Mutuo per cambio casa: come vendere casa con mutuo da pagare?

Nel momento in cui si firma il contratto di mutuo si pensa che da lì a dieci, venti, trent’anni tutto debba restare così com’è. Certo, una mentalità costante e responsabile è ciò che ci vuole quando ci si intesta un finanziamento oneroso come quello ipotecario, ma ciò non implica che nel corso degli anni possano verificarsi dei cambiamenti. Cambiare è un fattore naturale e il mutuo cambio casa nasce proprio qui: dall’esigenza di molte persone di voler o dover cambiare casa, senza aver prima estinto il proprio debito. Ma si può davvero vendere casa con mutuo? e, in tal caso, come procedere?

Diversi anni fa molti strumenti finanziari che abbiamo a disposizione oggi non c’erano, e in situazioni simili si ricorreva alla surroga del mutuo. Con gli anni, la domanda della clientela è cambiata notevolmente, e l’offerta bancaria ha dovuto adeguarsi a quelle che sono le reali esigenze dei mutuatari per non far crollare il settore immobiliare. Ecco nascere il mutuo cambio casa, un’espressione con cui si indica la possibilità di comprare una nuova casa ancor prima di aver venduto quella vecchia, mediante prestito bancario.
Questa particolare tipologia di mutuo viene spesso definita “mutuo ponte”, un mutuo cioè che aiuterebbe tutte quelle persone che si ritrovano al contempo a dover acquistare un nuovo immobile e vendere quello vecchio, ottenendo tempo e liquidità che altrimenti mancherebbero o non coinciderebbero. E un esempio, a tal proposito, è quello di mutuo Unicredit cambio casa, che riporteremo lungo il nostro articolo.

Dunque, andiamo a scoprire cos’è e come funziona il mutuo cambio casa, il mutuo che potrebbe cambiare la prospettiva di chi desidera acquistare un nuovo immobile, pur avendo sulle spalle la vecchia casa con il mutuo; e, in questo senso, cerchiamo di capire se e come è possibile vendere casa con mutuo.

Mutuo cambio casa: cosa significa e quando è necessario?

Come s’intuisce già dal nome, il mutuo cambio casa o “mutuo ponte” è lo strumento finanziario che consente ad un mutuatario di comprare un nuovo immobile senza aver prima venduto la vecchia casa, grazie ad una somma di denaro erogata dalla banca. 

Questo strumento nasce e si sviluppa all’interno di un mercato immobiliare sempre più ostico e messo a dura prova dalla crisi economica, dove alcune persone hanno semplicemente voglia di acquistare una nuova casa, mentre molte altre, incappate in difficoltà impreviste nel pagare la casa scelta un tempo, desiderano ridimensionare i costi e optare per un immobile più vantaggioso. E allora, di fronte a domande del tipo “ho già un mutuo ma voglio cambiare casa” o “vorrei vendere casa con mutuo ancora da estinguere”, nasce il mutuo cambio casa come risposta. Ma a cosa serve nello specifico?

Sostanzialmente, il mutuo cambio casa eviterebbe al mutuatario di ritrovarsi nella condizione in cui, venduta la propria casa e ottenuta la liquidità, non riesce ad acquistarne una nuova in tempo. Far coincidere le tempistiche della compravendita, infatti, non è così scontato; e il mutuo ponte serve a questo: fornire liquidità al mutuatario ancor prima che abbia venduto la vecchia casa.
Ovviamente, per riuscire ad ottenere questo mutuo, è necessario dimostrare con tutta la documentazione del caso che il mutuatario venderà per certo il suo vecchio immobile. E inoltre bisogna considerare diversi fattori, ovvero che si tratta di un finanziamento concepito come un “mutuo breve” e che non tutti gli istituti del credito lo erogano nel nostro Paese.
Dunque, ricapitolando: quando e perché è necessario sottoscrivere un mutuo cambio casa?

• quando si presenta un’occasione e si vuole acquistare una nuova casa ma si ha già un mutuo;
• per ottenere liquidità dalla banca ancora prima di aver venduto l’immobile;
• per evitare problemi di tempistiche divergenti tra acquisto e vendita;
• per mantenere i vantaggi fiscali per la prima casa.

Acquistare una casa con mutuo quando se ne ha già uno

Adesso che abbiamo visto a grandi linee di cosa si tratta, vediamo insieme come acquistare casa con un mutuo già in essere sottoscrivendo un mutuo cambio casa, cercando di riassumere infine quali sono i pro e i contro di questo finanziamento.

In poche parole, per vendere casa con mutuo ancora da pagare e al contempo comprare una nuova casa, puoi richiedere un mutuo ponte ad un istituto del credito. Riguardo a questo mutuo, tieni a mente che di base presenta le seguenti caratteristiche:

• è un mutuo breve, il cui piano di ammortamento generalmente dura massimo due anni;
• si può richiedere, generalmente, fino al 60% del valore dell’immobile messo in vendita;
• si può ottenere la somma da parte della banca ancor prima di aver trovato un acquirente effettivo disposto a comprare la vecchia casa;
• per ottenerlo è necessario presentare la dichiarazione messa in vendita del vecchio immobile e l’atto di acquisto di quello nuovo;
• generalmente si pagano rate della sola quota interessi sul prestito ponte, mentre la quota capitale viene rimborsata in seguito direttamente con la vendita dell’immobile.

