Ipoteca di secondo grado e mutuo: cos’è? A cosa serve?

Per ottenere un mutuo per l’acquisto di una casa è necessario fornire adeguate garanzie al creditore. 

Normalmente, gli Istituti di credito richiedono una garanzia sullo stesso immobile per il quale concedono il finanziamento, nella forma dell’ipoteca immobiliare. Regole precise disciplinano la sua trascrizione, rinnovazione e cancellazione; tanto più che più di una ipoteca può essere apposta sullo stesso immobile: stabilire l’ordine di trascrizione delle ipoteche è essenziale per definire un ordine con cui soddisfare i creditori in caso di debiti non onorati.

Non solo, l’ordine delle ipoteche è anche collegato al tipo di mutuo erogato. Mutui fondiari e mutui ipotecari seguono diverse regole in quanto a ipoteche ammesse. Prima di parlare delle ipoteche e del loro grado, è necessario chiarirci le idee sulle differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario. 

Mutui fondiari e mutui ipotecari

Si fa presto a dire mutuo. L’offerta degli Istituti di credito sul mercato presenta un’ampia gamma di prodotti di finanziamento diversi. Spesso l’offerta commerciale non permette di comprendere le differenze tra le categorie di base de mutui.

Il Codice civile definisce mutuo quel contratto nel quale una parta consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità (art. 1813 Codice Civile). Come si nota, la definizione è sufficientemente ampia da comprendere anche la consegna di prodotti diversi dallo scambio monetario. Anche il corrispettivo per un contratto di mutuo non è una definizione essenziale per parlare di mutuo, sebbene il mutuo si presuma a titolo oneroso e che, salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante (art. 1815 Codice civile). Un’importante distinzione è tra i mutui fondiari e i mutui ipotecari. 

Il mutuo ipotecario è un tipo di finanziamento di medio lungo periodo, da 5 a 30 anni, che può essere richiesto per molteplici scopi, tra cui l’acquisto della casa ma anche il rifinanziamento di un mutuo pregresso o da esigenze di liquidità. A caratterizzare il mutuo ipotecario è appunto l’esistenza di un’ipoteca a garanzia del credito erogato. 

Il mutuo fondiario è anch’esso un finanziamento di medio lungo periodo, da 12 mesi a 30 anni, garantito da ipoteca. A distinguerlo dal mutuo ipotecario è il fatto che il mutuo fondiario può essere richiesto solo in caso di acquisto e ristrutturazione della prima casa. 

Entrambi i finanziamenti prevedono un mutuante, l’Istituto che eroga il mutuo, e un mutuatario, il soggetto a cui viene concesso il credito richiesto. Questi due prodotti presentano tuttavia caratteristiche differenti, riportati di seguito. 

A grandi linee si può dire che il mutuo fondiario è una forma di credito agevolato per chi necessita fondi per l’acquisto della prima casa; pertanto, per coloro che ne posseggano i requisiti, è opinabile valutare questa tipologia di offerte. Per dare una rapida occhiata dei migliori mutui in circolazione, potete cliccare qui e scrollare le offerte di mutuo più convenienti. 

Tassi e tasse sui mutui

I mutui fondiari hanno tendenzialmente tassi di interesse più convenienti rispetto ai mutui ipotecari. Anche la tassazione applicata è più bassa: l’imposta sui mutui fondiari è pari allo 0,25% del capitale preso in prestito, contro un 2% dei mutui ipotecari. Stesso discorso per le tasse ipotecarie e catastali, più basse per i mutui fondiari.

Il mutuo fondiario permette anche la detrazione delle spese per interessi e oneri accessori nella dichiarazione dei redditi, oltre che un regime fiscale agevolato. Invece, il mutuo ipotecario comporta spese aggiuntive di istruttoria, perizia dell’immobile ai fini dell’ipoteca, assicurazione e gestione della pratica non ammesse alla detrazione fiscale come oneri accessori, come puoi vedere da qui.  

