Spread mutuo: cos’è, come calcolarlo e a cosa serve?

In molti dei nostri argomenti abbiamo citato lo spread mutuo: ma che cos’è e come determina effettivamente le rate dei nostri mutui?
Ogni persona alla ricerca di un mutuo per acquistare un immobile finisce con l’imbattersi nello spread. Come è noto, lo spread è quel tasso d’interesse che ogni banca applica ad un contratto di finanziamento: abbiamo lo spread del mutuo tasso fisso così come lo spread mutuo tasso variabile, e questo valore, che appunto si rifà principalmente alla politica della banca specifica, contribuisce al costo finale del mutuo. Ma come funziona questo tasso? esiste un modo per effettuare il calcolo dello spread sul mutuo? Date le diverse domande in questione abbiamo deciso di dedicare questo articolo allo spread mutuo. Prima casa, seconda casa, fisso e variabile: come cambia lo spread e come si calcola? Scopriamolo insieme.

Spread mutuo: cos’è

Dal momento che si tratta di un tasso d’interesse applicato dalla banca, lo spread viene spesso definito come il guadagno delle banche sui mutui. Questo perché, molto semplicemente, lo spread ci indica qual è il valore di rischio che la banca incorre nell’esborsare quella somma di denaro, espresso in una percentuale che andrà applicato al mutuo, chiaramente innalzandone il costo.

Per capirne il funzionamento, basta fermarsi un momento e dare uno sguardo generale sulle condizioni economiche in cui versa il nostro Paese e tanti altri paesi UE. Infatti, se lo spread è una specie di tutela che la banca applica per difendersi da scenari negativi e di rischio, non c’è da stupirsi se in quest’ultimo decennio abbiamo assistito ad un aumento del tasso d’interesse. Tra crisi economica e precariato, non vi è più certezza per le banche che un mutuatario riesca a portare a termine il piano di rimborso. E laddove la banca fiuta il rischio di insolvenza da parte di un mutuatario, innalza lo spread.

Occorre fare chiarezza. Riferendoci ai mutui, abbiamo definito lo spread il guadagno delle banche. Ma in materia economica, lo spread, o “divario”, è in realtà un valore più complesso e indica la differenza di rendimento tra BTP e il Bund equivalente. Mentre per BTP si intendono i titoli di Stato, il Bund indica i titoli tedeschi, dal momento che la Germania è considerata lo Stato più solido, affidabile, e dunque punto di riferimento nel panorama bancario europeo. E a dircelo è appunto lo spread, dal momento che il rendimento dei titoli viene considerato altresì un indicatore sullo “stato di salute dell’economia di un paese”. 

La relazione che determina poi il costo dei nostri mutui è pressoché questa: investendo su i BTP, le banche vedono costantemente incrementare o diminuire il loro patrimonio. Infatti, laddove i titoli si innalzano di prezzo, il patrimonio aumenta; laddove calano, il patrimonio, ovviamente, decresce in percentuale. Come inficia tutto questo sui nostri mutui?
Prendiamo il nostro di caso, ossia un’Italia sempre meno solida negli ultimi anni e dunque un soggetto più rischioso in Europa a cui prestare soldi. Ecco, quel rischio si traduce con uno spread elevato, e cioè con un debito pubblico e rincari più alti. 

Ciò si riflette nella vita dei cittadini e ovviamente anche nei mutui. Infatti, ereditando da questo universo il “meccanismo di compensazione”, laddove i titoli si svalutano e il patrimonio diminuisce, le banche potrebbero innalzare il tasso sui mutui. Tuttavia non sempre scatta questo meccanismo, e il fatto di innalzare o meno lo spread sul mutuo resta una scelta arbitraria delle banche. Quindi, dato che non vi è un legame diretto tra titoli e mutui, per noi lo spread in questa sede resta un parametro che le banche applicano arbitrariamente sui prestiti.

Come funziona lo spread bancario

Dal momento che stiamo parlando di un tasso scelto autonomamente dalle banche, è chiaro che lo spread non può essere considerato un valore fisso. Infatti, gli istituti del credito scelgono quanto spread applicare in base agli andamenti di borsa, ma anche in base alla tipologia del mutuo e alla sua finalità.
Dunque, di base possiamo dire che la percentuale di spread bancario oscilla tra l’1 e il 3% di tasso applicato; ma in generale, il suo valore è determinato anche dagli indici di riferimento di un mutuo a tasso fisso o variabile.