Così presentato, il mutuo cambio casa si configura come uno strumento salvifico per tutte quelle persone che vogliono cambiare casa, che però hanno sulle spalle ancora il vecchio mutuo. Ma conviene davvero? Proviamo ad elencare i vantaggi e gli svantaggi del mutuo ponte.

PRO

Tra i pro c’è sicuramente la possibilità di poter cogliere un’occasione e acquistare una casa attualmente presente sul mercato, magari a buon prezzo, o che comunque rispecchia i gusti o le esigenze momentanee del mutuatario. Difficilmente, però, quando si ha già un mutuo, si riesce ad acquistarla “al volo” : seppur messo in vendita immobile in poco tempo, non è detto che si riesca a trovare altrettanto rapidamente l’acquirente disposto a comprarla; allo stesso modo, nessuno garantisce che, qualora si riuscisse a vendere la vecchia casa, si riesca a comprare in tempo quella nuova. Insomma, il mutuo ponte risolverebbe questo problema fornendo tempo e liquidità per poter procedere parallelamente con l’acquisto della nuova casa.

Un altro vantaggio è che, se venduto l’immobile entro 12 mesi, per legge si mantengono le agevolazioni prima casa.

Infine, si tratta di una procedura molto più rapida rispetto al mutuo tradizionale. Dunque, richiedere un mutuo cambio casa vedrebbe un processo di approvazione più breve.

CONTRO

Seppur nasce come strumento per agevolare la coincidenza tra i tempi di vendita e di acquisto, non è detto che il mutuo ponte riesca a coprire tutto l’arco temporale per l’acquisto della nuova casa. Si tratta pertanto di un rischio: il rischio di non riuscire con la compravendita entro i due anni. E se ciò dovesse accadere, significherebbe per il mutuatario ripagare l’intera quota capitale del mutuo, a prescindere dalla vendita del vecchio immobile.

Sulle agevolazioni, il discorso è inversamente proporzionale: se non si riesce a vendere entro un anno il vecchio immobile, si perdono gli sgravi fiscali sulla prima casa.

Ovviamente, non possono mancare tra i contro anche i tassi d’interesse. Considerando che si tratta di un mutuo breve, le banche applicano dei tassi più alti e che non sono proprio vantaggiosi.

Simulazione del mutuo per cambio casa: come funziona?

Come accennato poc’anzi, generalmente le banche concedono massimo il 60% del valore dell’immobile che andrà venduto. Seppur questa è la linea generale, dal momento che poche realtà bancarie sono realmente disposte a concedere un mutuo ponte, si sente parlare spesso di alcuni istituti che arrivano a concedere fino al 100% del valore immobile. Cerchiamo di capire come stanno le cose e vediamo come procedere con la simulazione del mutuo cambio casa.

Il motivo di questa confusione potrebbe dipendere dal fatto che in pochi erogano questa tipologia di mutuo. Infatti, sembrerebbe che attualmente le uniche banche concedenti il mutuo ponte siano Unicredit, Intesa San Paolo, Banco BPM e BNL. E sembrerebbe sia proprio la proposta di Unicredit, di cui riportiamo i dettagli nel prossimo paragrafo, a concedere il mutuo fino al 100% del valore. In questo contesto, come procedere con la simulazione del mutuo cambio casa?

1. Individua la banca disposta a concedere il mutuo (ad esempio, Unicredit o Intesa SanPaolo).
2. Richiedi info e preventivo.

In alternativa,

3. Calcola gratuitamente la rata del mutuo con le info raccolte (puoi farlo da qui).
4. Scarica il preventivo gratuito del mutuo più conveniente.

Mutuo Unicredit cambio casa

Uno dei mutui ponte più famosi è senz’altro il mutuo Unicredit cambio casa o Mutuo Valore Italia. Dal 2016, in seguito alla Legge Stabilità, Unicredit ha voluto creare uno strumento inverso a quella della surroga per cui, se nella surroga si mantiene l’immobile ma si cambia il mutuo, nel mutuo cambio casa si mantiene il mutuo ma si cambia l’immobile.

Questo mutuo si contraddistingue per alcune caratteristiche, quali:

• durata da 5 a 30 anni;
• preammortamento fino a 18 mesi;
• finalità acquisto prima e seconda casa;
• finanziamento fino al 100% del valore immobile su un valore massimo di 300 mila euro;
• unica possibilità del tasso variabile con euribor 365 a 3 mesi + spread al 3%;
• istruttoria al 1%;
• perizia;
• assicurazione scoppio e incendio.

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Eccoci al termine di questo approfondimento sul mutuo cambio casa, il mutuo pensato apposta per consentirti di cambiare casa con un mutuo già acceso. È sempre tempo per i cambiamenti, e alle volte non bisogna farsi sfuggire delle occasioni che invece vanno colte al volo. Navigando in rete o vagando per strada si può trovare l’affare imperdibile per l’immobile dei tuoi sogni o delle tue esigenze. Perché perderlo? Il mutuo ponte nasce proprio da questo tipo di domanda, per cui un mutuatario si ritrova a voler vendere casa con mutuo ancora da estinguere per comprarne una nuova. E noi, con la nostra guida e con l’esempio del mutuo unicredit cambio casa, speriamo di averti fornito informazioni a sufficienza per orientarvi verso la richiesta di preventivo per la tua nuova casa.

Noi di simulatorimutuo vi salutiamo qui, invitandovi come sempre a scriverci per ogni dubbio o curiosità sui nostri argomenti o su richieste più specifiche. A tutti gli utenti rivolgiamo l’invito a condividere con noi la propria esperienza con il mutuo cambio casa, lasciando un commento. A presto!