Acquisto terreno agricolo: mutuo, spese e costo da sostenere

La terra può rappresentare un interessante investimento in condizioni di incertezza. I valori dei terreni agricoli sono aumentati costantemente negli ultimi dieci anni, nonostante il crollo nel biennio del covid. Sono concessi interessanti sgravi fiscali agli operatori del settore: coltivatori diretti e imprenditori agricoli possono contare sulle agevolazioni per l’acquisto e il mutuo. Per tutti, il meccanismo delle aste può comportare un interessante risparmio rispetto ai valori di mercato: è però importante sapere che il valore che il terreno può variare anche molto, in rapporto al luogo geografico e alle colture che può supportare. Vediamo in questo articolo a quanto ammontano le spese notarili per l’acquisto di un terreno agricolo e come funzionano mutuo ed aste giudiziarie a proposito.

Acquisto terreno agricolo: perché comprarlo?

Acquistare un terreno agricolo può rappresentare un investimento interessante. La natura produttiva del campo permette una gamma di azioni proficue. L’impiego primario a cui si può pensare è l’acquisto del fondo per la produzione agricola. A seconda della tipologia del terreno e del clima sarà possibile coltivare diverse piante per la produzione alimentare, per il foraggio animale o per altre risorse come il legname. Non è poi necessario essere direttamente coinvolti nell’attività agricola: è sempre possibile affittare il terreno a chi si occuperà di coltivarlo. 

L’acquisto può anche mirare a un investimento speculativo: al pari delle aste giudiziarie per i fabbricati, le aste per i terreni agricoli possono permettere un investimento a valori ridotti che potrebbe rivalutarsi in tempi accettabili. Il terreno potrebbe anche arrivare a valutazioni considerevoli se dovesse ottenere il requisito di edificabilità nel Piano Regolatore Generale di Edificabilità (PRGE).  

Costo terreno agricolo all’ettaro nelle regioni principali

Il valore del terreno agricolo può variare, anche molto, a seconda del tipo di produzione agricola che può supportare. Questi valori variano anche in rapporto alla zona del Paese in cui si trova il terreno. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate raccoglie i valori medi in un’apposita banca dati.

Il rapporto del I trimestre 2022 dell’OMI conferma la crescita delle quotazioni di lungo periodo. Il dato nazionale destagionalizzato si è attestato sui 35 mila euro all’ettaro. Se si esclude il biennio 2020-2021, in cui i valori hanno subito anch’essi gli effetti negativi della crisi economica causata dal Covid, il trend di crescita prosegue dal 2014, anno in cui il valore era di poco inferiore ai 25 mila euro all’ettaro. Il rapporto mostra i dati aggregati a livello nazionale. 

È possibile andare in dettaglio e trovare per le varie province quanto può costare un ettaro di terreno, consultando la banca dati dell’Agenzia delle Entrate. Questi valori variano considerevolmente in funzione del tipo di coltura che un terreno può supportare. In generale, i terreni coltivabili a vigneti sono quelli che segnano i valori maggiori. Le Provincie che riportano i valori maggiori per terreni adibiti a vigneto sono Vicenza, Venezia e Padova, rispettivamente con 171 mila, 123 mila e 95 mila euro per ettaro, mentre i valori più bassi tra quelli disponibili per il 2021 sono nelle Province di Torino e Novara, entrambe con 38 mila euro per ettaro; Ancona, a 37 mila euro per ettaro; e infine, Catania e Ferrara, che si fermano a 30 mila euro per ettaro.  

Per ottenere il costo al metro quadro è sufficiente dividere gli importi per 10 mila il numero dei metri quadri presenti in un ettaro. I valori al metro quadro sopra presentati oscillano quindi tra i 3 e i 17 euro al metro quadro. A titolo di comparazione, un terreno edificabile può avere un importo che varia dai 450 delle regioni del Sud ai 650 euro al metro quadro, al Nord.

Aste giudiziarie terreno agricolo per acquisto: conviene?

Acquistare un terreno agricolo richiede una buona conoscenza del territorio, delle caratteristiche del terreno e di quali siano in terreni in vendita. Spesso queste informazioni sono a disposizione di chi risiede nella zona. Ci sono però un paio di casi in cui la pubblicità del terreno in vendita rende più facile l’acquisto. I terreni agricoli, come ogni altro bene, possono essere acquistati nelle aste giudiziarie, le procedure poste in atto dal giudice col quale viene disposta la vendita forzata di un bene del debitore. 

