Usucapione terreno agricolo: anni, costo e procedura

Come abbiamo visto in un articolo precedente, acquistare un terreno agricolo può essere un investimento vantaggioso; soprattutto se l’acquirente svolge un’attività agricola. Può capitare che, per la conformazione del terreno o per qualche accordo informale, un contadino si occupi anche di un terreno contiguo. Di norma questi accordi dovrebbero essere regolati da un contratto scritto ma può capitare che tra vicini o parenti la decisione rimanga verbale. Oppure, si può avere il caso in cui, chi coltiva il proprio terreno estenda le cure a quelli circostanti per tutelare il proprio raccolto. Con l’andare del tempo questo comportamento può giustificare l’acquisto della proprietà: chi si occupa di un terreno altrui può cioè acquisirne il titolo di proprietario grazie all’usucapione. Affinché questa si realizzi devono verificarsi precise condizioni e tempi piuttosto lunghi.

Usucapione terreno agricolo: cosa significa?

Anche i terreni agricoli possono essere soggetti a usucapione. Cosa vuol dire? Significa che un soggetto può acquisire la proprietà di un immobile – un terreno, un edificio o una qualunque struttura vincolata al suolo -, indipendentemente dal consenso del proprietario. Con l’usucapione, un soggetto può quindi acquisire la proprietà di un terreno se ne ha avuto un possesso prolungato e indisturbato. Facciamo un esempio: un contadino coltiva il proprio terreno e quello contiguo, di proprietà di un terzo. Se questa condizione si prolunga, senza che il proprietario intervenga per manifestare la sua volontà, il contadino acquisirà, oltre il possesso del terreno, anche la proprietà. Il proprietario originario potrebbe intimare al contadino di non usufruire del suo terreno, o proporre un accordo di affitto, e in questi casi il tempo utile perché possa scattare l’usucapione si azzererebbe. Invece, in caso di disinteresse del proprietario, il contadino potrebbe reclamare l’usufrutto del terreno. Di norma, per l’usucapione degli immobili, tra cui i terreni agricoli, è necessario il decorso di venti anni.

Il Codice civile regola l’usucapione negli articoli 1158 e seguenti. La ratio, la ragione di questo istituto è quello di riconoscere un merito a chi si prende cura di un bene che non sia di sua proprietà. Questo è tanto meritorio per un edificio che per sua natura necessita di manutenzioni continuative, quanto per l’usucapione di un terreno agricolo, dalla cui cura si possono ottenere prodotti agricoli. Premiare questo comportamento e regolarne la liceità permette di incentivare la cura degli immobili e svincolarla rispetto alla sua proprietà. In più, nei casi in cui la proprietà di un immobile sia di difficile accertamento, l’usucapione permette di semplificare questa procedura, a tutto vantaggio dei registri pubblici. 

Quindi, colui che acquisti in buona fede un immobile da chi non ne è il proprietario può diventarne proprietario a tutti gli effetti dopo dieci anni dalla trascrizione, ammesso che le procedure per la formazione e la trascrizione del titolo siano conformi alla legge (art. 1159, usucapione decennale). Oltre al diritto di proprietà, con l’usucapione si possono acquisire uno o più diritti di godimento, quali:

Il diritto di superficie
Con il diritto di superficie è possibile costruire o mantenere una costruzione su un fondo e rivendicarne la proprietà, come di venderla separatamente dal fondo.

 Il diritto di enfiteusi
Con il diritto di enfiteusi, l’enfiteuta che possiede un fondo può trarne frutto a patto di curare e migliorare il fondo e di corrispondere al proprietario un canone periodico o una parte dei frutti ottenuti dal fondo.  

Il diritto di uso e abitazione
Il diritto di uso permette di servirsi di un bene e raccoglierne gli eventuali frutti in rapporto ai propri bisogni. Il diritto di abitazione è analogo all’uso e permette di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. 

L’usufrutto
Con il diritto di usufrutto, l’usufruttuario può godere di un bene altri e di raccoglierne i frutti, rispettandone la destinazione economica.  

