Costruire su terreno agricolo: cosa si può edificare e come?

Chi disponesse di un terreno agricolo potrebbe aver considerato di impiegarne una parte per costruirvi qualcosa: dal capanno per gli attrezzi a uno studio immerso nel verde, fino a immaginare una seconda casa in campagna. Questi progetti potrebbero essere destinati a restare su carta se non si rispettano dei requisiti piuttosto stringenti. Tra tutte le zone territoriali, quelle agricole sono – non a caso – quelle che scontano i maggiori vincoli. Vediamo in dettaglio cosa e chi può costruire su un terreno agricolo.

Costruire su terreno agricolo: è possibile?

Per rispondere alla domanda “è possibile costruire su un terreno agricolo” è necessario comprendere cosa sono le zone territoriali, di cui fanno parte le zone agricole. Compreso questo, si possono capire meglio i vincoli che insistono tanto sui terreni agricoli quanto sui loro titolari. 

Una questione di zone

Quando si parla di costruzioni edili, è importante avere chiare le caratteristiche del luogo dove si intende realizzare il fabbricato. Non tutti i terreni sono uguali e non tutti possono ospitare qualsiasi opera edile. In ambito urbanistico si ricorre alla zonizzazione, dividendo il terreno di un comune in aree omogenee, per funzioni e vincoli. A questo scopo, con il decreto ministeriale 1444 del 2 aprile 1968 sono state istituite sei Zone territoriali omogenee:

• Zona A, o Centro Storico
• Zona B, o Zona di Completamento
• Zona C, o Zona di Espansione
• Zona D, o Zona Industriale
• Zona E, o Zona Agricola
• Zona F, o Zona Servizi Pubblici

Ciascuna di queste zone deve rispettare una sua destinazione d’uso. Se il Centro Storico e la Zona di
Completamento possono essere, in vario grado, destinate all’edilizia residenziale, commerciale, terziaria o culturale, la Zona di Espansione sono aree destinate a possibili sviluppi costruttivi non inquinanti. Queste attività saranno eventualmente relegate alle Zone Industriali, dove il comune le preveda. Nelle Zone adibite ai Servizi Pubblici si realizzano tutte quelle opere che servono alla collettività, dall’ambito regionale fino al singolo quartiere.

Le Zone Agricole hanno una loro peculiarità: i terreni che vi rientrano sono destinati agli usi agricoli e forestali. Qui la funzione d’uso principale è la produzione agricola nel rispetto dell’ecosistema e delle aree faunistiche. È lecito quindi domandarsi se sia possibile costruire sui terreni agricoli. La risposta è positiva: è sicuramente possibile costruire su un terreno agricolo, a patto che si rispettino dei precisi vincoli che riguardano l’oggetto da costruire e il soggetto che ne realizza la costruzione. 

Vincoli oggettivi e vincoli soggettivi

Più precisamente, per ciò che concerne l’oggetto, le opere edili devono essere funzionali alle attività agricola e forestale: la funzione d’uso del terreno determina quali fabbricati si possono realizzare. Non solo: questa determina anche chi può realizzare l’opera. 

Soltanto chi è qualificato come imprenditore agricolo o coltivatore diretto sono pienamente abilitati. Peraltro, queste due figure sono quelle che possono richiedere i finanziamenti per migliorare il fondo che coltivano. Vediamo nel dettaglio le caratteristiche che devono possedere. È coltivatore diretto chi coltiva il fondo col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia (Art. 1647 Codice civile); secondo la legge 203/82, un coltivatore diretto svolge l’attività in maniera continuativa e, da solo o con la sua famiglia, fornisce almeno un terzo del lavoro necessario alla cura del fondo. Rispetto al coltivatore diretto, l’imprenditore agricolo svolge un lavoro più strutturato, tanto che egli è iscritto nel registro delle imprese (Art. 2135 Codice civile). Se poi, almeno metà del suo tempo lavorativo è volta all’attività produttiva e metà del suo reddito deriva dai ricavi da attività agricola, questi può essere inquadrato come imprenditore agricolo professionale.