Importo finanziato

Nel caso di mutuo fondiario, l’importo massimo erogabile è stabilito dalla Banca d’Italia all’80% del valore dell’immobile da acquistare (80% LTV, Loan-To-Value), pena la nullità del contratto di mutuo. Il mutuo fondiario permette anche l’estinzione immediata, con annesso pagamento delle commissioni previste dal contratto.

Nel caso del mutuo ipotecario il limite non è stabilito dalla normativa in materia, ma frutto delle pratiche commerciali.

Spese notarili

Il mutuo fondiario permette di contenere le spese notarili rispetto al mutuo ipotecario.

Ipoteca

Tanto il mutuo fondiario quanto quello ipotecario contemplano la garanzia ipotecaria a tutela dell’Istituto di credito erogante. La differenza tra i due tipi di finanziamento va più nel dettaglio.

Il mutuo fondiario ammette la trascrizione nei pubblici registri di un’ipoteca di primo grado, laddove per il mutuo ipotecario è possibile avere ipoteche di grado superiore. Nel caso di ipoteche pregresse, il mutuo fondiario deve essere garantito interamente dall’immobile ipotecato, come meglio specificato nei successivi paragrafi. 

Un’altra prerogativa del mutuo fondiario è la possibilità di ridurre l’importo ipotecato, una volta che almeno il 20 per cento della somma mutuata è stata restituita nel piano di ammortamento. 

Anche la procedura di cancellazione è più semplice nel caso del mutuo fondiario: una volta estinto il debito finanziato, l’ipoteca viene cancellata automaticamente dai pubblici registri, con un risparmio di tempo e denaro.

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Gradi di ipoteche

Dunque, i mutui fondiario e ipotecario si distinguono anche per i gradi di ipoteche ammissibili. Ma cosa si intende per ipoteca di primo o secondo grado?

Per rispondere a questo interrogativo è necessario definire l’ipoteca. Come abbiamo già illustrato in questo articolo, l’ipoteca è una forma di garanzia a tutela del creditore. Questa può essere apposta soltanto su un bene iscritto nei pubblici registri, nei quali viene trascritta. Non è importante se si tratta di un bene mobile o immobile: l’ipoteca può gravare tanto su una casa o su un veicolo, quanto sui titoli di Stato o dei brevetti. L’ipoteca può anche essere iscritta su un bene altrui: un genitore potrebbe garantire con la propria casa il mutuo richiesto dalla figlia, ad esempio.

Grazie all’ipoteca, il creditore può soddisfare le proprie pretese economiche sul bene oggetto di garanzia. Secondo l’articolo 2808 del Codice civile, l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di esproprio, eventualmente anche nei confronti del terzo acquirente. Se il debitore ha venduto il bene ipotecato, il creditore può comunque pignorarlo, qualora il suo credito non fosse ripagato: l’esproprio sarà valido anche nei confronti del nuovo proprietario. Di contro, il nuovo acquirente può richiedere l’annullamento della compravendita se al momento dell’acquisto non fosse stato informato dell’ipoteca.

Avvenuto l’esproprio, il bene viene messo in vendita. Al creditore titolare dell’ipoteca spetta il diritto di essere compensato per primo con i proventi della vendita. Soddisfatta la prelazione del creditore garantito, la quota rimanente spetta al debitore ex proprietario o ad eventuali altri creditori. In caso di più debiti, è importante stabilire l’ordine con cui i creditori possono essere ripagati: i fondi potrebbero non essere sufficienti per tutte le legittime pretese e sullo stesso bene potrebbero essere apposte più ipoteche.

L’ordine delle ipoteche

Quando più ipoteche sono state apposte sullo stesso immobile, l’ordine cronologico di iscrizione delle ipoteche rileva ai fini dell’ordine con cui possono essere ripagati i creditori. 

