Valutazioni immobiliari: quotazione, perizia e calcolatore

Le valutazioni immobiliari costituiscono il primo passo per la vendita della propria casa. Valutare un’immobile in modo corretto e preciso, è l’operazione che determina una vendita di successo e che sappia puntare al massimo del profitto. Per questo il compito di valutare una casa è affidato alla figura specializzata del valutatore immobiliare, che concretizza il suo lavoro analitico nella più nota “stima di perizia”.

Se sei proprietario di una casa e vuoi vendere l’immobile è certo che il tuo interesse principale è quello di vendere casa al maggior prezzo di mercato e, possibilmente, nel minor tempo possibile. Le valutazioni immobiliari mirano perciò a salvaguardare l’obiettivo del venditore, stabilendo qual è il valore casa che l’immobile detiene. La quotazione immobiliare è essenziale per vendere la casa, ma non solo. Sono diverse le situazioni in cui conoscere il valore della casa può essere determinante. Ma come funzionano le valutazioni immobiliari? chi effettua la valutazione casa? 

Cercheremo di rispondere a questo tipo di domande, scoprendo in cosa consistono le valutazioni immobiliari, come eseguirle e se conviene o meno valutare casa personalmente attraverso un calcolatore valore immobile prima di rivolgersi a banche o agenzie.

Valutazioni immobiliari: cosa influisce sulla quotazione?

Le valutazioni immobiliari sono il perno della compravendita immobiliare, attorno al quale  ruotano gli interessi dei venditori quanto quegli degli acquirenti. È sulla stima di perizia che un venditore può trarre profitto e l’acquirente può rilanciare la propria offerta. Ma a cosa servono queste valutazioni immobiliari? Sostanzialmente esse sono un resoconto analitico dell’immobile che si basa su tre fattori fondamentali. Difatti la quotazione immobiliare è data dal rapporto tra superficie, coefficienti di merito e quotazione al metro quadro. Questi fattori influiscono sul valore casa determinato dalla perizia, e per questo motivo meritano una corretta valutazione. Vediamo cosa sono nel concreto questi tre fattori.

Quando si parla del fattore “superficie” s’intende la superficie commerciale calcolata sulla percentuale vendibile. In sostanza, si tratta dell’intera superficie calpestabile della casa, sia il coperto che lo scoperto, e comprensivo di mura, balconi, terrazze ed eventuali cortili, box, cantine e soffitte.

Con i “coefficienti di merito” ci si riferisce invece alle caratteristiche specifiche dell’immobile. Nelle valutazioni immobiliari esse vengono espresse in percentuali. Riportiamo questi coefficienti e le relative percentuali.

• abitazioni locate a canone libero: -20%;
• abitazioni libere: coefficiente 100%;

Seguono poi i coefficienti in relazione al piano dell’immobile:

• seminterrato: -25% con o senza ascensore;
• piano terra o rialzato: -10% con giardino e -20% senza il giardino;
• piano primo: -10% con e senza ascensore;
• piano secondo: – 3% con ascensore e -15% senza ascensore;
• piano terzo: 0% con ascensore e -20% senza ascensore;
• piano superiore: +5% con ascensore e -30% senza ascensore;
• piano ultimo: +10% con ascensore e -30% senza ascensore;
• attico: +20% con ascensore e -20% senza ascensore.

Si aggiungono alla stima anche i seguenti coefficienti di merito relativi al riscaldamento:

• riscaldamento assente: -5%;
• riscaldamento centralizzato: 0%;
• riscaldamento centralizzato con contabilizzatore: +2%;
• riscaldamento autonomo: +5%.

Il grado d’esposizione o meno dell’immobile:

• esposizione totalmente interna: -10%
• esposizione interna: -5%;
• esposizione mista: 0%;
• esposizione esterna: +5%;
• esposizione a vista: +10%.

I coefficienti relativi alla luminosità:

• poco luminoso: -5%;
• normalmente luminoso: 0%;
• luminoso: +5%;
• tanto luminoso: +10%.

Ed ultimo coefficiente, lo stato dell’immobile:

• da ristrutturare: -10%
• in buono stato: 0%;
• già ristrutturato: +5%;
• perfettamente ristrutturato: +10%;
• nuova costruzione: +10%.Se l’immobile è considerato scadente (-) o in ottimo stato (+), alle percentuali sopraindicate si aggiunge/sottrae un 5% relativo all’età dell’edificio: 0% per 1-20 anni; +5% o -5% per 20-40 anni; +10% o -15% se l’edificio ha oltre 40 anni.

