata: nel documento è infatti prevista una data di scadenza oltre la quale, le informazioni comunicate potrebbero essere soggette a un adattamento alle nuove condizioni di mercato. 

Nel documento possono essere anche presenti elementi distinti a seconda del caso. Il modulo presentato in Gazzetta Ufficiale indica questi ultimi con la dicitura in parentesi “se del caso”.

Il finanziatore

Il primo punto del PIES raccoglie tutte le informazioni utili a indicare il finanziatore: dalla denominazione ai recapiti telefonici, fax e-mail, oltre che al sito web e all’eventuale ufficio o persona incaricata della pratica. in questa sezione possono essere presenti eventuali raccomandazioni o indicazioni sul particolare contratto di credito presentato, qualora sia stato fornito anche un servizio di consulenza al finanziamento.

L’intermediario del credito

Qualora presente nel contratto di finanziamento, il PIES riporta anche i dati del soggetto che ha intermediato il finanziamento. Come per il finanziatore, i campi compilati in questa sezione servono a identificare univocamente la figura dell’intermediario del credito e a indicare, qualora fornite, le informazioni sul servizio di consulenza. 

Le caratteristiche principali del contratto di credito

In questa sezione, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato presenta le principali informazioni relative al contratto di mutuo. La varietà di questa tipologia di finanziamento comporta che molti campi possano essere o meno presenti nel documento specifico. In generale, le informazioni presentate in questa sezione riguardano:

• L’importo del contratto
• La valuta in cui è concesso il finanziamento
• La durata del contratto
• Il tipo di contratto di credito
• Il tipo di tasso di interesse applicato
• L’importo totale dovuto

A queste si aggiungono delle informazioni eventualmente applicabili:

• L’eventuale indicazione che il contratto non è denominato nella valuta del richiedente
• L’eventuale indicazione che l’ammontare erogato nella valuta del richiedente potrebbe cambiare
• L’eventuale indicazione circa l’ammontare massimo nella valuta del richiedente, con la possibilità di richiedere la conversione del contratto in un’altra valuta, alle condizioni previste
• L’eventuale pagamento dei soli interessi per un determinato periodo, prima dell’effettivo rimborso
• L’eventuale valore stimato del bene immobile
• L’eventuale importo massimo possibile in funzione del valore dell’immobile
• L’eventuale garanzia fornita da parte del richiedente  

Si può notare come, tra le informazioni facoltative rientrano alcune che sono normale prassi nel mercato del finanziamento nazionale. In particolare, gli Istituti di credito considerano usualmente il valore dell’immobile da acquistare per stabilire l’importo massimo da erogare. Questo rapporto, definito Loan-to-Value(LTV), si attesta attualmente su un valore pari all’80%: posto cento il valore dell’immobile da acquistare, la somma erogata come mutuo non supera il valore di ottanta. Per fare un esempio, per una casa di 200 mila euro, sul mercato si potranno trovare finanziamenti per un massimo di 160 mila euro. Puoi personalizzare il tuo esempio sul simulatore mutuo gratuitamente da qui.

Un altro campo discrezionale è quello relativo alla garanzia fornita dal richiedente. Di norma, l’Istituto di credito richiede che sull’immobile per cui viene concesso il finanziamento venga sottoscritta un’ipoteca. In caso di inadempimento grave del richiedente, l’Istituto che ha concesso il mutuo può denunciare il contratto, e procedere al pignoramento dell’immobile, che verrà messo in vendita per ottenere il risarcimento di quanto erogato. Può capitare che, su proposta dell’Istituto o su iniziativa del richiedente o di un suo familiare, venga fornita una garanzia su un altro immobile. Il caso tipico è quello di un genitore che, per permettere alla figlia o al figlio di accendere il mutuo, accetta di garantire con il suo patrimonio o con il suo reddito l’impegno economico del familiare.

Il modulo presenta queste informazioni come facoltative anche se, soprattutto in merito alla valutazione dell’immobile e al LTV, sono la norma. Questo perché il PIES è un documento inteso per l’intero mercato Comunitario: un unico modulo per standardizzare il formato informativo, indipendente dalle specifiche condizioni di ciascun mercato nazionale.

Il Tasso di interesse e gli altri costi

In questa sezione sono presentate tutte le informazioni più rilevanti circa l’onerosità del finanziamento. si indicano qui il Tasso annuo effettivo globale (TAEG), che illustra il costo totale del contratto di credito espresso in percentuale annua. Il TAEG comprende:

• Il tasso di interesse, che può essere fisso, variabile o variabile con limitazione massima
• Le spese una tantum
• Le spese periodiche come

Sono inoltre indicate le ipotesi previsionali sull’andamento futuro del tasso di interesse in base alla sua tipologia. Qualora presenti, sono anche indicati quei costi che non sono noti al finanziatore al momento della redazione del PIES e che quindi non rientrano nel calcolo del TAEG.

