Borsino immobiliare: cos’è? Agenzia delle entrate e valutazioni

Chiunque dovesse comprare, vendere o affittare casa necessita di avere informazioni dettagliate e aggiornate sulla domanda e l’offerta di immobili simili. Poter farsi un’idea precisa e realistica delle cifre è utile per concludere in tempi ragionevoli il tipo di contratto che di desidera. Il Borsino Immobiliare e l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare sono gli strumenti adeguati a questo scopo.

Borsino immobiliare: cos’è e come funziona?

Il Borsino Immobiliare è un database delle quotazioni immobiliari in Italia. Questo strumento raccoglie e organizza i prezzi medi delle compravendite e delle locazioni concluse nelle aree di riferimento. I dati permettono di avere un’indicazione sul mercato immobiliare delle città italiane, arrivando fino al dettaglio di zona urbana. Queste informazioni, elaborate da tecnici qualificati, forniscono anche un’indicazione sui trend di mercato, considerando l’evoluzione periodica dei prezzi medi. Gli immobili censiti rientrano nelle seguenti categorie:

• Residenziale – destinati a uso abitativo
• Commerciale – destinati alla vendita al dettaglio, all’ingrosso o alla ristorazione
• Terziaria – destinati ad uffici
• Produttiva – destinati alla produzione e alla logistica

A chi è utile il borsino immobiliare

Disporre informazioni sui prezzi degli immobili è utile a chiunque voglia partecipare al mercato immobiliare tanto dal lato dell’offerta, come venditore o locatore, quanto dal lato della domanda, come acquirente o locatario. Questo non riguarda solo i professionisti di settore come le agenzie immobiliari. Anche un privato che fosse intenzionato a mettere a rendita la propria casa può farsi un’idea delle quotazioni della zona di riferimento. 

Oltre agli operatori diretti, anche altri operatori economici possono avere un vantaggio dalla consultazione del Borsino Immobiliare, indipendentemente dal settore agiscano. Consultando il database, questi possono avere il polso delle dinamiche urbanistiche delle città selezionate. Questo può essere molto utile per un investitore.

Dove consultare il Borsino Immobiliare

Il Borsino Immobiliare è consultabile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate e, a pagamento, sul sito borsinoimmobiliare.it. il valore aggiunto di quest’ultimo consiste in una gamma di servizi dedicati agli operatori immobiliari e alle agenzie immobiliari.  Tra questi, i seguenti calcolatori:

• Calcolatore per le imposte di acquisto
• Stima per la capitalizzazione 
• Calcolatore della nuda proprietà
• Calcolatore del valore catastale
• Calcolatore del conto economico
• Calcolatore dell’imposta di plusvalenza
• Calcolatore delle imposte sulla cedolare secca
• Ripartizione quote ereditarie

Il calcolatore per le imposte di acquisto permette di avere una stima delle imposte connesse alla compravendita degli immobili residenziali. Attraverso la stima per capitalizzazione è possibile ricostruire il valore di un immobile dalla redditività della locazione attuale o prevista. Il calcolatore della nuda proprietà è utile per avere una stima dell’immobile in base all’età dell’usufruttuario. Il calcolatore del valore catastale permette di stimare le imposte di acquisto. Il calcolatore del conto economico è utile per ottenere il valore del ritorno sull’investimento immobiliare; parimenti, il calcolatore dell’imposta di plusvalenza permette di conoscere il valore dell’imposta che si applicherà al profitto ottenuto dalla rivendita di un’immobile entro i cinque anni dall’acquisto. Con il calcolatore della cedolare secca è possibile avere l’import o delle imposte sulla locazione degli immobili residenziali sottoposti al regime della cedolare secca. Infine, il calcolo della ripartizione delle quote ereditarie stabilisce quanto spetti pro-quota a tutti i successori del defunto. 

Il sito offre una serie di guide immobiliari, per supportare l’utilizzo dei calcolatori messi a disposizione. La Guida su come calcolare il valore delle Abitazioni permette di stimare l’importo al quale potrebbe vendersi un immobile. La formula presentata è così espressa:

Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito 

Per ottenere il valore di mercato è necessario moltiplicare la dimensione dell’immobile per il suo valore al metro quadro per un coefficiente. Il primo è un valore che può essere già noto tanto al venditore quanto al compratore. Il secondo è il valore al metro quadro fornito dal Borsino Immobiliare. Il terzo è un coefficiente che tiene conto di condizioni contingenti dell’immobile, dall’essere libero o già locato; dal disporre o meno di un ascensione e dal piano in cui l’immobile è sito; dallo stato di conservazione all’esposizione, ecc. i coefficienti di merito aiutano le parti in contrattazione ad adattare le stime dei prezzi medi del Borsino Immobiliare al caso specifico.    

