Vendere casa alla banca: perché farlo e quando?

Perché vendere casa alla banca? Per la stragrande maggior parte delle famiglie italiane, la casa di proprietà rappresenta la prima riserva di valore per i risparmi. Riuscire ad acquistare un immobile a uso abitativo è un grande traguardo, che richiede un’attenta valutazione delle migliori condizioni del mutuo e di decenni di rate per ripagare il debito. In condizioni di incertezza economica può accadere tuttavia che venga meno quella sicurezza reddituale minima e che sia necessario riconsiderare il proprio assetto patrimoniale. Questa condizione può colpire tanto coloro i quali siano già proprietari di un immobile, quanto chi ha ancora un mutuo da estinguere. Per ciascuno esiste una possibile soluzione che permette di ribilanciare entrate e uscite alla nuova condizione. 

Vendere casa alla banca: il prestito vitalizio ipotecario

Per chi fosse già proprietario di un immobile, una soluzione tipica alle condizioni di ristrettezza economica è la vendita della nuda proprietà. Con questo tipo di contratto, il venditore aliena il solo diritto di proprietà dell’immobile, riservandosi il diritto di usufrutto vita natural durante: l’acquirente, che entrerà nel pieno dei diritti solo alla morte della controparte, paga in questo modo una cifra tanto più ridotta rispetto al valore di mercato quanto è minore l’età del venditore. In capo a quest’ultimo restano i gravami fiscali.

Una soluzione alternativa alla vendita della nuda proprietà nel mercato immobiliare è possibile nella forma del Prestito Vitalizio Ipotecario, introdotto dalla legge 248/2005. Gli effetti nell’immediato sono simili: il proprietario riceve una somma che gli permette di mantenere o riacquisire un tenore di vita consono. L’importo della somma è direttamente proporzionale all’età del richiedente, essendo minore l’aspettativa di vita, quindi il tempo di attesa dell’Istituto di credito per il rientro del credito. Modalità e forma sono alquanto differenti. Nel primo caso si ha un contratto di compravendita, mentre il secondo è un contratto di finanziamento a lungo termine con capitalizzazione annuale degli interessi, alla quale farà eventualmente seguito una compravendita. L’Istituto di credito è tutelato dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile. Ci si riferisce erroneamente a questa opzione con l’espressione “vendere casa alla banca”, quando invece l’eventuale vendita potrebbe avvenire solo nel caso in cui il prestito non venisse ripagato. Quello che invece viene conferito è il diritto reale di garanzia, rappresentato dall’ipoteca sull’immobile, e non il diritto reale di proprietà. 

A grandi linee, il valore del Prestito Vitalizio Ipotecario finanziato può arrivare al 15% del valore dell’immobile, nel caso in cui il richiedente abbia poco più di sessant’anni. Questo valore può arrivare al 20% se il richiedente abbia ottant’anni e arrivare fin al 40% in caso di un richiedente novantenne. Quindi, nel caso di un’immobile di 200 mila euro si parla di cifre che vanno dai 30 agli 80 mila euro.

Come per la vendita della nuda proprietà, il Prestito Vitalizio Ipotecario è un contratto tra privati. In quest’ultimo caso, tuttavia, la controparte deve essere una Banca o un Istituto di credito. Il contratto di Prestito Vitalizio Ipotecario può essere erogato a più beneficiari. Il contratto deve essere obbligatoriamente cointestato nel caso in cui il richiedente sia coniugato o convivente more uxorio e l’immobile sia adibito a residenza di entrambi. Ciascuno dei soggetti deve aver superato i sessant’anni di età affinché il finanziamento possa essere concesso. In caso di contestazione, il rimborso scatta alla morte dell’ultimo contraente. 

Alcuni Istituti di credito possono anche richiedere il consenso informato degli eredi, in quanto è in capo a loro che spetterà l’estinzione del debito contratto con il prestito, rimborsando il mutuo e gli interessi maturati.

La capitalizzazione annua degli interessi contempla l’anatocismo, metodo di calcolo altrimenti vietato per le altre forme di finanziamento. Con l’anatocismo bancario, gli interessi a debito maturati e non pagati in un determinato periodo sono aggiunti al debito iniziale per calcolare gli interessi successivi. In questo modo, la somma dovuta cresce più velocemente perché anche gli interessi scaduti concorrono a produrre altri interessi. In matematica finanziaria, questo metodo di calcolo è detto interesse composto è ha la proprietà di crescere esponenzialmente all’aumentare della sua durata. Questa pratica penalizza il debitore in caso di debito contratto per lunghi periodi di tempo, il quale si ritrova a dover ripagare una cifra cresciuta più che progressivamente rispetto al tempo. 