Quindi, una prima risposta alla domanda sull’eventuale possibilità di costruire su un terreno agricolo è: sì, è possibile costruire ma solo dei fabbricati che siano utili all’attività del coltivatore diretto, dell’imprenditore agricolo, professionale o meno. Bisogna specificare poi che i soggetti devono disporre di un titolo sul terreno, non necessariamente rappresentato dalla proprietà: potrebbero essere ad esempio titolari di un contratto di affitto o di comodato d’uso. Queste figure potranno dunque costruire non solo depositi o magazzini, strumentali alla gestione del fondo, ma anche case o spazi abitativi, a patto che questa sia utilizzata per ospitare chi lavora il campo.

  

Indice di edificabilità del terreno agricolo edificabile

Stabilito chi e cosa, resta da capire quanto si può costruire su un terreno agricolo. Ciascuna delle zone sopra illustrate ha una densità ottimale, date le sue caratteristiche. Va da sé che una zona agricola non può ospitare fabbricati eccessivamente estesi, pena la riduzione del terreno a uso agricolo.

Per determinare la proporzione di terreno che può essere adibita alla costruzione edile si fa ricorso all’indice di fattibilità, o indice di edificabilità. Questo indice ha lo scopo di controllare la densità di fabbricati realizzati in una zona agricola. L’indice è impiegato in questa formula: 

Indice di edificabilità = Volume Edificabile / Superficie del terreno

La formula funziona in questo modo: l’indice di edificabilità, il primo termine, è un valore espresso da ciascun Comune, nel suo Piano Regolatore Generale: di solito questo valore si aggira attorno a 0,03 metri cubi per metro quadro. Il Volume Edificabile indica le dimensioni dell’opera edile che si può realizzare, ed è espresso in metri cubi. La superficie del terreno rapporta la dimensione del fabbricato alle dimensioni del terreno agricolo, espresse in metri quadri.

Per fare un esempio pratico, si supponga di avere a disposizione un terreno di 7 ettari, cioè 7.000 metri quadrati; si consideri il valore tipico dell’Indice di edificabilità, pari a 0,03 metri cubi/metri quadri. Allora il totale dei volumi edificabili sarà pari a 210 metri cubi (0,30 * 7.000 = 210). Ipotizzando una costruzione di 3 metri d’altezza, su un terreno di sette ettari è possibile un edificio di 70 metri quadrati (210 / 3 = 70). In quei Comuni in cui l’indice di edificabilità è maggiore, sarà possibile fabbricare costruzioni più grandi.

Edificabilità fondiaria e territoriale: stessa formula, usi diversi

Oltre all’indice di edificabilità fondiaria, appena illustrato, esiste anche l’indice di edificabilità territoriale. Questo indice è espresso da una formula in tutto e per tutto simile a quella vista sopra. Quello che cambia è la definizione di superficie, usata nei due indici.

L’indice di edificabilità fondiaria considera la superficie fondiaria, ossia la superficie del fondo al netto delle aree occupate da strade pubbliche o a uso pubblico, opere di urbanizzazione e spazi verdi. Ossia: l’indice di edificabilità fondiaria considera solo la superficie effettiva del fondo su cui si andrà a costruire.

Di contro, l’indice di edificabilità territoriale comprende nella misura della superficie anche le aree occupate da strade pubbliche, o a uso pubblico, le opere di urbanizzazione e gli spazi verdi. Ovvero: l’indice di edificabilità territoriale estende la superficie effettiva, comprendendo anche le porzioni che svolgono una funzione pubblica.

Risulta evidente come l’indice di edificabilità territoriale restituisca un valore maggiore per le volumetrie concesse alla costruzione: questa è più consona qualora il calcolo consideri un insieme di lotti, per valutare nel complesso lo scenario delle costruzioni nelle aree, rurali in questo caso.  

Per un’indicazione esaustiva sull’edificabilità di un terreno è opportuno dotarsi del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU). In questo documento sono riassunti i dati per ogni lotto di terreno: dati catastali; la destinazione urbanistica, che specifica il tipo di Zona; gli indici di edificabilità; infine, i possibili vincoli alla costruzione a cui il terreno può essere sottoposto. 

Sempre nel rispetto dei limiti imposti dagli indici di edificabilità sopra illustrati, è possibile ottenere la cessione di cubatura, meccanismo col quale un terreno cede all’altro i propri volumi di costruzione. Affinché si possa avere la cessione di cubatura è necessario il rispetto di queste condizioni: i fondi devono essere vicini, anche se non necessariamente contigui; appartenere alla stessa Zona urbanistica, affinché si utilizzi lo stesso valore dell’indice di edificabilità; devono, inoltre avere la stessa destinazione urbanistica.