Le servitù prediali
Con le servitù prediali imposte su un fondo, questo sopporta un vincolo a favore di un altro fondo. Alcuni esempi di servitù prediali possono essere il diritto di passaggio, che permette di attraversare un fondo per arrivare a un altro; le servitù di acquedotto o di elettrodotto, con le quali si ottiene il diritto di far passare delle infrastrutture su un fondo.  

Tutelare la cura del fondo è importante, soprattutto nelle zone più remote, tanto che i fondi rustici e gli annessi fabbricati possono essere usucapiti con un possesso continuato di quindici anni, in caso di comuni montani (art. 1159 bis). Per questi, l’acquisto da chi non è proprietario permette l’usucapione in un tempo ridotto di cinque anni dalla trascrizione dell’atto. Il possesso del terreno non deve essere ottenuto in maniera violenta o clandestina: la scadenza per l’usucapione si conteggia solo dalla fine della violenza o della clandestinità (art. 1163), per cui, chi coltivasse un terreno altrui dovrebbe averlo comunicato al proprietario per sperare di diventarne proprietario in seguito.

L’usucapione non è automatica. Per poter usucapire la proprietà è necessario che il passaggio da possesso a proprietà sia giustificato da un terzo o dall’opposizione di chi possiede (art. 1164) Ad esempio, chi coltiva un fondo non suo può diventarne proprietario se avvia una causa legale per dimostrare di possedere e curare il fondo da vent’anni. Un altro esempio è il caso in cui a un contadino venga venduto o lasciato in eredità un fondo da qualcuno che non ne fosse il proprietario: a contare dalla data dell’atto di vendita o dell’apertura del testamento inizierà a decorrere la scadenza che permetterà il di acquisire la proprietà del terreno agricolo. Il possesso deve essere continuo per tutta la durata necessaria e si considera interrotto se il possessore è privato del possesso del terreno per almeno un anno (art. 1167).

Usucapione terreno agricolo proprietario defunto

La proprietà di un bene immobile, come un terreno agricolo, può anche essere acquisita in caso di eredità. L’articolo 714 del Codice civile prevede che la divisione tra più eredi non possa essere richiesta se si è nel frattempo perfezionata l’usucapione. Questa si realizza quando uno degli eredi abbia agito per venti anni come avrebbe fatto il proprietario dell’immobile, disponendo e gestendo il bene in tutti i suoi aspetti oltre il normale pagamento delle tasse la sua manutenzione. Dalle sentenze in materia (Cassazione 27287/2005, 16841/2005, 7221/2009 e altre) emerge che, affinché il singolo erede possa ottenere l’intero bene immobile usucapendo le quote dei restanti eredi, devono essere soddisfatte alcune condizioni: il possesso deve essere stato riconosciuto e accettato dagli altri eredi senza opposizione; deve essere durato almeno venti anni continuativi; deve essere stato esercitato in maniera manifesta ed esclusiva. 

Usucapione terreni agricoli: anni, durata e prove per richiesta

Di norma, per l’usucapione di un terreno agricolo sono necessari venti anni. il caso classico è quello del proprietario del terreno confinante che per tutta la durata necessaria ha gestito e curato il campo altrui come se fosse il suo. Oltre che continuativo, questo possesso non deve essere stato violento o clandestino: il coltivatore non deve aver minacciato il proprietario; né deve agito sapendo che costui non avrebbe potuto venire a conoscenza della situazione, magari perché proprietario di un terreno situato in una zona lontana rispetto a dove vive abitualmente. Lo stato di possesso deve essere cioè manifesto e noto al proprietario, in modo da ipotizzare un suo consenso o l’assenza della sua opposizione.

Questa la condizione necessaria. L’interessato deve poi provvedere a far riconoscere il suo diritto acquisito nel corso degli anni richiedendo una sentenza del giudice. Chi ha quindi avuto possesso del terreno confinante deve iniziare una causa legale per ottenere il titolo di proprietà o di altro diritto reale minore, come visto sopra.