Borsino immobiliare valutazioni quotate e certificate

Tra i servizi offerti dal Borsino Immobiliare vi sono le valutazioni immobiliari certificate. Queste, disponibili per ogni tipologia immobiliare su tutto il territorio nazionale, sono eseguite da professionisti abilitati iscritti in uno specifico albo professionale o a un elenco la cui appartenenza comporta l’idoneità a effettuare valutazioni tecniche o economiche dei beni immobili. Le valutazioni offerte sono:

• Valutazione desk
• Valutazione drive
• Valutazione storica
• Valutazione terreni

Con la valutazione desk, il perito stima il valore dell’immobile affidandosi alle informazioni fornitegli dal cliente e basate su documenti disponibili quali visure e planimetrie catastali. La valutazione drive è compendiata anche dal sopralluogo del perito. La valutazione storica si basa, oltre che sui dati forniti dal cliente, anche su un’indagine di mercato della zona in cui è sito l’immobile e sulle quotazioni medie dell’anno richiesto, che potrebbe non essere necessariamente il più recente. Infine, il perito può preparare anche una valutazione del solo terreno edificabile.   

Il professionista basa le sue stime sulle quotazioni fornite dal Borsino Immobiliare e sulle condizioni specifiche dell’immobile e della zona. Di seguito soppesa i calcoli idonei alla stima dell’immobile con la sua esperienza nel settore per definire il valore di mercato dell’immobile in un preciso momento storico. La stima, quindi, comprende anche fattori esterni all’immobile e in parte connessi all’andamento dell’economia nel suo insieme.

Valutazione immobiliare certificata: a cosa serve

Una valutazione immobiliare certificata non è un semplice calcolo economico. Essa è un documento che può avere valore legale e può essere utilizzata anche in tribunale, in sede di giudizio, ad esempio per le cause che riguardino le divisioni ereditarie. 

Borsino immobiliare e agenzia delle entrate

Anche l’agenzia delle entrate fornisce delle stime immobiliari. Queste sono presentate in una banca dati liberamente consultabile a titolo gratuito. Tramite l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, questa rileva ed elabora i dati relativi ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita. I dati elaborati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono pubblicati periodicamente in forma di statistiche trimestrali, regionali e catastali; a queste si aggiungono i rapporti sui mutui ipotecari, sugli immobili residenziali e su quelli non residenziali.

Per ogni zona territoriale omogenea (OMI), le quotazioni immobiliari semestrali definiscono la stima di un massimo e un minimo del valore al metro quadro, del valore di mercato e di locazione per ogni tipologia di immobile e per ciascuno stato di conservazione. Quest’ultimo è un discriminante tipico degli immobili ad uso abitativo; nel caso dei negozi e dei centri commerciali, la differenziazione è per posizione commerciale, che può essere distinta in ottima, normale o scadente.

Le quotazioni OMI sono intese come supporto alla stima dei professionisti abilitati, in quanto forniscono un’indicazione di massima e generica. Al professionista rimane il compito di valutare la congruità della quotazione OMI con il caso reale.  

Le quotazioni OMI sono consultabili con una ricerca testuale o mappale.

Quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate e Borsino Immobiliare sono dunque due banche dati distinte ma che è utile consultare insieme per valutare gli aspetti economici e tecnici di uno stesso immobile. Se le quotazioni OMI si limitano a stabilire un range per il valore di mercato e di locazione, il Borsino Immobiliare permette di ottenere un maggior grado di dettaglio, fornendo indicazioni sul tempo medi di vendita per un immobile, i prezzi della compravendita e il numero medio di vendite per un determinato periodo. Una consultazione congiunta permette quindi di approfondire le informazioni utili a chi debba prendere decisioni in campo immobiliare. 

Borsino immobiliare Roma

Consultando il Borsino Immobiliare di Roma è possibile farsi un’idea del mercato immobiliare nella Capitale. Un primo riepilogo vede un andamento sostanzialmente stabile, con una flessione delle quotazioni residenziali dello 0,14% rispetto all’anno precedente, più che compensato dall’aumento di quasi il 32% nelle vendite anno su anno a cui fa seguito il +13% delle vendite non residenziali. Il mercato si caratterizza quindi per un alta dinamicità, con quasi il 78% degli edifici ad uso residenziale e un tasso di proprietà del 69%, anche grazie ad un alto livello dei redditi.