Chiunque può partecipare alla vendita, consegnando l’offerta d’acquisto entro la scadenza dell’asta, che può essere in forma cartacea o telematica. L’aggiudicatario ha 120 giorni di tempo per saldare il prezzo pattuito. Il meccanismo dell’asta può rendere l’acquisto vantaggioso. Innanzitutto, è possibile verificare che la base d’asta, il prezzo di partenza delle offerte, sia inferiore al valore di mercato del terreno agricolo. Il valore di partenza è così stabilito per garantire un numero adeguato di offerte. L’acquirente dovrà quindi formulare la propria tenendo in considerazione diversi fattori, quali: il valore di mercato del terreno; il numero e l’importo potenziale delle possibili offerte concorrenti; la propria capacità di investimento e la capacità di generare valore tramite l’attività agricola che intende svolgerci. 

Più remota ma non trascurabile, l’eventualità che tale terreno agricolo possa cambiare di accatastamento ed essere dichiarato edificabile. Un’altra considerazione importante che può essere fatta è valutare se il terreno possa essere di qualche interesse ai proprietari dei terreni contigui, condizione questa che potrebbe spingerli a offerte più generose rispetto ai partecipanti che si limitassero a una valutazione meramente economica.    

Oltre alle aste giudiziarie, è possibile acquistare i terreni agricoli presso la Banca Nazionale delle Terre Agricole. La Banca è collegata all’ISMEA, l’ente economico del Ministero delle Politiche Agricole Alimentari e Forestali. La Banca può assegnare dei terreni agricoli tramite un procedimento di asta. Gli interessati possono far pervenire un’offerta non onerosa né vincolante, per uno dei terreni del lotto in asta. Il procedimento agevola i giovani imprenditori agricoli: l’ISMEA concede direttamente un mutuo agevolato fino a trent’anni agli operatori agricoli di età inferiore ai 41 anni, garantito dall’ipoteca sul terreno stesso. Per chi non avesse il requisito della giovane età è sempre possibile rivolgersi alle banche che erogano i mutui agrari: puoi scrollare da qui le migliori offerte del momento e confrontare i preventivi gratuiti.

Mutuo per acquisto terreno agricolo: si può?

Chi può richiedere un mutuo agrario

Per l’acquisto di un terreno agricolo è possibile richiedere un mutuo agrario, a patto che siano soddisfatti alcuni requisiti: il mutuo agrario è un finanziamento vincolato all’attività agraria, pertanto, i soggetti abilitati alla richiesta sono il coltivatore diretto e l’imprenditore agricolo. Il coltivatore diretto contribuisce direttamente alla produzione agricola in maniera continuativa e contribuisce, eventualmente assieme al suo nucleo familiare, ad almeno un terzo della forza lavoro per la produzione agricola. L’imprenditore agricolo, invece, è un imprenditore iscritto al Registro delle Imprese e si occupa di coltivazione, silvicoltura, allevamento o attività connesse, secondo l’art. 2135 c.c. Questi può anche essere inquadrato come imprenditore agricolo professionale se almeno la metà del suo tempo lavorativo e del suo reddito sono connesse all’attività agricola. Tanto il coltivatore diretto quanto l’imprenditore agricolo professionale possono beneficiare di agevolazioni per l’acquisto di fondi agricoli e per il finanziamento della propria attività.

Cos’è il mutuo agrario

Il mutuo agrario è un contratto di prestito finalizzato agli investimenti agrari, quali: la coltivazione del fondo, la silvicoltura, l’allevamento e l’agroturismo. Grazie al mutuo agrario è possibile acquistare o migliorare terreni, come anche rilevare aziende agricole o comprare del bestiame. È anche possibile acquistare, costruire o ristrutturare immobili rurali adibiti all’attività agricola. Il vincolo alla sua erogazione è che il suo impiego sia finalizzato, direttamente o indirettamente, alle attività di produzione.

Ad esclusione della finalità e dell’oggetto del mutuo agrario, le sue caratteristiche rientrano nella più ampia categoria dei contratti di mutuo, per il quale vigono gli articoli 1813 e succ. del Codice civile: il capitale oggetto del mutuo diventa di proprietà del mutuatario (art. 1814 C.c.), il quale, salvo diverso accordo, si impegna a corrispondere al mutuante degli interessi (art.1815 C.c.) la cui congruità è definita in relazione agli interessi legali (art. 1284 c.c.). 

Come tale, per richiedere un mutuo agrario è possibile considerare tutte le caratteristiche tipiche dei mutui. In linea di massima si distinguono i mutui a tasso fisso, per i quali il tasso di interesse è calcolato aggiungendo al tasso interbancario di riferimento, uno spread in ragione delle scelte commerciali di ciascun Istituto di credito; e quelli a tasso variabile, per i quali lo spread si applica al tasso Euribor o al tasso BCE. Possono poi essere erogati mutui con soluzioni intermedie, come quelli a tasso misto, nei quali il tasso di interesse applicato risulta da una media ponderata dei due tassi fisso e variabile, o a tasso variabile con cap, nei quali il tasso può seguire la crescita dei tassi di mercato fino a un valore soglia. Anche la durata e il metodo di ammortamento sono quelli dei più comuni mutui immobiliari: un mutuo agrario può arrivare a una durata massima di 30 anni, in caso di mutuatari di età inferiore ai 40 anni e può essere ripagato secondo i piani di ammortamento francese, qualora l’importo delle rate sia costante nel tempo, o secondo l’ammortamento italiano, nel quale è la quota di capitale ripagata in ogni rata ad essere costante, con la quota interessi che decresce progressivamente. Le rate possono avere una scadenza mensile, trimestrale o semestrale.   