Il proprietario non è però indifeso di fronte a questo rischio. La norma premia sì la cura del bene immobile, ma senza svilire la sua proprietà. Ci sono diversi rimedi che il proprietario può attuare per contrastare il perfezionamento dell’usucapione. Questi si possono distinguere in base a cosa preferisca il proprietario. Se questi è d’accordo a che il contadino continui a occuparsi del suo terreno, la soluzione è di regolare contrattualmente la situazione che intercorre tra le parti. Il proprietario può proporre una locazione o un comodato d’uso. Con la locazione, il locatore concede il terreno da coltivare e il locatario si impegna a riconoscere un canone di locazione periodico. Con il comodato d’uso, invece, il comodante consegna il terreno al comodatario, che si impegna a riconsegnarlo dopo un termine, senza dover corrispondere un compenso per questo. In entrambi i casi, con la stipula di un contratto il proprietario renderebbe manifesta la propria volontà, dalla quale un eventuale giudice non potrebbe che constatare l’assenza delle condizioni per l’usucapione. 

In mancanza di accordo non è sufficiente una lettera di diffida o messa in mora del proprietario. Per bloccare la scadenza dei termini per l’usucapione, il proprietario può ricorrere all’azione di rivendicazione o all’azione di spoglio. Con la prima, il proprietario rivendica in sede giudiziale la proprietà del terreno e la sua restituzione. Con la seconda, il proprietario può riottenere il bene se il possesso gli è stato tolto da meno di un anno.   

Usucapione terreno agricolo: procedura da attuare

Come detto, l’usucapione non è una procedura automatica. Per far valere questo diritto è necessario che l’interessato dimostri il possesso del terreno agricolo in maniera patente e ininterrotta. Per dimostrare questo in sede di giudizio è possibile presentare tutta la documentazione e le testimonianze che ne confermano il possesso. Tra i documenti da presentare ci sono quelli fiscali e commerciali, come quelli che attestano il pagamento delle tasse sul terreno agricolo e sulle utenze. Quanto più completa la documentazione, quanto più facile difendere il proprio diritto di usucapione sul terreno. A questi documenti si deve accompagnare il Modello per la Domanda di Riconoscimento di Usucapione di un Terreno Agricolo. 

Questo è un normale modulo burocratico da compilare, che dovrà essere presentato. Per utilizzare questo modulo è necessario allegare delle testimonianze scritte che avvalorino la pretesa del possessore e una dichiarazione delle operazioni che il possessore ha svolto sul campo. Una volta presentata la domanda, il Tribunale ha tre mesi di tempo per fornire un giudizio. In caso di esito negativo resta la possibilità di presentare un reclamo entro trenta giorni.

Quanto costa la pratica di usucapione per terreno agricolo?

Una procedura di usucapione può arrivare ad essere molto costosa. L’importo di una causa di usucapione varia in funzione del valore del bene immobile rivendicato. Le voci di spesa sono:

• Il contributo unificato
• Imposta di registro
• La provvigione dell’avvocato

Il contributo unificato è una tassa volta a coprire i costi degli atti giudiziari. Nel caso di un ricorso per usucapione, l’importo varia da un minimo di 43 euro, per gli immobili di valore inferiore ai 1.100 euro, a un massimo di circa 1.700 euro, per gli immobili di valore superiore ai 520 mila euro.  L’imposta di registro per l’usucapione di un terreno agricolo da parte di un coltivatore diretto o di un imprenditore agricolo è calcolata con un’aliquota pari al 9% del valore dell’immobile, con un importo che parte da un minimo di mille euro. A questa si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali, ciascuna con un valore minimo di 200 euro. Queste tasse sono analoghe a quelle che si hanno nel caso di acquisto di un terreno agricolo. La provvigione dell’avvocato può variare tra i duemila e i seimila euro.

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Noi di Simulatori Mutuo salutiamo qui i lettori, invitando a contattarci per qualsiasi dubbio o curiosità sull’usucapione del terreno agricolo. Come abbiamo visto, esistono delle opportunità interessanti per procedere con la richiesta di usucapione di un terreno agricolo da proprietario defunto, ad esempio; o diversamente da una persona noncurante di un terreno che può  accettare tale richiesta e far sì che colui che da anni cura quel terreno possa diventarne legittimo proprietario. Ricordiamo a chiunque avesse avuto un’esperienza diretta con un usucapione del terreno comunale o agricolo o che avesse voglia di esprimere un’opinione personale a riguardo, che è possibile lasciare un commento sotto l’articolo.