Accessione invertita: cos’è e cosa significa?

Un tizio fa costruire un fabbricato su un terreno. A lavori ultimati, il proprietario del vicino constata che una parte della costruzione ha sconfinato. Chiamato in causa, il tizio si difende affermando di aver costruito in buona fede, rispettando i confini che gli risultavano corretti. Esclusa l’ipotesi di demolizione dell’opera, restano due possibili soluzioni: il proprietario del fondo diventa anche proprietario della costruzione – o parte di questa – che ha sconfinato; oppure, al proprietario dell’immobile viene attribuita la proprietà anche della parte del terreno sconfinato. Siamo davanti all’accessione, uno dei modi in cui è possibile acquistare la proprietà. In questo approfondimento ci concentriamo in particolare sull’accessione invertita (Codice civile).

Come si acquista la proprietà

Normalmente, quando si pensa a come diventare proprietari di un bene, si pensa a un contratto o a un’eredità. Oltre a questi acquisti a titolo derivato, è possibile ottenere la proprietà senza averla ottenuta da una terza persona. L’acquisto della proprietà a titolo originario si verifica nei seguenti casi:

• Occupazione
• Invenzione di cose smarrite
• Ritrovamento di un tesoro
• Specificazione
• Usucapione
• Accessione

L’occupazione è di norma ammessa solo per cose mobili e abbandonate, non essendo ammessa per gli immobili o di proprietà altrui. Chi trova di cose smarrite è tenuto a riconsegnarle al proprietario o all’ufficio oggetti smarriti: trascorso un anno dalla consegna, può diventarne proprietario se nel frattempo non si è presentato il legittimo proprietario. Un tesoro ritrovato spetta al proprietario del terreno in cui è stato casualmente dissotterrato, ammesso non sia di interesse storico, artistico o scientifico. Si tratta di specificazione, quando qualcuno utilizza del materiale altrui per creare una cosa nuova: ad esempio, chi crea un mobile con legname non suo ne diventa proprietario, eventualmente con l’obbligo di compensare il materiale utilizzato. Con l’usucapione, Quando il possesso di un bene, come un terreno agricolo, si prolunga senza reclami da parte del proprietario originario, il possessore può diventare anche proprietario.    

Si parla di accessione quando due beni, che appartengano a due proprietari diversi, siano uniti in maniera indissolubile. L’esempio tipico, proposto in introduzione, è quello di un fabbricato costruito in parte sul terreno di una terza persona. La legge segue una regola generale per determinare chi sia il proprietario: di norma, il proprietario della cosa principale lo diventa anche della cosa secondaria. Fermo restando l’obbligo di compensare la controparte, il proprietario del bene più importante estende la sfera della sua proprietà.   

Quindi, qualunque piantagione, costruzione o opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo (art. 934, Codice civile). Il proprietario del terreno che acquisisce anche il bene costruito – un fabbricato o una piantagione – è tenuto a risarcire la controparte indipendentemente da chi ha costruito l’opera: tanto se il proprietario del terreno ha piantumato piante non sue o se il coltivatore ha sconfinato, il proprietario del terreno è tenuto a compensare la controparte. (art. 935 e 936, Codice civile). Il proprietario del terreno può chiedere che le opere vengano rimosse entro tre mesi da quando ne è venuto a conoscenza, salvo che la piantagione o la costruzione siano state realizzate con la sua consapevolezza e con la buona fede del terzo che le ha realizzate. (art. 936, Codice civile)  

Nel caso che la separazione dei materiali non sia richiesta o che i materiali siano inseparabili, il terzo che ne ha fatto uso e il proprietario del suolo che sia stato in malafede sono tenuti in solido al pagamento di una indennità pari al valore dei materiali stessi. 

Accessione invertita: la regola al contrario

Come visto, è il terreno che incorpora la proprietà dei beni realizzati su di esso. In alcuni casi precisi, si può avere anche il risultato opposto. Ossia, è la proprietà del terreno ad essere trasferita. Si tratta in questo caso di accessione invertita, appunto perché viene capovolta la regola generale. 

Il Codice civile, che regola l’accessione invertita all’articolo 938, prevede che, se un edificio di nuova costruzione occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l’autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni.

Un elemento importante dell’accessione invertita è dato dallo sconfinamento. La nuova costruzione è realizzata solo in parte sul terreno altrui. L’accessione invertita è di fatto un errore di realizzazione date le misure della costruzione e del terreno. Come precisato dalla Cassazione (23707/2014), lo sconfinamento parziale è ciò che distingue l’accessione invertita dall’accessione ordinaria.  Il caso poi può essere tutt’altro che infrequente. I confini dei terreni possono non essere sempre definiti con precisione: un albero, piantato per segnare un confine decenni prima, potrebbe essere abbattuto negli anni, anche per eventi naturali; una pietra posata ad angolo, potrebbe seguire uno smottamento; l’azione dei fiumi o delle inondazioni potrebbe aver cambiato i dettagli del paesaggio. In sostanza, quando si tratta di terreni, i confini potrebbero non essere né precisi, né condivisi. Questa incertezza potrebbe permanere anche se le mappe catastali fossero state realizzate con cura e se entrambe le parti fossero in buona fede.  In assenza dell’intervento di un tecnico specializzato, può benissimo verificarsi che una costruzione sconfini in parte. 