La frequenza e il numero di rate

Qualora applicabili, sono specificati la frequenza e il numero delle rate da corrispondere per l’estinzione del debito contratto.

L’importo di ciascuna rata

In questa sezione del PIES viene indicato l’importo e la relativa valuta del mutuo erogato. Oltre a questo, si presenta un riepilogo del piano di ammortamento, che può differire sostanzialmente tra i vari casi. 

Può essere presente, e quindi venire indicato, un periodo di preammortamento, nel quale il mutuatario è tenuto a rimborsare solo gli interessi periodicamente maturati; solo al termine del periodo di preammortamento inizierà il vero ammortamento, con il rimborso anche della quota capitale nella rata periodica. 

Può essere specificato che, in seguito alla variazione del tasso di interesse su cui si basa il mutuo, anche le rate varino, in importo o in numero, a seconda delle clausole contrattuali.

Può anche essere specificato che l’importo da corrispondere nella valuta del richiedente cambi, qualora il debito contratto fosse in una valuta estera. In questo caso, anche una variazione del tasso di cambio tra le due valute potrebbe alterare l’onere per il mutuatario. Il PIES richiede quindi di specificare quale sia il tasso di cambio considerato in questo caso.

Infine, possono essere specificati eventuali rimborsi differiti degli interessi.

La tabella di ammortamento esemplificativa

Per un’ulteriore chiarezza riepilogativa, il PIES prevede la possibilità di inserire una tabella riassuntiva delle rate e della loro frequenza, con la specifica della componente di quota capitale e di quota interessi per ciascuna rata, più eventuali altre spese. A queste si può affiancare la colonna che riporta il debito residuo dopo ogni rata corrisposta. 

Lo scopo è di rendere più agevole al mutuatario la comprensione dell’andamento del debito e dei progressi nella sua estinzione. 

Gli obblighi supplementari

In questa sezione, il PIES contempla gli eventuali altri obblighi del mutuatario e la modifica delle condizioni contrattuali in caso di loro inadempimento. Possono essere specificate le conseguenze in caso di recesso dai contratti relativi ai servizi accessori al contratto di credito.

L’estinzione anticipata

Nel PIES devono essere anche indicate le condizioni per l’estinzione anticipata del contratto di credito, qualora applicabili, oltre all’eventuale penale. È importante specificare che, nel mercato italiano, i mutui sottoscritti successivamente al febbraio 2007 non sono più soggetti a penali per l’estinzione anticipata.

Le opzioni flessibili

Qualora applicabili, nel PIES devono essere indicate anche le opzioni flessibili. Una di queste è la possibilità di trasferire il contratto di credito a un altro finanziatore: è il caso della surroga del mutuo, che ne permette la portabilità presso un altro Istituto di credito.

Gli altri diritti del consumatore

Al richiedente è indicato che questi dispone di un periodo adeguato a riflettere sull’offerta ricevuta prima di impegnarsi a sottoscrivere il contratto di finanziamento. le condizioni contrattuali saranno mantenute per tutta la durata del periodo di riflessione.

I reclami

Il PIES richiede che sia indicato il soggetto a cui rivolgersi in caso di reclami, nonché il periodo di tempo per farlo. In seconda istanza, il richiedente può rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario o ad altri strumenti di tutela stragiudiziale.

Le conseguenze in caso di inosservanza degli obblighi contrattuali

Il debitore che non osservi gli obblighi contrattuali andrà incontro alle conseguenze contrattuali. Il PIES chiede di specificare quali azioni siano considerate inosservanza contrattuale e quali siano le conseguenze.

In questa sezione è anche indicato un monito alla tempestiva comunicazione in caso di prevedibili difficoltà a onorare i pagamenti delle rate future. Qualora il contratto lo preveda, è inserito un richiamo all’eventuale perdita dell’immobile sottoposto a ipoteca, in caso di inadempimento grave.

Le informazioni supplementari

In questa sezione, il PIES richiama le eventuali leggi applicabili al contratto di credito, nonché la specifica che le eventuali informazioni contrattuali saranno comunicate in una lingua differente da quella di redazione del PIES. 

L’autorità di vigilanza

L’ultima sezione del PIES richiama l’Autorità di vigilanza a cui spetta il compito di controllare il corretto funzionamento del mercato del credito. Per il mercato nazionale, questo compito è svolto dalla Banca d’Italia, alla cui vigilanza è soggetto l’Intermediario creditizio che ha erogato il finanziamento.

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In conclusione, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato è un documento di riepilogo che illustra e anticipa il contratto di mutuo. Il PIES viene redatto con le informazioni del richiedente, e consegnato a questo prima della stipula del contratto di finanziamento.  Scopo del PIES è riepilogare e illustrare tutte le informazioni e le condizioni del contratto di finanziamento. L’obiettivo è tutelare la parte contrattuale più debole per garantire il corretto evolvere del finanziamento e l’adeguato procedere del piano di ammortamento.