Per riprendere gli esempi di cui sopra, ipotizzando un’aspettativa di 90 anni e un tasso di interesse del 3% annuo si avrebbe un debito accumulato al decesso di circa 73 mila euro, nel caso di un finanziamento richiesto a sessant’anni (30.000 * (1 + 3%) ^30) e di circa 54 mila euro, nel caso di un finanziamento richiesto a ottant’anni (40.000 * (1+3%) ^10). Si può notare come nel primo caso, il valore del debito accumulato più che raddoppia il prestito ottenuto. Questo può rappresentare una criticità di questa soluzione: un Prestito Vitalizio Ipotecario richiesto in “giovane età” rischia di essere insufficiente per coprire le esigenze economiche del richiedente, ma abbastanza prolungato da aggravare la condizione familiare globale, se non viene tenuta a bada da crescita degli interessi annuali: questi ammonterebbero rispettivamente a 900 euro annui nel caso del finanziamento ottenuto a sessant’anni e a 1200, nel caso del finanziamento ottenuto a ottant’anni. Compatibilmente con le proprie condizioni economiche, sarebbe pertanto saggio accantonare periodicamente la cifra per ripagare gli interessi.  

Poiché il Prestito Vitalizio Ipotecario è normalmente rimborsato dagli eredi in un’unica soluzione, questi potrebbero ritrovarsi a dover estinguere un finanziamento notevolmente cresciuto, il cui valore potrebbe eccedere quello dell’immobile posto a garanzia. Questi hanno 12 mesi di tempo per ripagare il debito o vendere l’immobile. Ad ogni modo, l’Istituto di credito potrebbe anche accettare un pagamento rateizzato del debito.

Il Prestito Vitalizio Ipotecario può anche essere estinto o ridotto anticipatamente dalla parte contraente, in caso questa disponga di somme a questo proposito. A questo scopo, il debitore può impegnarsi contrattualmente a ripagare i soli interessi annui maturati e le relative spese, il debitore finanziato potrebbe prevenire la crescita esponenziale del debito contratto e rendere meno onerosa la sua estinzione da parte degli eredi. In caso di mancato pagamento delle rate annue, l’Istituto di credito potrà richiedere la risoluzione del contratto con la relativa restituzione delle somme erogate soltanto dopo la settima rata consecutiva non pagata.

Dall’altro lato, l’Istituto di credito potrebbe richiedere un rimborso anticipato in alcuni casi specifici che vizino la normale esecuzione del contratto: Il rimborso può essere richiesto nel caso in cui il valore dell’immobile sia stato ridotto da incuria o da atti con dolo o colpa grave; nel caso in cui questo sia stato dato in garanzia a favore di terzi, oppure siano state apportate modifiche all’immobile rispetto al suo Stato originale, senza accordi con il finanziatore. l’Istituto di credito può chiedere un rimborso anticipato nel caso in cui dei soggetti terzi che non siano i familiari più stretti del finanziato – i figli, il coniuge o il convivente more uxorio e il personale contrattualizzato come le badanti conviventi -, stabiliscano la loro residenza nell’immobile. Infine, il rimborso anticipato può essere richiesto nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiori al 20% del valore dell’immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali. In sostanza, nei casi in cui la garanzia di cui beneficia l’Istituto di credito venisse ridotta senza il suo consenso. 

Infine, il soggetto che ottiene il Prestito Vitalizio Ipotecario gode anche di benefici fiscali: questi non sarà soggetto al pagamento delle imposte di bollo, di registro, ipotecarie e catastali. Inoltre, è prevista un’imposta sostitutiva sulle concessioni governative pari allo 0,25% del totale finanziato, nel caso il finanziatore sia una Banca, che passa al 2% nel caso di una finanziaria.

Il rimborso del Prestito Vitalizio Ipotecario

Come detto, il rimborso del Prestito Vitalizio Ipotecario spetta agli eredi del contraete. Questi hanno dodici mesi di tempo per ripagare il debito più gli interessi e le spese, qualora il contraente non abbia provveduto a ripagarli annualmente. Come soluzione alternativa, non disponendo di fondi adeguati, gli eredi possono decidere di mettere in vendita l’immobile ed estinguere il debito con quanto ricavato. 

Qualora allo scadere dei dodici mesi il debito non fosse stato integralmente rimborsato, l’Istituto di credito, entrato in possesso della casa può disporre la vendita dell’immobile senza dover ricorrere a una procedura esecutiva giudiziaria. La valutazione per il prezzo di vendita è stabilita da un perito indipendente. Il prezzo viene progressivamente ridotto del 15% ogni 12 mesi trascorsi senza che si sia perfezionata la vendita. 