Accessione invertita e pubblica amministrazione

L’accessione invertita può non essere esclusivamente una relazione che coinvolge soggetti privati. Al contrario, anche la Pubblica Amministrazione può essere coinvolta in questa tipologia di acquisto della proprietà. A differenza dei soggetti privati, questa ha la facoltà di procedere all’esproprio di un bene privato qualora, in accordo con l’articolo 42 terzo comma della Costituzione, sussistano i motivi di interesse regionale, nei soli casi previsti dalla legge, e sempre dietro opportuno compenso per l’espropriato. In mancanza dell’apposito decreto di esproprio, il ricorso all’accessione invertita ha permesso che, come conseguenza della realizzazione di un’opera pubblica, avvenisse anche il passaggio di proprietà del terreno privato. L’applicazione della legge ha quindi richiesto che vi fosse un consono interesse pubblico e che avvenisse il risarcimento al proprietario del terreno che aveva subito l’accessione invertita, con una prescrizione di cinque anni. 

Accessione invertita e pignoramento

Il tema dell’accessione assume una rilevanza in caso di pignoramento. Più in dettaglio, qualora il pignoramento sia volto a colpire il bene principale o il bene secondario, ci si può trovare di fronte a un’incertezza di fondo: se è pignorato il terreno su cui si trova una coltivazione altrui, quale sorte spetta a quest’ultima? Dalla definizione di pignoramento data dall’articolo 2912 del Codice civile, questo si estende ai frutti, agli accessori e alle pertinenze della cosa pignorata, come a tutte le utilità della cosa stessa. Ciò comporta quindi che, in caso di pignoramento di un terreno, i beni connessi a questo ne seguano la stessa sorte, in caso di accessione. Discorso simile ma a effetti opposti, in caso di accessione inversa: se il pignoramento colpisse l’immobile che ha sconfinato, anche il terreno soggetto ad accessione inversa dovrebbe subire il pignoramento. Un caso diverso si può avere quando sia ancora possibile dividere i due beni. In questo caso, non dovrebbe saldarsi l’accessione, e il bene non colpito da pignoramento dovrebbe esserne indenne.

Accessione inversa e usucapione

Come detto sopra, l’acquisto della proprietà a titolo originario può avvenire in diversi modi. Tra questi, usucapione e accessione presentano degli elementi comuni. L’usucapione può riguardare tanto i beni mobili quanto quelli immobili. Più in dettaglio, l’usucapione per beni mobili comporta che la proprietà o i diritti reali di godimento siano acquisiti in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede (art. 1161 Codice civile), laddove in caso di beni immobili sono richiesti venti anni (art.1158 Codice civile). Quindi, nel caso di un terreno agricolo, chi ne sia in possesso senza esserne il proprietario può diventarlo scaduto il termine dei venti anni: se il contadino che coltiva il fondo altrui o chi lo ha acquisito in buona fede da un soggetto che non ne fosse il vero proprietario manterranno lo stesso atteggiamento, disponendo della cosa come se fosse propria, finirebbero per acquisirne la titolarità se prima della scadenza il legittimo proprietario non dovesse avere a reclamare. L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà che insiste sulla durata e sull’inerzia del legittimo proprietario.

Come tale, l’usucapione è differente dall’accessione, inversa o meno. Per quest’ultima non è influente l’atteggiamento del soggetto che acquista la nuova proprietà. Salvo il requisito della sua buona fede, non è richiesto che si comporti come se fosse il proprietario perché, di fatto, non deve possedere il bene prolungatamente prima di diventarne proprietario: chi costruisce un immobile che sconfini su un terreno altrui lo fa nella convinzione che tale sconfinamento non sia avvenuto, magari per una errata valutazione dei confini; non sconfina perché convinto di essere in possesso di una cosa altrui e poterne disporre come crede.   

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L’accessione inversa è un caso particolare dell’accessione. Di norma, quando due beni appartenenti a due diversi proprietari si uniscono in maniera indissolubile, il proprietario del bene principale estende il suo diritto anche al bene minore, che ne diventa accessorio. Una delle fattispecie più rilevanti riguarda i terreni e le coltivazioni o le costruzioni sopra di esso, come gli impieghi del suo sottosuolo. Essendo il terreno il bene principale, questi incorpora i beni secondari. In alcuni casi, la regola può essere invertita, col risultato che è il terreno a cambiare di proprietario. Affinché si verifichi l’accessione inversa è necessario che si verifichi uno sconfinamento parziale: ad esempio, nel caso di una costruzione, è necessario che parte di questa sconfini su un terreno altrui per far scattare l’accessione inversa.

Termina qui l’approfondimento dedicato all’accessione invertita tra privati, augurandoci di aver fornito il maggior numero di informazioni possibili sull’argomento. Ricordiamo che potete sempre contattarci al canale email per dubbi o curiosità; o, in alternativa, lasciare un commento sotto questo articolo per condividere con noi una vostra esperienza personale sull’accessione invertita come da Codice civile. A presto.