Spread mutuo a tasso fisso

Quando si sceglie la tipologia a tasso fisso, l’indice di riferimento è l’Eurirs. Nonostante determini uno spread più alto, questa tipologia è la più richiesta. Il motivo è presto detto: il mutuo a tasso fisso non presenta colpi di scena e un mutuatario paga la stessa rata per 10, 20 o 30 anni senza nessuna variazione di costo, anche laddove l’economia dovesse crollare e i tassi innalzarsi. Ciò significa che il rischio legato all’andamento dell’Eurirs grava sulle banche, e non sul mutuatario; e per questo lo spread mutuo a tasso fisso è più alto del variabile.

Spread mutuo a tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile ci sta ad indicare, invece, una tipologia di mutuo oscillatoria. Le rate di un mutuo a tasso variabile sono incostanti, sempre definite dagli alti e i bassi dell’Euribor, il cui valore viene stabilito ogni giorno e sulla base di standard europei. A differenza del mutuo a tasso fisso, dove il fattore di rischio grava sulle banche, in questo caso il rischio dell’Euribor ricade sul mutuatario, e per questo lo spread del mutuo a tasso variabile è più contenuto.

Cosa succede al mutuo se lo spread sale?

Sebbene non via un rapporto diretto col differenziale BTP-Bund, gli esperti ci ripetono che uno spread alto comporta, seppur indirettamente, un aumento dei tassi d’interesse sul mutuo. Infatti, più le banche si indeboliscono vedendo diminuirsi il proprio patrimonio e più cercano di tutelarsi attraverso un rincaro dello spread sui mutui. Per questo, il periodo migliore per accendere un mutuo sarebbe quando lo spread scende. 

Dal momento che non vi è una regola e che la compensazione è una scelta arbitraria delle banche, alcuni istituti presenteranno tassi più vantaggiosi rispetto ad altri. Infatti, l’andamento dello spread determina anche una forte competizione tra gli istituti bancari. Cosa deve tener conto un mutuatario circa lo spread?

A fronte di tutto questo, possiamo desumere che il momento più conveniente per sottoscrivere un mutuo è sicuramente quando lo spread è in calo. Ma, dal momento che la situazione storica è ancora lontana da questo traguardo, in generale è meglio dirigersi verso quelle banche che per competere mantengono uno spread più contenuto. 

Per questo sono essenziali i simulatori mutuo: grazie al sistema di comparazione, il simulatore è in grado di creare una classifica dei migliori mutui presenti in circolazione, selezionandoli in base allo spread e ad altri piccoli fattori che determinano un costo più vantaggioso delle rate. Quali sono le banche che costano di meno? clicca qui e scoprilo gratuitamente.

Come si calcola lo spread mutuo

A fronte di tutto questo, possiamo desumere che lo spread è un tasso “costruito” dalle banche sulla base degli indici di riferimento in borsa. In sostanza, la banca prende l’Eurirs o l’Euribor e vi aggiunge una propria percentuale di spread. Pertanto, posso conoscerne il valore a partire dalla proposta bancaria. Infatti, per sapere se conviene o meno una banca è essenziale quantificare il suo tasso applicato. In questo caso, con in mano un preventivo (se non ce l’hai, scaricarlo gratis da qui e cerca la voce “tasso finito”), calcolo lo spread mutuo sottraendo l’indice di riferimento al tasso finito —> Spread = Tasso finito – Euribor

Esempio calcolo spread mutuo:

Tasso finito: 2%
Euribor: – 0,50%
Spread: 2 – 0,50 = 1,50%

Perché basarsi sullo spread per scegliere il mutuo più conveniente

Gli indici di riferimento che oscillano in borsa non dipendono dalle banche: ciò significa che  Eurirs ed Euribor variano e la banca può soltanto che mediare questi indici e adeguarsi di conseguenza. Per lo spread, però, non è così: lo spread è un valore deciso dalla singola banca e, come abbiamo detto all’inizio, corrisponde al suo effettivo guadagno sul mutuo. Per questa ragione, è fondamentale conoscere il calcolo dello spread sul mutuo: lo spread è un tasso “soggettivo” che ti può dire quanto la banca ti fa risparmiare o meno.

Mutui a tasso fisso o variabile: quale conviene oggi?