Tanto nel caso in cui siano gli eredi a provvedere alla vendita dell’immobile, quanto sia l’Istituto di credito, vige il principio dell’esdebitazione: gli eredi sono liberati dal debito anche qualora la somma ottenuta dalla vendita non permetta di ripagarlo interamente. A sopportare la minusvalenza tra l’importo del debito e il ricavato della vendita sarà l’Istituto di credito. Più raro il caso in cui, per la dinamica del mercato immobiliare, la vendita abbia generato una plusvalenza rispetto al debito attualizzato. In questo caso, l’importo, al netto delle spese, spetterà agli eredi. 

Il patto marciano: un salvagente quando il mutuo è insostenibile

Se il peggioramento delle condizioni economiche coinvolge un proprietario di immobile, questo può ricorrere a un Prestito Vitalizio Ipotecario, qualora risponda alle condizioni di età minima. Qualora questi sia troppo giovane, può invece rivolgersi al mercato e vendere la nuda proprietà del proprio immobile. 

Se invece a queste aggravate condizioni è sottoposto un mutuatario, questi può fare affidamento sul Patto Marciano. Con tale patto, il creditore ottiene il diritto di soddisfare il proprio credito su un determinato bene del debitore inadempiente o di un terzo, previa adeguata stima del valore del bene. Questa eventualità è stata introdotta come facoltà tra le  clausole di un contratto di mutuo con la legge 59/2016.

L’inadempimento varia a seconda del tipo di mutuo: per i mutui con rata mensile, è sufficiente il mancato pagamento di tre rate, anche non consecutive per una durata di oltre 9 mesi; per i mutui con rate a cadenza trimestrale o semestrale è sufficiente il mancato pagamento anche di una sola rata per una durata di oltre 9 mesi. Infine, per i mutui invece rimborsabili con un’unica soluzione, il mancato rimborso deve protrarsi per oltre 9 mesi. Nel caso in cui sia stato già rimborsato oltre l’85% del capitale il termine per l’inadempimento si allunga a 12 mesi. 

Con il Patto Marciano, un Istituto di credito ha la facoltà di ottenere il bene posto in garanzia del credito con l’obbligo di versare al debitore la differenza tra il credito vantato e il valore del bene. Per fare un esempio, nel caso in cui il valore residuo del mutuo ammonti a 110 mila euro e il valore dell’immobile a 200 mila euro, dopo essere divenuto proprietario dell’immobile, l’Istituto di credito dovrà corrispondere al debitore i restanti 90 mila euro di surplus. 

È proprio grazie a questo conguaglio che il Patto Marciano differisce dal Patto Commissorio, che resta sempre illecito. Con un Patto Commissorio, il creditore godrebbe di un arricchimento illecito – il surplus tra debito e garanzia – e comprometterebbe la par condicio creditorum, il giusto ordine di soddisfazione tra i creditori.

Con il Patto Marciano, inserito nelle clausole del contratto di mutuo, si consente all’Istituto di credito di diventare proprietario dell’immobile oggetto di ipoteca con effetto retroattivo, grazie alla condizione sospensiva dell’inadempimento. In questo modo, è possibile evitare il ricorso alle procedure esecutive, che costituirebbero un ulteriore aggravio di costi per le parti. Per i contratti in corso, che non prevedevano questa clausola, la procedura richiede un atto notarile, da trascriversi presso la conservatoria dei registri immobiliari a carico dell’immobile, che prevarrà sulle trascrizioni e sulle iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione dell’ipoteca. 

Pertanto, con il Patto Marciano, un mutuatario che non fosse più in grado di tenere fede all’impegno contrattuale, avrà la consolazione economica di non perdere per intero il valore dell’immobile ma, al netto delle spese, riuscirà a sgravarsi dal peso di un debito divenuto insostenibile da pagare. 

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In conclusione, la legge permette una serie di soluzioni per venire incontro alle difficoltà economiche dei cittadini. Ciascuno di questi strumenti ha il difficile compito di contemperare gli interessi del debitore e del creditore. Per ottenere un sollievo economico duraturo è importante considerare al meglio quale di queste opzioni scegliere e in che modo attuarla. Vendere la nuda proprietà di un proprio immobile, fare ricorso al Prestito Vitalizio Ipotecario o contare sull’attivazione del Patto Marciano, qualora sussistano le condizioni per ciascuna di queste scelte, può essere la strada corretta per tutelare il resto del patrimonio personale e per garantirsi un adeguato livello reddituale. Per queste decisioni può essere importante rivolgersi a dei consulenti qualificati che possano supportare il debitore in questo percorso. 

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