Anche per il mutuo agrario è richiesta la produzione di una garanzia a tutela del creditore, normalmente composta da un’ipoteca sul terreno o l’immobile agricolo oggetto del finanziamento, per cui si parla di mutuo agrario ipotecario. Alle garanzie del richiedente si possono sommare quelle fornite dall’Istituto Superiore per il Mercato Agricolo. Tra le sue funzioni, l’ISMEA, un ente di diritto pubblico, ha la costituzione di garanzie e il finanziamento degli operatori del settore agricolo. Tra le altre, l’Istituto eroga garanzie dirette, come le fidejussioni le cogaranzie e le controgaranzie, in accordo con il Decreto 22/2011 del Mipaaf e del MEF. Oltre alle garanzie dirette, l’ISMEA eroga anche garanzie sussidiarie, subordinate alla fornitura di garanzie primarie da parte del richiedente il finanziamento, in accordo con l’articolo 43 del D.lgs. 385/1993. 

I mutui agrari possono essere ulteriormente distinti in mutuo chirografario, mutuo di dotazione, mutuo di conduzione e di consolidamento. Il mutuo agrario chirografario è un mutuo agrario non coperto da ipoteca: l’Istituto di credito può comunque chiedere altre forme di garanzia, come la fideiussione. Il mutuo agrario di dotazione è un finanziamento di medio-lungo periodo che è inteso ad accrescere la dotazione dei mezzi di produzione. Il mutuo agrario di conduzione è un finanziamento di breve periodo, non superiore ai 12 mesi, volto a coprire i costi di gestione corrente. Infine, il mutuo agrario di consolidamento varia dai 2 ai 6 anni ed è finalizzato all’installazione di impianti fotovoltaici o al rimborso dei prestiti.

Costi generali e spese notarili per l’acquisto del terreno agricolo

Per l’acquisto di un fondo agricolo è necessario tenere in conto le ulteriori spese che le pratiche burocratiche comportano. Queste variano a seconda del soggetto acquirente e dell’uso che intende fare del terreno: coltivatori diretti o imprenditori agricoli possono chiedere un’agevolazione destinata alla Piccola proprietà contadina, che ha lo scopo di ridurre la tassazione applicata a chi si occupa di coltivare la terra. Le spese sono così riassunte:

• Imposta di registro
• Imposta ipotecaria
• Imposta catastale
• Tassa di archivio

Se chi acquista il terreno non svolge l’attività agricola, l’imposta di registro ammonterà al 15% del valore del terreno, a cui si aggiungono l’imposta ipotecaria e catastale, ognuna pari a 50 euro. La tassa di archivio è anch’essa proporzionale al valore del terreno ma ha un importo contenuto che varia da 27 a 140 euro.

Se invece l’acquisto è effettuato da un coltivatore diretto o da un imprenditore agricolo, l’imposta di registro è ridotta all’9% del valore dell’immobile.

Nel caso in cui queste due figure professionali richiedano l’agevolazione come Piccola proprietà contadina, l’imposta di registro è ulteriormente ribassata all’1% ma le altre due imposte sono innalzate a 200 euro ciascuna. Per ottenere questo sgravio fiscale, l’acquirente si impegna a detenere e coltivare il fondo per i successivi cinque anni.

A queste imposte è necessario poi aggiungere la parcella del notaio. L’importo delle parcelle è stato normato dal D.M. 140 del 2012 e dall’articolo 26 del D.L. 104 del 2013, che propongono uno schema di percentuali da applicare in base al valore dell’immobile e che il notaio può applicare discrezionalmente. 

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Termina qui l’articolo sull’acquisto terreno agricolo, sperando di aver fornito tutte le informazioni che cercavate su tale argomento. Come abbiamo visto, tale operazione può essere un buon investimento, nonostante le spese notarili per l’acquisto del terreno agricolo e in generale l’onere del mutuo col suo costo. Il terreno agricolo al metro quadro ha un costo che può variare da regione a regione; ad ogni modo, come dimostra l’analisi sull’ultimo decennio, è un trend che si mantiene ancora in crescita.

Noi di Simulatori Mutuo restiamo a disposizione per dubbi o perplessità sugli argomenti e invitiamo tutti gli interessati a lasciare un commento sotto l’articolo per condividere con noi una propria esperienza o opinione personale sull’acquisto di terreni agricoli.