Dal 2012, il mercato immobiliare romano ha subito un declino protratto, in termini di quotazioni, per le quali si intravede una possibile inversione di tendenza, registrata nel 2021. Discorso differente per le vendite, che salvo nel 2020, anno del Covid, sono sempre state in crescita dal 2012 ad oggi: il 2021 ha segnato il tasso di crescita più alto del decennio.

I valori di affitto e vendita al metro quadro sono divisi per zone. Nella zona periferica la proprietà degli immobili è scambiata a valori che spaziano da un minimo di circa 1.250 euro al metro quadro di Tragliatella e di 1.460 euro al metro quadro di Osteria Nuova, a un massimo di circa 3120 euro al metro quadro per il quartiere Inviolatella e di 3100 euro al metro quadro di Verano Università Policlinico. Gli affitti zono più economici nei quartieri di Osteria Nuova, con una quotazione di poco superiore ai 5 euro al metro quadro, e sono più cari a Torricola, dove superano i 13 euro al metro quadro.

Il Borsino Immobiliare di Roma permette di recuperare informazioni su tre zone diverse della città: quella periferica, quella semicentrale e quella centrale.

Nella zona semicentrale, i quartieri più richiesti sono Via Cortina d’Ampezzo, Eur viale Europa e Montesacro, con valori al metro quadro che superano i 3.600 euro. Più economici Torre Spaccata e Tiburtina San Basilio, di poco superiori ai 2.100 euro al metro quadro. Via Cortina d’Ampezzo ed Eur viale Europa risultano i più cari anche per gli affitti, che si aggirano sui 13 euro al metro quadro. Talenti Nomentano e Torre Spaccata sono i quartieri più abbordabili, con circa 8,5 euro al metro quadro.

Infine, nella zona centrale i prezzi mostrano tutto il valore della Storia di Roma, con il massimo di 7190 euro al metro quadro a Tridente Campo Marzio, Colonna, Pigna e Trevi e il minimo a Tiburtino, Casal Bertone e Portonaccio, paria 2580 euro al metro quadro. Gli affitti seguono la stessa classifica, con un massimo di 22,5 euro al metro quadro e un minimo di circa 10 euro al metro quadro. 

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Borsino immobiliare Milano

Il Borsino Immobiliare di Milano indica una crescita delle quotazioni, con un +11% anno su anno, a cui si accompagna una crescita annuale di più del 24% delle vendite residenziali e del 32% di quelle non residenziali: il mercato milanese è indicato come altissimamente dinamico, con un tasso di residenzialità del 66%, di proprietà del 64% e un livello dei redditi altissimo.

Il trend di Milano è simile a quello di Roma, con un rimbalzo molto più marcato nelle quotazioni, che nel 2021 si apprestavano a recuperare la discesa della crisi subprime. Il trend delle vendite invece è rimasto stabile per tutto il decennio, con il Covid che ha solo in parte invertito la tendenza. 

Il Borsino Immobiliare di Milano permette di recuperare informazioni su tre zone diverse della città: quella periferica, quella semicentrale e quella centrale.

Nella zona periferica, gli immobili più economici sono a Ronchetto, Chiaravalle e Ripamonti, con un valore di circa 1.850 euro al metro quadro, e più cari a Gallarate, Lampugnano, Parco di Trenno e Bonola, con poco più di 2.060 euro al metro quadro. Stessa classifica per gli affitti, che variano da un minimo di 6,20 euro al metro quadro a un massimo di circa 7,10 euro al metro quadro.

Nella zona semicentrale, le case costano meno a Lorenteggio, Bisceglie, Inganni e San Carlo
Borromeo, con un valore di 2.150 euro al metro quadro, superiore al massimo della zona periferica. I quartieri più cari sono Piola, Argonne e Corsica, di poco inferiori ai 3.000 euro al metro quadro. Gli affitti invece sono massimi a Barona, Famagosta e Faenza, dove superano i 10 euro al metro quadro e minimi a Lambrate, Rubattino e Rombon, dove si attestano sui 6,80 euro al metro quadro.  

Nella zona centrale, il centro storico composto da Duomo, San Babila, Montenapoleone, Missori e Cairoli è ancora più caro che a Roma, con un valore al metro quadro di oltre 8.600 euro. Stazione Centrale e Viale Stelvio sono le zone centrali più economiche, con un valore di poco inferiore ai 3.100 euro al metro quadro. Per gli affitti, la sorpresa è Porta Nuova, con un valore di quasi 35 euro al metro quadro, mentre Stazione Centrale e Viale Stelvio sono affittabili a poco meno di 9 euro al metro quadro.