Cosa non si può costruire

Definiti i volumi di costruzione, posseduti i requisiti soggettivi in capo ai titolari, resta da definire cosa non si può costruire su un terreno agricolo. Innanzitutto, non è possibile costruire fabbricati che non siano necessari, o che siano d’ostacolo, alla produzione agricola. Se un deposito di attrezzi e macchinari è consono, probabilmente un parcheggio non lo sarà. Poi non è possibile costruire le abitazioni che non siano necessarie a ospitare chi lavora il campo, tanto per la funzione della casa – che potrebbe essere un albergo, quindi non strettamente utile all’azienda agricola – quanto per la mancanza dei requisiti di coltivatore diretto o imprenditore agricolo in capo al proprietario. 

Casa mobile su terreno agricolo

Può cambiare qualcosa se la costruzione non è poggiata stabilmente sul terreno? Si direbbe di no. Una casa mobile può essere posta su un terreno agricolo per una durata inferiore ai tre mesi. E in questo senso, la sua collocazione deve essere motivata da cause transitorie. Si pensi alla necessità di alloggiare un maggior numero di braccianti durante la vendemmia o il raccolto, ad esempio. Dovendo essere rimossa dopo tale termine, la casa mobile deve poggiare su ruote e deve poter essere trasportabile su strada.

Pur essendo mobile, questa casa deve disporre del permesso di costruire per poter essere disposta sul terreno agricolo. Per lo stesso principio di durata limitata, non è possibile alcun allaccio alle utenze di luce, gas e acqua.

Casa in legno su terreno agricolo

Il materiale non fa differenza nella costruzione. Costruire una casa in legno resta facoltà del contadino diretto o dell’imprenditore agricolo, secondo le regole illustrate sopra e dopo aver ottenuto il permesso di costruire. Allo stesso modo, le costruzioni in legno che non sono adibite ad abitazione e siano utili alla gestione del fondo possono essere edificati anche da altri soggetti. 

Casa prefabbricata su terreno agricolo

Come detto sopra per il materiale, anche il metodo di costruzione non comporta differenze. Anche per le case prefabbricate restano in vigore i requisiti e le limitazioni per la loro costruzione, con relativa richiesta del permesso di costruire a chi ne sia abilitato.

Terreno agricolo: cosa si può fare e cosa no?

Ogni Comune stabilisce nello specifico quali siano le zone preposte all’attività agricole. Queste decisioni sono riportate nel Piano Regolatore Comunale o nel Piano Urbanistico Comunale. Ad osservare le limitazioni illustrate sopra, si evince come un terreno agricolo sia sottoposto a diversi vincoli per la costruzione. Queste limitazioni rispondono all’esigenza di garantire un’adeguata produzione agricola, uno spazio sufficiente all’allevamento o una sufficiente densità boschiva. 

Chi volesse edificare un fabbricato dovrebbe dunque rivolgersi agli enti presenti sul territorio, a cominciare dal Comune. Prima di iniziare i lavori, è necessario che questi ottenga il permesso di costruire, dall’ufficio tecnico del Comune, e l’eventuale nulla osta in caso vi siano dei vincoli specifici su quel terreno. Questo ultimo documento è inteso a salvaguardare il territorio da eventuali rischi geologici, idrogeologici o sismici, come anche tutelare un paesaggio. Infine, nel presentare il progetto, sarà necessario che l’edificio rispetti i limiti indicati dagli indici di edificabilità sopra illustrati.

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La tutela dell’attività agricola ha la preminenza sugli altri interessi dei titolari di un fondo agricolo. Le costruzioni sono riservate a chi svolge un’attività sul fondo, e devono essere a questa strumentali. I semplici proprietari di un terreno agricolo si devono limitare a piccole costruzioni utili come rimesse attrezzi da lavoro. Né il materiale, la mobilità della costruzione o la sua natura di prefabbricato possono derogare a questo principio. 

Se anche voi avete un’esperienza diretta con qualche casa prefabbricata su terreno agricolo o avete qualche idea da consigliare per costruire su un terreno agricolo non esitate a lasciare un commento sotto l’articolo, utile a tutti i nostri lettori.