Come chiarisce l’articolo 2853 del Codice civile, il numero d’ordine delle iscrizioni determina il loro grado. Se più persone presentano contemporaneamente la nota per ottenere iscrizione contro la stessa persona o sugli stessi immobili, le iscrizioni sono eseguite sotto lo stesso numero, e di ciò si fa menzione nella ricevuta spedita dal conservatore a ciascuno dei richiedenti.

Si parla di ipoteca di primo grado, di secondo grado, e così via, per definire la sequenza con cui queste potranno essere soddisfatte. Un’ipoteca di secondo grado potrà essere ripagata solo dopo che sarà stato estinto il debito garantito dall’ipoteca di primo grado.

Mutui fondiari e ipoteche

Dalla distinzione tra mutui fondiari e mutui ipotecari abbiamo visto che una delle differenze tra i due finanziamenti risiede nell’ordine delle ipoteche ammesse. A una prima lettura, sembrerebbe che il mutuo fondiario possa avere come garanzia soltanto le ipoteche di primo grado, laddove il mutuo ipotecario può essere garantito anche da ipoteche di secondo grado e oltre. 

Tuttavia, la normativa permette indirettamente l’esistenza di ipoteche pregresse per i mutui fondiari. Nello specificare l’importo del mutuo concedibile, l’articolo 2 della Delibera del CICR del 1995, stabilisce che “in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, ai fini della determinazione dell’ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relativo importo va aggiunto il capitale residue del finanziamento pregresso”. 

Pertanto, nel caso in cui l’ipoteca che garantisce il mutuo fondiario sia trascritta di seguito a una precedente ipoteca ancora in vigore, l’importo erogato dovrà essere adeguato alle circostanze. Più precisamente: l’importo del mutuo erogato, sommato al capitale residuo di quello garantito dalla precedente ipoteca devono essere inferiori all’80% del valore dell’immobile. 

Detto altrimenti, il mutuo fondiario deve poter essere garantito dall’ipoteca, anche qualora essa non sia la prima in ordine di trascrizione: pertanto, la somma di tutti i crediti garantiti deve essere inferiore all’80% del valore dell’immobile.

Ora, per ipotizzare un caso concreto, si potrebbe considerare lo scopo del mutuo fondiario: l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. Quindi, come può essere una prima casa già gravata da un’ipoteca prima dell’acquisto? Alcune ipotesi potrebbero essere: l’acquirente decide di comprare da un privato un’immobile sul quale questi ha già fornito una garanzia ipotecaria. Oppure, l’acquirente ha sì contratto un mutuo fondiario sulla prima casa, ma per ristrutturazione, in seguito a un primo mutuo – eventualmente anche esso fondiario – esclusivamente finalizzato all’acquisto.

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Le ipoteche seguono un ordine di trascrizione col quale si garantisce l’ordine di soddisfazione dei creditori. In caso di inadempienza del debitore, l’ipoteca concede al creditore di procedere al pignoramento del bene, che viene in seguito venduto e il cui ricavato contribuisce a soddisfare il creditore. Un creditore che benefici di un’ipoteca di 2 grado potrà essere ripagato solo se e dopo che l’ipoteca di primo grado abbia estinto il debito con il primo creditore. 

Il mutuo fondiario è un mutuo espressamente rivolto a chi compri o ristrutturi una prima casa. Esso è quindi meno oneroso per il debitore mutuatario. Di contro, il creditore mutuante può concedere per legge solo un importo pari all’80% del valore dell’immobile. Lo stesso mutuo fondiario può essere garantito da ipoteche di primo grado, a maggior tutela del creditore. L’articolo 2 della Delibera del CICR prevede tuttavia che, in caso di ipoteche precedenti, la somma di tutti gli importi finanziati non ecceda l’80% del valore dell’immobile. 

Se avete anche voi un’opinione personale o un’esperienza diretta sul mutuo fondiario, ipoteca secondo grado o mutuo ipotecario e volete condividerla con tutti noi non esitate a lasciare un commento sotto questo articolo. A presto.