Borsino immobiliare Torino

Il Borsino Immobiliare di Torino indica una città con un’alta dinamicità del mercato: le quotazioni sono cresciute del 2% anno su anno, con un aumento del 28% delle vendite residenziali e di quasi il 40% di quelle non residenziali. Circa il 57% degli edifici è ad uso residenziale e poco più del 65% di queste abitazioni è di proprietà.

Il mercato torinese non sembra aver ancora invertito la discesa decennale nelle quotazioni. In compenso, la crescita nei volumi di vendita, partita in ritardo rispetto a Milano e Roma, è quella tra queste tre città ad aver meno risentito del Covid. 

Il Borsino Immobiliare di Torino permette di recuperare informazioni su tre zone diverse della città: quella periferica, quella semicentrale e quella centrale.

Nella Zona periferica, il quartiere più economico è Superga, con un valore al metro quadro di 1.720 euro, mentre il più caro è Cavoretto, con circa 1.720 euro al metro quadro. Gli affitti in periferia variano dai 5,80 ai 6,70 al metro quadro.

Nella Zona semicentrale, Pozzo Strada è il quartiere più caro, con poco meno di 1.900 euro al metro quadro, laddove Barba e Bertolla prezzano 1.230 euro al metro quadro. Gli affitti non si discostano eccessivamente dalla zona periferica con Unità d’Italia a 6,70 euro al metro quadro di massima e Areonautica Parella di poco superiori ai 5 euro al metro quadro.

Nella Zona centrale, i quartieri più cari hanno tutto sommato una quotazione non troppo lontana da quelli periferici: In Carlo Emanuele II gli immobili hanno un valore di 2550 euro al metro quadro: neanche il doppio di Superga; Porta Palazzo, pur essendo in centro ha addirittura un valore molto inferiore alla periferia, con circa 1.380 euro al metro quadro. Stesso contenimento anche per gli affitti, dove i più cari sono a Duca d’Aosta, con circa 9,75 euro al metro quadro, e i più economici al quartiere Palermo, con 5,60 euro al metro quadro.

Borsino immobiliare Napoli

 Il Borsino Immobiliare di Napoli conferma in tono minore il quadro presentato dalle città precedenti: le quotazioni sono sostanzialmente stabili, con un +0,26% anno su anno e un +28% delle vendite residenziali e un 41,5% delle vendite non residenziali. Il mercato ha una dinamicità medio alta, con circa l’81% di immobili adibiti a uso residenziale, di cui circa il 53% di proprietà. 

Le quotazioni del mercato napoletano hanno ripreso a salire nel 2021 dopo un triennio di stasi, interrotto dalla caduta per il covid: le quotazioni sono tuttavia ben lontane dai valori del 2012. In compenso, le vendite sono strutturalmente in crescita, con l’ultimo dato negativo nel 2013.

Il Borsino Immobiliare di Napoli permette di recuperare informazioni su tre zone diverse della città: quella periferica, quella semicentrale e quella centrale.

Nella Zona periferica, i quartieri più economici sono Scampia, Don Guanella, Monte Rosa, Rione San Gaetano, con case che si vendono a poco meno di 1.200 euro al metro quadro, mentre quelli più cari sono Agnano, Università Monte Sant Angelo, Astroni, con quasi 1.670 euro al metro quadro. Gli affitti ripetono la stessa graduatoria, con valori che spaziano da un minimo di poco meno di 3 euro al metro quadro a circa 4,20 euro al metro quadro.

Nella zona semicentrale, Via Epomeo è la più cara, con un valore al metro quadro di poco più di 2.400 euro, mentre le Aree Dismesse ex Italsider valgono 1.300 euro al metro quadro. Gli affitti ripetono lo schema dei valori immobiliari, con cifre che variano da un minimo di quasi 4 euro a un massimo di 6.20 euro al metro quadro.

Nella zona centrale, Posillipo è il posto più desiderato, con quasi 4.300 euro al metro quadro, mentre la zona centrale più abbordabile è San Giovanni Orto Botanico, con quasi 1.850 euro al metro quadro. Nessuna sorpresa dagli affitti, che confermano gli stessi quartieri e variano dai 4,70 euro al metro quadro ai 9.70 al metro quadro, sempre di Posillipo.

Borsino immobiliare Palermo

Il Borsino Immobiliare di Palermo indica un mercato con quotazioni in leggero calo dello 0,31% annuo, compensato da un aumento delle vendite residenziali del 22% e non residenziali del 40,5%, Palermo è una piazza a media dinamicità, con un numero di edifici residenziali pari all’81%, di cui oltre il 60% di proprietà.