Veniamo al cuore della questione, alla domanda delle domande che attanagliano i prossimi mutuatari che vogliono acquistare casa: oggi conviene di più un tasso fisso o variabile? Dal momento che non esiste una riposta a priori e in materia economica, abbiamo deciso di mettere nero su bianco alcune riflessioni in merito, per poi vedere qualche offerta che giustifichi le nostre riflessioni attraverso i numeri.

Di base, sebbene non sia un periodo d’oro per l’economia italiana ed europea, una cosa l’abbiamo capita: c’è molta concorrenza in questo campo, e non è detto che se lo spread sale alle stelle per forza di cose le banche scelgono di alzare lo spread del tuo mutuo. 

Un esempio ci è fornito proprio dal mutuo a tasso variabile, la tipologia più “incerta”. Il tasso variabile ha aperto delle opportunità di risparmio contando su tassi di spread mutuo prima casa più contenuti verso la fine del 2021. Questo perché  l’Euribor si è confermato sotto lo zero per diversi mesi, e chi al tempo ci aveva scommesso ha potuto “guadagnare” su tassi tra lo 0,50-0,55%.  Tuttavia, nel corso del 2022, tra crisi pandemica e guerra, il tasso variabile ha subito un’impennata come il fisso, oscillando attorno all’1%. Difficile fare previsioni sul variabile, dunque; un tasso che si conferma più basso del fisso ma con alta imprevedibilità. E molti esperti lo ripetono: il futuro è una scommessa.  

Il tasso fisso, invece, rappresenta di base una certezza in più: quella di non finire nel vortice dei rialzi e dei ribassi, ma di pagare sempre la stessa quota prestabilita. Diciamo che mentre il variabile è una partita aperta, il fisso rifiuta di giocare in partenza. Per questo, il fisso potrebbe convenirti se non te la senti di scommettere, e in generale potrebbe convenirti di più il tasso fisso se la differenza tra l’importo delle due rate (fisso e variabile) è minimo. Mentre un variabile potrebbe essere la soluzione più indicata per i mutui più brevi.

Di seguito riportiamo alcune offerte di mutuo per mostrarti quali sono i tassi attuali, ma ricordati che se sei interessato ad una consulenza preventiva per scegliere quale mutuo è meglio sottoscrivere oggi, puoi richiedere una prima consulenza gratuita sul nostro portale cliccando qui.

Per un mutuo di: 160.000 euro, valore immobile 200.000 euro, 20 anni, età 40 anni.

WEBANK – BANCO BPM – TASSO FISSO GREEN

Rata: 854,09 euro
Istruttoria: 100 euro
Perizia: 320 euro
TAEG: 2,67%
Tasso finito: 2,58% (IRS 20 anni pari a 1,78% e spread 0,80%)

MUTUO ARANCIO VARIABILE

Rata: 727,37 euro
Istruttoria: 750 euro
Perizia: 250 euro
TAEG: 0,98%
Tasso: 0,88% (Euribor 3 mesi pari a -0,17% e spread 1,05%)

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Eccoci al termine di questo approfondimento dedicato allo spread mutuo, sperando di avervi fornito le informazioni che cercavate per muovervi con più consapevolezza nell’universo dei mutui e dei finanziamenti. Come abbiamo visto, uno spread mutuo tasso fisso come quello proposto da UniCredit, così come uno spread mutuo tasso variabile di Intesa SanPaolo, risultano molto competitivi. Ma il trucco sta nel saper effettuare in autonomia un calcolo dello spread mutuo per capire quanto sta guadagnando effettivamente quella banca. Non si tratta di una formula magica, ma di una banale somma dei parametri che costituiscono il tasso d’interesse che andrai a pagare.
L’obiettivo è quello di congelare uno spread mutuo prima casa a tassi convenienti e sfruttare anche tutte le altre agevolazioni previste per chi si accinge a comprare il primo immobile. Ma ciò non toglie che può tornarti utile anche durante l’acquisto di un secondo immobile, durante una surroga o una ristrutturazione: oltre alla tipologia, anche la finalità del mutuo influisce sul valore dello spread.

Noi di Simulatori Mutuo salutiamo qui i nostri lettori, lasciando come sempre aperto l’invito a contattarci per qualsiasi dubbio o necessità. Inoltre, invitiamo a lasciare un commento sotto l’articolo per dire la vostra opinione sullo spread mutuo. Un’esperienza o un punto di vista alternativo può incrementare il bagaglio conoscitivo di tutti e aiutare un altro lettore in difficoltà. A presto!