Infine l’ultimo fattore a cui far riferimento è la  “quotazione al metro quadro”, che significa rapportare il valore dell’immobile agli standard di riferimento dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, conosciuto per l’appunto con l’acronimo OMI, e fornito dell’Agenzia del Territorio.

Questi tre criteri per la quotazione immobiliare rappresentano uno standard sottoscritto da Tecnoborsa (Organizzazione del Sistema delle Camere di Commercio per lo Sviluppo e la Regolazione dell’Economia Immobiliare).

Lo standard è riconosciuto nella Borsa Immobiliare come Codice delle Valutazioni Immobiliari, ed è in sostanza paragonabile ad una “operazione matematica”, di cui le valutazioni immobiliari si avvalgono per determinare il valore casa di mercato. Questa italian property è largamente adottata nel paese come riferimento per le valutazioni immobiliari ed è liberamente consultabile.

Valutazione casa da parte delle agenzie

Un altro punto da chiarire è chi fa le valutazioni immobiliari. Una delle figure professionali che fornisce la valutazione casa è quella delle agenzie immobiliari.  Le agenzie rappresentano una delle soluzioni migliori per determinare il valore della casa in maniera economica, seppur non ufficiale come invece è riconosciuta la perizia bancaria. 

Le agenzie immobiliari puntano ad una valutazione casa al ribasso perché il loro guadagno si basa, sostanzialmente, sulla percentuale di vendita. Perciò è attraverso il ribasso che le agenzie riescono in breve tempo a trovare nuovi interessati all’acquisto dell’immobile. Allora perché rivolgersi all’agenzia immobiliare per la valutazione della casa? 

Molti proprietari per la stima dell’immobile si rivolgono direttamente all’agenzia immobiliare per due ragioni. La prima, è che l’agenzia è la figura che media autonomamente la compravendita con potenziali acquirenti nel minor tempo possibile. La seconda, è che le valutazioni immobiliari delle agenzie sono generalmente gratuite, in quanto funzionali al loro obiettivo di vendita.
Tuttavia il costo che il potenziale venditore deve considerare, qualora si rivolgesse ad un’agenzia immobiliare, è la percentuale trattenuta secondo quanto stabilito nel contratto di compravendita.

Perizia immobiliare da parte della banca

Tra le valutazioni immobiliari più conosciute c’è la perizia immobiliare bancaria, lo strumento che consente all’ente di verificare se il valore dell’immobile rappresenta una reale garanzia adeguata al prestito. La quotazione immobiliare è perciò l’operazione che precede l’erogazione di un mutuo e che viene svolta da un tecnico perito, incaricato di eseguire sopralluogo e valutazione dell’immobile. La perizia non è facoltativa, ma necessaria per la vendita immobiliare. E in quest’ottica, tra i servizi di valutazioni immobiliari, spicca la perizia offerta dalla stessa Crif Res.

Perché è importante?

La perizia immobiliare è lo strumento adatto per determinare con esattezza il valore casa: è attorno a questo valore che ruota la compravendita di un immobile. Non solo nel caso specifico della vendita, ma anche per chi è intenzionato a procedere con l’acquisto dell’immobile. Nel caso di un mutuo, infatti, la perizia è in grado di fornire la garanzia con cui la banca può tutelarsi, qualora il mutuatario si ritrovi in un’eventuale insolvenza. Quando il richiedente mutuo non può più rimborsare il prestito, la banca acquisisce il bene immobile e può rivenderlo per riprendersi il valore del mutuo. Questo valore è determinato dalla perizia immobiliare ed è conosciuto anche come “loan to value”, ossia, il rapporto credito/valore relativo al valore commerciale dell’immobile e alla percentuale d’erogazione massima della banca (che generalmente coincide con l’80%). Per queste ragioni è importante stimare con esattezza gli immobili.

Quando è obbligatoria?

Le valutazioni immobiliari impartite dalla banca sono obbligatorie prima di vendere l’immobile o quando si richiede un mutuo. Nel primo caso, in quanto la quotazione immobiliare stabilisce il prezzo commerciale dell’immobile da vendere. Nel secondo caso, invece, la perizia immobiliare costituisce difatti la fase intermedia tra la richiesta del mutuo e la fase iscrittoria.