Palermo è una piazza che non ha ancora confermato l’inversione della tendenza decennale alla diminuzione delle quotazioni ma che, come Napoli, non ha visto sostanziali contraccolpi nelle vendite a causa del covid: dal 2013, il trend è in crescita, anche se con bienni come il 2016-2017 in sostanziale rallentamento.

 

Il Borsino Immobiliare di Palermo permette di recuperare informazioni su tre zone diverse della città: quella periferica, quella semicentrale e quella centrale.

La zona periferica di Palermo segna i valori più bassi nel campione osservato: gli immobili variano dai 950 euro al metro quadro dei quartieri Favorita, Monte Pellegrino, Vergine Maria, ai circa 1.560 euro al metro quadro di Regina Margherita, Mondello, Valdesi, Tolomea, Monte Alliata e Mondello Paese. Gli affitti sono sostanzialmente allineati nella fascia 3/4 euro al metro quadro, con il minimo assoluto di circa 1,90 euro al metro quadro nella Zona Rurale Nord Ovest. 

La zona semiperiferica presenta le stesse fasce di prezzo per i valori immobiliari di quella periferica, con la Stazione Brancaccio, Torrelunga Giafar e Conte Federico Pecoraino a quasi 800 euro al metro quadro come valori minimi e Circonvallazione, Quariteri Niscemi S. Lorenzo Villa Sofia e Villa Sardegna a quasi 1.500 euro al metro quadro. Gli affitti variano da un minimo di 2.70 euro al metro quadro a un massimo di 4.50 euro al metro quadro.

Anche nella zona centrale sono presenti quartieri con immobili a basso prezzo: il Rione Danisinni è il quartiere più economico di Parlemo, con quasi 770 euro al metro quadro, laddove Politeama e Villareale prezzano quasi 1.930 euro al metro quadro. In questi stessi quartieri, gli affitti arrivano a un massimo di quasi 6 euro al metro quadro, mentre nel Rione Danisinni si fermano a circa 2,60 euro al metro quadro. 

Borsino immobiliare Como

Il Borsino Immobiliare di Como rivela una decisa diminuzione nelle quotazioni residenziali, con un -1,19% anno su anno, compensato da un +32% nelle vendite residenziali. Il mercato non residenziale soffre, con una contrazione del 1,73%. La dinamicità del mercato è considerata alta e il numero degli edifici residenziali è dell’82%, di cui quasi il 66% di proprietà.

L’andamento delle quotazioni residenziali a Como segna un deciso recupero: è l’unico mercato ad aver superato il massimo decennale del 2012. Anche i volumi di vendita non sembrano aver subito alcuna battuta di arresto, anche se il tasso di crescita decennale non è particolarmente elevato.

Il Borsino Immobiliare di Como permette di recuperare informazioni su tre zone diverse della città: quella periferica, quella semicentrale e quella centrale.

La zona periferica è tutto sommato omogena, con i valori delle case che si aggirano attorno ai 1280 euro al metro quadro. Gli affitti oscillano tra i 4,50 euro al metro quadro e il massimo dei 5,40 euro al metro quadro

La zona semicentrale presenta alcune differenziazioni tra i quartieri, con Camerlata Abate che valuta circa 1.340 euro al metro quadro e Cardano Valfresca che arrivano a circa 1.820 euro al metro quadro. Gli affitti sono compresi tra i 5.30 euro al metro quadro e i 6.45 euro al metro quadro.

La zona centrale varia da un minimo di quasi 1.400 euro al metro quadro per Viale Innocenzo, Via Grandi e Vecchia Regina, e gli oltre 2.650 euro al metro quadro di Città Murata. Gli affitti seguono lo stesso schema, con un minimo di quasi 5 euro al metro quadro e un massimo di 8,20 euro al metro quadro.

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Il Borsino Immobiliare è un utile strumento per chiunque necessiti di avere informazioni sul mercato immobiliare. In questa banca dati è possibile trovare informazioni sul valore degli immobili e degli affitti per ogni zona e quartiere delle città del Paese. 

Il Borsino Immobiliare fornisce delle apposite guide per aiutare l’interpretazione dei dati, che sono basati sui prezzi medi di mercato. Oltre a questi, sono forniti servi di valutazioni certificate degli immobili, idonee ad essere prodotte anche in sede giudiziale. 

Al Borsino Immobiliare si affianca l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, curato dall’Agenzia delle Entrate, che fornisce accesso gratuito alle valutazioni immobiliari.

Il Borsino Immobiliare permette di ottenere dati dettagliati e storici delle diverse città italiane.