Valori OMI: tabelle, quotazioni e valore agenzia entrate

Conoscere il valore attuale di mercato di un immobile di nostra proprietà si rivela sempre utile: nella vita non si sa mai, magari un giorno ci troviamo ad avere l’esigenza di venderlo o affittarlo. Ma per farlo, dobbiamo comunque conoscere anche i suoi valori OMI, ed è proprio quello che cercheremo di illustrare con questo approfondimento. 

Dunque, mettiamo caso che anni or sono hai acquistato un’immobile, magari la casa dei tuoi sogni oppure un capannone per realizzare l’azienda che hai sempre desiderato. Ma ad oggi, le cose sono cambiate. Per le più svariate ragioni vorresti venderlo o metterlo in locazione, ma non sai come quantificare il suo valore stimato, prima di passare all’azione. Ecco come i valori OMI entrano in campo come soluzione al problema, soprattutto quando la prime domande che ti frullano per la testa sono simili a: “quanto sarà attualmente il valore di mercato della mia abitazione?” oppure “vale la pena venderla oppure meglio affittarla?” 

Se sei arrivato a questo bivio, in particolare, se ti sei fermato al vendo o non vendo, conoscere più da vicino l’Osservatorio del Mercato Immobiliare e i suoi criteri, ti potrebbe essere di enorme aiuto. Detto ciò, come documentarsi al meglio? Puoi iniziare proprio da qui, leggendo il nostro articolo che ti guiderà in questo intricato mondo che è il mercato immobiliare e il suo andamento.

Valori OMI: cosa sono?

I valori OMI rappresentano dei dati di natura statistica con i quali viene creata una stima delle quotazioni e dei prezzi di mercato inerenti alla vendita o all’affitto di immobili, presenti sul territorio italiano. Tali parametri, sono gratuitamente messi a disposizione di tutti, con cadenza semestrale, sul sito dell’Agenzia delle entrate, per un totale di due volte all’anno. Ecco perché, come dicevamo, se state cercando di vendere o affittare il vostro immobile, vi risulterà più facile orientarvi con questo strumento.

I dati statistici in questione vengono stabiliti in base ad aree territoriali indicativamente omogenee. Più precisamente, essi fanno riferimento alle cosiddette “zone OMI” che variano in base al comune e alla collocazione degli immobili stessi: centrale, semicentrale, suburbana, periferica o urbana. Questi valori sono il primo strumento nella storia immobiliare che permettono delle stime molte vicino alla realtà rispetto al prezzo di mercato di un’abitazione, soprattutto senza alcun costo a carico di chi lo utilizza. Tuttavia, questi dati non operano da soli. Infatti, ci sono anche altri importanti parametri che concorrono ad ampliare la visuale complessiva sul panorama di compravendita o locazione immobiliare. Quali sono? Vediamolo subito.

Quotazioni OMI: di cosa si tratta?

Finora abbiamo parlato solo di valori, ma in quanto alle quotazioni Omi, invece, di cosa si tratta? Possiamo dire che queste “quotazioni” sono delle stime in riferimento al valore di mercato di un immobile, che è possibile determinare grazie ai dati statistici (“valori”) presenti nell’archivio dell’Osservatorio. E anch’esse, vengono pubblicate con cadenza semestrale. 

Di base, le quotazioni Omi vengono calcolate per unità di superficie in euro al metro quadrato, sempre in riferimento alle aree omogenee del territorio accennate poc’anzi. Nello specifico, esse identificano intervalli di valori massimi e minimi, inerenti all’andamento del mercato della vendita, ma anche della locazione. Tali intervalli non includono le quotazioni di immobili di enorme pregio o degrado, in quanto considerano solo quelli classificati come ordinari. 

Consultare le quotazioni è davvero molto facile, basterà entrare all’interno dell’area dedicata all’OMI nel sito dell’Agenzia delle Entrate e seguire questo iter:

• “Home”;
• “Aree tematiche”;
• “Osservatorio del mercato immobiliare”;
• “Banche dati”;
• “Quotazioni immobiliari”.

Inoltre, la ricerca delle quotazioni all’interno del portale può avvenire con due distinte modalità, a seconda di come è più comodo per l’utente consultarle. Vediamole qui di seguito.