Costi da sostenere

La perizia ha senz’altro un costo e che generalmente sono a carico del cliente. Una delle prime spese che un richiedente prossimo al mutuo, per esempio, deve mettere in preventivo riguarda proprio la spesa di perizia. I costi delle valutazioni immobiliari bancarie possono variare da indirizzo a indirizzo: ma si può comprendere tale spesa tra i 250-300 euro, a cui vanno ad aggiungersi Iva, contributi per la Cassa di Previdenza e spesso anche il rimborso spese per il viaggio del perito.

Valore casa: perché scoprirlo?

Le valutazioni immobiliari non sono destinate semplicemente all’universo della compravendita. Le stime di perizia determinano il valore casa, il dato oggettivo su cui ruotano le operazioni che possono interessare la persona: le operazioni commerciali, ma anche quelle legali.

Il valore casa può essere utile per eseguire le operazioni commerciali di acquisto e vendita di un immobile, come abbiamo visto. È la ragione per cui spesso vengono richieste le valutazioni immobiliari necessarie per mettere in vendita la propria abitazione oppure, al contrario, per acquistare o costruire da zero un nuovo immobile.

Ci sono poi anche delle ragioni legali per cui è utile scoprire il valore casa. Pensiamo quando si eredita una casa ed è necessario dividere equamente il valore dell’immobile. La divisione patrimoniale, che sancisce cosa spetta a chi tra familiari ereditieri, può essere eseguita solo a partire dal dato oggettivo della valutazione casa. È anche in questo caso subentra la quotazione immobiliare, l’unica che può fornire in maniera ufficiale il valore dell’immobile.

Esiste poi un caso che esula da obbligazioni e burocrazie bancarie, e che ha preso il nome di “pre-perizia”. Come suggerisce il nome, si tratta di un antefatto che il soggetto può compiere in autonomia per conoscere il valore casa. Ma perché fare delle stime anticipate per via di terze parti? Sostanzialmente, per precauzione: nel mercato immobiliare può capitare che l’acquirente o il venditore possa avere la percezione che l’immobile non venga valutato correttamente. Quante volte si sente dire che una casa è stata sopra o sottovalutata? La pre-perizia serve per tutelarsi nella futura fase di trattazione, ed è utile soprattutto alla figura dell’acquirente. In fase di negoziazione, se l’acquirente percepisce che il bene è sopravvalutato, e cioè che presenta un prezzo più alto rispetto a quello di mercato, può presentare il valore casa preventivo come stima da confrontare. In sostanza, la pre-perizia è la valutazione immobiliare che può essere usata come arma di contrattazione in fase di acquisto.

Calcolatore valore immobile: si può quotare in autonomia la casa?

Abbiamo accennato all’inizio circa la possibilità per i soggetti di valutare la propria casa da soli. Si può quotare un immobile senza ricorrere alle valutazioni immobiliari di banche o agenzie? La risposta in definitiva è sì, ma sempre con le dovute precisazioni.

Il calcolatore valore immobile è lo strumento per effettuare valutazioni immobiliari online, rapide e senza impegno. Si tratta sostanzialmente di siti web che mettono a disposizione degli utenti un calcolatore automatico, il quale è in grado di elaborare valutazioni immobiliari sulla base delle quotazioni dell’Agenzie dell’Entrate. Il nostro esempio di riferimento è MutuiSupermarket, dove è sufficiente inserire indirizzo, tipologia, stato e metri quadri dell’immobile e il sistema restituisce automaticamente il valore casa finale aggiornato.

In alternativa si può sempre pensare di calcolare la quotazione immobiliare da soli. Se si conoscono i dati della succitata “formula matematica”, si può calcolare il rapporto da sé. È necessario avere dei dati di partenza, quindi:

• calcolare la superficie commerciale dell’immobile;
• conoscere i prezzi al metro quadro sul mercato;
• conoscere i prezzi della compravendita nella zona specifica dell’immobile;
• confrontare i dati OMI;
• confrontare il valore casa con un calcolatore valore immobile su internet (come, appunto,  MutuiSupermarket);
• stabilire un valore medio per la casa.

---

Eccoci alla conclusione di questa panoramica sulle valutazioni immobiliari, sperando che possa avervi fornito tutte le informazioni necessarie circa la valutazione della propria casa. Che sia per una vendita, per un acquisto o per una divisione patrimoniale, la quotazione immobiliare è una fase fondamentale nella compravendita dei beni, dove conoscere il valore casa può fare la differenza. Per la banca – o l’agenzia – e soprattutto per la persona. 

E per non lasciare aperti dubbi, potete sempre porci delle domande lasciando un commento qui sotto: saremo felici di rispondere con le informazioni specifiche che cercate!