1. Classica
   Questa consultazione permette una ricerca pratica attraverso i riferimenti come semestre, provincia, comune, destinazione e zona OMI.
2. Cartografica
   La seconda opzione invece prevede che, attraverso il  GEOcoding Points of Interest, l’utente possa cliccare direttamente sulla mappa della zona che gli interessa.

I criteri di valutazione OMI

Per determinare le valutazioni Omi, invece, non ci possiamo basare unicamente sui criteri citati finora quali valori, quotazioni e zone. Infatti, dobbiamo considerare anche altri specifici fattori tecnici, abitativi ed economici.

• stato conservativo dell’immobile
• superficie commerciale
• anno di costruzione
• ubicazione
• livello di efficienza energetica
• condizioni degli impianti
• piano di ubicazione
• eventuali pertinenze, quali giardini, garage, box auto e altro
• categoria catastale (che puoi consultare nella tabella qui sotto).

CATEGORIA CATASTALE	TIPOLOGIA ABITATIVA	CATEGORIA OMI ASSOCIATA
A/1	SIGNORILE	Abitazioni signorili
A/2	CIVILE	Abitazioni civili
A/3	ECONOMICO	Abitazioni economiche
A/4	POPOLARE	Abitazioni economiche  (coefficiente correttivo 1,05)
A/5	ULTRAPOPOLARE	Abitazioni economiche  (coefficiente correttivo 1,10)
A/6	RURALE	Abitazioni economiche  (coefficiente correttivo 1,20)
A/7	VILLINI	Ville e villini
A/8	VILLE	Ville e villini (coefficiente correttivo 1,10)
A/9	CASTELLI E PALAZZI STORICI/ARTISTICI	Abitazioni signorili (coefficiente correttivo 1,50)

Tabelle OMI per valutazione immobiliare

Abbiamo visto come valori, quotazioni, zone e valutazioni, siano tutti elementi strettamente correlati tra loro per ottenere un quadro completo della situazione in cui si trova il valore di mercato del nostro immobile. Ma quando ci troviamo effettivamente a dover leggere questi dati, come si presenta il tutto? Sostanzialmente in quelle che chiameremo tabelle Omi, dove sono riassunti tutti i dati di cui abbiamo bisogno per fare la nostra valutazione immobiliare.

ESEMPIO TABELLA OMI

Risultato interrogazione: ANNO 2018-Semestre 1

Provincia:AGRIGENTO
Comune: AGRIGENTO
Fascia/ zona: Centrale/v. Pirandello-1TRPO RTA DI MARE-EMPEDOCLE-ULTIM.TRVIATENEA
Codice di zona: B1
Microzona catastale nr: 0
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Residenziale

LEGENDA

Valore di mercato espresso in Euro/mq riferito alla superficie NETTA (N) ovvero LORDA (L);
Valore di mercato espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie NETTA (N) ovvero LORDA (L).

TIPOLOGIA	STATO CONSERVATIVO	VALORE MINIMO MERCATO (€/mq)	VALORE MASSIMO MERCATO (€/mq)	SUPERFICIE (L/N)	VALORI MINIMI   AFFITTO (€/mq x mese)	VALORI MASSIMI   AFFITTO (€/mq x mese)	SUPERFICIE (L/N)
Abitazioni civili	NORMALE	950	1350	L	2,9	4	L
Abitazioni  di tipo economico	NORMALE	700	900	L	2	3	L

Questo è solo un esempio, ma come si effettua il calcolo del valore di un immobile attraverso gli Omi? Si prendono in considerazione tutti i criteri fin qui elencati, e si poi si fa riferimento alla seguente formula matematica:

Valore di mercato = superficie commerciale * quotazione immobiliare al mq * coefficiente di merito

OMI e Agenzia delle entrate

L’OMI, acronimo ufficiale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, non è altro che uno strumento appartenente all’Agenzia delle Entrate, che sotto molti aspetti collabora attivamente anche con l’Agenzia del Territorio. Il suo ruolo è quello di un vero e proprio archivio, dove vengono raccolte molteplici informazioni statistiche inerenti a diverse tipologie di immobili, nonché stabiliti dei valori OMI in proposito, come abbiamo visto nel precedente paragrafo. Questa banca dati è stata fondata secondo tre pilastri fondamentali ovvero:

1. Trasparenza
   In primis, l’intenzione dell’Agenzia delle Entrate era quella di rendere il mercato immobiliare molto più trasparente, ripulendolo da riferimenti caotici o difficilmente reperibili. Inoltre, puntava a rendere più attendibili le quotazioni ed i valori di mercato divulgati dalla propria banca dati, ovviamente inerenti alla compravendita o affitto degli immobili. Prima dell’anno 2006, il tutto era gestito in modo vago e poco preciso, creando non poche incertezze tra i soggetti che cercavano informazioni a riguardo.
2. Statistica e informazione
   Come abbiamo illustrato qualche riga fa, ad oggi questa banca dati funziona grazie alla creazione di precisi riferimenti Omi. Agenzia delle Entrate e Agenzia del Territorio, però, hanno deciso di collaborare anche per ottenere un quadro più dettagliato dell’andamento statistico e informativo, al fine di rendere tutto l’emisfero dell’amministrazione finanziaria e quello del mercato immobiliare, più attuale e corretto possibile.
3. Analisi e studio
   Da che mondo è mondo vengono analizzati e studiati i mercati di ogni genere, E quello immobiliare non si sottrae certo alla regola. Infatti, per lo Stato anche nel settore immobiliare è importante studiare l’andamento di domanda e offerta; e grazie ai parametri OMI, questo avviene molto più facilmente.

Importanza del valore OMI

Il valore Omi ha un ruolo fondamentale per l’Agenzia delle Entrate in fatto di statistiche, stime, studi e credibilità. Ma lo ancor di più per il cittadino che cerca di crearsi un valore presuntivo della casa da vendere o affittare. Tuttavia, sebben i valori messi a disposizione dalla banca dati OMI siano ottimi sentori per comprendere meglio il mercato immobiliare, è doveroso fare alcune precisazioni. Infatti, una stima precisa del valore di un singolo immobile non è in alcun modo sostituibile dal parametro in questione. I valori OMI, hanno un ruolo indubbiamente importante al fine di crearsi un’aspettativa circa il valore di mercato dell’immobile che vogliamo vendere o affittare, ma non sostituisce una reale perizia finale. Infatti, la stima di un perito professionista resta sempre il valore più accurato. 

Perché utilizzare il valore delle quotazioni OMI?

Possiamo concludere dicendo che le quotazioni Omi servono per conoscere quali potrebbero essere le cifre di vendita o locazione. Più precisamente, le quotazioni possono servire per:

• conoscere il costo al mq di una casa;
• scoprire se il canone d’affitto richiesto dal proprietario rientra nei parametri di mercato;
• capire se il prezzo di vendita di una casa proposto è troppo alto;
• conoscere il costo delle imposte da corrispondere.

Ad ogni modo, le quotazioni disponibili in un semestre si basano sui comuni censiti appartenenti agli archivi catastali, perciò non sempre risulterà una sottoscrizione completa di essi. Inoltre, anche qui vale la regola della stima imprecisa: solo un professionista potrà fornirvi un’analisi esaustiva dell’immobile.

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Termina qui il nostro articolo in merito alle quotazioni e valori OMI, con il quale ci auguriamo di avervi fornito informazioni sufficienti per poterli sfruttare a vostro vantaggio. La crisi immobiliare, si sa, ha colpito duramente anche il suo mercato, facendo abbassare alla grande i prezzi delle abitazioni. Ma attraverso strumenti gratuiti come quelli forniti dall’Agenzia delle Entrate, potete comunque farvi un idea molto vicina alla realtà delle cose, nonché al valore stimato del vostro immobile in autonomia. 

Noi di simulatori mutuo vi salutiamo qui, ma come sempre potete scriverci per qualsiasi dubbio o curiosità. Nel caso in cui aveste ulteriori informazioni inerenti ai parametri OMI, non esitate ad esprimere il vostro punto di vista, scrivendo liberamente un commento nello spazio qui di seguito. A presto!